不动产登记.docx

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不动产登记

目录

一、背景2

二、目标和内容3

三、登记意义5

四、现状5

4.1现行不动产登记制度存在问题7

五、依据8

六、不动产登记8

6.1相关材料及流程8

一、背景

2013年3月，十二届全国人大一次会议在人民大会堂举行第三次全体会议，会议有四项议程，第三项议程为听取国务委员兼国务院秘书长马凯关于国务院机构改革和职能转变方案的说明。

马凯在提及国务院机构职能转变时表示，要加强制度建设和依法行政。

建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府，提高政府依法行政水平，需要把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计，加快法治政府建设。

据此《方案》提出：

一是加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。

建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。

二是加强依法行政。

完善依法行政的制度，提高制度质量。

健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。

严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。

深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。

马凯在此间强调，宪法和法律是政府工作的根本准则。

全面落实依法治国基本方略、推进依法行政，国务院和国务院各部门肩负着重要责任。

尽管2007年颁布实施的《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。

　　虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。

因此，应早日建立国家统一的不动产登记制度。

国土资源部官网发布了由国土资源部起草、不动产登记的重要配套规范性文件即《不动产登记暂行条例实施细则》。

实施细则已从2016年1月1日起开始实施。

二、目标和内容

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部　负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门，其中行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。

不动产统一登记将集成整合目前分散在各部门的不动产登记数据，建成覆盖全国的不动产登记数据库，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。

按照完善制度、方便群众、统筹兼顾、平稳实施的原则，在基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的基础上，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。

三、登记意义

建立不动产统一登记制度，有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。

原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，容易导致各种不动产权利重叠、漏登；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发诸多矛盾纠纷。

实施统一登记后，可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记准确性和权威性，更好地维护当事人不动产物权。

同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

建立不动产统一登记制度，还有利于提高政府治理效率和水平，大大减少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企业和群众，减轻当事人的负担。

分散登记时，在农村，当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件。

在城市，当事人最少也要办两个证。

不动产统一登记对于建立健全现代产权制度也具有十分重要的意义，必须保证登记工作严格、规范。

暂行条例对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定，明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。

四、现状

2014年5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一。

在此基础上，不动产登记局开始以土地为核心，整合包括房屋、草原、林地、海域等各类不动产的统一登记职责。

   此后，不动产统一登记的各项工作进展迅速。

6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动；8月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》；10月底，国土部办公厅印发《关于征求不动产登记簿册证样式（征求意见稿）意见的函》。

   11月底，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心（国土资源部土地争议调处事务中心）更名为国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）。

据悉，该机构将承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。

   根据国土部方面的数据，各个省份的不动产统一登记工作也密集展开。

在全国106个重点城市中，已有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作。

在30个启动相关工作的省份中，至少有11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。

   不仅如此，关于不动产统一登记的试点城市名单也初步形成，多个城市被安排先行试点。

记者从国土部了解到，10月下旬，国土部地籍司司长、不动产登记局局长王广华到泸州市调研不动产统一登记工作时透露，将把泸州市作为全国不动产统一登记试点城市。

另有消息称，江苏省徐州市也将于2015初在新城区试点不动产统一登记。

   按照国土部方面针对不动产统一登记的进程安排，2014年将基本完成不动产各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系；最终于2017年实现信息共享，依法公开查询。

4.1现行不动产登记制度存在问题

1）不动产登记立法不完善，有关不动产登记的法律法规之间交叉和冲突的现象严重。

目前我国的法律体系中还没有制定专门的不动产登记法。

关于不动产登记制度主要分散存在于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等法律法规中。

虽然《物权法》用专门章节规定了不动产登记制度，但是对于不动产登记制度的设计却十分简单粗糙，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。

除《物权法》的规定外，实践中有一些涉及不动产登记的部门分别制定了只具有部分规章意义的登记规则。

由于没有统一的登记机构河统一的登记规则，许多涉及不动产登记的规则之间难免会出现重复、矛盾现象，使人们无所适从。

2）不动产登记城乡管理不统一，重视城市，忽视农村。

在土地登记方面，城市的土地登记工作相对比较完备，而在广大的农村地区的土地登记工作还相对比较薄弱。

在房屋登记方面，城乡差距更为明显。

关于城市房屋登记，国家先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

与之相比，农村房屋的登记就落后了许多。

由于农村经济发展相对落后，房地产交易量较少，因此有关农村房屋登记的法律法规比较少，甚至相关的规章河地方性法规比较少。

3）不动产登记的信息不够公开化

目前我国还没有一项不动产物权登记记录能够建立起全国性的数据信息交换查询系统。

当事人与律师为了查阅某项财产上的权属状况需要花费大量的时间。

此外一些地方登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记材料并不向社会公开，查阅手续非常繁琐，使得我国不动产登记制度实际上并没有很好的起到公示作用。

五、依据

《中华人民共和国物权法》2007年10月1日起施行。

《中华人民共和国担保法》1995年10月1日起施行。

《中华人民共和国土地管理法》2004年8月28日修正版。

《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行。

六、不动产登记

6.1相关材料及流程

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的;

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的;

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

6、申请更正登记或者异议登记的;

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：

（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料;如为委托代理的，还包括授权委托书;

（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书;（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等;（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料;（5）与他人利害关系的说明材料等。

不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

哪些单位可查询?

★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。