万科财务报表分析.docx

1、万科财务报表分析万科财务报表分析一、背景分析 2二、资产负债表分析 2（1）资产总规模及其变动趋势分析 7（2）流动资产结构变动情况分析 9三、利润表分析 11（1）对主营业务收入进行分析 13（2）对利润总额情况进行分析 14四、现金流量表分析 15（1）对现金流量表的一般分析 17（2）现金流量表的结构分析 17五、财务比率分析 19（1）获利能力分析（收益性分析） 19（2）偿债能力分析（安全性分析） 20（3）经营效率分析（营运能力/周转性分析） 21（4）投资收益分析 22一、背景分析2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿

2、元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住

3、宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。二、资产负债表分析根据万科2007年至2011年度资产负债表，编制资产负债

4、表的趋势分析表，如图：表1-1 2007年-2011年万科资产负债表报表日期2007123120081231200912312010123120111231单位万元万元万元万元万元流动资产:货币资金1,704,650.00 1,997,830.00 2,300,190.00 3,781,690.00 3,423,950.00 交易性金融资产0.00 0.00 74.05 0.00 0.00 应收账款86,488.30 92,277.50 71,319.20 159,402.00 151,481.00 预付款项828,420.00 316,052.00 873,632.00 1,783,800.

5、00 2,011,620.00 其他应收款276,406.00 349,610.00 778,581.00 1,493,830.00 1,844,060.00 存货6,647,290.00 8,589,870.00 9,008,530.00 13,333,300.00 20,833,500.00 流动资产合计9,543,250.00 11,345,600.00 13,032,300.00 20,552,100.00 28,264,700.00 非流动资产: 可供出售金融资产48,884.40 16,741.80 16,362.90 40,476.40 44,126.20 长期股权投资243,8

6、61.00 248,573.00 356,538.00 449,375.00 642,649.00 投资性房地产27,709.10 19,839.50 22,814.30 12,917.60 112,611.00 固定资产原值88,380.30 162,200.00 174,412.00 167,441.00 212,119.00 累计折旧30,859.80 35,666.60 38,814.30 45,482.80 52,532.90 固定资产净值57,520.60 126,533.00 135,598.00 121,958.00 159,586.00 固定资产净额57,520.60 126

7、,533.00 135,598.00 121,958.00 159,586.00 在建工程27,127.00 18,858.70 59,320.80 76,428.20 70,555.30 无形资产0.00 0.00 8,196.63 37,395.20 43,547.40 长期待摊费用687.17 2,526.82 3,131.87 3,216.14 4,099.94 递延所得税资产60,405.70 144,948.00 126,565.00 164,316.00 232,624.00 其他非流动资产0.00 0.00 0.00 105,599.00 46,379.30 非流动资产合计46

8、6,195.00 578,021.00 728,528.00 1,011,680.00 1,356,180.00 资产总计10,009,400.00 11,923,700.00 13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 流动负债:短期借款110,485.00 460,197.00 118,826.00 147,800.00 172,445.00 交易性金融负债2,095.71 169.49 0.00 1,505.45 1,704.18 应付票据0.00 0.00 3,000.00 0.00 3,125.00 应付账款1,110,380.00 1,289

9、,600.00 1,630,000.00 1,692,380.00 2,974,580.00 预收款项2,162,270.00 2,394,580.00 3,173,480.00 7,440,520.00 11,110,200.00 应付职工薪酬72,979.10 51,776.30 80,650.40 141,576.00 169,035.00 应交税费79,571.70 -86,198.50 117,688.00 316,548.00 407,862.00 应付利息0.00 21,988.40 12,264.40 12,780.70 27,229.90 其他应付款590,745.00 99

10、6,830.00 925,873.00 1,681,400.00 3,021,680.00 一年内到期的非流动负债748,868.00 1,326,440.00 744,041.00 1,530,570.00 2,184,580.00 流动负债合计4,877,400.00 6,455,370.00 6,805,830.00 12,965,100.00 20,072,400.00 非流动负债:长期借款1,636,210.00 917,412.00 1,750,280.00 2,479,050.00 2,097,200.00 应付债券0.00 576,802.00 579,374.00 582,1

11、14.00 585,040.00 预计非流动负债3,796.30 4,172.95 3,435.58 4,110.73 3,867.79 递延所得税负债99,100.50 86,779.80 80,246.40 73,899.30 77,890.60 其他非流动负债991.38 1,264.48 840.81 881.61 1,179.82 非流动负债合计1,740,100.00 1,586,430.00 2,414,180.00 3,140,060.00 2,765,170.00 负债合计6,617,490.00 8,041,800.00 9,220,000.00 16,105,100.00

12、 22,837,600.00 所有者权益:实收资本(或股本)687,201.00 1,099,520.00 1,099,520.00 1,099,520.00 1,099,520.00 资本公积1,283,050.00 785,314.00 855,772.00 878,934.00 884,346.00 盈余公积539,547.00 658,198.00 873,784.00 1,058,770.00 1,364,870.00 未分配利润403,291.00 618,428.00 880,840.00 1,347,030.00 1,893,460.00 外币报表折算差额14,779.90 2

13、7,730.80 27,672.10 39,013.20 54,577.60 归属于母公司股东权益合计2,927,860.00 3,189,190.00 3,737,590.00 4,423,270.00 5,296,780.00 少数股东权益464,088.00 692,662.00 803,262.00 1,035,350.00 1,486,470.00 所有者权益(或股东权益)合计3,391,950.00 3,881,850.00 4,540,850.00 5,458,620.00 6,783,250.00 负债和所有者权益(或股东权益)总计10,009,400.00 11,923,70

14、0.00 13,760,900.00 21,563,800.00 29,620,800.00 表1-2 2007年-2011年万科资产负债变动率报表日期2007年变动率2008年变动率2009年变动率2010年变动率2011年变动率流动资产:货币资金58.67%17.20%15.13%64.41%-9.46%交易性金融资产-应收账款137.21%6.69%-22.71%123.51%-4.97%预付款项258.03%-61.85%176.42%104.18%12.77%其他应收款311.93%26.48%122.70%91.87%23.45%存货94.55%29.22%4.87%48.01%5

15、6.25%流动资产合计97.74%18.89%14.87%57.70%37.53%非流动资产:可供出售金融资产498.02%-65.75%-2.26%147.37%9.02%长期股权投资197.42%1.93%43.43%26.04%43.01%投资性房地产2831.29%-28.40%14.99%-43.38%771.76%固定资产原值19.89%83.53%7.53%-4.00%26.68%累计折旧30.13%15.58%8.83%17.18%15.50%固定资产净值15.03%119.98%7.16%-10.06%30.85%固定资产净额15.03%119.98%7.16%-10.06%

16、30.85%在建工程8190.60%-30.48%214.55%28.84%-7.68%无形资产-356.23%16.45%长期待摊费用-25.97%267.72%23.95%2.69%27.48%递延所得税资产158.66%139.96%-12.68%29.83%41.57%其他非流动资产-56.08%非流动资产合计181.30%23.99%26.04%38.87%34.05%资产总计100.51%19.13%15.41%56.70%37.36%流动负债:短期借款-59.31%316.52%-74.18%24.38%16.67%交易性金融负债-91.91%-100.00%-13.20%应付票

17、据-100.00%-应付账款86.55%16.14%26.40%3.83%75.76%预收款项144.70%10.74%32.53%134.46%49.32%应付职工薪酬124.40%-29.05%55.77%75.54%19.40%应交税费290.92%-208.33%-236.53%168.97%28.85%应付利息-44.22%4.21%113.05%其他应付款104.18%68.74%-7.12%81.60%79.71%一年内到期的非流动负债586.98%77.13%-43.91%105.71%42.73%流动负债合计121.54%32.35%5.43%90.50%54.82%非流动负

18、债:长期借款73.09%-43.93%90.78%41.64%-15.40%应付债券-0.45%0.47%0.50%预计非流动负债19.84%9.92%-17.67%19.65%-5.91%递延所得税负债11.21%-12.43%-7.53%-7.91%5.40%其他非流动负债-27.55%-33.51%4.85%33.83%非流动负债合计66.52%-8.83%52.18%30.07%-11.94%负债合计103.83%21.52%14.65%74.68%41.80%所有者权益:实收资本(或股本)57.26%60.00%0.00%0.00%0.00%资本公积141.40%-38.79%8.9

19、7%2.71%0.62%盈余公积22.57%21.99%32.75%21.17%28.91%未分配利润385.03%53.35%42.43%52.93%40.57%外币报表折算差额1367.91%87.63%-0.21%40.98%39.90%归属于母公司股东权益合计96.13%8.93%17.20%18.35%19.75%少数股东权益83.80%49.25%15.97%28.89%43.57%所有者权益(或股东权益)合计94.34%14.44%16.98%20.21%24.27%负债和所有者权益(或股东权益)总计100.51%19.13%15.41%56.70%37.36%表1-3 2007

20、年-2011年万科资产负债占比报表日期2007年占比2008年占比2009年占比2010年占比2011年占比流动资产:货币资金17.03%16.76%16.72%17.54%11.56%交易性金融资产0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%应收账款0.86%0.77%0.52%0.74%0.51%预付款项8.28%2.65%6.35%8.27%6.79%其他应收款2.76%2.93%5.66%6.93%6.23%存货66.41%72.04%65.46%61.83%70.33%流动资产合计95.34%95.15%94.71%95.31%95.42%非流动资产:可供出售金融资产0.49%

21、0.14%0.12%0.19%0.15%长期股权投资2.44%2.08%2.59%2.08%2.17%投资性房地产0.28%0.17%0.17%0.06%0.38%固定资产原值0.88%1.36%1.27%0.78%0.72%累计折旧0.31%0.30%0.28%0.21%0.18%固定资产净值0.57%1.06%0.99%0.57%0.54%固定资产净额0.57%1.06%0.99%0.57%0.54%在建工程0.27%0.16%0.43%0.35%0.24%无形资产0.00%0.00%0.06%0.17%0.15%长期待摊费用0.01%0.02%0.02%0.01%0.01%递延所得税资产

22、0.60%1.22%0.92%0.76%0.79%其他非流动资产0.00%0.00%0.00%0.49%0.16%非流动资产合计4.66%4.85%5.29%4.69%4.58%资产总计100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%流动负债:短期借款1.10%3.86%0.86%0.69%0.58%交易性金融负债0.02%0.00%0.00%0.01%0.01%应付票据0.00%0.00%0.02%0.00%0.01%应付账款11.09%10.82%11.85%7.85%10.04%预收款项21.60%20.08%23.06%34.50%37.51%应付职工薪酬0.73

23、%0.43%0.59%0.66%0.57%应交税费0.79%-0.72%0.86%1.47%1.38%应付利息0.00%0.18%0.09%0.06%0.09%其他应付款5.90%8.36%6.73%7.80%10.20%一年内到期的非流动负债7.48%11.12%5.41%7.10%7.38%流动负债合计48.73%54.14%49.46%60.12%67.76%非流动负债:0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%长期借款16.35%7.69%12.72%11.50%7.08%应付债券0.00%4.84%4.21%2.70%1.98%预计非流动负债0.04%0.03%0.02%0.

24、02%0.01%递延所得税负债0.99%0.73%0.58%0.34%0.26%其他非流动负债0.01%0.01%0.01%0.00%0.00%非流动负债合计17.38%13.30%17.54%14.56%9.34%负债合计66.11%67.44%67.00%74.69%77.10%所有者权益:0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%实收资本(或股本)6.87%9.22%7.99%5.10%3.71%资本公积12.82%6.59%6.22%4.08%2.99%盈余公积5.39%5.52%6.35%4.91%4.61%未分配利润4.03%5.19%6.40%6.25%6.39%外币报表

25、折算差额0.15%0.23%0.20%0.18%0.18%归属于母公司股东权益合计29.25%26.75%27.16%20.51%17.88%少数股东权益4.64%5.81%5.84%4.80%5.02%所有者权益(或股东权益)合计33.89%32.56%33.00%25.31%22.90%负债和所有者权益(或股东权益)总计100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%（1）资产总规模及其变动趋势分析图1-1 2007年-2011年万科资产总规模图1-2 2007年-2011年万科资产规模变动率趋势图图1-3 2007年-2011年万科资产项目结构趋势图图1-4 200

26、7年-2011年万科各项资产规模变动率趋势图从图中可以看到，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2007年和2008年分别上升了37.36%和56.70%，2009年和2010年则仅分别上升了15.41%和19.13%，不过2011年则迅速上升，达到29,620,800.00万元，较2010年上升了100.51%，是近几年的最高值。资产总额增加的原因如下：流动资产较2010年增长7,712,600.00万元，长期股权投资增长193,274.00万元，固定资产增加37,628.00万元，其他长期资产增加113,598.00万元；其中。 由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2007年的95.34%下降到