房地产项目场地方案设计.docx
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房地产项目场地方案设计
1房地产项目（场地）方案设计
1.1规划设计条件
金科该项目位于重庆市北部新区，照母山片区黄桷水库板块。
处于金山大道与金州大道交叉口的东北侧。
性质
占地面积（万方）
容积率
建筑规模（万方）
四至
宗地1
商住混用
15（住：
商=7.5:
7.5）
住：
2.5
商：
4.0
住：
19
商：
30
南侧以金州大道的道路红线为界，其余三侧均以二级道路的道路红线为界
宗地2
二类居住
16.7
2.5
42
宗地均以二级道路的道路红线为界
宗地3
二类居住
9.8
2.5
25
西侧以金山大道的道路红线为界，南侧以金州大道的道路红线为界，北侧和东侧以地块之间的二级公路的道路红线为界
总计
41.5
住：
86
商：
30
备注：
86万方的居住区内还包括7万方的社区商业配套
根据《重庆市城市规划管理技术规定》第二十三条规定，金山大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离7m；金州大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离为7m；二级公路的道路红线宽度16m，要求建筑后退红线的最小距离为3m。
根据《重庆市城市规划管理技术规定》第五条规定，居住为主要用地性质并与其他性质混合布局的用地，建筑计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70%。
1.2用地现状分析
1.2.1周围环境
基地位于金州大道与金山大道交叉区域，也是未来北部新区的核心区域。
基地西、南两侧紧邻金山大道、金州大道，场地靠近这两侧部分的噪声会比较大。
金州大道南侧和金山大道的西侧均为大型的居住社区。
场地北面紧邻香港置地的商业和别墅社区，环境安静，并有黄桷水库，具有较好的实现景观条件。
场地的北面除了紧邻居住社区外，将有一小学入驻。
场地的东面偏南部分为香港置地的大型商业。
目前这些项目都在建，需要一定的时间才能成熟。
1.2.2场地内部
三块地均为农耕用地，并无制约规划布局的不良因素。
项目原先地形为浅丘，将由于该项目为新建项目，场地地形经过平整后地势平缓，因此布局安排的灵活性较大。
1.3场地使用分析
1.3.1工程项目性质
该工程项目建设为新建项目，项目的类型是居住类。
主要依据的规范及标准有《建筑设计防火规范》GB50016—2006、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005年版）、《民用建筑设计通则》GB50352—2005、《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）等。
1.3.2规模
集中商业规模30万方，居住区的底层商业7万方。
居住建筑规模为79万方，根据定位，其中洋房32万方，高层47万方。
预计未来的社区人口将达到25000人。
1.3.3功能内容组成
居住社区的主要功能为居住，优秀的社区能为为业主提供安全、便利、舒适的居住环境。
基于安全、便利以及舒适的需求，小区功能内容组成包括住宅、车库、社区会所、公用服务设施等各类建筑，以及景观庭院、停车场、运动场等室外空间设施。
1.3.4使用者需求分析
社区活动的主要人群是社区业主，应满足他们居住、休憩、运动、购物的场所需求。
分析小区业主的活动规律，主要活动时间，以及特定时间的主要活动人群等，以更好的满足小区各个年龄段业主的生活便利需求。
通常在工作日的上班时间出小区的人流较大，上班时间退休的老年业主喜欢出来溜达，周末业主会带小孩在社区玩耍等，如何进行场地划分以及人流车流的疏导是总体布局的主要内容。
此外，通过空间环境的设计，营造舒适并乐在其中的感觉，给业主有一个愉悦的居住休闲环境。
1.3.5估计各类用房的用地规模及建筑面积
宗地一：
商业二类居住欧诺个地和商业用地，226亩，容积率2.5/4.0，建筑规模49万方，其中商业地块30万方。
容积率2.5，建筑密度22%，绿地率30%以上。
1.南板块：
分区：
该板块属于宗地一靠南部分，由于北部地块地理环境优越，景观资源丰富，并且毗邻小学;南部地块属于主干道转角地区，因此南部地段打造成以商业为主题的社区商圈,服务于周围的高端物业。
组合结构为：
下沉式休闲+大型ShoppingMall+商业写字楼+高档公寓，以此物业模式辅助周围的住宅配套。
并且，以公寓作为与北部地块的过渡，既很好地隔离噪音、明确分区，同时也不显突兀，将人流合理地引入商业板块。
计划规模如下：
建筑面积30万方，建筑基底面积25000
SHOPPINGMALL（下沉式）：
20000x5层
写字楼（MALL的地上部分）：
1000x25层x4幢
公寓：
1000x20层x5幢
2.北板块：
分区：
宗地一北部板块主要用于二类居住，由于该板块北部、东部毗邻香港置地高端物业，鸟瞰黄桷水库，西邻社区小学，地块南接商业中心，景观资源丰富，生活配套齐全，因此这里计划打造为高端高端洋房为主、靠南部分以高层为隔离分区为主的物业形态，西南交接处由于人流较多，配备一定的商铺，提供便民服务。
计划规模如下：
建筑面积49万方，建筑基底面积41000，景观面积11500，住宅建筑面积19万方，建筑基底面积16000，其中，
高层：
（一梯八户）650x24层x8幢
洋房：
150x2户x3单元x6层x12幢
宗地二：
二类居住用地，250亩，容积率2.5，建筑规模42万方，建筑基底面积51250，景观面积7250。
1.东板块：
分区：
该板块属于宗地一靠东部分，北面临学校，东面临商业，西面临快速车道，地块面积不大，但属于人流活跃、各板块交叉部分。
因此板块西部布置商业，东部以高层为主，以高层为隔离将商业闹区与住宅静区分区。
绿地放置在小区中央，形成大面积绿化景观强化休闲生活氛围。
计划规模如下：
高层：
650x28层x5幢
社区商业：
3000x3层x1幢
景观面积:
2250
2.西板块：
该板块西面和南面均为快速车道，北面为本项目宗地三，东面为宗地二东板块。
由于北部的整体景观资源较为良好，因此西板块的业态主要以洋房为主，临街闹区做休闲服务底层物业，靠近东部板块的商业区位高层集中分布。
同时，集中绿地主要放置在高层与洋房之间，这样两者共享景观，参差错落，形成分区同时促进人流沟通。
高层眺高可充分利用绿地资源，同时也提高洋房的产品的景观享受。
因此组合结构为：
洋房+高层+商业休闲服务
给洋房客户带来尊贵体验的同时也极大程度地满足了高层客户的生活品质。
计划规模如下：
高层：
650x28层x8幢
洋房：
150x2户x3单元x6层x25幢
社区商业：
3000x3层x2幢
幼儿园：
10000x3层
景观:
5000
宗地三：
宗地三为二类居住用地，147亩，容积率2.5，建筑规模25万方
分区：
该板块西北面为绿地，环境资源丰富，将在此区域配置24幢洋房，并且考虑到要充分利用容积率，所以适当在小区东部配置8幢高层。
小区商业将沿街布置，一来方便人们购物，二来将小区和车道隔开。
集中绿地主要放置在高层中央，高层可充分利用绿地资源布置户型朝向，提高洋房：
150x2户x2单元x6层x20幢
产品的景观视觉效果。
计划规模如下：
建筑面积25万方，建筑基底面积26800，景观面积7500
高层：
650x28层x7幢
社区商业：
57600㎡
1.4规划设计指导思想与原则
1.4.1规划设计指导思想
规划设计以创造良好的城市人居环境为出发点，密切结合当地实际情况，发挥区位优势，塑造以人为本的住宅区生态与景观环境。
以市场为导向，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调发展，利用基地的比较优势，对城市片区资源进行整合与优化，形成更为高档的住宅区。
1.4.2规划设计原则
生态原则。
充分利用现有土地资源、景观资源，在小区布局上充分利用自然通风和日照，并通过设置雨水收集（或利用河水）、车库自然通风、土方自平衡、种植本土树木等，营造一个可实施的生态型的居住小区居住区。
安全原则。
采用人车分流的方式，通过设置地下机动车大堂将机动车引入地下，地面形成商业步行街。
功能原则。
根据居住人口的需要，创造适于人购物、娱乐、生活、休憩、交往的场所，使人心情愉悦，获得精神享受城市空间环境。
在小区设置了商业步行街、会所、篮球场、垃圾收集站等不同的生活和配套设施，居民基本可在小区内解决日常生活所需。
1.5布局结构构思
由于该项目由三宗地块组成，并且在这三宗地之间有一块学校用地，因此，本项目可根据宗地界限以及道路红线划分为五个相对独立的板块（如图2，基地板块分区示意图）。
在各板块内有完整的功能组成，形成相对封闭而又具有相互联系的社区氛围，能满足各自的社区要求。
1.6场地分区
结合地块周围的城市道路情况以及地块的用地规范，各个板块的分区情况如下。
板块1：
该板块由宗地1划分来，北边为商业用地，南边为下沉式广场和写字楼（见附图2，项目板块1功能示意图）。
板块2：
该板块的东面和北面紧邻香港置地的高端住宅区，景观资源丰富，环境较好，整体氛围安静。
因此，在该板块可以修建对环境要求较高的洋房产品。
板块的南面紧邻本项目的商业，因此可在南边沿街布置商铺。
板块的西面紧邻一校区，学生人流较为集中，所以也可以在西面沿街布置商铺。
在商铺与洋房区之间用景观绿地以及高层住宅过渡，并维和成相对私密的空间（见附图2，项目板块2功能分区图）。
板块3：
该板块四周北面临学校，东面临商业，西面临快速车道，地块面积不大，周围环境相对没有那么安静，但该板块汇集人流的能力强，可以沿街多布置商业。
在南边临街处建造商业，修建高层住宅区围合成一个圈，绿地放置在小区中央，以将绿地功能发挥最大（见附图2，项目板块3功能分区图）。
板块4：
该板块西面和南面均为快速车道，北面为本项目板块5，东面为板块3。
沿北街、东街和南街修建商铺。
高层、洋房以及绿地的分布如图。
集中绿地主要放置在高层中央，高层可充分利用绿地资源布置户型朝向，提高产品的景观视觉效果（见附图2，项目板块4功能分区图）。
板块5：
该板块西北面为绿地，环境资源优秀，可将洋房布置于此。
商铺沿街，东南方布置七幢高层，使其围合成一个椭圆，椭圆内部为绿化用地（见附图2，项目板块5功能分区图）。
1.7建筑布局
1.7.1朝向
日照因素和风向因素共同决定了建筑的朝向选择，根据我国部分地区建筑朝向表查询得（《建筑设计资料集（第二版）3》），重庆地区的最佳朝向为南、南偏东10度，适宜范围南偏东15度、南偏西5度、北，不宜朝向为东、西。
1.7.2间距
采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求决定了建筑间距。
根据《城市居住区规划设计规范》住宅正面间距应按标准确定的不同方位的日照间距系数进行控制。
住宅侧面间距，条式住宅、多层之间不宜小于6m，高层与各种层数住宅之间不宜小于13m。
根据《重庆市城市规划管理技术规定》的十四条规定，本项目高层之间建筑半间距为15m，花园洋房之间的半间距为建筑高度的一半计算。
1.7.3住宅布置
重庆属于iii建筑气候区，在住宅布局时主要应考虑住宅夏季放热和组织自然通风、导风入室的要求。
1.8道路交通组织
1.8.1出入口的设置
板块1：
在地块西部临近小学设计出入口、南部临近商业部分设计出入口。
将小学、商业部分能很好地与宗地一联系起来，引流导向，合理布局。
板块2：
在地块北路中部布置一个次入口，地块南路中部布置一个主入口。
考虑到功能分区，将主入口放置在离洋房区较远处。
板块3：
在地块的东南角设置出入口，在地块的西路中央布置主入口，地块的东面布置次入口。
由于北面为学校，不清楚学校的大门设于何处，为避免人流冲突，不将出口设于北路。
西面紧邻快速车道，不做出口。
板块4：
在地块西部布置一个主入口，便于洋房片区业主的出行。
在地块的北面靠近快速车道三分之一处设置次入口。
地块东部与宗地二东地块之间成一个出入口，便于形成整体由东向西通道沟通小区交通。
由于功能分区，尽量减少对环境要求较高的洋房区的车流干扰。
北面的入口尽量不设置在临街商铺附近。
板块5：
在地块的东路布置一个主入口，在地块的西南面设置次入口。
由于功能分区，尽量减小对环境要求较高的洋房区的车流干扰。
1.8.2道路系统
根据《城市居住区规划设计规范》，小区路面宽6m~9m，组团路面宽3m~5m。
小区内主要道路至少应该有两个出入口；居住区主要道路至少应该有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150m。
沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m*4m的消防车通道。
人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。
板块1：
场地内没有机动车道，场地四周为环绕车道，下沉式地下广场周围道路较便捷。
板块2：
设置南北方向宽为6m的小区道路。
沿该主路设置通往每栋建筑的尽端式车道。
板块3：
根据地块的功能分区，小区道路可设置为宽为6m的通过式环形流线结构，板块四周为主干道。
板块4：
考虑到该区面积较大，组团结构相对复杂，可设置混合式道路流线结构。
在绿地周围形成环路通向各个高层建筑，并与主入口相连。
在次入口处设置通向尽端式道路，并用分支路通向各个洋房入口。
板块5：
根据板块形状设置主干道，围合绿地设置次干道，洋房区有五条道路。
1.8.3车库设置
车库大部分为地下车库，在进入建筑地下车库时，人车分流，通过绕行建筑的支路进入车库入口。
根据《城市居住区规划设计规范》，小区具名汽车停车率不应小于10%；地面停车率不宜超过10%。
少量的地上车库设置在绿地附近，用作临时停车位。
1.8.4交通流线图
项目总平面交通流线如图1.3。
各个板块交通流线图见附图1—附图10：
项目板块1交通流线图，项目板块2交通流线图，项目板块3交通流线图，项目板块4交通流线图，项目板块5交通流线图。
1.9绿化景观组织
根据《城市居住区规划设计规范》，新区绿地建设不应低于30%。
根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件采用集中于分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。
绿地率的计算也根据《城市居住区规划设计规范》相关要求计算得出。
板块1：
椭圆状和散状绿地为主，分布在商业建筑、写字楼和下沉式广场周围（见附图4，项目板块1景观分析图）。
板块2：
以现状绿地为主，沿小区主路布置绿地景观；在洋房组团之间和道路交叉口布置带状绿地（见附图4，项目板块2景观分析图）。
板块3：
块状绿地布置在几栋高层的中央，少量绿地分散布置（见附图4，项目板块3景观分析图）。
板块4：
集中绿地布置在环形通路内，并被高层围合，有两个集中区少量绿地分散布置，起到分区，过度的作用（见附图4，项目板块4景观分析图）。
板块5：
与板块四相近，集中绿地布置在环形通路内，并被高层围合，少量绿地分散在洋房和高层周围布置（见附图4，项目板块5景观分析图）。
1.10建筑设计
1.10.1建筑风格定位
在房地产市场越来越成熟的今天,人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善,而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能,使楼盘的品位大大提高。
纵观现在重庆楼市多种建筑风格，有地中海风格、英伦风格巴洛克风格、澳洲风格等，可见，不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的瑰丽的建筑文化。
满足了不同群体的消费需求和欣赏水平。
而消费者也常常用“有无风格”和“风格的优劣”来评价一个楼盘。
对消费者而言，有风格的建筑更能获得他们的认同，并引致精神上的愉悦。
同时，建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度;外立面的建筑材料的选择,包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度、保温隔热性能等等,对项目的保值有很大的帮助,客户得到了实惠,楼盘价值也得到了提升。
现代主义建筑风格重视建筑的居住功能,以功能为设计的出发点;注重新型建筑材料的应用,强调材料特性与建筑结构的特性相适应,并通过设计使其更好发挥;突出建筑设计的经济原则,以最低的开支达到最大程度的满足性;强调要废弃建筑表面的外加装饰;在具体设计上,空间的考虑最重要,设计应从平面的画面式设计转向立体空间的雕塑式设计上来;
建筑设计的基础是逻辑性、科学性,而不是视觉美的装饰性。
现代主义风格体现在住宅上有着几何线条修饰,色彩明快跳跃,外立面简洁流畅,以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征,立面立体层次感较强,外飘窗台外挑阳台或内置阳台,合理运用色块色带处理,给人简洁、质朴,返朴归真的感受。
针对该项目的特点，我们建议采用现代主义的建筑风格。
其建筑的造型，在体型、轮廓、平面布局等方面，则应尽量简洁、完整，少运用复杂的轮廓线，更能表达建筑的韵律。
有时，干净简洁的立面反而更能反映空间的特点。
而"现代主义建筑"不应仅表现在摆脱过时的建筑样式的束缚，在创造新的建筑风格式样上，更应在建筑材料中融入新材料、新结构的特性，体现建筑对居者的关怀。
使之成为融自然主义风格于现代主义建筑风格之中的楼盘，建筑成为风景中的风景。
花园洋房的布局同样趋向于自由，外形追求立体效果，室内注重空间分隔和墙面色彩，以及隔热、隔声。
现代式的花园洋房注重立体感觉，更强调自由的平面、灵活的空间，用自然材料的立面，着重园林绿化以及室内与室外景物的呼应，试图获得室内外浑然一体的效果。
1.10.2户型平面设计
1、功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区思路清晰才能提升楼盘品质。
2、户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。
厨房应设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。
主卧应设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。
3、其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。
例：
结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形术可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。
4、房间内家具的布置应做到细致入微，结合家具的布置细致的调整房间尺寸，会给人更多的实用感和亲和力。
5、建筑设计时应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。
6、采光与通风应注意，特别是厨卫，完美才是楼盘品质的体现。
7、入户花园与门厅应提倡设置，也可提升楼盘品质。
8、洗衣机的位置应布置合理，佣人房与储藏室也是应关注的问题。
虽然是细节，但细节也是提升品质的关键。
1.10.3高层占地面积估算
根据前期定位要求，紧凑型两房：
紧凑型三房一卫：
居家型三房两卫比例为3:
3:
2。
高层设计为的塔式结构。
根据市场上已有类似户型的面积估算，本项目紧凑型两房、紧凑型三房一卫、居家型三房两卫的套内建筑面积可分别取为55m2，85m2和110m2。
根据公摊系数25%计算，该塔式建筑占地面积大致估算为800m2。
2.10.4洋房占地面积估算
根据前期定位，洋房面积主要为150m2。
洋房为一梯两户，板式结构，三个单元并排。
按公摊系数10%计算：
取平均户型面积150m2，单元面积330m2；三个单元的占地面990m2。
1.11技术经济指标
表2.1主要技术经济指标
用地
序号
名称
数量
备注
高层
洋房
板块1
1
总用地面积
75000
8栋24层
12栋
2
总建筑面积
190000
300000
124800
64800
3
建筑基底总面积
41000
4
道路、广场总面积
5
集中绿地总面积
6
容积率
0.0
4.0
7
绿地率
30.0%
8
建筑密度
0.0%
9
小汽车停车泊位数
2100
用地
序号
名称
数量
备注
SHOPPINGMALL
写字楼
公寓
板块2
1
总用地面积
75000
4栋25层
5栋20层
2
总建筑面积
300000
187500
100000
100000
100000
3
建筑基底总面积
25000
4
道路、广场总面积
5
集中绿地总面积
6
容积率
2.5
2.5
7
绿地率
30.0%
8
建筑密度
26.5%
9
小汽车停车泊位数
1311
用地
序号
名称
数量
备注
商业
高层
洋房
板块3
1
总用地面积
53553
5栋28层
2
总建筑面积
111000
133882.5
9000
91000
3
建筑基底总面积
51250
4
道路、广场总面积
5
集中绿地总面积
6
容积率
2.1
2.5
7
绿地率
30.0%
8
建筑密度
31.5%
9
小汽车停车泊位数
777
板块4
1
总用地面积
113447
8栋28层
5栋
2
总建筑面积
297944
283617.5
18000
145600
27000
3
建筑基底总面积
32958
4
道路、广场总面积
5
集中绿地总面积
6
容积率
2.6
2.5
7
绿地率
30.0%
8
建筑密度
29.1%
9
小汽车停车泊位数
2085.608
板块5
1
总用地面积
98000
7栋28层
20栋
2
总建筑面积
250000
245000
57600
127400
72000
3
建筑基底总面积
26800
4
道路、广场总面积
5
集中绿地总面积
6
容积率
2.5
2.5
7
绿地率
30.0%
8
建筑密度
27.3%
9
小汽车停车泊位数
1717.8
2房地产开发流程图解
2.1房地产开发总流程图
2.2房地产开发分阶段流程图
2.2.1投资决策阶段流程图
（1）土地使用权出让流程
申请人土地出让申请
市国土房管局受理
储备土地
地价办公室地价初审
土地出让审查
市规委规划意见书
拟订房屋土地收益分配及搬迁协议
有规划意见书
无规划意见书
拟订招标工作方案
拟订招标文件
主管局长
审批
返回
出让处
土地整理储备中心批转
出让
初审
返回土地整理储备中心
出让底价审定小组
确定拍卖底价
局长办公会地价审定
地价评估
土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议
成立评标小组
土地整理储备中心向土地利用中心移交文件
土地利用中心拟定土地出让合同
市国土房管局和中标人签订土地出让合同
受让方缴合同定金
发布招标公告
评标小组评标
市国土局确定中标人，发出中标通知书
竞买人登记、索取标书和有关文件
开标
（2）国有土地使用权拍卖出让流程图
申请人土地出让申请
储备土地
土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议
返回土地整理储备中心
土地出让审查
市规委规划意见书
拟订房屋土地收益分配及搬迁协议
有规划意见书
无规划意见书
拟订拍卖工作方案
拟订拍卖文件
主管局长、局长
审批
土地整理储备中心批转
出让地
初审
返回
出让处
市国土房管局受理
出让底价审定小组
确定拍卖底价
升级会员 