曲江汇景新都项目统一说辞.docx

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曲江汇景新都项目统一说辞

“曲江·汇景新都”项目统一说辞

【目录】

“城中村”政策说辞………………………第页

项目状况说辞………………………………第页

开发商状况说辞……………………………第页

建筑设计单位介绍………………………第页

其它同质项目分析………………………第页

项目SWOT分析说辞……………………第页

项目的户型说辞…………………………第页

项目的园林规划说辞……………………第页

项目的细部处理说辞……………………第页

项目装修标准说辞……………………第页

项目建筑标准说辞………………………第页

项目物业管理说辞………………………第页

项目销售……………………………第页

其它………………………第页

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“城中村”政策说辞

一、“城中村”项目的性质

城中村改造通过拆旧房盖新房，从实质上打破集体经济活动的封闭的、不开放的内部循环，打破集体经济上的“大锅饭”体制，从“村民”成为“股民”，改集体经济为股份经济。

同时城中村改造也是一项美化工程，要改变城中村“脏乱差”的现状，解决农村滞留城市的不合理现状，使其与城市同步协调发展。

二、“城中村”项目的建设主体

根据西安市城市建设规划，西安市2002年开始对首批确定的14个城中村进行试点改造，并随之新出台了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，办法规定：

城中村改造的建设活动一律由村所属的城中村改造建设发展有限公司承担，公司按照《公司法》组建，其公司资质由市城乡建设委员会核准，工商部门办理营业执照。

三、“城中村”项目的土地性质

《西安市城中村改造建设管理暂行办法》规定

●除安置村民居住用地外仍有较大面积剩余土地的，可以按照一定比例给村上留作经济发展。

●对于拆迁房屋等腾迁出来的土地和其他非农业性生产用地，允许进入市场交换或进行适度开发。

●城中村就地改造的，集体土地应依法转为国有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以进行招商引资、有偿开发，开发所得用于城中村的改造和发展。

●进行整村迁移的城中村，腾迁出来的集体土地，应依法展变为国有土地，用于经济发展。

四、“城中村”项目的产权性质

《西安市人民政府关于进行城区旧村改造试点的意见》规定：

对于已办理规划报建并按规定完成配套设施建设，建设施工手续完备的安置村民住宅，由房地产主管部门核发房屋产权证。

预计本案办理房产证须五年左右时间

五、“城中村”项目的政策保护

《西安市城中村改造建设管理暂行办法》规定

●由西安市城中村改造工作领导小组和区城中村改造工作领导小组全面指导和协调城中村改造工作。

《西安市人民政府关于进行城区旧村改造试点的意见》规定：

●各级建设行政主管部门要认真贯彻省、市有关建设工程质量管理规定，强化政府对施工现场的监督管

理力度，确保工程质量。

●政府各部门要充分认识旧村改造的重要意义，在为试点村办理各种手续时，必须在规定办理时限内办

完有关手续。

●各级政府部门工作人员必须树立服务大局、廉洁自律的思想，不得以任何借口阻挠旧村改造工作，更

不得借旧村改造之机谋取个人私利。

对于旧村改造过程中的出现的违法违纪现象，市政府将严肃查处。

六、“城中村”项目的管理程序

呈报呈报

下达改造计划及要求指导编制改造方案

规划编制方案核准

《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》建设工程立项《建设工程施工许可证》项目产权

《建设工程规划许可证》验收登记

七、“城中村”项目“价廉”

《西安市城中村改造建设管理暂行办法》、《西安市人民政府关于进行城区旧村改造试点的意见》规定：

●对用于发展村经济的建设工程，配套费减半收取，其他城建收费项目除质量监督、劳保统筹外，一律免收。

●凡在村集体土地上兴建用于发展村集体经济的建设工程项目，土地出让金和市政公用设施配套费减半收取。

其他属部门管理的行政事业性收费能免则免，确实不能免的或减收或缓收。

●对于试点村改造中的房地产开发项目，可参照市上给予外商房地产投资的有关优惠政策执行。

以上优惠政策，使得城中村项目在价格上拥有强大的优势，再加上拥有类似商品房的最终权属，通常改造规模大、政策性强，使得项目具有更强的市场适应性，也对房地产开发市场造成了极大的冲击，其相对低廉的房价同时也对虚高不下的商品房价格起到平抑作用。

“新小寨村”项目简介

“新小寨村”项目由西安磐石置业有限责任公司与“新小寨村”城中村改造有限责任公司共同开发完成。

“新小寨村”项目是城中村改造项目，总占地约267亩，总建筑面积367200平米，共分为////////期开发，总计开发需要二到三年时间。

目前项目开发为初级阶段，需要开发的一期工程占地约14亩，由3栋12层高的小高层组成，总计建筑面积30460平米，绿化率38%。

“新小寨村”项目位于曲江新区国际会展中心斜对面。

周边道路已经修建完成，交通条件良好。

处于集行政商务办公、旅游、文化、居住为一体的南郊CBD区域，发展态势良好。

“新小寨村”周围视野开阔，环境良好，道路管网与照明工程等市政配套建设已经完成。

由项目步行至八里村仅需要20分钟，乘公交仅需要5分钟，交通便利。

目前项目处于一期开发阶段，共计销售套数252套。

曲江新区发展状况说辞

（了解内容）

西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月，更名为"曲江新区"。

曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。

曲江概况

曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，一期规划面积15.88平方公里。

二期计划扩大到47平方公里。

其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。

区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。

其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。

西安曲江新区管理委员会是西安市人民政府的派出机构，在辖区范围内履行市级管理权限。

实现项目审批、规划定点、建设管理、土地出让、企业管理一条龙服务，为投资者提供高效、优质的服务。

同时设有曲江新区发展有限公司。

曲江发展的产业方向

曲江新区重点发展以下产业：

1、旅游景区和游乐设施建设

2、旅游交通

3、旅游产品开发

4、餐饮、购物

6、文化体育、康复保健

7、房地产开发

基础设施

曲江新区自96年启动建设以来，先后投入资金3.5亿元用于基础设施建设，基本完成了6平方公里区域的市政配套，具备开工建设的条件。

修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路等五条城市道路，其中，雁塔南路是贯穿度假区南北的景观大道，全长3.2公里，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区，南端连接曲江宾馆-国际会议中心和西安会展中心及中央商务区，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。

目前，这一区域已成为中外客商投资的热点。

区内的曲江水厂和南郊水厂，日供水120万吨，是形成曲江千亩水面的水源保障。

110KV的曲江北变电站和容载1200门的电话分站已建成投入使用，天然气管网已在雁塔南路等干道铺设，开始为入区企业供气。

由曲江新区管委会投资新建的大雁塔南广场，占地面积2万多平方米，中心树立唐玄奘纪念雕塑，四周绿草如茵，花团锦簇，与大雁塔及"三唐工程"交相辉映，正在成为西安旅游业一道亮丽的风景线。

开发区建设

曲江新区的开发建设，将继承和发扬中华传统文化的优势，发掘、利用曲江历史文化遗产，学习借鉴国内外度假区建设的经验，形成曲江南、北湖千亩水面，建设一批富有参与性、娱乐性的大型综合性旅游项目，目标是将其建成集旅游、观光、休闲、度假等为一体的国家旅游度假区。

截止2002年，曲江新区共批准入区项目60余个。

 目前，建成的项目有：

曲江宾馆、钻石王朝、湖滨花园、中伟外商俱乐部。

正在动工建设的有：

泛美花园、长安芙蓉园。

计划总投资46亿元人民币。

几年来，曲江新区项目建设累计完成投资9.89亿元人民币，其中外资4600万美元。

西部大开发和西安市“建强创佳”和“经营城市”战略的实施，为曲江新区实现跨越式发展提供了极好的机遇。

随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，度假区集“行、游、住、食、购、娱”诸要素齐全的产业体系已初见雏形，一个设施齐全、环境优美、功能配套、项目众多、充满活力的旅游新区正在西安崛起。

1.曲江新区的城市化是大势所趋

1）国外大城市郊区化经历了以下发展阶段：

第一阶段是人口居住郊区化——“卧城”阶段。

第二阶段是工商业郊区化——半独立卫星城阶段。

第三阶段是服务业和办公场所郊区化——边缘城市阶段（卫星城阶段）。

目前，我国城市化率还比较低，全国总体上处在36%的城市化水平。

就西安来看，其城市人均GDP还比较低：

1998年为952美元；1999年为1034美元；2000年为1138美元；2001年为1279美元。

城镇人口占总人口的比重大约是：

1995年为38.96%、1998年为40.43%、1999年为40.86%、2000年为41.62%、2001年为41.82%，呈现出逐年递增的趋势。

从理论上来看，西安市的人均GDP和城市化水平均未达到郊区化标准，但是，经济发展的不平衡性和西安市在局部的跨越式发展使得西安首先在城乡结合部这一区域开始了扩张式发展的前奏。

由于历史等众多原因，建成区的交通、住宅、环境、地下管线等已经无法满足当今人们对城市生活的要求，建成区的承载力不断降低，使得扩张成为一种必然。

2）西安城市承载力分析

●资源承载力：

1978年，西安市的人口密度只有499人／平方公里，1990年上升至610人／平方公里，2000年达到689人／平方公里，到2001年已接近700人／平方公里。

在全市9区4县中，以碑林区的人口密度最高，达到30000人/平方公里，也就是说，每100平方米范围内就有3人。

已经超出了西安土地资源承载力。

●基础设施承载力

2001年，西安市城市设施水平为人均拥有城市维护建设资金570元，人均使用面积14.64平方米，人均居住面积10.09平方米，人均日生活用水量214.37升，用水普及率69.88%，每万人拥有公共交通车辆7.61标台，用汽普及率60.55%，人均拥有道路面积3.64平方米，排水管道密度4.66公里/平方公里，污水处理率21.94%，人均公共绿地面积3.74平方米，建成区绿地率20.05%，建成区绿化覆盖率34.22%，垃圾无害化处理率99.24%。

从纵向来看，西安基础设施承载力并不是很大，一方面反映了西安市发展水平较低，另一方面也反映了西安市在某些指标上的超负荷成为基础设施总体承载力提高的制约瓶颈。

3）西安空间扩张态势及扩张性质

西安和许多城市一样，城市扩张方兴未艾。

目前，扩张能力最强的地区已基本形成三足鼎立的阵势：

北向的经济技术开发区，西南方的高新技术开发区，东南方向的曲江新区。

曲江新区作为市政府振兴西安旅游业的一个重要举措，是以旅游、休闲、会展等为其主导产业的城市新区，应该具有完全意义上的城市功能。

应该说，曲江开发具有城市规划思想的先导意义，这也是曲江新区对西安城市建设的最大贡献。

4）曲江新区的区位优势和开发的迫切性

曲江新区处于西安城市边缘地带，属于城市中心区和郊区的结合部，占地47平方公里，其中13%左右为建成区，为西安市科技、