房地产测绘章节难点解读.docx

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房地产测绘章节难点解读

第一章概论

第一节房地产测绘的定义、目的、任务

一、房地产测绘的发展历程

1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查，许多城市的房地产管理部门纷纷成立测绘队伍。

1987年，又在全国范围内开展了房地产登记发证工作。

1991年，第一部《房产测量规范》（行业标准）正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。

2000年2月，国家颁布了《房产测量规范》（GB／T17986-2000）（以下简称《房产测量规范》），房地产测绘工作逐步走向规范化发展道路。

二、测量学的概念和房地产测绘的定义

1．测量学的概念

广义测量学是研究对地球整体及其表面和外层空间中的各种自然和人造物体上与地理空间分布有关的信息进行采集处理、管理、更新和利用的科学和技术。

2．房地产测绘的定义

房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。

房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。

房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

房地产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围建立整体的房地产平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图——房地产分幅平面图。

房地产基础测绘与房地产信息系统、登记系统、房地产信息分析统计汇总、城市规划建设管理等紧密相关。

要求房地产项目测绘的一些信息必须及时整合到基础图中，不仅要反映合法的房地产，也要反映不合法的或暂时未办理手续的房地产，房地产基础测绘图纸要能做到实时更新，如实反映一个城市的房地产全貌。

三、房地产测绘的目的

房地产测绘是一项专业测绘。

房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动。

房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。

房地产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。

第二，是为城市规划，城市建设（如户籍人口管理，基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护）等提供基础数据和资料。

第三，为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据。

第四，为房地产管理信息系统（GIS）、数字城市提供基础数据和信息。

第二节房地产测绘的内容及特点

一、房地产测绘的内容

房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。

二、房地产测绘的工作程序

三、房地产测绘的特点

1、测图比例尺大

2、测绘成果具有法律约束力

3、测绘成果精度要求高

4、要求修测、补测、变更测量及时

5、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产

四、房地产测绘与地籍测量的关系

五、房地产测绘与地形测量的差别

第三节房地产测绘的作用

一、在房屋登记中的作用

房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房地产测绘成果中房屋建筑面积、地理位置、房屋界线范围、房地产平面图等均是房屋登记簿记载的重要内容,对房屋的基本状况起到证明作用，能够保证房屋登记簿公示信息的准确、规范。

房地产测绘的外业工作，包括房地产平面图（分幅、分丘、分户等）测绘以及房地产调查。

房地产平面图测绘，实际是对房屋权利范围的测绘，通过实地测量房屋坐标、四至关系、相关地形地物等，反映房屋的实际地理位置和相邻关系，确保房地产地址的唯一性。

房地产调查的内容有坐落、产权人、产权性质、建筑结构、建筑高度（层数）、房屋用途、用地性质等，为房屋登记提供可靠的第一手资料。

房地产测绘成果通过审核后，方可用于房地产登记，成为证明房屋面积、界线范围、地理位置等的依据文件。

二、在房地产交易中的作用

三、财政税收经济作用

四、社会服务、决策参谋功能

五、在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用

六、解决房产纠纷中的作用

第四节房地产测绘管理

一、房产测绘资格的管理

二、房产测绘成果的监督管理

《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）规定：

“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。

审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”，因此，对房产测绘成果，必须进行审核、验收合格后方可在登记发证等房产管理中使用，并按要求纳入房产档案。

第二章房地产平面图测绘

第一节概述

一、房地产平面图的概念

房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，对房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图（简称分幅图）；房产分丘平面图（简称分丘图）；房产分层分户平面图（简称分户图）。

对地籍图来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。

其中，房产分幅图和地籍图可为房地产权属、规划、税收等提供用途和基础资料。

房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。

房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量。

房地产图测绘内容包括，测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。

测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。

二、房地产平面图测绘的特点

房地产图的测绘是一项政策性、专业性、技术性、现势性很强的测量工作。

首先，从政策性来讲，房地产图是核发房地产所有权和使用权证的法律图件，具有特定的行政政府行为。

其次，从专业性来讲，房地产图是专门化的房地产管理用图，其中，房产图以房产要素为主，反映房屋和房屋用地的有关信息，为产权、产籍管理服务。

地籍图以地籍要素为主，反映土地的权属、位置、形状、数量等有关信息，为地籍管理服务。

再次，从技术性来讲，房地产图的测绘精度要比地形图测绘精度高。

最后，从现势性来讲，房地产图测绘应随城市的发展变化和房地产权属变化的需求，必须随时进行变更测量，做到图与现状一致。

综上所述，房地产图的测绘，需要花费很大的人力、物力、财力，投资大，见效慢，从事这一工作的人员不仅要有熟练运用各种测绘方法的能力，而且还要掌握房地产的业务知识，熟悉房地产的若干法律、法规，公平、公正、合法、合理地测算房屋面积，保护各方的合法利益，为房地产市场搞好服务。

第二节房地产平面控制测量

控制测量是在一定的区域内，按照一定的精度要求，测定一系列固定地面控制点的平面位置和高程位置的过程。

测定控制点水平位置的工作叫平面控制测量，测定控制点高程位置的工作叫高程控制测量。

测量房地产平面控制网的工作称为房地产平面控制测量。

一、房地产平面控制测量的目的和作用

二、房地产平面控制网的布设原则和基本要求

房地产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设，也可以越级布网的原则，充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，以达到经济上和技术上的合理性。

三、房地产测量的坐标系统

房地产测绘目前采用的国家标准《房产测量规范》（GB/T17986—2000）第3.3.1条明确指出：

房产测量应采用1980西安坐标系统或地方坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。

四、房地产平面控制测量的方法

房产平面控制测量应尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果，但在利用前，先进行必要的检核分析，确认合乎要求后方可采用。

房地产平面控制测量包括二、三、四等基本控制测量和一、二、三级加密控制测量。

根据当今测绘科技的高速发展情况，二、三、四等基本控制测量普遍采用GPS测量方法，一、二、三级加密控制测量视测区情况采用GPS测量、导线测量或两者相结合的测量方法。

（二）GPS定位测量

1、GPS全球定位系统具有以下优点：

（1）定位精度高

（2）观测时间短。

（3）测站间无需通视。

（4）观测方便。

（5）提供统一的三维坐标。

（6）全天候作业。

（7）实时定位。

7、GPSRTK实时动态测量

第三节房产调查

一、房地调查的任务与目的

二、房产调查的方法

三、房产调查的内容

（一）房屋用地调查

房屋权属用地单元的最小单位是丘。

所谓丘，地表上一块有界空间的地块。

根据丘内产权单元的情况，丘有独立丘与组合丘之分。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。

房屋用地调查以丘为单位进行，调查内容包括：

用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。

房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。

1、房屋用地坐落的调查

房屋用地坐落是指其在实地的由民政部门统一命名的行政区划名称和自然街道名称以及由公安部门统一订立的门牌号。

调查中，当房屋用地实地位于在较小里弄、胡同、小巷时，坐落前要加注主要自然街道名称；房屋用地临两个以上的街道或有两个以上的门牌号时，均应分别注明，并按其主次顺序注明；当房屋用地暂缺街道门牌号时，可以与毗邻或临近房屋用地坐落的相对位置加以说明，也可以房屋用地中主要标志性建筑物名称代替；组合丘内，应根据各权属单元实际用地的位置加以说明，实际地名改变时，应在老名称前加注一“老”字，新名称前加注一“新”字。

在房地产产权产籍档案管理中，图号或房产分区号也是坐落的重要内容，图号指房屋用地主门牌号所在的分幅图号，房产分区号指房屋用地所在房产分区编码。

对于范围较大的地块，它可能同时跨两个或两个以上的行政区，调查用地的坐落时行政区名以其用地大部分所在区或其行政隶属关系为准。

2、房屋用地情况的调查

（1）用地人、用地人所有制性质

用地人是指房屋用地使用权人的名称或姓名，用地人的所有制性质按房屋所有人的所有制性质填写。

（2）权源

权源即房屋用地（土地）使用权的来源。

权源调查主要是权利人取得土地使用权的时间、方式及数量。

（3）土地等级调查

城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综合评估而划分的等级。

房屋用地等级根据其所在区域土地等级填写。

（4）土地税费的调查

土地税费的调查按税务机关提供的征税资料或者缴税人提供的税务局证明，按年计征额填写。

其中属于免征对象应注明“免征”，并简注原因。

（5）土地所有制性质的调查

《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有。

土地的所有制性质只有国家所有（简注“国有”）和集体所有（简注“集体”）两种情况。

（6）用地的分类调查

城镇房屋用地的类别按《房产测量规范》附录A中的A3执行。

一块用地内的房屋类别不完全相同时，以其主要的或多数的类别为准。

一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内多栋房屋用地的实际情况分别划分类别。

（7）用地面积调查

（二）房屋调查

房屋的幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

房屋的调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

1、房屋的坐落

房屋坐落的调查与房屋用地坐落的调查相同。

2、房屋产权人的调查

房屋产权人（或称权利人）是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其它组织和自然人。

调查房屋产权人，一般应与有关房地产产籍资料所记载的依法建设或取得房屋所有权的法人其它组织或自然人名称或姓名保持一致，法人和其它组织名