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万科财务报表分析

一、背景分析2

二、资产负债表分析2

（1）资产总规模及其变动趋势分析7

（2）流动资产结构变动情况分析9

三、利润表分析11

（1）对主营业务收入进行分析13

（2）对利润总额情况进行分析14

四、现金流量表分析15

（1）对现金流量表的一般分析17

（2）现金流量表的结构分析17

五、财务比率分析19

（1）获利能力分析（收益性分析）19

（2）偿债能力分析（安全性分析）20

（3）经营效率分析（营运能力/周转性分析）21

（4）投资收益分析22

一、背景分析

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

二、资产负债表分析

根据万科2007年至2011年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：

表1-12007年-2011年万科资产负债表

报表日期

20071231

20081231

20091231

20101231

20111231

单位

万元

流动资产:

货币资金

1,704,650.00

1,997,830.00

2,300,190.00

3,781,690.00

3,423,950.00

交易性金融资产

0.00

74.05

0.00

应收账款

86,488.30

92,277.50

71,319.20

159,402.00

151,481.00

预付款项

828,420.00

316,052.00

873,632.00

1,783,800.00

2,011,620.00

其他应收款

276,406.00

349,610.00

778,581.00

1,493,830.00

1,844,060.00

存货

6,647,290.00

8,589,870.00

9,008,530.00

13,333,300.00

20,833,500.00

流动资产合计

9,543,250.00

11,345,600.00

13,032,300.00

20,552,100.00

28,264,700.00

非流动资产:

可供出售金融资产

48,884.40

16,741.80

16,362.90

40,476.40

44,126.20

长期股权投资

243,861.00

248,573.00

356,538.00

449,375.00

642,649.00

投资性房地产

27,709.10

19,839.50

22,814.30

12,917.60

112,611.00

固定资产原值

88,380.30

162,200.00

174,412.00

167,441.00

212,119.00

累计折旧

30,859.80

35,666.60

38,814.30

45,482.80

52,532.90

固定资产净值

57,520.60

126,533.00

135,598.00

121,958.00

159,586.00

固定资产净额

57,520.60

126,533.00

135,598.00

121,958.00

159,586.00

在建工程

27,127.00

18,858.70

59,320.80

76,428.20

70,555.30

无形资产

0.00

8,196.63

37,395.20

43,547.40

长期待摊费用

687.17

2,526.82

3,131.87

3,216.14

4,099.94

递延所得税资产

60,405.70

144,948.00

126,565.00

164,316.00

232,624.00

其他非流动资产

0.00

105,599.00

46,379.30

非流动资产合计

466,195.00

578,021.00

728,528.00

1,011,680.00

1,356,180.00

资产总计

10,009,400.00

11,923,700.00

13,760,900.00

21,563,800.00

29,620,800.00

流动负债:

短期借款

110,485.00

460,197.00

118,826.00

147,800.00

172,445.00

交易性金融负债

2,095.71

169.49

0.00

1,505.45

1,704.18

应付票据

0.00

3,000.00

0.00

3,125.00

应付账款

1,110,380.00

1,289,600.00

1,630,000.00

1,692,380.00

2,974,580.00

预收款项

2,162,270.00

2,394,580.00

3,173,480.00

7,440,520.00

11,110,200.00

应付职工薪酬

72,979.10

51,776.30

80,650.40

141,576.00

169,035.00

应交税费

79,571.70

-86,198.50

117,688.00

316,548.00

407,862.00

应付利息

0.00

21,988.40

12,264.40

12,780.70

27,229.90

其他应付款

590,745.00

996,830.00

925,873.00

1,681,400.00

3,021,680.00

一年内到期的非流动负债

748,868.00

1,326,440.00

744,041.00

1,530,570.00

2,184,580.00

流动负债合计

4,877,400.00

6,455,370.00

6,805,830.00

12,965,100.00

20,072,400.00

非流动负债:

长期借款

1,636,210.00

917,412.00

1,750,280.00

2,479,050.00

2,097,200.00

应付债券

0.00

576,802.00

579,374.00

582,114.00

585,040.00

预计非流动负债

3,796.30

4,172.95

3,435.58

4,110.73

3,867.79

递延所得税负债

99,100.50

86,779.80

80,246.40

73,899.30

77,890.60

其他非流动负债

991.38

1,264.48

840.81

881.61

1,179.82

非流动负债合计

1,740,100.00

1,586,430.00

2,414,180.00

3,140,060.00

2,765,170.00

负债合计

6,617,490.00

8,041,800.00

9,220,000.00

16,105,100.00

22,837,600.00

所有者权益:

实收资本（或股本）

687,201.00

1,099,520.00

资本公积

1,283,050.00

785,314.00

855,772.00

878,934.00

884,346.00

盈余公积

539,547.00

658,198.00

873,784.00

1,058,770.00

1,364,870.00

未分配利润

403,291.00

618,428.00

880,840.00

1,347,030.00

1,893,460.00

外币报表折算差额

14,779.90

27,730.80

27,672.10

39,013.20

54,577.60

归属于母公司股东权益合计

2,927,860.00

3,189,190.00

3,737,590.00

4,423,270.00

5,296,780.00

少数股东权益

464,088.00

692,662.00

803,262.00

1,035,350.00

1,486,470.00

所有者权益（或股东权益）合计

3,391,950.00

3,881,850.00

4,540,850.00

5,458,620.00

6,783,250.00

负债和所有者权益（或股东权益）总计

10,009,400.00

11,923,700.00

13,760,900.00

21,563,800.00

29,620,800.00

表1-22007年-2011年万科资产负债变动率

报表日期

2007年变动率

2008年变动率

2009年变动率

2010年变动率

2011年变动率

流动资产:

货币资金

58.67%

17.20%

15.13%

64.41%

-9.46%

交易性金融资产

应收账款

137.21%

6.69%

-22.71%

123.51%

-4.97%

预付款项

258.03%

-61.85%

176.42%

104.18%

12.77%

其他应收款

311.93%

26.48%

122.70%

91.87%

23.45%

存货

94.55%

29.22%

4.87%

48.01%

56.25%

流动资产合计

97.74%

18.89%

14.87%

57.70%

37.53%

非流动资产:

可供出售金融资产

498.02%

-65.75%

-2.26%

147.37%

9.02%

长期股权投资

197.42%

1.93%

43.43%

26.04%

43.01%

投资性房地产

2831.29%

-28.40%

14.99%

-43.38%

771.76%

固定资产原值

19.89%

83.53%

7.53%

-4.00%

26.68%

累计折旧

30.13%

15.58%

8.83%

17.18%

15.50%

固定资产净值

15.03%

119.98%

7.16%

-10.06%

30.85%

固定资产净额

15.03%

119.98%

7.16%

-10.06%

30.85%

在建工程

8190.60%

-30.48%

214.55%

28.84%

-7.68%

无形资产

356.23%

16.45%

长期待摊费用

-25.97%

267.72%

23.95%

2.69%

27.48%

递延所得税资产

158.66%

139.96%

-12.68%

29.83%

41.57%

其他非流动资产

-56.08%

非流动资产合计

181.30%

23.99%

26.04%

38.87%

34.05%

资产总计

100.51%

19.13%

15.41%

56.70%

37.36%

流动负债:

短期借款

-59.31%

316.52%

-74.18%

24.38%

16.67%

交易性金融负债

-91.91%

-100.00%

13.20%

应付票据

-100.00%

应付账款

86.55%

16.14%

26.40%

3.83%

75.76%

预收款项

144.70%

10.74%

32.53%

134.46%

49.32%

应付职工薪酬

124.40%

-29.05%

55.77%

75.54%

19.40%

应交税费

290.92%

-208.33%

-236.53%

168.97%

28.85%

应付利息

-44.22%

4.21%

113.05%

其他应付款

104.18%

68.74%

-7.12%

81.60%

79.71%

一年内到期的非流动负债

586.98%

77.13%

-43.91%

105.71%

42.73%

流动负债合计

121.54%

32.35%

5.43%

90.50%

54.82%

非流动负债:

长期借款

73.09%

-43.93%

90.78%

41.64%

-15.40%

应付债券

0.45%

0.47%

0.50%

预计非流动负债

19.84%

9.92%

-17.67%

19.65%

-5.91%

递延所得税负债

11.21%

-12.43%

-7.53%

-7.91%

5.40%

其他非流动负债

27.55%

-33.51%

4.85%

33.83%

非流动负债合计

66.52%

-8.83%

52.18%

30.07%

-11.94%

负债合计

103.83%

21.52%

14.65%

74.68%

41.80%

所有者权益:

实收资本（或股本）

57.26%

60.00%

0.00%

资本公积

141.40%

-38.79%

8.97%

2.71%

0.62%

盈余公积

22.57%

21.99%

32.75%

21.17%

28.91%

未分配利润

385.03%

53.35%

42.43%

52.93%

40.57%

外币报表折算差额

1367.91%

87.63%

-0.21%

40.98%

39.90%

归属于母公司股东权益合计

96.13%

8.93%

17.20%

18.35%

19.75%

少数股东权益

83.80%

49.25%

15.97%

28.89%

43.57%

所有者权益（或股东权益）合计

94.34%

14.44%

16.98%

20.21%

24.27%

负债和所有者权益（或股东权益）总计

100.51%

19.13%

15.41%

56.70%

37.36%

表1-32007年-2011年万科资产负债占比

报表日期

2007年占比

2008年占比

2009年占比

2010年占比

2011年占比

流动资产:

货币资金

17.03%

16.76%

16.72%

17.54%

11.56%

交易性金融资产

0.00%

应收账款

0.86%

0.77%

0.52%

0.74%

0.51%

预付款项

8.28%

2.65%

6.35%

8.27%

6.79%

其他应收款

2.76%

2.93%

5.66%

6.93%

6.23%

存货

66.41%

72.04%

65.46%

61.83%

70.33%

流动资产合计

95.34%

95.15%

94.71%

95.31%

95.42%

非流动资产:

可供出售金融资产

0.49%

0.14%

0.12%

0.19%

0.15%

长期股权投资

2.44%

2.08%

2.59%

2.08%

2.17%

投资性房地产

0.28%

0.17%

0.06%

0.38%

固定资产原值

0.88%

1.36%

1.27%

0.78%

0.72%

累计折旧

0.31%

0.30%

0.28%

0.21%

0.18%

固定资产净值

0.57%

1.06%

0.99%

0.57%

0.54%

固定资产净额

0.57%

1.06%

0.99%

0.57%

0.54%

在建工程

0.27%

0.16%

0.43%

0.35%

0.24%

无形资产

0.00%

0.06%

0.17%

0.15%

长期待摊费用

0.01%

0.02%

0.01%

递延所得税资产

0.60%

1.22%

0.92%

0.76%

0.79%

其他非流动资产

0.00%

0.49%

0.16%

非流动资产合计

4.66%

4.85%

5.29%

4.69%

4.58%

资产总计

100.00%

流动负债:

短期借款

1.10%

3.86%

0.86%

0.69%

0.58%

交易性金融负债

0.02%

0.00%

0.01%

应付票据

0.00%

0.02%

0.00%

0.01%

应付账款

11.09%

10.82%

11.85%

7.85%

10.04%

预收款项

21.60%

20.08%

23.06%

34.50%

37.51%

应付职工薪酬

0.73%

0.43%

0.59%

0.66%

0.57%

应交税费

0.79%

-0.72%

0.86%

1.47%

1.38%

应付利息

0.00%

0.18%

0.09%

0.06%

0.09%

其他应付款

5.90%

8.36%

6.73%

7.80%

10.20%

一年内到期的非流动负债

7.48%

11.12%

5.41%

7.10%

7.38%

流动负债合计

48.73%

54.14%

49.46%

60.12%

67.76%

非流动负债:

0.00%

长期借款

16.35%

7.69%

12.72%

11.50%

7.08%

应付债券

0.00%

4.84%

4.21%

2.70%

1.98%

预计非流动负债

0.04%

0.03%

0.02%

0.01%

递延所得税负债

0.99%

0.73%

0.58%

0.34%

0.26%

其他非流动负债

0.01%

0.00%

非流动负债合计

17.38%

13.30%

17.54%

14.56%

9.34%

负债合计

66.11%

67.44%

67.00%

74.69%

77.10%

所有者权益:

0.00%

实收资本（或股本）

6.87%

9.22%

7.99%

5.10%

3.71%

资本公积

12.82%

6.59%

6.22%

4.08%

2.99%

盈余公积

5.39%

5.52%

6.35%

4.91%

4.61%

未分配利润

4.03%

5.19%

6.40%

6.25%

6.39%

外币报表折算差额

0.15%

0.23%

0.20%

0.18%

归属于母公司股东权益合计

29.25%

26.75%

27.16%

20.51%

17.88%

少数股东权益

4.64%

5.81%

5.84%

4.80%

5.02%

所有者权益（或股东权益）合计

33.89%

32.56%

33.00%

25.31%

22.90%

负债和所有者权益（或股东权益）总计

100.00%

（1）资产总规模及其变动趋势分析

图1-12007年-2011年万科资产总规模

图1-22007年-2011年万科资产规模变动率趋势图

图1-32007年-2011年万科资产项目结构趋势图

图1-42007年-2011年万科各项资产规模变动率趋势图

从图中可以看到，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2007年和2008年分别上升了37.36%和56.70%，2009年和2010年则仅分别上升了15.41%和19.13%，不过2011年则迅速上升，达到29,620,800.00万元，较2010年上升了100.51%，是近几年的最高值。

资产总额增加的原因如下：

流动资产较2010年增长7,712,600.00万元，长期股权投资增长193,274.00万元，固定资产增加37,628.00万元，其他长期资产增加113,598.00万元；其中。

由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。

从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2007年的95.34%下降到

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