资产评估计算公式总结.docx

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资产评估计算公式总结

第二章资产评估的基本方法

一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

二、重置成本的估算：

1重置核算法：

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（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率

成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

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（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法：

间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

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2.物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或：

资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）

3.功能价值法：

4．规模经济效益指数法：

X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数

统计分析法：

K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数

R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）：

资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

三、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

四、经济性贬值及其估算:

:

五、成新率及其估算

1.使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2.修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

六、收益法：

1.资产未来收益期有限情况：

评估值=

Ri---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。

n----收益年期r-----折现率

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

年等值收益额：

评估值=

2.未来收益不等额情形：

资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章

一、机器设备评估的成本法：

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1、重置核算法：

（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）

（2）.外购单台需安装的国内设备重置成本：

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费

或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）

（3）.外购单台不需安装进口设备重置成本：

重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

或=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费

（4）.外购单台需安装进口设备重置成本：

重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他

（5）.外购成套需安装设备重置成本

重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

（6）.车辆重置成本

国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用

进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用

其中：

进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税

消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）

进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】×增值税率

2.进口设备从属费用

1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取

海运价=货价×海运费率费率：

远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%

2）国外运输保险费的取费基数：

货价+海运价

国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右

3）关税的取费基数为设备到岸价:

关税=到岸价×关税税率

4）消费税的计税基数：

关税完税价+关税

消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）

5）增值税的取费基数：

关税完税价+关税+消费税

增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率注：

减免关税，同时减免增值税

6）银行财务费的取费基数为货价人民币数

银行财务费用=货价×费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰

7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数

外贸手续费=到岸价×外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%

8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币

对于免税设备：

海关监管手续费=到岸价人民币数×费率

对于减税设备：

海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率

我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%

9）车辆购置附加费的取费基数为：

到岸价人民币数+关税+消费税+增值税

车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率

2.非标准设备重置成本：

P=（Cm1÷Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd÷n）

P—非标准设备重置成本Cm1----主材费（不含主要外购件费）

Km---不含主演外购件费的成本主材费率Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率

Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n-----非标准设备产量

Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]

Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]

二.物价指数法

设备重置成本=设备历史成本×

测算进口设备重置成本：

重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）

进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）

三、规模经济效益指数法

x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

四．机器设备的实体性贬值机器估算：

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

1.使用年新率：

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

2.机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

其中：

加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）

加权更新成本=已使用年限×更新成本

贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%

五．机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%

2.由于外界因素造成的收益减少：

（P/A。

r,n）为年金现值系数

第四章

一．土地使用权

㈠市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]

K---年限修正系数；n----比较案例秃顶使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率

若容积率修正：

容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

2.基准地价系数修正法：

K=（1+r）N-n×[（1+r）n-1]/]（1+r）N1]

K---年限修正系数；N---最高出让年限；n—实际出让或转让年限；r—还原利率

㈡、收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

P—土地使用权评估值；A—土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限；

当n→∞，P=A/r.即为土地所有权价值

㈢，成本法

评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

1.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率

其中：

收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算

㈣．假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）

利息=（地价+建筑费+专业费）r（r为利息率）

利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）；税费=地价×t（t为税费）

二．建筑物评估方法

1.成本法：

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2.建筑物重置成本的估算：

（1）预决算调整法：

地材价差额=定额直接费×地价价格指数

人工费调整数=工日时×价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价

调整后的机械费=定额直接费×当定规定的取费系数

调整后的机械费=工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准

工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费

2.重编预算法：

建筑物重置成本=Σ[（实际工程量×现行单价）×（1+现行费率）+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本

3.价格指数调整法：

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100%

综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…（1+an）×100%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）

4.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：

1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

2）打分法：

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数

三、建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率

或：

经济