最新房地产开发成本计算.docx

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最新房地产开发成本计算

房地产开发成本计算

一、建设项目投资估算

固定资产投资：

项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用

建设期借款利息：

企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出

流动资金：

维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金

建设项目总投资形成的资产分为：

固定资产、无形资产、延递资产、流动资产

二、房地产项目投资与总成本费用估算

（一）概念

1、开发项目投资特点：

出售、出租、自主经营

2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金）

开发建设投资：

开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

经营资金：

开发企业用于日常经营周转的资金

3、开发产品成本：

房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用

用途角度分为：

土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本

核算分为：

开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费（管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）；开发成本、开发费用进行同样的分类

（二）房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

土地使用权出让金，方式：

拍卖、招标、协议

土地征用及拆迁安置补偿费，方式：

货币补偿、产权调换

土地转让费：

土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费

土地租用费：

土地租用方向土地出租方支付的费用。

置业投资中经常使用

土地投资折价：

合作开发项目

2、前期工程费

项目的规划、设计、可行性研究费用：

一般来说，规划及设计费用占建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%--0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0.5%左右

“三通一平”等土地开发费用，一般为设计概算的0.35%

3、基础设施建设费（红线内外工程费）：

建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。

其通常采用单位指标估算法来计算，粗略估算时，各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算

4、建筑安装工程费：

直接用于工程建设的总成本费用

主要包括：

建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）、室内装修工程费用等

5、公共配套设施建设费：

居住小区内为居民服务配套建设的各种费营业性的公共配套设施的建设费用（居委会、幼儿园等）

6、开发间接费：

房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用（工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等）

7、管理费用：

房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动二发生的各项费用。

包括：

管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险法、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等

管理费用以项目投资或1-5项直接费用为基数，取3%

8、财务费用：

企业为筹集资金而发生的各项费用

包括：

借款和债权的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费等。

利息外的财务费用可按利息10%估算

9、销售费用：

在销售产品过程中发生的各项费用

广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2%--3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

销售代理费

约为销售收入的1.5%--2%

其他销售费用

约为销售收入的0.5%--1%

以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%--6%

10、其他费用

包括：

临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险等

一般约占投资额的2%--3%

11、开发期间税费（根据当地有关法规标准估计）

以广州为例，包括

配套设施建设费

固定资产投资方向调节税（免）

土地使用税

建筑工程质安监督费

供水/电增容费（已免增）

物业管理基金

12、不可预见费

以上述各项费用之和为基数，按3%--5%计算

如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：

13、运营费用（管理费用、销售费用等）

14、修理费用

三、房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

（一）经营收入测算

1、租售计划：

可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等

2、租售收入估算：

主要包括：

土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入

对于出租要注意空置期和空置率；

自营收入：

房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入

（二）税金估算

1、经营税金及附加：

房地产销售、出租与自营过程中发生的税费

包括：

营业税、城市维护建设费、教育费附加（两税一费）

营业税：

税额=应纳税销售（出租）收入*税率，（我国是5%）

城市维护建设费：

按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据。

纳税人所在地为市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为1%

教育费附加：

以实际缴纳的营业税为计税依据，税率为3%

2、土地使用税：

房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。

以实际占有的土地面积为计税依据，采用分类分级别的幅度定额税率

年应缴纳土地使用税=应税土地面积*税率

3、房产税

按房产余值计征，税率为1.2%

按房产租金收入计征，税率为12%

4、企业所得税

所得税税额=（利润总额-允许扣除项目的金额）*税率

对于开发企业，利润总额主要是开发建设及经营期间的收入，允许扣除项目为总开发成本和经营成本。

房地产开发企业所得税税率一般为25%

5、土地增值税

概念：

对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税

转让房地产取得的收入

转让房地产的全部价款及有关的经济收益

土地增值税的扣除项目

包括：

取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费；

房地产开发成本：

土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等；

房地产开发费用：

管理、财务、销售费用

注意：

三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。

具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按照第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

旧房或建筑物的评估价格

与转让房地产有关的税金、包括：

营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等

财政部规定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除

土地增值税的税率

四级超额累进税率：

未超过50%（包括本比例），税率为30%

50%--100%，税率为40%

100%--200%，税率为50%

大于200%，税率为60%

免税规定

纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要征收的房地产

四、借款还本付息的估算

归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

（1）利润

用于归还的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的利润

（2）折旧费

还未需要投入使用的折旧基金

（3）摊销费

（4）预售或预租收入