房地产企业纳税筹划研究以海晨地产为例分析.docx

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房地产企业纳税筹划研究以海晨地产为例分析

摘要

随着针对房地产行业的一系列国家政策出台，房地产行业的处境愈加艰难。

房地产行业税收占国家总税收的比例不断上升，其税收增长速度明显比国家总税收的增长速度快。

房地产公司的税负不断增加，严重的税负已制约了一部分房地产公司的发展。

房地产公司不得不开始正视税负，通过对经营活动进行合理合法的安排来减轻税负。

纳税筹划的实施为房地产公司降低税收负担，为提高经济效益提供了契机。

本文以海晨地产为例，本文首先介绍了本研究的目的与意义，结合相关的理论基础研究了海晨地产纳税筹划的现状，并分析其纳税筹划存在的问题，一是税收筹划没有做到事先筹划，二是财务人员配置不够，业务能力较差，三是资金使用无统筹等，最后针对这些问题，给出了一些对策建议。

如建立有效的风险预警机制；增加新岗位，补充财务专职人员；加大培训力度，提高财务人员业务能力；引进专业人才，提高财务管理水平；统筹资金使用，使整体利益最大化等，以此解决海晨地产纳税筹划更好的发展。

关键词：

纳税筹划；税负；对策

Abstract

Withtheimplementationofaseriesofnationalrealestatepolicies,therealestatesituationhasbecomemoredifficult.Theproportionoftherealestatetaxinthetotalnationaltaxrevenueisrising,andthegrowthrateofitstaxrevenueismuchfasterthanthetotalnationaltaxrevenue.Taxonrealestatecompaniesisincreasing,andheavytaxpressurehindersthedevelopmentofsomerealestatecompanies.Realestatecompaniesmuststartdealingwithtaxesandreducethetaxburdenthroughreasonableandlegalprovisionsfortheiractivities.Theimplementationoftaxplanningmakesrealestateenterprisesreducethetaxburdenandimproveeconomicbenefits.

OwnershipinHaiti,inthemorningfirstintroducedthepurposeofthisstudy,relatedandtheoreticalbasicresearch,propertytaxinthemorninginthepreparation,planningandanalysisofitstaxisnotplannedinadvance,aswellasinsufficientfinancialpersonnel,poorbusinessability,useoffundstosolvetheseproblemsintegratedsolution,finally,somesolutions.Forexample,theestablishmentofeffectiveriskwarningmechanism;•createnewpositionsandreplacefull-timefinancialstaff;Strengthenthetraining,improvethefinancialstaff'sbusinessability;•bringinprofessionalstoimprovefinancialmanagement;Usefundsinacoordinatedmannertomaximizeoverallprofits,etc.,inordertobetterdevelophaichen'staxplan.

Keywords:

Taxplanning;Taxincidence;Thewaytodealwithasituation

一、前言

（一）研究的目的与意义

近几年房地产企业不断发展壮大，成为了我国国民经济中较为重要的组成部分，也起到了推动经济发展的作用。

但是房地产企业虽然规模大，影响力高，也存在一些行业固有的弊端，例如其投资规模的投资资金多，资金回收期长，由此就会导致企业资金链薄弱，纳税增多，风险加大，成本增多，给企业带来较大的压力。

而在税收上，关于房地产企业的税收政策较为复杂，税目也多种多样，税收的科目较多，这无论给企业的税收压力，还是给企业财务人员所造成的工作难度都非常之大。

这要求房地产企业要深刻掌握税收政策，还要掌握全面的优惠政策，从而才能减少赋税，增加纳税的规范性和准确性，降低公司的税收成本及税收风险，以最小的成本实现所有者权益的最大化。

随着国家政策的一系列调整，纳税筹划对房地产公司的生存与发展显得愈加重要。

当房地产公司不断扩大规模，其所涉及到的税种与税收问题也将越来越多。

规模的扩大使得税负增加，税负的增加也带来了更大的税收风险（如税收负担风险与税收违法风险等）。

房地产公司只有加大对纳税筹划的重视，才能通过纳税筹划减少税负降低税收负担风险，通过不断深入了解税法避免在纳税时出现违法行为。

因此，房地产公司进行纳税筹划有利于提高自身的生存能力与竞争力，所以重视纳税筹划是有必要和有意义的。

（二）国内外研究现状

1.国外研究现状

SaleJ.Tmothy，Caorrllkwnal.B（2014）根据理财的方面分析了所得税和财产税的税务筹划问题，并就美国对企业税务筹划的方面做出了详细的见解[1]。

Sloan（2015）在《国际税收词汇》中定义:

“税收筹划活动是利用相关政策和巧妙的税收计算方法，从而巧妙的降低税收成本[2]。

”

在美国南加州大学的WudeheFairmontle教授（2016）发表的文章中的观点是“企业在合理合法的经营，不违反税法的前提下，进行税务筹划使企业缴纳较少的税款，收获较大的利润，这种行为称之为税务筹划[3]。

Bauman（2017）年其合著的《税收经济学》中指出:

“税收筹划不是避税，而是对企业纳税进行规划的一种手段和方法[4]。

”

2.国内研究现状

曹平（2018）借鉴Lazear&Rosen竞赛模型，企业的管理层和经营者对于税收筹划的认识和必要性研究非常重要，它能推动税收筹划在企业内部的实施和更好的降低税负[5]。

汪松涛（2018）税收筹划的推动和方式方法，需要企业的财务人员和管理层共同的努力。

它是规范企业行为，有效降低企业成本的重要方法[6]。

张牧扬，刘烨和李殊琦（2018）主要对企业为什么进行税务筹划进行了分析，并提出了相应的方案。

文中主要说明企业重视税务筹划的存在的意义及怎样做对企业有所帮助实现战略目标[7]。

税务筹划是纳税人减轻税负，和税收零风险的目标，在不违反法律的情况下，企业本身经营、筹资融资活动的筹划的行为。

尽管目前有关税务筹划的书籍琳琳满目，但与欧美资本主义国家相比，仍存在较大差距，我国的税务筹划发展仍然任重而道远，但要积极借鉴发展国家的完善的会计制度，并结合实践找出适合我们自己的方法，使税务筹划发挥更大的空间，减少与发展国家的差距，与国际接轨[8]。

（三）研究的主要内容

论文指出海晨地产公司纳税筹划存在的问题：

海晨地产公司在税收筹划之前，没有做到事先筹划，这就很难将政策的变化和企业的变化融入到税收筹划当中，造成了税收筹划风险的加大。

其次海晨地产公司的财务人员配置不够，业务能力较差，税收筹划需要财务人员对税收政策及相关纳税行为有深度的了解，因此如果财务人员能力不强，就会给税收处罚工作带来较大的难度。

最后，该公司的资金使用无法统筹，存在高负债和融资形式单一，资金回款等问题。

这些问题将会增大公司的纳税风险，也会增加税收筹划的难度。

针对这些问题，给出了一些对策建议。

如1、建立有效的风险预警机制；2、增加新岗位，补充财务专职人员；3、加大培训力度，提高财务人员业务能力；4、引进专业人才，提高财务管理水平；5、统筹资金使用，使整体利益最大化。

二、相关理论概述

（一）税收价格理论

税收价格论认为税收是公民为了获得政府提供的公共产品而支付的价格，税收与政府提供的公共产品是政府与公民之间税收契约的客体[9]。

它将税收视为是人们享受政府（国家）提供的公共产品而支付的价格费用[10]。

作为政府（国家）提供公共服务的公共产品，它由社会成员私人消费和享受，政府（国家）由此而付出的费用也就必须由社会成员通过纳税来补偿。

私人为了自身消费而支付费用的现象，正是典型的市场等价交换行为在公共财政活动中的反映，从而税收也就具有了公共产品“价格”的性质[11]。

（二）契约理论

税收的契约理论（ContractingTheories）将企业视为由投资人、所有人、经理和贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方均是追求自身效用的最大化[12]。

在信息不对称的市场上，政府作为税法的代表毫无疑问应被引入订立契约的程序。

不过，相对于其它契约方而言，政府要通过变动税法来实现策略调整，通常是滞后的。

（三）法定最低纳税权理论

不受歧视的权利，即纳税人有权享受法律所允许的所有利益，可以支付法律要求的最低的税款。

同时，纳税人有权要求政府在执行税法时遵循一致性（无歧视）原则，对逃避纳税的人依法实施惩戒。

目前世界各国对于纳税人权利的法律保护都越来越重视，不少国家公布了纳税人权利宣言或制定了纳税人权利法案，体现了税收法律主义精神[13]。

三、海晨地产公司纳税筹划现状

（一）海晨地产公司概况

经过多年来的发展，海晨地产公司在行业内有了举足轻重的地位，也成为了唐山市较为有影响力的房地产企业之一，受到了广泛消费者的好评，但是房地产所压资金过多，需要资金流动量大，同时房地产交易的涉税金额比较多，税种复杂，国家政策也频繁调整，所以导致了海晨地产公司的税收负担较为沉重，在税收筹划方面，海晨公司明显感到力不从心，不能有效的使企业降低税负，合理的避税，降低税收成本和风险，因此对于海晨公司的发展而言，税收筹划是非常重要的。

（二）纳税筹划现状

1.海晨地产公司需要缴纳的税种

海晨房地产公司按照国家税收政策需要缴纳的税种非常多，共有11种，其中也涉及到公司发展的各个环节，主要有以下几个环节:

[14]。

①开发与建设环节

在房地产企业的发展和建设过程中，房地产开发与建设的环节是耗资量巨大，税负最重的环节。

其中其税收的不仅包括签订合同的印花税，还包括土地的占用税，还有施工人员薪酬的相关税务。

并且在这些环节当中，国家出台的优惠政策非常少，想要税收筹划的空间也不大，由此就造成了房地产企业的税负繁重，以及税收筹划的难度较大。

如果房地产企业想要建造幼儿园，养老院等等设施，国家政策中对于这些设施的建设可以抵扣一部分的税赋，因此。

开发与建设环节的税收筹划比较复杂。

②销售环节

在销售环节的过程中，海晨地产公司所要面对的不仅仅是公司内部需要缴纳的税负，还要面对消费者在购买房产或租用房产时所要缴纳的税负。

如果是新楼盘，公司一般使用预售的模式，而预售所带来的收入也要缴纳增值税。

所得税也要按照10%和25%的比例缴纳。

国家有一定的相关税收政策，可以取得优惠的效果，例如关于搬迁售楼的税收优惠等等。

而且，根据住房的面积，也有一些税收优惠政策。

这也给海城地产公司的税收筹划带来了极大的筹划空间，也使税收筹划变得复杂化。

③持有环节

海晨地产公司在房屋出售之前，会有一个持有环节，这虽然不需要缴纳房产税。

但这对于公司来说也是一种损失，因此公司会对这些房屋进行出租，对于出租的房产，则按4%来征收房产税。

。

2.税负分析

从2015年至2017年海晨地产公司所纳的税额当中，占有较大比例的是营业税，土地增值税和所得税三种。

这三种税务占了海晨公司税收的较大比例，因此，海晨公司应将把主要的精力放在这三种税负的税收筹划上面，才能获得较大的税收筹划空间和减少税负金额。

并且结合这些税收的国家优惠政策，找到可以减免的税负金额，由此来对企业进行合理的税收筹划。

四、海晨地产公司纳税筹划存在的问题

（一）税收筹划没有做到事先筹划

税收筹划工作参与税法、会计、管理、和统计方面的内容,以及各种因素的混合和功能将形成的风险更高的期望,但是早上事先规划、房地产公司税收筹划过程中的风险意识,风险管理方法不合理,使得税收筹划方案不能达到预期的效果。

例如纳税筹划人员对税收环境的变化缺乏敏感度，思维长期局限于既定的纳税筹划方案中，造成方案的实施与企业自身发展，乃至国家的税收政策相违背，极大增加了企业的税务风险；在筹划过程中对方法选择不当，使得纳税筹划方案难以兼顾企业的筹资、投资、利益分配等内容，增加了企业的经营风险。

（二）财务人员配置不够，业务能力较差

房地产企业的税负高，国家政策较多，给纳税筹划工作带来了极大的难度。

领导层也对纳税筹划工作提出了很高的要求，因此这对于财务人员的配置需求量非常大，对财务人员的业务能力需求也非常高。

反观海晨房地产有限公司，领导层就缺乏对纳税筹划的重视，认为纳税筹划仅仅是会计人员的工作，与其他部门和领导层无关，但是会计人员对纳税筹划的专业性和认知度也不高，工作能力也不强，因此，不能够起到很好的解决公司纳税筹划问题，减轻公司税负成本，规避纳税风险的问题。

在此情况下，公司也选择了专业的纳税筹划公司但是在选择的过程中，没有更好的考察公司的经验和在同行业水平中纳税筹划的能力，阻碍了公司减轻税负的步伐也限制了降低税负的水平。

（三）资金使用无统筹

1.高负债问题

据统计，我国的海晨房产公司的平均负债率为75%，即便如保利地产、万科这样的房地产龙头企业，2017年三季度资产负债率也达到80.74%和79.4%，更有海晨房产公司甚至高达90%的资产负债率。

由此可见，海晨房产公司华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险，

2.融资形式单一问题

作为一个资本密集型的房地产行业，其融资渠道相对简单。

长期以来，我国海晨房地产公司的融资渠道主要依靠银行贷款。

作为国家房地产业的宏观调控,政策连续性和长,收缩贷款政策越来越紧的情况下,银行调整房地产行业信贷政策,提高住房贷款客户访问标准和项目情况,项目公司的自有资金,四更严格的要求,如监视和控制房地产贷款,贷款封闭管理更加强大。

限制了资金的使用率，同时也提高了资金的实际使用成本。

所以面对政府所出台的一系列关于住房、信贷等的宏观调控政策时，在不断紧缩的货币政策下，面对银行信贷的紧缩的形势下，大批自有资金不足的开发商将面临资金链崩断的问题。

3.资金回款问题

目前海晨房产公司的主要资金回笼来源于楼盘销售回款，但房地产的销售很大一部分是靠“天”吃饭，当形式好、宣传力度大、促销手段多时资金大量回笼；但是一旦政府出现“限价”、“限购”和“限贷”等调控手段时，有些地区政府还同时实施预售资金监管制度，从而致使海晨房产公司资金流通全面受阻。

房地产开发商出现资金回笼减慢，回款不稳定等情况，给海晨房产公司造成的资金压力比较大，有些企业甚至不得不靠降价加快资金回笼。

五、海晨地产公司纳税筹划问题的解决办法

（一）建立有效的风险预警机制

规避风险是海晨房产公司纳税筹划中必须要重视的问题。

在市场经济环境下，风险无处不在。

纳税筹划虽然是企业规避风险的一种方式，但是其本身也存在着一定风险性，而提高企业纳税筹划管理效果，加强管理则是十分必要的。

提高风险意识，对企业的纳税筹划风险建立相应的预期，应保持对政策的充分关注，及时审查、评估纳税筹划的合理性，以防范企业税务风险；加强成本收益分析，以确保筹划方案能够与海晨房产公司的筹资决策、投资决策、利润分配相匹配，从而有效控制企业的经营管理风险。

（二）增加新岗位，补充财务专职人员

面对瞬息万变的市场环境，房地产企业应增设岗位，设置专职财务人员进行税务协调，重点加强财务人员的培训，使其不仅具备一定的业务知识和操作技能，而且为高质量的工作提供保障。

可以采用各种形式的有效的训练使他们认识到自己的工作职责的重要性在紧张的学习氛围,同时,要注意高素质财务管理人才的引入优化整个金融员工队伍的整体素质。

（三）加大培训力度，提高财务人员业务能力

对于房地产企业来说，说筹划的难度非常大，要求人员的素质特别高，因此，建立一个高精尖的税收筹划人员团队，选择一个合理的纳税筹划，外包公司对于海盛公司现状来说至关重要。

这是由于海城公司的现有的那份工作是由公司会计人员来完成，这些会计人员对房地产行业的国家优惠政策了解不够深入，并且对市场宏观环境的变化和行业前景的变化也不够了解，学习能力也不强。

因此企业就要从外引进高尖端的税收筹划人员，这些人员不仅要了解宏观环境的变化，还要及时了解国家政策相关法律法规的变化以及行业前景和行业状况的变化。

在操作水平的要求上，也要求这些税收筹划人员不仅学历高，而且要经验丰富，还要熟悉房地产行业的前景和现状。

如果税收筹划人员的专业度不高，就会给企业带来较大的纳税筹划风险，以及增加公司的税负，缩小纳税筹划的空间。

这样不仅会达不到纳税筹划的根本目的，还会增加企业的税收风险。

纳税筹划是一个对，工作人员能力要求极高的工作要求工作人员了解法律，金融，会计，税收，计算机等等方面的综合学科。

因此企业在招聘纳税筹划人员的过程中，一定要加深对其考察和度量，加强对引进人才的培训和了解，进一步降低企业的纳税风险。

税收筹划对于企业的影响非常大，一个良好的税收筹划方案和高精专的首要人员能够给企业带来丰厚的利益，能够有效的降低企业的税负和经营成本，提高企业的经济效益，而一个失败的税收筹划方案就会增高企业的纳税风险以及加大企业的税负。

因此企业的经营者和管理者应该充分结合企业实际情况，选择良好的税收筹划人员及税收筹划方案从而达到企业风险最小化，经济利益最大化的根本目的。

这不仅能够增强企业的盈利能力和利润，而且还能增强企业的纳税意识，减少涉税风险，有利于企业对政策变化的把握。

企业之间的竞争无非就是人才之间的竞争，因此对于税收人才的招聘和考核对于企业来说至关重要，也是纳税筹划的基础，税收筹划人员在税收筹划工作过程中起着不可或缺也不可替代的作用。

因此企业不仅要招聘高精尖人才，还要加强对人才的培训和考核，是人才及时了解企业内部的变化和行业变化以及市场风险，从而能够更好的为企业服务，最大限度的降低企业的涉税风险，提高企业的经济利益。

（四）引进专业人才，提高财务管理水平

目前海晨房产公司由于缺乏具备扎实的专业技能和良好职业素养的优秀人才，导致纳税筹划工作效率较低下，对于企业的进一步发展造成了不良影响，通过充实纳税筹划管理队伍，促进纳税筹划工作的顺利开展。

首先，海晨房产公司应建立切实可行的培训方案，对内部人员进行定期培训，尤其要加强对财会人员的培养，引导其了解当前的税收政策，理解纳税筹划的含义，优化财会人员队伍结构，提高纳税筹划效率；最后，推动业务合作，利用专门机构将企业纳税筹划工作“外包”，利用专业的社会分工，充分发挥人才的专业素养，提高纳税筹划方案的专业性与可行性，推动企业实现可持续发展。

（五）统筹资金使用，使整体利益最大化

海晨房地产公司在资金使用的过程中显得过于分散，这是由于公司的项目部已有房地产建设项目，也有房地产销售项目，因此各地的资金使用较为分散，且时间性也不同意。

这使得对资金使用效率的控制力不足，执行力也不够好，从而导致了资金使用效率较为低下。

因此，如果统筹资金的使用，就可以使资金的利用效率提升提高，资源的有效配置防止其他原因过度的占用企业资金和资本，也防止在资金运作中出现会计舞弊行为的发生，降低资金使用风险，提高相应的经济利益。

在实际操作中可以消除银行多头开户，将各地的资金使用情况定期汇报，定期划拨，加强领导层及财务部门的监督和检查的作用，防止资金使用效率低下的情况发生。

六、结论

综上所述，纳税筹划是房地产公司在经营管理过程中的必然选择，也是必然趋势，更是降低税负的重要手段和降低纳税风险的重要举措。

进行纳税筹划有利于公司更好的参加市场竞争，合理降低经营成本，提高收入利润，有效的规避涉税风险。

因此企业的领导层和经营者需要对纳税筹划工作加以重视。

从公司的现状来看，相关理论不够深入，企业的内部管理水平也不够高，降低税负和降低纳税风险的效果也不好，缺乏纳税筹划的高精端人才和方案的问题十分突出。

因此针对上述问题和房地产企业应从多角度出发，探究影响纳税筹划的主要原因，并根据当前我国税收改革环境，以及企业具体涉税业务内容，做出调整、优化措施，以推动企业的纳税筹划不断完善。

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