推荐精品房地产综合服务行业分析报告.docx

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推荐精品房地产综合服务行业分析报告

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2016年3月

一、行业管理体制6

1、行业主管部门和监管体制6

（1）市场准入制度7

（2）房地产中介业务行为监管7

2、行业主要法律法规及政策8

二、行业发展历程和现状10

1、国际房地产综合服务业的发展规律10

（1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商10

（2）房地产综合服务商具有较强的扩张能力11

（3）业务线综合化是房地产综合服务商的共同发展趋势11

（4）收购兼并是房地产综合服务商实现飞跃发展主要方式12

（5）房地产综合服务商与金融资本紧密融合13

（6）重视企业非有形资产的维护和发展13

2、我国房地产综合服务行业的发展历程13

（1）萌芽阶段：

1993～1997年14

（2）全面发展阶段：

1998～1999年14

（3）全国化扩张阶段：

2000～2004年15

（4）业务种类多元化发展阶段：

2005年至今15

3、我国房地产综合服务业的发展现状16

（1）新房物业营销代理业务目前仍是重要收入来源，未来多元化业务需求将日趋增加17

（2）房地产专业细分给综合服务商带来更广阔的市场空间18

（3）行业平均代理费率趋于稳定19

（4）谨慎性区域扩张和全国化布局成为行业发展的主题19

（5）代理业务收入略降，延伸业务增长明显20

（6）核心业态仍以住宅为主，商业地产发展突出21

4、房地产综合服务业在促进中国房地产业的健康发展中的促进作用22

（1）准确把握消费者的需求，提高建设用地的利用效率22

（2）提高房地产销售的规范程度，降低房地产交易中的信息不对称23

（3）推进房地产市场专业化发展23

三、行业竞争格局和市场化程度24

1、业内领先公司的竞争优势逐步确立24

2、行业竞争方式逐步由价格竞争演变成品牌竞争27

四、进入本行业的主要障碍29

1、公司品牌实力29

2、客户关系与客户资源29

3、专业人才及知识积累与本地销售经验30

4、综合运营能力及抗风险能力30

五、行业市场供求状况及变动原因31

1、全国房地产开发情况31

2、全国房地产施工情况31

3、全国商品房销售情况32

六、行业利润水平的变动趋势及变动原因34

七、影响行业发展的因素35

1、有利因素35

（1）房地产行业进一步专业细分，房地产综合服务商市场空间扩大35

（2）房地产开发商全国化趋势拓宽了综合服务商的市场空间36

（3）中国经济处于长期增长的周期中，房地产市场长期仍将持续发展36

（4）房地产需求依旧旺盛37

①人口红利保障我国住房刚性需求37

②快速发展的城市化进程带来了源源不断的新增房产需求37

③非住宅物业投资需求旺盛38

（5）房地产市场理性调整有利于房地产综合服务业长期健康发展38

①房地产开发商对综合服务商的营销代理业务依赖度提高38

②房地产多专业环节外包趋势加速39

③房地产综合服务业行业集中度提高39

（6）政府积极促进房地产市场平稳健康发展，房地产综合服务业将从中受益40

（7）房地产综合服务行业逐步走向规范化40

2、不利因素41

（1）受房地产宏观政策的影响较大41

（2）一线城市房地产供应增长在远期将受到限制41

（3）房地产综合服务行业人才需求缺口大，人力成本增加42

八、行业周期性、区域性或季节性特征43

1、周期性43

2、区域性45

3、季节性46

九、行业上下游的关联性47

十、行业主要企业简况48

1、世联行49

2、易居中国50

3、合富辉煌51

房地产综合服务是房地产咨询、房地产经纪、物业管理、房地产金融服务、房地产信息服务等活动的总称，主要包括提供市场研究、投资咨询、项目策划、营销推广、销售代理、物业运营、投资管理及项目融资等专业服务。

房地产经纪是指向进行房地产开发、转让、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性活动，分为居间、代理和行纪三大类。

房地产代理是指房地产经纪人在委托权限内，以委托人名义与第三人进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经济行为。

中国房地产综合服务业发展初期，业务内容较为单一。

随着行业不断发展，各企业的业务种类越来越多元化。

目前房地产综合服务商的业务已经深入到产业价值链条中的所有环节，成为产业链中的重要部分，在推进房地产专业化和业务外包、提高房地产流通市场的活跃度，促进物业的有效利用，提高土地资源的配置效率，提升房地产相关金融资产安全，促进整个行业健康发展方面正发挥着越来越重要的作用。

一、行业管理体制

1、行业主管部门和监管体制

根据国家于1996年颁布、2001年修改的《城市房地产中介服务管理规定》，我国对房地产综合服务业的管理主要合并于房地产中介服务业管理体制下。

国家在房地产中介服务业宏观管理方面涉及的职能部门主要是国家住房和城乡建设部。

我国各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。

同时，各地房地产中介机构在地方房产局的业务指导和民政局的监督管理下，自发自愿地成立房地产中介协会，作为行业自律组织并协助行政主管部门进行有关管理工作。

我国对房地产中介服务行业的监管分为市场准入制度和房地产中介行为的监管两部分。

（1）市场准入制度

对于房地产中介服务机构，国家规定从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人，在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。

（2）房地产中介业务行为监管

房地产中介服务业主要涉及房地产交易环节，因此对于商品房销售环节的监管主要由房地产交易管理部门负责。

在销售过程中的营销推广活动还涉及商品房广告的投放，各地工商行政管理局为广告发布和广告经营管理机关，监督管理广告发布与广告经营活动，指导广告审查机构的工作。

同时，由于房地产销售具有需要进行登记、备案等外部控制环境的特性，对于房地产营销代理服务，其提供服务的真实性均可通过第三方部门或机构进行查证。

根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售时，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

由于商品房销售的备案、网签、过户整个流程均需在有权部门进行登记，因此每套商品房销售的真实性均可通过房地产交易管理部门或其网站进行查询佐证，从而对房地产营销代理服务的真实性进行核实。

2、行业主要法律法规及政策

房地产中介服务涉及的主要环节包括新房营销代理、二手房交易及租赁、咨询、商业物业运营等。

与行业直接相关的法律法规主要包括：

《房地产经纪管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《中介服务收费管理办法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国广告法》等。

其次，房地产中介服务行业与房地产行业紧密联系在一起，针对房地产行业的法律法规将通过房地产行业影响到房地产中介服务行业。

具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严格的政策法规。

与房地产行业直接相关的法律主要包括：

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《土地管理法实施条例》、《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。

再次，面对我国房地产市场的快速发展，为了适应行业中出现的新形势，解决新问题，国家及地方政府近年来相继出台了各种行业法规及政策，以保证我国房地产市场持续健康发展。

重要政策具体如下：

二、行业发展历程和现状

1、国际房地产综合服务业的发展规律

综观国际房地产综合服务业的发展历程，可以总结出以下几条规律：

（1）房地产综合服务商的客户主要是机构投资者及开发商

国际房地产综合服务商处于行业发展的高级阶段，同时为买方和卖方提供服务，客户主要包括房地产投资基金、开发商、政府、跨国公司等各种业主、投资者及房产使用者，公司或机构主体构成了客户的主要部分。

以机构类客户为主的业务模式对促进房地产综合服务商的发展具有显著积极作用。

首先，综合服务商更易与机构客户建立长期稳定的合作关系。

第二，公司客户的房地产服务需求面较个人客户更广，有利于公司实现协同销售及协同服务；第三，随着经济一体化的发展，公司客户地域经营扩张带动了综合服务商的业务实现跨区域经营。

（2）房地产综合服务商具有较强的扩张能力

房地产综合服务商的主要竞争力体现在人力资源、客户管理、专业能力、品牌渠道和盈利模式等方面。

当某一区域的房地产市场容量饱和时，房地产综合服务商能较为容易的把经营模式在统一的品牌、知识、专业平台的支持下，复制到其他区域。

因此成熟的房地产综合服务商往往跨区域经营且扩张速度较快。

国际房地产综合服务商业务一般覆盖全球，包括美洲、亚太、欧洲、中东、非洲的大部分城市和地区。

房地产综合服务商地域扩张的过程中仍遵循一定规律：

公司具备竞争优势的地区市场是成功实现扩张的基础，但是即使在全球化经营网络建成后，优势市场在公司总营业收入中的贡献仍然显著。

（3）业务线综合化是房地产综合服务商的共同发展趋势

房地产综合服务商的业务线发展经历了从单一业务，然后逐渐多元化，再到全产业链综合性服务领域的过程。

虽然不同的房地产综合服务商业务发展路径各不相同，但发展到今天，各公司已经覆盖了房地产价值链的所有环节，基本都涉及了物业管理、投资管理、评估、物业代理、租赁代理、咨询、跨国企业服务等业务。

从主营业务收入的构成来看，不同业务对总收入的贡献相对均衡。

（4）收购兼并是房地产综合服务商实现飞跃发展主要方式

国际房地产综合服务商实现规模扩张大致沿着两个方向：

地域和业务线。

为了实现网点的扩张，房地产综合服务商们必须不断在新城市开设办事处，打入当地市场。

在早期合伙人体制下，通过吸收合伙人实现扩张的方式给企业带来的规模增长是缓慢的，行业竞争格局极为分散。

股份公司制的房地产综合服务商借助资本市场的力量，不断实施并购，能快速实现跨地域经营和业务多元化发展，最终形成了少数几家具有全球网络、多元化服务的综合服务商，有代表性的如世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯等。

20世纪中后期业内掀起的一股大型并购潮是形成目前世界上几个主要的房地产综合服务商的重要原因。

进入21世纪，这些完成合并整合后的公司都在业绩上取得飞速增长。

（5）房地产综合服务商与金融资本紧密融合

房地产综合服务商积极寻求公开募股及上市，与金融资本的合作加深。

当今知名国际房地产综合服务商都是上市公司。

通过上市，公司可以获取企业快速扩张所需资金。

另外，上市能为房地产综合服务商带来品牌宣传的广阔平台，品牌正是服务企业生存和发展的关键因素；再者，在社会资本的参与下，房地产综合服务商不仅能有效的分散经营风险，更能通过开放的股权交易市场实现资源的优化配置。

截止2015年6月30日，世邦魏理仕和仲量联行的总市值分别为12