中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引.docx

中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引.docx

《中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引.docx（45页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引

中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引（讨论稿）

---------------------------------------------------

目录

第一章总则

1.制定目的

2.概念界定

3.律师办理商品房交易业务的基本原则

4.律师办理商品房交易业务的前提和要求

5.本操作指南的业务适用范围

第二章新建商品房买卖

第一节一般规定

1.目的和依据

2.概念界定

3.适用范围

第二节商品房认购（预订）

1.签订认购（预订）书的前提条件

2.认购（预订）协议基本内容

3.定金的处理

第三节商品房销售广告

1.广告审查

2.禁止发布销售广告情形

3.要约邀请与要约的区别

第四节商品房预售

1.商品房预售条件

2.申请预售商品房须提交下列材料

3.无证预售的风险

第五节商品房现售

1.商品房现售条件

2.返本销售的禁止和售后包租的限制

第六节商品房买卖合同

1.签约前审查

2.签约时买受人的知情权和开发商的义务

3.商品房买卖合同的基本内容

4.面积差异的处理

5.套内建筑面积与分摊的共有面积

6.规划、设计变更的处理

7.预购商品房的转让

8.土地使用权同时转让

9.诚信失守的惩罚

第七节商品房代理销售和包销

1.商品房的代理销售

2.商品房的包销

第八节商品房买卖的贷款

1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同

2.住房公积金贷款的限制

3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例

4.商品房住房贷款额和期限

5.非居住房屋贷款

6.贷款合同与商品房买卖合同

第九节商品房的交付使用及其质量保证

1.商品房交付使用的定义

2.商品房的交付要求

3.交付时应提供的文件

4.商品房的保修责任

5.商品房质量与合同解除

第十节商品房的维修基金（资金）

1.首期维修基金的交纳

2.维修基金的使用与管理

第十一节　商品房买卖转移登记和权证办理

1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移

2.商品房买卖转移登记

3.房地产权证（小产证）的办理时限

第三章二手房（存量房）买卖

第一节一般规定

1.目的和依据

2.定义

3.适用范围

第二节二手房买卖的房地产中介服务和中介合同

1.概念界定

2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查

3.房地产经纪人的执业程序

4.房地产经纪中的禁止行为

5.房地产中介的收费

6.中介服务公司在买卖合同中的签章

第三节对二手房交易的调查与审核

1.权属审查

2.买卖双方主体资格审查

3.共有财产审查

4.权利限制审查

5.他项权利设置审查

6.优先购买权审查

7.审查二手房有无下列禁止买卖情形

8.境外人士买卖的限制

9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

第四节二手房买卖合同

1.合同内容

2.二手房买卖后的土地使用权

3.维修基金的交割

第五节二手房买卖抵押贷款

1.审核贷款、抵押协议

2.审核担保、保险协议

3.公积金贷款的限制

4.非住宅房屋贷款

5.二手房出让人存在贷款情况的处理

第六节二手房买卖的监管

1.保证交易安全的方法

2.委托监管的操作

第七节二手房买卖转移（过户）登记

1.未登记不得对抗第三人

2.登记应提交的材料

3.登记的审核时限和权证的领取

4.律师代办登记

第四章商品房抵押

第一节一般规定

1.目的和依据

2.概念界定

3.适用范围

第二节对商品房抵押的调查与审核

1.抵押人、抵押权人的主体审查

2.抵押商品房的权属审查

3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形

第三节抵押合同

1.抵押合同的形式

2.抵押合同的主要内容

3.涉外商品房抵押的公证

4.抵押合同的变更

5.抵押合同的终止

6.贷款抵押率

7.抵押合同不得约定的事项

8.抵押商品房的保险

9.权利凭证的保管

第四节抵押登记（他项权利登记）

1.抵押登记的效力

2.恶意拒绝登记的责任

3.登记日期与抵押顺序

4.抵押登记人的申请人和需提交的材料

第五节最高额抵押

1.以商品房设定最高额抵押

2.最高额债权的特定化

3.变更限额和期间的，清偿顺位后移

第六节抵押的效力

1.商品房租赁与抵押的效力

2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力

3.商品房转让与抵押效力

4.抵押商品房的拆迁

5.抵押物拆除改建的限制

6.查封与抵押效力

7.抵押权的保全

第七节抵押权的实现

1.行使抵押权的条件

2.抵押权的实现方式

3.抵押物折价清偿应注意事项

4.变卖、拍卖应注意事项

5.注意优先购买权

6.价款的清偿顺序

7.多个抵押权人与清偿顺序

8.多个抵押人与清偿份额承担

9.抵押权的中止和消灭

第五章商品房租赁

第一节一般规定

1.目的和依据

2.概念界定

3.适用范围

第二节出租人与出租房屋

1.出租人

2.出租的房屋应当具备的条件

3.有下列情形之一的房屋不得出租

4.律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查

5.境外人士租赁房屋的限制

第三节租赁合同

1.确认出租人、承租人的主体身份

2.租赁合同

3.审查租赁合同关键条款的内容并核实

4.不定期租赁

5.承租人的解约权

6.出租人的解约权

第四节房屋租赁合同登记备案

1.租赁合同的登记备案

2.律师代办租赁登记备案

第五节商品房售后包租

1.售后包租的定义

2.售后包租登记备案的问题

3.售后包租的限制

4.售后包租合同中应注意的特别事项

第六节房屋转租、房屋承租权转让或交换

1.房屋转租的定义

2.转租的前提条件

3.转租合同与租赁合同的关系

4.转租期限的限制

5.转租的限制

6.房屋承租权转让或交换的定义

7.房屋承租权转让或交换的条件

8.房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序

第六章附则

第一章总则

1-1-1制定目的

为规范和促进全国房地产律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和要求，全国律师协会民事业主委员会制定本指南，供全国律师在办理商品房交易业务时作指导或参考。

1-1-2概念界定

本指南所指的商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。

本指南所指的商品房交易具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等以房屋所有权为前提的交易行为。

1-1-3律师办理商品房交易业务的基本原则

律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。

1-1-4律师办理商品房交易业务的前提和要求

律师办理商品房交易业务，应依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情，已失密或已解密时除外。

1-1-5本操作指南的业务适用范围

本操作指南主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指南的重点。

律师在代理有关商品房交易的诉讼案件，本操作指南具有相应的指导作用。

第二章新建商品房买卖

第一节一般规定

2-1-1目的和依据

为依法维护新建商品房买卖（即销售，包括预售、现售）双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办商品房买卖业务服务质量，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本章供本市律师办理新建商品房买卖业务作参考。

2-1-2概念界定

本章所涉的下列词语的定义分别为：

（1）商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商品房现售的基本要求。

但有的省市提高了商品房现售的标准，例如：

上海目前规定商品房现售，房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。

（2）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

（3）商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。

（4）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

（5）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

（6）预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。

（7）实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

（8）面积误差比，是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体是：

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝—————————————×１００％

合同约定面积

（9）套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积包括：

a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。

套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。

公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套（单元）内的分隔墙为非公共墙。

非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

（10）分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。

共有建筑面积由以下两部分组成：

a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

（11）代理销售，是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。

（12）包销，一般是指房地产