一级开发流程个人整理.docx
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一级开发流程个人整理
一级开发流程
一、前期准备
1、原土地所有者或使用者土地出具意见
用地类型
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
集体用地
召开村民代表大会
村民代表大会决定村委会决定
村委会
土地储备中心
报送乡、镇政府批复
乡、镇政府批复意见
村委会
土地储备中心
报送区政府批复
区政府批复意见
村委会
土地储备中心
提出申请
土地一级开发申请
村委会
区国土分局
国有用地
国有土地使用者决定
国有土地使用者决定
国有土地使用者
土地储备中心
国有土地使用者上级主管单位意见
国有土地使用者上级主管单位意见
国有土地使用者
土地储备中心
提出一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用者
土地储备中心
2、编制一级开发实施方案
需要文件
文件来源
报送单位
备注
征地工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
拆迁工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
市政建设工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
土地供应方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
市政规划设计咨询
相关单位
储备机构或有资质的编制单位
规划设计方案汇总
储备机构或有资质的编制单位
市规委规划设计院
规划设计方案审批
储备机构或有资质的编制单位
市规委
规划平面位置图
区规划分局
土地储备中心
地形图
有资质的测绘单位
土地储备中心
控制性详细规划
区规划分局
土地储备中心
用地钉桩成果报告
有资质的测绘单位
土地储备中心
项目设计方案
有资质的设计单位
土地储备中心
现状情况
村委会和原土地使用者
储备机构或有资质的编制单位
周边房地产市场价格
市场调查
土地储备中心
投资方案
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
考古勘探报告
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
视项目具体情况，可无
3、取得批复
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
向市国土局申请
土地一级开发实施方案请示
区国土分局
市国土局
开发商或土地使用者自己编的，编制完成后，提交到区土地储备分中心，区政府审核后再以分中心名义上报市土地储备中心（直接入市项目不需要编制实施方案，仅提供成本核算的数据）
向区政府申请
土地一级开发实施方案请示
区国土分局
区政府
取得批复
土地一级开发实施方案批复
市国土局、区政府
区国土分局
二、确定一级开发事项
1、编制PPT文档
文档内容
文件来源
报送单位
土地一级开发申请
区土地储备中心
市土地储备中心
乡镇、区政府相关文件
区土地储备中心
市土地储备中心
地形图1：
2000（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
土地一级开发地块情况说明
区土地储备中心
市土地储备中心
申报日期前一个月内的现场照片（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
规划审批文件复印件（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
2、联系会审批
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
审批
会议纪要
市联系会
区储备中心
三、确定一级开发主体
1、组织一级开发招投标
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
制定方案
土地一级开发主体招标方案
区土地储备中心
区国土分局
区国土分局局长办公会确定招标底价
/
区国土分局
区国土分局
区联席会审定招标底价
/
区国土分局
区联席会
编制招标文件
招标文件
区土地储备中心或有资质的编制单位
区土地储备中心
发布《招标公告》
《招标公告》
区国土分局
投标意向者
购买招标文件
招标文件
区土地储备中心
投标意向者
现场踏勘、答疑和招标前会议
/
区土地储备中心
投标意向者
成立评标委员会
/
评标专家
区国土分局
投标人交纳投标保证金
/
投标意向者
区土地储备中心
招标、开标、唱标
/
投标意向者
评标委员会
评标
/
投标意向者
评标委员会
确定中标人
《中标通知书》
区国土分局
投标意向者
退还未中标人的保证金
/
区国土储备中心
未中标人
2、招标结果批复
取得批件
文件来源
报送单位
备注
土地一级开发批复
市国土局
开发主体
3、签订委托合同
取得批件
文件来源
报送单位
备注
土地一级开发合同
开发主体、土地储备中心
土地储备中心、开发主体
四、一级开发前期准备（核准、规划）
1、项目核准
程序
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
申请
给区级提交的申请
/
开发主体
区发改委
给市级提交的申请
/
开发主体
市发改委
相关主管机关批复
取得规划征询意见
规划意见函复
区规委
市发改委
取得土地征询意见
土地预审意见
区国土资源局
市发改委
取得市建委建设意见
市建委建设意见
市建委
开发主体
交通委影响评价
市交通委交通评价意见
市交通委
开发主体
取得市园林局古树处理意见
市园林局古树处理意见
市园林局
开发主体
如没有，可无
取得市文物局文物保护意见
市文物局文物保护意见
市文物局
开发主体
环境影响评价
市环保局环境评价意见
市环保局
开发主体
市政专业部门市政接用意见
市政专业部门市政接用意见
市政专业部门
开发主体
核准
取得核准批复
项目核准批复
市发改委
开发主体
2、规划意见书
取得批件
文件来源
报送单位
备注
规划意见书
市规委
相关单位及开发主体
五、组织实施土地一级开发
1、组织实施征地、拆迁
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
协商征地补偿
《征地补偿协议》
村集体、开发主体
村集体、开发主体
召开村民代表大会
村民代表大会决议
土地使用者
村集体
公示征地补偿协议
监督与听取村民意见
村集体
土地管理部门
编制征用土地方案（一书四方案）
一书四方案
区国土分局
区政府
征地公告
/
区政府
乡镇、村
支付征地补偿费
相关凭证
征地单位
土地所有者及土地使用者
申请用地
/
区人民政府
市国土资源局、市人民政府
通过市政府建设用地审查小组会
告知单
市国土局
开发主体
征地补偿费监管公布
征地补偿费监管公布
土地管理部门
乡镇、村
缴纳相关税费
相关发票
税务部门
市国土局
防洪费、耕地占用税等
取得批复
征地批复
市政府
市国土局
付清征地补偿费
相关凭证
开发主体
市国土局
办理征地结案
征地结案表
区国土局
市国土局
乡政府、村委会、耕保科、开发主体
报批建设用地规划许可证
建设用地规划许可证
市规委
市国土局
申报拆迁计划
拆迁计划大本
/
区建委拆迁科
用地规划许可证（提前一年）
拆迁公示
/
区耕保科
乡镇、村
拆迁评估
评估报告
评估机构
乡镇、村
报批建设用地批准书
建设用地批准书
/
市国土局
可与拆迁同期
办理拆迁许可
拆迁许可证
区耕保科
开发主体
拆迁
/
/
/
办理拆迁结案
拆迁结案表
/
区建委拆迁科
2、市政基础设施咨询方案
取得批件
文件来源
报送单位
备注
给水规划方案
上水/北京市自来水公司
开发主体
可与征地拆迁同期进行
雨污水排除规划
雨污水/市政相关部门
开发主体
供电可行性咨询报告及审核意见
电/区供电公司
开发主体
天然气供应咨询方案
燃气/北京市燃气公司
开发主体
供热规划咨询方案
供热/热力集团
开发主体
信息基础设施规划方案
通讯/电信设计所
开发主体
市政综合规划方案
综合/城市规划设计研究院
开发主体
3、组织验收土地
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
开发情况介绍
/
开发单位、监督单位、监管单位
验收小组
现场踏勘
/
开发单位
验收小组
验收
验收报告
验收小组
市国土局
市场处
六、入市交易前期准备
1、确定土地出让价格
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
评估
评估报告
评估机构
土地储备中心
分土地储备中心初审
分土地储备中心初审意见
土地储备分中心
市土地储备中心
编制Ppt文档
Ppt文档
土地储备分中心
市土地储备中心
上地价会
入市底价
土地储备中心
区国土分局
5次会议
2、确定土地出让方案
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
确定招拍挂方式
/
区国土分局
市国土局
编制入市文件
招拍挂文件
土地储备中心
市国土局
3、签订入市协议
取得批件
文件来源
报送单位
备注
委托入市交易协议
开发主体、土地储备中心
土地储备中心、开发主体
4、公示
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
市区县各级土地储备中心及原土地所有者或使用者等相关单位在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
另外还有两种特殊情况：
第一种情况是符合458号文的历史遗留项目已经完成一级开发后申请公开入市交易。
为了保持政策的延续性，同时使未能赶上831大限的项目得以继续开发，国土资源局发布了京国土出[2004]458号文，同时也揭开了8个委办局联席会议的序幕。
这8个委办局主要指国土局、发改委、规委、建委（危保办）、交委、环保局、园林局、文物局。
458号文的精神是：
①2004年1月9日前已经取得项目建议书或规划批准文件，且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的；
②2004年8月31日前已经取得市危保办或区政府核发规划论证意见的的房改带危改项目；
③2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已经进入实施阶段的项目用地。
对于这些项目，可以以原建设单位为主体继续完善前期工作，直到土地达到入市交易条件。
我们也称之为一级开发。
第二种情况是直接入市交易的土地。
主要指可以独立出让的原企业单位使用的建设用地。
①独立出让就是说，规划的建设用地范围内只能有原企业单位一家，不存在其他待搬迁的居民和企业，否则就应该纳入政府储备系统，由政府进行收购。
直接入市和政府收购实际上都是将土地转让出去，但直接入市对应的是社会上广泛的买家，储备中心仅仅提供了一个交易平台，在评估其交易底价时目前可以采用现状和规划用途相结合的方式，也就是说，可以将土地的潜在收益部分或全部拿到企业手中，但前提是自己有能力将场地做到三通一平；政府收购则是政府以现状用途的价格将企业用地纳入储备系统，择机上市，企业的搬
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