口岸酒店投资可行性研究报告.docx
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口岸酒店投资可行性研究报告
口岸酒店投资可行性研究报告
第一章某酒店投资环境调查及分析3
1.某酒店投资环境调查及分析3
1.1.某社会发展状况3
1.2.某经济发展状况6
1.3.某第三产业发展状况9
1.4.某旅游业发展状况10
1.5.SAO结论13
目前是在某投资兴建酒店的最佳时机13
第二章某酒店业发展状况调查及分析14
2.某酒店业发展状况调查及分析14
2.1.某星级酒店总体发展状况14
2.2.某高星级酒店详细调查及分析18
2.3.某社会各界对某酒店业的整体评价24
2.4.某酒店业的现状对某酒店业投资机会的影响25
2.5.SAO结论26
第三章仲恺高新区酒店投资环境调查及分析27
3.仲恺高新区酒店投资环境调查及分析27
3.1.仲恺高新区社会经济发展状况27
3.2.项目周边30分钟车程经济圈城镇对口岸酒店投资环境的影响33
3.3.口岸小区对兴建口岸酒店的影响33
3.4.中海壳牌项目对口岸小区酒店业的影响分析35
3.5.口岸小区对口岸酒店的影响35
3.6.东莞发达城镇高星级酒店成功模式对兴建口岸酒店的借鉴36
3.7.SAO结论38
第四章仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析39
4.仲恺高新区及周边地区酒店业发展状况调查及分析39
4.1.仲恺高新区及周边地区酒店业总体发展状况39
4.2.竞争对手分析40
4.3.SAO结论40
第五章口岸酒店定位41
5.口岸酒店定位41
5.1.口岸酒店市场定位41
5.2.酒店客源定位及消费构成42
5.3.口岸酒店功能定位43
5.4.口岸酒店设备设施档次定位45
第六章口岸酒店设计要求47
6.口岸酒店设计要求47
6.1.主体建筑与环境47
6.2.大堂和公共区域49
6.3.客房50
6.4.餐饮设施51
6.5.娱乐设施51
6.6.桑拿康体设施52
6.7.会议设施52
第七章口岸酒店经营战略53
7.口岸酒店经营战略53
7.1.口岸酒店经营管理模式选择53
7.2.口岸酒店经营战略53
第一章某酒店投资环境调查及分析
某酒店投资环境调查及分析
某社会发展状况
1.1.1.概述
在东江的中下游，曾经有一个古老的国度，春秋战国的时候，她叫做缚娄古国。
千百年过去了，今天，她被世人称做某。
某千百年来，一直是东江流域的政治、经济、文化、交通的中心。
现在的某与深圳、东莞相邻，和香港隔海相望，距广州仅110公里。
现辖惠东、博罗、龙门三县及惠城、惠阳、大亚湾三区。
全市总面积约11158平方公里，人口约320万。
今天，某有四张响亮的名片：
“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”，还获得“中国人居环境范例奖”金牌，目前正在争创“全国文明城市”及世界“人居奖”城市。
她还是首批省级历史文化名城、国家授牌的电子信息产业基地、男装时装城。
据2004年中国城市竞争力蓝皮书数据，某在全国200个城市中排位第17名。
1.1.2.自然资源
某有着独特的地理位置和优美的自然环境，属亚热带季风气候。
境内雨量充沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量1700毫米，年日照总数2000多小时，年平均气温22度，7月平均气温28.3度，1月平均气温13度。
某四季长青，全年无霜期达350天左右。
1.1.3.交通条件
某交通便利，西距广州110公里，南至深圳79公里，是粤东地区的门户，拥有港口、公路、机场、铁路等立体的交通网络。
广汕公路、惠盐高速、广惠高速、惠河高速、京九铁路、广梅汕铁路贯通某；某港是对外客货运的深水良港。
1）
飞机
某机场距某市区25公里，是全国民航系统中设施较为完善的机场。
另外，某距离广州新机场和深圳宝安机场只需要1个小时左右车程。
2）火车
京九铁路、广梅汕铁路由东向西穿越某，在境内总长89公里。
某火车站除邻近广州火车站外，还是京九铁路和广梅汕铁路的沿线大站，省外游客乘火车来往某旅游也十分方便，在某乘火车，除可直达省内的汕头、梅洲、韶关外，还可抵达成都、合肥、九江、皋阳、厦门、北京、岳阳、青岛、福州、上饶、郑州等地。
3）汽车
除广汕公路、惠澳大道、金龙大道等横贯境内的公路外，还有广惠高速和惠河高速、深汕高速、惠盐高速等公路组成了某高速公路网。
1.1.4.投资硬环境
改革开放使得某这座古老的历史文化名城呈现出蓬勃生机，某已建成深水港、航空、高速公路、铁路和现代通讯系统相互衔接的立体交通通信网络，凸现某沿海开放城市的区域优势。
某港为国家一类口岸，已建成2万吨级以上通用泊位和4座3.5万吨级的石化码头及1座15万吨级原油码头，设计年吞吐能力1600万吨。
京九铁路与广梅汕铁路在某交汇，惠澳铁路与京九、广梅汕铁路接轨，形成了铁路连接港口的格局。
全市公路通车里程7372.46公里，公路密度66.07公里/百平方公里。
全市电话普及率105.3部/人。
市区自来水日供水能力为40万吨。
电力供应充足，设施完善，输变电能力是全国主变电容量超过200万千伏安以上的53个城市之一。
某机场已开通北京、成都、苏州等多条国内航线。
上述基础设施造就了某良好的投资硬环境。
1.1.5.旅游资源
某素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景观和自然景观很丰富。
某西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡寓居某，开始大力建设西湖，此后历代不断修建，形成“中国西湖三十六，惟某足并杭州”的格局。
博罗县的罗浮山素有“岭南第一山”之称，是道教、佛教圣地；龙门县南昆山则是北回归线上的明珠，国家森林公园。
另外还有惠东县九龙峰等多处省级风景名胜和自然保护区。
到某旅游，您不仅可以领略到某山水的秀美，同时，也可以品味到某作为广府文化与客家文化相互交融的韵味。
历代文人骚客，在某留下了众多的人文景观和历史掌故。
特别是苏东坡寓惠近三年期间，写下了大量的诗作。
近代史上，孙中山、周恩来、廖仲恺、邓演达、叶挺等名人志士，在某这片热土上，更是演绎了无数神奇的故事和可歌可泣的英雄业绩。
某经济发展状况
1.1.6.历史
改革开放以来，某经济发展一直居于珠江三角洲中下游，1988年，某工业总产值仅18亿元。
1994开始，某大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度，数码工业逐步成为强势产业，形成了TCL集团、华阳集团、德赛集团、侨兴集团、麦科特集团等一批著名企业。
国内生产总值年均增长18.3%，成功实现了农业市向工业市的转变。
1.1.7.现状
90年代末期以来，某经济得到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、化工、机械为主的支柱产业，尤其是电子工业已成为优势产业。
2003年，全市实现国内生产总值（GDP）591亿元，工业总产值1388亿元。
目前，某已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地，中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。
经过多年发展，某已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。
目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等30多个国家和地区的客商在某办起各类企业8000多家，实际利用外资累计100多亿美元，其中世界500强企业17家。
大批海内外各种类型企业、公司的进入，使某加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。
某有大批上市公司，如TCL（国内、香港上市）、麦科特（国内上市）、德赛集团（国内上市）、侨兴集团（美国纳斯达克上市）等。
进入21世纪以后，随着中国最大的中外合资项目—中海壳牌石化项目进入实施阶段，以及以TCL、德赛、华阳三大集团为龙头的数码工业飞速发展及扩张，某形成了石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角、甚至华南地区新的经济热点。
资料显示，2003年某投资额增长率居全省之最，高达180.4%，远高于省内增长较快的韶关（67.8%）、东莞（52.7%）、云浮（52.7%）佛山（51.9%）。
1.1.8.经济发展前景展望
1.1.8.1.中海壳牌项目对某经济的巨大影响
中海壳牌石化项目是我国最大的中外合资项目，位于广东某大亚湾北岸，占地面积4.27平方公里，首期投资额为43亿美元，中外双方各持有50％股分。
2002年11月1日，中海壳牌项目奠基动工，正式进入实施阶段。
2004年，中海壳牌项目进入建设高峰期，可于2005年底前投入生产。
项目建成后将达到80万吨乙烯裂解装置、年产230万吨石化产品的规模。
“中海壳牌”石化是我国跨世纪的一项伟大工程，在国内和国际都有很高的地位和影响，加之国家大量投入，巨大的工程量和项目投产后巨大的产品幅射量，使得某将成为珠江三角洲继深圳后的又一开发热点地区。
可以预见，某将成为珠江三角洲以至全国石化产品的集散地和石化产品进出口的重要港口城市，这种巨大的带动力量是千载难逢的。
43亿美元的投资，相当于广州1年半的外商投资额的总和，相当于深圳一年吸引外资额的80%。
同时，壳牌乙烯产品的下游产品产业链非常长，有专家估计项目投产后对下游产品的拉动效应为1：
50，将提供直接或间接的就业机会100万个。
中海壳牌年产80万吨乙烯项目会带来130多亿元的年销售额，按比例推算，将带动6500亿元产业，而这大约相当于目前广东省全省工业总产值的40%。
当然，实际上显然不可能把所有的下游产品都集中在某，都留在广东也不现实，但是某完全可以争取起码10%的下游产业能留住。
这个数字可以让某GDP翻一番，工业总产值可以增加六七百亿元，如果能留住30%，某的GDP则可以翻两番，壳牌项目给某提供了国内众多城市少有的机遇。
这将让某跳跃式地发展，掀起新一轮的发展潮，并带动广东的经济发展。
1.1.8.2.前景展望
经过多年的发展，珠江三角洲东岸原已形成了“深圳-东莞-某”为主轴的电子信息产业走廊，而正在建设中的中海壳牌石化项目也将使某成为华南地区的重要化工业基地，改变某在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业起飞。
根据《某市经济社会发展战略规划总报告》的规划，未来10年，某将逐步发展成为：
●世界级的石化生产基地；
●国内重要的IT产业制造基地；
●珠三角重要的出口加工贸易基地；
●广东省重要的港口现代物流基地和旅游文化产业基地；
从具体动作来讲，令人兴奋的举措有：
在连接惠城区与惠阳区48公里长的惠澳大道上，正在建设一条数码工业走廊；
利用中海壳牌项目的带动作用，将在大亚湾建设一个一体化发展的石化工业城；
某港力争建设成全国第20个枢纽港；
2010年前完成莞惠、东部沿海高速、博深3条高速公路，东部沿海高速现已动工建设。
2015年前再建成3条高速公路，形成以某为中心的放射加环状高速公路网。
这样，今后10年内，某将成为广东全省乃至华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。
1.1.9.某经济发展对酒店投资环境的影响
综上所述，某经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大的能量，经济及投资的增长将带来大量的商务活动，而商务活动的频繁将带来人们对酒店的更大需求，从而带来大量的酒店客源。
在这种宏观背景下，投资酒店既顺应了国家的宏观经济走势，又迎合了某经济发展的潮流，从而使投资酒店的回报更有保障。
某第三产业发展状况
1.1.10.第三产业发展现状
第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到一定阶段时，第三产业可以有力地推动第一产业和第二产业发展，而第一产业、第二产业也会拉动第三产业的发展，二者是相辅相成的关系。
2002年，广东省第三产业占GDP比重平均为40.8%，其中广州为52.6%，深圳为46.4%，都超过了英格尔现代化标准（即45%以上）。
某为27%，排在珠江三角洲九个城市最后一位，如图3所示。
2003年，虽然某第三产业得到较快发展，但产值只占全市GDP的28.7%。
第三产业发展滞后的问题引起了政府有关部门和社会各界有识之士的注意，某市政府也一直倡议加快第三产业的发展速度。
某市政府办公室在《2004年全市经济运行情况简析》中认为，第三产业比重较低是2004年全市经济运行情况中第一值得注意的问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会的发展产生一定的负面影响。
（引自广东省社会科学院《某市经济社会发展战略规划》）
珠江三角洲各城市第三产业GDP比重情况
（引自广东省社会科学院《某市经济社会发展战略规划》）
1.1.11.第三产业现状及发展趋势对酒店投资环境的影响
上述资料说明，某第三产业发展严重滞后于第二产业，在一定程度上制约了第二产业的发展。
在主观上，某市政府将大力发展第三产业作为重要的战略目标，力求经济格局趋于平衡、合理。
在客观上，第二产业的发展必定会拉动第三产业，以使经济格局平衡。
所以某打破目前的经济格局是经济发展的必然产物，是迫在眉睫的。
目前某经济结构的不平衡正是投资第三产业的机会所在，酒店业作为第三产业的重要组成部分，将直接拥有这个宝贵的机会。
某旅游业发展状况
1.1.12.某旅游业发展状况
作为第三产业的主要组成部分之一，某旅游业近年来也取得了一些进步，包括市政府对西湖的整治；罗浮山及其它旅游景点的建设；旅游宣传推广力度加大；星级酒店保持了较高的住房率；东江菜在保留传统基础上的锐意创新等。
2002年，某全市接待国内外游客次数比2001年增长21.9%；旅游总收入比2001年增长14.7%，两项皆保持了一定的增长速度。
但总体而言，某的旅游业发展一直处于较低水平。
突出表现为：
1.1.12.1.旅游设施的开发配套差
某旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港、澳门诸城市中高居榜首，但开发和配套远远落后于上述各城市。
《某与其它城市旅游开发配套比较表》是广东省社会科学院对珠三角各城市旅游开发配套的综合评价。
某与其它城市旅游开发配套情况比较表
城市
比较项目
某
珠海
广州
深圳
城市景观
1
2
2
2
娱乐环境
1
2
2
3
购物条件
1
1
2
2
可通达性
2
3
3
3
服务设施
1
3
3
3
开发程度
1
2
2
2
总体评价
7
13
14
15
注：
1分为开发配套力度低；2分为开发配套力度中等；3为开发配套力度高。
（摘至广东省社会科学院《某产业发展战略规划》）
1.1.12.2.接待人数少，收入水平低
长期以来，周边城市的旅游接待人数和旅游收入都高于某市，2002年的情况也不例外。
2002年，某全市共接待游客605万人次，旅游总收入31亿元人民币，外汇收入6404万元美金，各项都落后于周边城市。
2002年某与相邻城市相关数字对比见下表：
2002年某与相邻地区旅游收入对比表
城市
项目
深圳
东莞
珠海
某
接待人次（万人次）
1523
960
1155
605
旅游收入（亿元人民币）
355
51
91
31
国际旅游收入（亿元美金）
17.23
2.27
5.02
0.64
（资料来源：
各地政府统计报告，某市旅游局）
1.1.13.某旅游业新项目投资情况
虽然某旅游业长期落后于周边城市，但随着壳牌正式落户，某独特的地理位置、丰富的旅游资源已经迅速引起了国内外投资商关注，新旅游项目也纷纷上马。
其中较大规模的有：
汝湖镇的白鹭湖风景旅游度假区。
项目投资30亿元，第一期的环湖公路、白鹭阁、亭台水榭、会所等已经全面动工。
韩国GENESIS公司与北京京海集团在汝湖镇联合投资开发的太空城（登月船、模拟地震和冰雪世界）。
香港华标创业集团投资5亿元建设的木橔湖涛景度假村。
该项目是集旅游休闲、娱乐和高尔夫于一体的五星级会所。
位于惠东县的巽寮滨海旅游度假区。
项目投资总额3亿元人民币，目前巽寮度假村、金海湾体育基地、三角岛潜水俱乐部等已经开发。
位于龙门县南昆山的永汉温泉大观园。
投资1.3亿美金，项目包括温泉、别墅、餐饮、娱乐等。
侨兴集团投资扩建的汤泉旅游开发区项目已进入施工阶段。
据统计，自壳牌正式落户以来，某已经签订合约的旅游投资总额达48.4亿元，目前已投入的有7.19亿元，仅投入的部分就已经超过了某改革开放以来旅游项目投资总额。
随着上述项目的建成，某“一海”（环大亚湾滨海旅游区）、“二湖”（西湖、白鹭湖）“三山”（罗浮山、南昆山、象头山）的新旅游格局将初现雏形。
（上述部分资料引自某市旅游局《某市旅游资源开发现状的情况汇报》）
1.1.14.某旅游业前景展望
未来10年至20年，某将成为珠三角乃至广东省的旅游新亮点，大量吸引海内外宾客，并得以持续发展。
理由如下：
1.1.14.1.某自然旅游资源丰富，可以依据自身资源特色而打造生态度假旅游格局，相信3至5年后，某的生态休闲游品牌在广东乃至全国、全世界都能占有一席之地。
（引自某日报）
1.1.14.2.珠三角等地区原有旅游景点已经老化，对海内外游客失去了吸引力（如广州、深圳的部分景点，肇庆七星岩、韶关丹霞山等）；
1.1.14.3.其它地区不具备大规模旅游开发的条件。
这些地区或者旅游资源贫乏，没有可供大规模开发的资源（广州、深圳、珠海等地）；或者交通条件落后，缺乏开发条件（粤北地区）；或者缺乏经济增长点，缺乏对旅游开发的足够支持（粤西地区）；
1.1.14.4.某旅游资源丰富而且交通发达，具备较好的开发条件，工农业发展又可以为旅游开发带来长时间的持续支持。
1.1.15.某旅游业发展对酒店投资环境的影响
主观方面，发展旅游已成为某的城市发展战略目标之一（见《某市经济社会发展战略规划总报告》），客观方面，某经济发展的大环境将极大促进旅游业的发展，目前许多旅游投资项目上马已证实这一点。
未来5－10年，某将成为珠三角乃至广东省的旅游新亮点，大量吸引海内外宾客。
旅游业的发展将为某带来大量的商务旅游、休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。
SAO结论
目前是在某投资兴建酒店的最佳时机
酒店投资建设的可行性是由区域经济发展状况所决定的，某正处于经济大发展的滑行期，今后10年内，某将成为广东全省乃至华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。
而目前，某已成为珠三角乃至广东的投资热点。
某经济的高速发展、中海壳牌投产在即、旅游业发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来非常宝贵的机会。
在这种优越的投资环境下，投资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展的格局平衡也将产生较大的影响。
第二章某酒店业发展状况调查及分析
某酒店业发展状况调查及分析
某星级酒店总体发展状况
1.1.16.某星级酒店分布
截至2004年，某星级酒店总数为44家。
酒店分布密度最高是惠城区，其次是惠阳区和大亚湾区。
星级酒店分布如下：
某星级酒店分布表
区域
酒店数量
五星
四星
三星
二星
一星
惠城区
20
待评1家
1
11
6
1
惠阳区
8
待评1家
1
6
大亚湾区
1
1
高新区
1
1
其它区、县
14
待评1家
1
6
5
1
（资料来源：
某市旅游局）
1.1.17.某星级酒店分类
某酒店按功能可以为以下几类：
传统商务酒店
比较典型的如天悦大酒店，客房收入占总收入的60％以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。
消费群比较分散。
聘请专业酒店管理公司管理，管理比较规范并高度重视市场推广工作。
西湖大酒店客房收入占总收入的50％以上，基本上是商务散客和部分政府接待客人，本地消费客人在餐饮和娱乐上有较大的消费额。
政府接待酒店
比较典型的如某宾馆等，商务散客和团队占接待量较多，主要从事政府接待工作，忽略市场推广工作。
行业接待酒店
比较典型的如金叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市场推广工作。
1.1.18.某星级酒店数量及规模分析
作为旅游配套主要构成部分的酒店业，某明显落后于珠江三角洲各城市。
突出表现为星级酒店数量少，接待能力差，尤其缺乏高星级、高标准的旅游酒店和商务酒店。
截止2004年，某星级酒店总数为44间，而某周边城市的星级酒店数量见下表：
城市GDP与酒店数量比较表
城市/指标
某
东莞
珠海
GDP（亿元）
591
947
476
星级酒店数量（座）
44
80
72
GDP与星级酒店数量比
13.43
11.84
6.61
高星级酒店数量（座）
6
25
13
GDP（亿元）与高星级酒店数量比
98.5
37.88
36.62
通过对比某周边城市的经济发展水平与酒店数量，说明某星级酒店的数量与其经济发展水平极不相称，特别是高星级酒店与某的经济发展水平极不相称。
发展高星级酒店有着广阔的市场空间。
1.1.19.某星级酒店经营情况调查及分析
1.1.19.1.住房率情况
近年来，某酒店的住房率呈现快速增长的态势，增长率情况见《某酒店住房率增长情况图》。
某酒店住房率增长情况图
2000年－2002年间，某酒店业住房率增长远高于相邻的深圳市。
两城市酒店住房率增长比较见《深圳、某酒店住房率对比图》
深圳、某酒店住房率对比图
2003年，广东是非典重灾区，3至6月间出入境人数大幅度下降，全省住房率普遍下降。
某酒店住房率也降为55.5%。
（资料来源：
某市旅游局）
1.1.19.2.某星级酒店房价水平
某酒店房价水平在珠江三角洲相对处于较高水平。
我们对某、深圳和东莞散客房价进行了对比，对比情况见《某、深圳、东莞同档次酒店房价比较表》。
《某、深圳、东莞同档次酒店房价比较表》所列宾馆、酒店除某宾馆因情况特殊，房价代表性不强之外，其它基本反映了各城市同档次酒店的实际房价水平。
某、深圳、东莞同档次酒店房价比较表
单位：
RMB
酒店
星级
设施水平
门市价
折扣价
备注
深圳
景轩酒店
5星
5星尾
1280
736
含早
银湖度假村
4星
4星头
692
420
南方国际大酒店
4星
标准4星
580
351
含早
西丽大酒店
3星
标准3星
463
299
东莞
银城酒店
5星
5星尾
980
564
含早
华侨大酒店
4星
标准4星
580
288
含早
君爵酒店
4星
4星
500
288
含早
厚街假日酒店
3星
标准3星
368
260
某
天悦大酒店
待批5星
4星
920
736
某宾馆
4星
3星尾
330
264
三阳酒店
4星
标准3星
416
416
麦科特酒店
3星
标准3星
439
308
西湖大酒店
3星
3星
480
288
加1服务费
（资料来源：
SAO现场调查，价格均为散客价）
数字表明，与同档次酒店相比，某酒店房间实际售价不但排在东莞之前，也排在深圳之前。
以四星级为例，天悦酒店房价高出深圳银湖度假村80％以上，高出东莞华侨酒店150％以上。
从房价折扣情况来看，相对深圳、东
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