施工现场生活服务区物业现场投标书剖析.docx
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施工现场生活服务区物业现场投标书剖析
投标文件
项目名称：
施工现场生活服务区物业投标
投标人：
法定代表人：
投标人地址：
日期：
目录
第一章营业执照5
第二章物业服务企业资质证书6
第三章企业税务登记证7
第四章银行资金证明8
第五章法定代表人授权委托书9
第六章投标人情况介绍10
6.1情况介绍11
6.2财务状况13
6.2.1企业三年内财务状况14
6.2.22014年度审计报表14
6.3同类项目业绩证明65
6.3.1CBD物业服务合同68
6.3.2奥林匹克公园中心区施工现场管理协议76
6.3.32013奥体文化商务园区建设期物业服务合同83
6.3.42014奥体文化商务园区建设期物业服务合同86
6.3.5奥林匹克中心区地面景观项目物业合同97
第七章拟派主要管理人员和专业技术人员情况一览表106
第八章投标人实力证明文件113
8.1管理体系证明114
8.1.1ISO9001质量管理体系认证114
8.1.2ISO14001环境管理体系认证114
8.1.3GB/T28001职业健康安全管理体系认证116
8.2获奖荣誉证书118
8.2.1先进集体和省级文明单位120
8.2.1.1省级物业服务先进集体120
8.2.1.2省级文明单位120
8.2.1.3省级科技创新奖121
8.2.2省级安全保卫奖123
8.3社会保障资金缴纳记录124
8.3.1七月份社会保障资金缴纳记录126
8.3.2八月份社会保障资金缴纳记录126
8.3.3九月份社会保障资金缴纳记录127
第九章AA商务区临时生活区物业服务128
9.1服务总体设想129
9.1.1服务的总体方案129
9.1.2我们的服务理念130
9.1.3我们的服务宗旨130
9.1.4我们的管理体制130
9.1.5我们的管理模式130
9.1.6组织机构、人员配置、项目部职能及岗位职责131
9.1.6.1组织机构131
9.1.6.2人员配置131
9.1.6.3项目部职能及岗位职责132
9.1.6.3.1项目部职能133
9.1.6.3.2项目部经理岗位职责133
9.1.6.3.3项目经理助理的岗位职责134
9.1.6.3.4文员职责（经理助理兼）135
9.1.6.4项目工作流程135
9.1.6.4.1整体工作流程135
9.1.6.4.2管理运作流程136
9.1.6.4.3目标责任体系137
9.1.6.4.4质量标准体系138
9.1.6.4.5客户满意信息管理体系139
9.1.6.5管理制度140
9.1.7特色服务153
9.1.8应急预案155
9.1.8.1防汛事故应急预案155
9.1.8.2火灾事故应急预案156
9.1.8.3治安突发事件应急预案159
9.1.8.4冬季扫雪铲冰应急预案168
9.1.8.5停水应急预案170
9.1.8.6电力中断应急预案171
9.1.8.7污水管及排水网堵塞应急预案172
9.2治安保卫服务方案173
9.2.1工作范围及内容174
9.2.2安保人员岗位职责174
9.2.3治安保卫管理服务标准174
9.2.4安保服务要求175
9.2.4.1安保人员应做到175
9.2.4.2安保人员禁止下列行为175
9.2.5安保作业规定176
9.2.6安保执勤人员使用对讲系统及公用设备管理规定176
9.2.7保安人员文明用语177
9.2.8交接班制度178
9.2.9巡逻队人员管理制度178
9.2.10附表179
9.3交通秩序服务方案181
9.3.1服务标准182
9.3.2车辆规定182
9.4消防安全服务方案182
9.4.1服务标准183
9.5防汛管理服务方案183
9.5.1服务标准184
9.5.2管理规定及要求184
9.6环境卫生服务方案184
9.6.1清洁服务标准185
9.6.2清洁服务要求185
9.6.3垃圾分类收集计划185
9.6.4岗位职责186
9.6.5工作标准186
9.6.6消杀保障团队187
9.7绿化管理服务方案190
9.7.1绿化养护基本要求191
9.7.2一级养护质量标准191
9.7.3园林绿化养护管理方案192
9.8公共设施及广告设施维护管理方案198
9.8.1岗位设置199
9.8.2服务标准199
9.8.3服务规定及要求199
9.9施工临设安全监督检查服务方案200
9.9.1服务标准及要求200
9.9.2施工临设安全监督检查制度200
9.10临时占地管理服务方案200
9.10.1服务标准及要求201
9.10.2临时占地管理规定201
9.11物业服务企业资质及人员实力201
9.11.1物业服务企业资质证书202
9.11.2拟派主要管理人员和专业技术人员情况一览表204
第十章各项指标承诺及为完成承诺指标采取的措施213
第十一章投标人应答索引表214
第一章营业执照
第二章物业服务企业资质证书
第三章企业税务登记证
第四章银行资金证明
第五章法定代表人授权委托书
本人作为法定代表人，在此授权本公司作为本公司正式合法的代理人，以本公司名义并代表本公司全权处理招标的以下事宜：
投标业务办理及合同签订等相关事宜
本授权书限期自1起至止。
在此授权范围和期限内，被授权人所实施的行为具有法律效力,授权人予以认可。
授权单位名称：
法定代表人签字或盖章：
被授权人签字：
被授权人身份证号：
授权日期：
年月日
第六章投标人情况介绍
6.1情况介绍
6.2财务状况
6.3同类项目业绩证明
序号
业主名称
项目名称
项目日期
项目内容
联系方式
投标人名称（盖章）：
投标人法定代表人或授权代表（签字）:
日期：
6.3.1第九章AA商务区临时生活区物业服务总体设想及特点
9.1服务总体设想
9.1.1服务的总体方案
9.1.6组织机构、人员配置、项目部职能及岗位职责
9.1.6.1组织机构
9.1.6.3项目部职能及岗位职责
9.1.6.3.1项目部职能
负责商务园生活区治安保卫管理、交通秩序、消防安全、防汛管理、环境卫生、公共设施及广告设施维护管理、施工临设安全监督，确保各项指标符合要求。
负责建立、健全、制定各项规章制度、各岗位职责、各项工作流程及标准，依据和参照公司已制定的（治保管理、交通秩序、消防安全、防汛管理、环境卫生、公共设施及广告设施维护、施工临设安全的）相关制度、职责、流程、工作标准，严格遵照执行。
负责制定商务生活区项目年度财务、各项工作预算及计划，并认真贯彻执行，有效控制成本。
负责本部门资产管理工作，负责保安设施、清洁设施、清洁工具及物料的采购及控制。
负责对员工的招聘、培训及考核工作。
负责制定、组织、实施各项清洁服务工作计划，保证日常商务生活区项目管理范围内的各种设施、道路、环境状态的平稳运行安全有效，各项卫生指标，达到公司制定的环境卫生标准要求。
负责商务生活区项目管理范围内的各种设施、道路、环境专项服务、特殊服务项的外包服务合同签订、审核、执行并监督检查，确保符合合同要求。
协调、督促商务生活区项目范围内的各施工单位，各种设施维保单位，落实商务生活区项目建设期物业管理的相关协议。
保障商务生活区项目建设期间的物业生产安全、交通安全等管理工作的落实；不出现各种重大责任事故，杜绝重大伤亡事故。
9.1.6.3.2项目部经理岗位职责
对本项目实行全面管理。
编制本项目预算及工作计划，并组织、督导下属员工切实完成。
主持制定本项目的管理规章制度、工作操作流程、服务质量标准、安全保障措施，并督导下属员工认真贯彻执行。
维护项目正常工作秩序，控制卫生质量和服务质量，保障设备设施完好无损，完成管理费用控制指标，控制物料和费用成本，创造良好经济效益。
计划和安排主管、领班及员工的培训，发现和培养优秀员工，选拔管理人才，做好员工思想工作，调动员工工作积极性。
负责计划招聘、监督并评估本项目员工的工作表现，奖勤罚懒，树立正气。
审核项目各种报表。
处理投诉和意外事件。
落实消防安全、劳动安全并进行例行安全、卫生检查。
做好与业主及相关单位的协调，以及有关单位的接待、检查工作。
完成项目甲方领导布置的其他工作，并按时汇报。
9.1.6.3.3项目经理助理的岗位职责
协助项目经理对本项目实行管理。
协助项目经理编制本项目预算及工作计划，并组织、督导下属员工切实完成。
协助项目经理制定本项目的管理规章制度、工作操作流程、服务质量标准、安全保障措施，并督导下属员工认真贯彻执行。
协助项目经理维护项目正常工作秩序，控制卫生质量和服务质量，保障设备设施完好无损，完成管理费用控制指标，控制物料和费用成本，创造良好经济效益。
协助项目经理计划和安排主管、领班及员工的培训。
协助项目经理监督并评估本项目员工的工作表现，奖勤罚懒，树立正气。
协助项目经理审核项目各种报表。
协助项目经理处理投诉和意外事件。
协助项目经理落实消防安全、劳动安全并进行例行安全、卫生检查。
协助项目经理完成与业主及相关单位的协调，以及有关单位的接待、检查工作。
完成项目经理布置的其他工作，并按时汇报。
9.1.6.3.4文员职责（经理助理兼）
负责项目文件的收发及信息报道工作；
负责项目部图纸、资料的收集与管理；
负责保管、登记并按规定发放办公用品；
负责考勤和加班申请单的报表与汇总；
负责完成日常工作和上级安排的临时工作。
9.1.6.4项目工作流程
针对AA生活区物业管理项目实际情况，人力资源配置追求简练、精干，一专多能的复合型人员，降低运作成本。
物业公司特制定以下管理方案：
项目拟派项目经理一人，并成立保洁部、安保部、客服部、工程部。
9.1.6.4.1整体工作流程
9.1.6.4.2管理运作流程
9.1.6.4.3目标责任体系
9.1.6.4.4质量标准体系
9.1.6.4.5客户满意信息管理体系
为了确保服务质量，AA生活区项目部将严格执行公司各项制度
9.1.6.5.1办公室文员主要工作
项目办公室文员是在项目经理的直接领导下，主要服务于项目部门内部协调和项目日常事务工作。
主要负责本项目以下工作：
（1）内部指令的上传下达工作；
（2）会议的组织安排工作；
（3）各个部门的内部协调工作；
（4）与上级单位的关系协调工作；
（5）年度工作计划、工作总结、预算汇总的起草工作；
（6）资料的收集、数字的统计工作；
（7）文件、档案的管理工作；
（8）负责来访接待工作；
（9）负责管理体系完善工作；
（10）负责项目部各部门日常工作的督导检查；
（11）做好项目部的宣传报道工作；
（12）完成项目部总经理交办的其他临时性工作。
9.1.6.5.2工作标准
（1）上传下达及时准确；
（2）内外上下联络畅通；
（3）对外服务无投诉；
（4）资料、档案管理完整有序；
（5）任务、指标完成良好，内外审无不合格项；
（6）办公环境秩序良好，员工着装统一、礼貌待客；
（7）遵守公司的各项规章制度，无违纪现象。
9.1.6.5.3例会制度
为进一步加强项目部各部门之间、项目部与公司之间、项目部与业主之间的沟通，便于项目部领导及时掌握各部门的工作动态，发现当前存在的问题，提高各项工作的周密性与计划性以及服务满意率，保障项目部工作有序、高效的进行，特制定本例会制度。
（1）例会时间
项目部例会：
每周一下午
部门例会：
每周五下午
（2）例会地点
项目部例会：
办公室
部门例会：
办公室
（3）参加人员
项目部例会：
项目部经理、部门经理（负责人）
部门例会：
部门所有管理人员（领班以上人员）
（4）例会内容
①总结上周工作进展情况
②汇总问题的解决情况
③项目部制度的执行落实情况。
④上周工作汇报和本周工作部署情况。
⑤对项目部发展方面的提议。
⑥每月至少一次与上级单位及业主进行工作沟通与工作交流，随时改进工作，确保招标人对服务满意率达到98%以上。
（5）例会要求
①公司成员及各部门领导应严格执行，自觉遵守例会制度，确
保每周例会的正常进行。
②实行例会严格请假制度，上级不在时，会议由下一级主持
召开。
③参加例会人员不得无故迟到，不得中途退场，开会期间，必
须遵守会场纪律，关闭手机等通信工具或调至振动状态，并保持会场卫生。
④部门会议记录部门自行存档，项目部会议记录由办公室统一
存档、催办、备查。
9.1.6.5.4工作日志制度
依据物业公司管理要求，实际工作需要，制定本制度。
（1）本制度适应于公司各项目、部门主管级以上人员。
（2）主管级以上管理人员每日将自己的工作情况如实记录在日志表格内，报上一级领导签阅。
（3）日志记录内容包括本人所做工作，发生情况，包括突出案例，主要成绩，存在的问题，处理结果等。
（4）对于特殊情况除填写日志外，需及时上报。
（5）此制度落实情况，将作为绩效考评一部分。
9.1.6.5.5项目培训制度
（1）各部门必须严格按照公司培训制度，制定年度培训计划，确保人员上岗培训率达到100%，带有技术含量的专业岗位持证上岗率达到100%，包括内容、时间、授课人等，报公司培训部批准后施行。
（2）以专业为单位，每月培训不得少于两次，新员工入职培训不得少于5个工作日，经考试合格者方可单独正式上岗。
（3）参加培训人员必须签到，需考核的必须在记录表上填写成绩。
（4）每次培训必须有培训教材和提纲，培训结束后会同签到/成绩表一同存档。
（5）各专业必须指定培训负责人，负责计划的制定和资料保管。
9.1.6.5.6奖罚制度
为维护公司的声誉，保持优质的服务，提高员工的责任感，加强管理，制定员工的行为标准，希望员工能认真依从及履行此标准。
①奖励
在改进经营管理、提高经营效益方面有显著成绩者；
发现事故隐患及时排除，避免重大损失者，发给适当奖金，并填写奖励卡片存入档案；
一贯忠于职守、积极工作、廉洁自律、对国家、对社会有特殊贡献的员工、其行为给公司带来荣誉者，除发给一定奖金外，还给予通报表扬或其它形式的奖励。
②奖励办法
凡符合奖励条件者，由项目主管提名，书面交项目经理批准确认，人力资源部备案，奖励形式为：
授予奖状；颁发奖品；发给奖金；晋级；特别加薪。
③处罚办法
处分形式及处分决定权
若员工因触犯公司的规定或经项目经理多次口头警告，仍未作出改善者，项目经理可发出犯规警告通知给员工，项目经理将视犯错之严重性而给予员工适当的处分，员工所犯过错的类别可分为四类，口头警告、小过、大过、即时解雇。
两次口头警告而不改善者则记一次小过；两次小过则记一次大过；凡记大过者，公司将根据过失情节及所造成的影响有权给予立即解除劳动合同或其它处理，而不做任何补偿。
口头警告
员工第一次劳动过错其严重性不构成记小过者，项目经理可填写犯规口头警告通知和劝勉员工，口头警告一般不会永久存入个人档案内。
大过和小过
若员工违反公司规定或员工经项目经理多次口头警告仍不改善者，项目经理及人事行政部可按《员工手册》之犯错类别而发出书面犯规警告给员工。
即时解除劳动合同
若员工严重过失或恶性违反公司规章者，将不给予任何补偿即时解除劳动合同。
员工因违反工作操作规程，造成公司设备及物品遭到破坏性损坏或丢失等，除员工需要按价赔偿外，将不给予任何补偿，即时解除劳动合同。
违纪种类
一般过失规定：
（小过）
凡记小过之员工，一律扣除当月工资总额的5%
无故迟到早退（半小时以上一小时以内）。
未经批准擅自使用公司之办公用具。
不按规定打卡者。
员工休假期间未经允许在办公区域内逗留或游荡。
当值时不穿制服或无适当的装束，不佩带胸卡者。
在办公区域当值时行为不检，大声喧哗、污言秽语、嬉戏追闹或与客人非工作关系接触过于亲密者。
工作时间吃零食。
未经经理批准而引领亲朋好友在工作区域内参观。
未能保持个人及工作范围之整洁卫生，随地丢弃杂物。
擅自进入非职责所需的地方。
未在吸烟区吸烟者。
脾气暴躁而影响工作，工作怠慢、服务效率欠佳。
不保持仪表整洁影响公司形象。
不按规定路线出入项目。
未经项目经理批准，擅自调班。
在工作时间洗澡等行为。
私自在工作时间收听（看）广播、录音、电视，除因工作需要收听天气转变或特别广播。
搬弄是非，影响员工之间团结。
不礼貌地与客人、上司对话、引起客户投诉。
穿着印有公司标志的工作制服、工作鞋上街、回家。
由于工作过失造成公司财务500元以下的损失。
知晓其他员工犯有严重过失行为，知情不报。
犯有其他轻微过失行为。
重大过失及事项：
（大过）
凡记大过之员工，一律扣除当月工资总额的20%。
不服从经理合理、合法之工作安排者；经通知无故不加班者。
未经经理批准而擅离工作岗位者。
未经经理批准外出办事不归者。
无故旷工。
向业主、同事或上司作出不礼貌举动。
拾遗不报。
在客人、业主或同事之间等进行刺探及搬弄是非。
在工作时间内醉酒或行为不检点。
在工作区域内藏有酒类或可使人麻醉的物品。
私藏公共财物者。
向客人、业主提示或要求小费；私自收受客人所给的赏赐或财物而不上交；未经公司负责人许可为客户提供私人服务及收受利益。
当值时睡觉。
因工作失误给业主带来经济损失者；由于工作过失，造成公司财务损失价值达500元以上。
擅自涂改、损毁考勤者。
擅自张贴、涂改、搬移工作区域使用的设施；未经许可擅自将消防安全设备或其他设备挪做它用。
蓄意破坏公物、损坏公物者。
在工作区域内进行任何形式的赌博。
工作时间打扑克、下棋、看书或干私事。
未经许可私自配制公司钥匙。
公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工。
涂改、假造单据证明。
不按时、按量完成工作任务，造成一定后果者。
擅自进入“未经许可，不准进入”区域。
犯有其他过失行为。
即时解雇
在工作区域内售卖私人物品。
在工作区域内煽动员工私自集会。
提供假信息。
偷取业主或同事及公司之物品。
未经批准复印公司重要文件或在公司记录上制造虚假资料。
在办公区域内挑拨工友，图谋罢工或参与任何形式的罢工或怠工。
煽动或参与打架。
泄露管理处机密或未经批准下复印公司的重要文件。
行贿或受贿。
旷工三天或以上者。
呈交伪造之任何证明文件。
被公安机关刑事拘留、劳动教养、判刑者。
侮辱、殴打或危害业主、公共人士、上司或同事的行为。
作出不道德的流氓行为。
利用职权收取回扣，损害公司公众利益。
在社会上作出严重损害国家、公司声誉及利益之行为。
由于工作过失，造成公司财务损失达1000元以上。
知晓其他员工犯有应予开除之行为而知情不报。
发表虚假诽谤之言论，从而影响公司客户或其他员工之声誉受损。
犯有其他重大过失行为。
以上提出之过失谨为指导性参考，所列条文并非全部，员工如有过失行为而未被列入各类过失中，公司将比照以上条例最相类似的条文处理，在各类过失中公司有权区别其严重程度作出相应处理，对情节严重、触犯刑律者，公司有权诉诸法律。
员工犯警告、小过、大过类过失情节严重且事后态度不好，公司有权与其立即解除合同，不须提前通知或作任何补偿。
处理程序
纪律处分的实施一般在事发后一周内作出。
过失单由犯过失的员工所在部门列明员工所犯细节。
并经人力资源部审核发出。
员工须在过失单上签名，若拒签，则以见证为据，记录在案，而该过失单仍将视作生效。
在作出解除合同决定前，项目主管签名，报项目经理批准，报经人力资源部备案。
员工上诉
若员工不服任何处分，可于该处分报告发出一周内亲自或书面向人事行政部申诉，人事行政部将视情节轻重召开纪律小组会议研究。
小组的决定视为本公司最后裁定。
处分有效期
员工受处分后，如能悔改，以后的工作表现无任何过失，警告过失六个月后撤消，小过过失一年后撤消，大过警告在合同期内一般不予撤消。
撤消意见由项目经理提出，报经人力资源部备案。
9.1.6.5.7附表
专业年度培训计划表
项目：
（可横向使用）
月份
周
培训内容
培训方式
参加人员
授课人
1月
第周
第周
2月
第周
第周
3月
第周
第周
4月
第周
第周
5月
第周
第周
6月
第周
第周
7月
第周
第周
8月
第周
第周
9月
第周
第周
10月
第周
第周
11月
第周
第周
12月
第周
第周
编制：
审核：
批准人：
培训签到/成绩记录表
培训部门：
培训地点：
培训内容：
培训方式：
授课人：
姓名
职务
签到
时间
考核
成绩
姓名
职务
签到
时间
考核
成绩
工作日志
项目名称：
部门专业：
年月日
气候
□晴□阴□雨□雪
最高气温（Cº）
最低气温（Cº）
班次
交班人
接班人
工作情况记录
主要工作内容：
重要情况记录
存在问题：
交接事项
□对讲机□充电器□资料□文件（通知）□工具□其他
提交下班工作、注意事项：
负责人审核：
会议纪要
会议名称
组织部门
主持人
召开时间
参加人员
会议摘要：
记录人：
9.1.7特色服务
在做好正常服务管理的基础上，为了体
升级会员 