华润置地武汉大区组织管理手册8p.docx
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华润置地武汉大区组织管理手册8p
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第一章手册说明1
一、基本内容1
二、手册管理1
第二章大区组织架构及职责说明2
一、大区组织架构2
二、大区管控要点规划3
（一）大区组织管控设计的基本原则3
（二）大区管控定位4
（三）大区对城市公司管控点说明（住宅项目）5
（四）大区对城市公司管控点说明（商业项目）6
三、大区专业决策委员会规划7
（一）投资决策委员会7
（二）产品决策委员会8
（三）营销决策委员会9
（四）招采决策委员会10
四、大区部门规划11
部门通用职责11
（一）人事行政部12
（二）财务部15
（三）投资运营部17
（四）设计管理部20
（五）增值服务部23
（六）营销管理部25
（七）客户服务部28
（八）成本管理部30
（九）工程管理部33
（十）商业地产管理部36
（十一）物业管理部（初稿）39
第三章城市公司组织架构及职责说明42
一、城市公司组织架构42
二、城市公司专业决策委员会规划43
（一）产品决策委员会43
（二）营销决策委员会44
（三）招采决策委员会45
三、城市公司部门规划46
部门通用职责46
（一）人事行政部47
（二）财务部52
（三）开发部54
（四）设计管理部56
（五）增值服务部58
（六）营销管理部60
（七）客户服务部62
（八）合约管理部64
（九）工程管理部67
第一章手册说明
本手册用以规划、说明华润置地武汉大区的组织架构、部门职责和岗位设置，是武汉大区组织管理的基本文件，是组织建设的依据。
一、基本内容
本手册主要包含三部分内容：
a）组织架构
b）管控边界
c）部门职责
注：
Ø武汉大区高层与各部门、下属城市公司的房地产开发业务关键权责划分，将在《组织权责手册》中进行统一描述，并在各业务流程中进一步明确；
Ø各岗位主要职责、内外部沟通渠道、能力素质要求等，将在《岗位说明书》中进行具体描述。
二、手册管理
●本手册及修订经武汉大区总经理批准后发布实施；
●本手册的发布和更新由大区人事行政部负责，解释权归大区人事行政部；
●大区人事行政部应根据公司发展战略规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据运行评估结果适时提出调整修订方案。
组织结构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。
第二章大区组织架构及职责说明
一、大区组织架构
武汉大区层面成立11个职能部门+4个专业委员会，其中：
Ø人事行政、财务、营销、设计、增值服务、成本、工程、客服等8个部门，与武汉公司共用平台；
Ø商业地产管理部负责大区内商业项目统一管理，目前设置在合肥；
Ø投资运营部作为大区投资拓展平台，负责大区内项目拓展统一管理。
二、大区管控要点规划
（一）大区组织管控设计的基本原则
1.定位清晰
1.1.大区做实：
打造三大平台，实现资源共享、协同增值；
1.2.城市公司做精：
在大区三大平台指导下，通过相对规范一致的组织结构和开发流程，实现项目高品质、高效率、低成本的开发目标。
2.职责明确
2.1.大区——大区管控平台：
强化三大平台运作能力-商业管理、设计、招标采购及成本控制能力（产品定义能力）；
2.2.城市公司——项目开发主体：
强化产品实现客户服务能力-工程、营销、客户关系、物业管理等（产品实现能力及市场营销能力）；
2.3.大区和城市公司在项目开发中具体职能和管控边界必须明确。
3.循序渐进
3.1.根据做实大区，打造三大平台的需要，武汉大区和武汉中心城市公司专业管控部门“两块牌子，职责明确，人员共享”；
3.2.兼顾现有项目及人员状况，商业项目管理平台搭建以合肥公司为基础。
（二）大区管控定位
（三）大区对城市公司管控点说明（住宅项目）
（四）大区对城市公司管控点说明（商业项目）
开业前商业项目招商、推广工作由大区商业管理部直接操作，其中：
Ø主力店/国际名品店项目商务条件审批由大区审批，其他品类由城市公司审批；
Ø商户交付标准、租赁合同/意向书签署、交付条件变更申请由城市公司审批；
Ø项目开业前整体推广计划、全年策略推广方案由大区审批，项目阶段性推广方案、招商推介会方案、开业活动方案由城市公司审批。
三、大区专业决策委员会规划
（一）投资决策委员会
1.职责定位
大区项目投资的专业评审及决策机构。
2.人员构成
1）组长：
大区总经理；
2）组员：
大区管理团队、项目所在城市公司管理团队及大区总经理指定的其他相关人员。
3.基本职能
1）审议审批武汉大区城市筛选报告；
2）审议武汉大区土地储备计划；
3）审议武汉大区项目拓展可行性研究报告。
（二）产品决策委员会
1.职责定位
大区产品定位策划及设计的专业评审及决策机构。
2.人员构成
1）组长：
大区总经理；
2）组员：
大区管理团队、营销管理部负责人、商业地产管理部负责人、设计管理部负责人、项目所在城市公司管理团队及大区总经理指定的其他相关人员。
3.基本职能
1）审议审批住宅项目深化产品建议书、商业项目初步商业定位报告、正式商业定位报告；
2）审议审批住宅项目建筑及景观装饰概念设计成果、方案设计成果、方案阶段产品标准，及立面、户型重大调整的设计变更；
3）审议审批商业项目建筑及景观装饰概念设计成果、方案设计成果、扩初设计成果、方案阶段产品标准，及立面、户型重大调整的设计变更。
（三）营销决策委员会
1.职责定位
大区营销策划推广的专业评审及决策机构。
2.人员构成
1）组长：
大区营销分管领导；
2）组员：
大区管理团队、营销管理部负责人、项目所在城市公司管理团队及大区总经理指定的其他相关人员。
3.基本职能
1）审议审批项目每期整体营销策划方案；
2）审议审批首期营销推广方案；
3）审议审批项目销售价格及折扣体系；
4）审议审批促销折扣及优惠方案。
（四）招采决策委员会
1.职责定位
大区集中采购的专业评审及决策机构。
2.人员构成
1）组长：
大区成本分管领导；
2）组员：
大区总经理、大区成本管理部、工程管理部、设计管理部、增值服务部、财务部负责人。
3.基本职能
1）审议审批大区集采项目入围单位；
2）审议审批大区集采项目中标单位；
3）审议审批大区集采类供方入库资格预审。
四、大区部门规划
部门通用职责
1.制度建设
1.1.负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善；
1.2.负责本部门员工的培训，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；
1.3.根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理创新。
2.计划管理
2.1.根据公司战略规划和年度经营计划，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施与控制；
2.2.参加公司例会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。
3.日常管理
3.1.本部门专业能力的建设；
3.2.分配部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；
3.3.完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；
3.4.负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。
4.知识管理
4.1.总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；
4.2.整理、管理部门文件档案。
5.协作配合
5.1.完成流程与制度规定的部门配合工作；
5.2.完成领导交办的其它任务。
6.对城市公司的工作指导
6.1.按职责权限参与城市公司的关键业务活动；
6.2.按管理层级对城市公司的关键决策点进行审核；
6.3.指导城市公司的专业管理工作，帮助解决专业管理中的重大问题。
（一）人事行政部
1.岗位设置
岗位
（大区管控）
配置
备注
专职
兼职
部门管理
3
兼职（城市公司部门负责人）
大区管控专员
1
计划运营专员
6
兼职（城市公司对口岗位）
领导力发展专员
4
兼职（城市公司对口岗位）
总部公文对接专员
3
兼职（城市公司对口岗位）
招聘专员
3
兼职（城市公司对口岗位）
信息化专员
3
兼职（城市公司对口岗位）
合计
1
22
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业支持
领导力发展
Ø负责总体方案及预算的编制及报审
Ø执行
运营管控
总部对接
Ø督促各城市公司报送信息
Ø组织城市公司落实相关工作（例：
组织大区商业计划书、管理费用预算编制等）
Ø执行
计划运营
Ø组织大区商业计划书及业绩合同的编制及更新
Ø各项目关键节点及销售情况进行跟踪和预警
Ø编制城市公司商业计划书
Ø监控和跟踪项目关键节点计划及销售情况，并及时预警和反馈
资源整合
人才获取与调配
Ø城市公司除负责人以外管理团队成员的任免
Ø大区内人才调配建议
Ø统筹、协同大区校园招聘工作
Ø城市公司人才规划，人才储备
Ø配合校园招聘工作
Ø甄选、任免城市公司管理团队以外的员工
信息化管理
Ø上报大区年度信息化预算
Ø大区内个性化应用系统立项，并报置地总部审批
Ø大区信息系统设施管理
Ø配合总部软硬件设备集中采购
Ø执行
3.部门职责
职能概述
工作职责
专业
支持
大区领导力培训与发展
1）开班与毕业典礼的组织策划；
2）负责总体方案及预算的编制及报审；
3）课程与讲师确定、培训组织与会务接待；
4）各城市公司项目组成员分工与信息沟通、反馈；
5）课前、课后作业的跟踪、落实，辅导员沟通、教务管理；
6）课程效果评估调研、跟踪与课程完善；
7）项目结束后持续的领导力发展工作跟进。
运营
管控
大区管控落地
1）合作方、合同及咨询内容的确定；
2）领导小组及执行小组人员的确定；
3）时间计划的编制、统筹、执行跟进；
4）关键会议的组织与成果落地；
5）负责组织大区业务流程体系统一规划。
计划、运营
1）组织编制大区战略规划；
2）根据大区业绩合同，对大区内各项目开发关键节点的跟进与计划预警；
3）监督大区商业计划书的编制，大区内数据信息的统计与更新；
4）负责组织城市公司业绩合同及考核工作。
总部对接
1）统一管理大区公文邮箱，及上传下达，跟踪反馈；
2）组织大区商业计划书、管理费用预算编制。
人才获取与调配
1）根据大区的人才规划，建立大区人才储备、共享平台；
2）整合大区内现有优秀人才至大区，强化大区专业能力；
3）负责城市公司除总经理或主持工作的副总经理以外管理团队成员的任免；
4）大区内人才调配的建议；
5）组织、统筹、协同大区内校园招聘工作。
信息化
1）汇总大区年度信息化预算；
2）负责大区内个性化应用系统立项，报总部审批；
3）执行总部制定的信息化政策、制度、标准和指引；
4）负责大区信息资产与信息安全管理；
5）负责对大区网络、服务器、数据库、存储等基础设施进行管理；
6）配合总部正版软件及网络、服务器等硬件设备集中采购。
武汉公司人事行政管理
1）职能表述详见城市公司人事行政部。
（二）财务部
1.岗位设置
岗位
（大区管控）
配置
备注
专职
兼职
大区财务牵头负责人
1
兼职（武武汉公司）
大区管理专员
3
兼职（武汉、合肥、长沙各1人）
会计主管
1
兼职（武汉公司）
合计
5
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业
支持
趋同大区财务管理相关制度
Ø在大区权责体系下研讨并趋同大区财务管理流程和模式
Ø执行与反馈
财务专业管理经验
Ø成功案例的经验分享
Ø执行与反馈
运营管控
预算编制
Ø按照置地总部要求，汇编大区财务预算
Ø根据各城市公司的未来发展规划，编制各城市公司各项目财务预算
预测与分析管理
Ø以大区业绩合同和商业计划书为依托，动态分析财务经营成果与预算对比情况，满足大区管理层财务信息要求
Ø各城市公司项目会计主管配合项目动态管理分析的需要，及时提供相关数据
财务报表
Ø配合协调
Ø执行总部规定及要求
资金管理
Ø配合协调
Ø执行总部规定及要求
税务管理
Ø配合协调
Ø执行总部规定及要求
3.部门职责
职能概述
工作职责
专业
支持
趋同大区财务管理
1）按照置地总部核算手册与税务手册及资金管理办法，在大区权责体系下研讨并趋同大区财务管理流程和模式，规避财务风险。
财务专业管理经验
1）建立大区财务专业人才的沟通平台；
2）根据大区现有财务优秀人才的管理经验，在大区内部进行分享学习，强化总部专业能力和城市公司财务人员的专业水平；
3）组织大区财务报表管理、编制经验的分享；
4）大区财务信息化系统（NC、明源、预算系统、HFM合并系统、思源系统）应用技术分享。
与总部对接的职责
1）按总部要求，协调配合总部对大区各城市公司的财务相关工作。
运营
管控
预算编制
1）按置地总部要求，协调与汇编大区财务预算。
预测与分析管理
1）以大区业绩合同和商业计划书为依托，动态分析财务经营成果与预算对比情况，满足大区管理层的财务信息需求。
武汉公司财务管理
1）职能表述详见城市公司财务部。
（三）投资运营部
1.岗位设置
岗位
配置
备注
专职
兼职
投资运营部负责人
1
兼职（长沙公司开发部负责人）
片区投资经历
3
专职
拓展管理岗
10
专职
部门助理
1
专职
合计
14
1
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业支持
Ø建立业务管理制度规范和专业技术标准并监督执行
Ø对城市公司进行项目前期定位等专业支持
运营管控
市场研究
Ø宏观经济研究、大区内房地产市场研究
Ø城市市场数据提供，协助市场研究
资源配置
Ø编制大区内土地储备规划，并上报总部审批
Ø执行
项目拓展
Ø成立拓展小组，派驻跟进目标城市的潜在项目
Ø负责大区内各目标城市的项目可研、谈判等工作
资源整合
公共关系维护
Ø负责大区内各目标城市的政府等公共关系的建立与维护
Ø协助维护公共关系资源
3.部门职责
职能概述
工作职责
专业
支持
1）建立业务管理制度规范和专业技术标准并监督执行；
2）对城市公司进行专业支持；
3）组织开展培训交流；
4）新项目获得后协助公司筹备工作。
运营
管控
拓展策略及计划
1）根据置地总部及武汉大区要求，结合公司年度经营目标，制定年度拓展计划；
2）根据年度拓展计划，制定所属大区内的投资策略。
城市研究及市场调研
1）负责搜集整理、分析国家及地方的宏观经济政策和指标，为宏观基本面研究和新城市进入选择提供依据；
2）负责搜集整理大区内各目标城市的总体规划、土地利用规划、市政基础设施建设等相关信息，判断城市未来发展方向及趋势；
3）负责跟踪大区内各目标城市的土地市场动态，进行房地产市场调研，维护房地产市场数据更新，研究并判断市场发展趋势。
可行性研究及经济测算
1）负责收集整理大区内各目标城市的投资机会及地块信息；
2）负责对项目进行现场踏勘，分析地块条件及周边环境；
3）调研相关市场数据信息，协调市场部、设计部完成前期定位及初步规划设计；
4）负责项目方案经济测算，撰写可行性研究报告，并上报武汉大区管理层及置地总部。
项目获取
1）经审批后，负责办理土地招拍挂竞买手续，开展竞争对手调查分析，参与现场竞买，协助签订土地出让合同和办理付款手续，办理《国有土地使用权证》和场地交接工作；
2）对于收购、合作项目，组织协调完成方案编制、前期谈判、尽职调查、合同草拟等工作，经审批后，协助签订相关合同协议和办理付款手续，办理权属转移手续和场地交接工作；
3）负责制定项目运营目标书初稿，报批后下达城市公司执行。
资源
整合
公共关系维护
1）负责大区内各目标城市的政府公共关系的建立与维护；
2）与政府各职能部门保持密切沟通，跟踪了解地块进展，洽谈协商各项事宜；
3）积极拓展各种收购、合作渠道，并维护对外关系。
（四）设计管理部
1.岗位设置
岗位
（大区管控）
配置
备注
专职
兼职
部门负责人
1
兼职
大区管控
建筑设计师
3
1
兼职1人，专职3人
结构设计师
1
专职
研发专员
部门助理
1
专职
商业地产设计管理
建筑设计师
2
2
兼职2人，专职2人
机电设计师
2
1
兼职1人，专职2人
结构设计师
1
专职
幕墙设计师
1
专职
室内设计师
1
1
兼职1人，专职1人
景观设计师
1
专职
部门助理
1
专职
合计
14
6
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业支持
产品创新
Ø提供建议
产品线定义
Ø提供建议
产品线标准化
Ø提供产品线原型
产品线复制推广
Ø负责
Ø执行
资源整合
大区战略合作设计单位
Ø负责
Ø配合
非复制项目设计单位选择
Ø负责
Ø参与
复制项目设计单位选择
Ø负责
Ø执行
运营管控
住宅
项目
项目规划定位
Ø负责
Ø参与
概念/方案设计
Ø负责
Ø根据大区授权
初步/施工图设计
Ø专业支持
Ø负责
施工配合
Ø专业支持
Ø负责
商业
项目
项目总体定位、规模、功能组合、开发时序
Ø负责
Ø参与
主要平面布局、动线规划等
Ø负责
Ø参与
总体规划及方案设计
（包括酒店设计）
Ø负责
Ø参与
主设计单位的选择
（建筑、机电、幕墙、装修）
Ø负责
Ø参与
扩初设计
Ø负责
Ø参与
施工图设计
Ø技术支持
Ø负责
配合设计单位的选择
Ø负责
Ø参与
3.部门职责
职能概述
工作职责
专业
支持
产品标准化推广与知识管理
1）结合置地的产品标准化设计，推广、复制标准化设计的产部品，并提供部分标准化设计改善方案；
2）负责整合大区内外部的设计资源，推进大区设计研发及产部品库设计工作，负责统筹大区设计知识库的建立、共享和应用，向置地总部提供优秀的设计成果；
3）整合优化大区内设计人力资源，建立大区内优秀的设计管理团队，指导城市公司设计管理工作。
运营
管控
项目设计管理
1）负责大区内住宅项目规划定位，设定项目的复制产品线；
2）负责住宅项目方案设计管理工作，控制主要装饰材料、重要部品、设备的选型定板，可授权城市公司负责初设及之后的设计管理工作和现场配合工作；
3）提出商业项目总体规划及方案设计、扩初设计的建议方案，负责或授权城市公司负责商业项目扩初设计以后的设计管理工作和现场配合工作。
资源
整合
设计资源管理
1）负责提出大区内商业项目主设计单位选择的建议方案，负责大区内住宅项目设计单位的选择；
2）制定大区内优秀设计单位名册，培养和确定战略设计供方。
武汉公司设计管理
1）职能表述详见城市公司设计管理部。
（五）增值服务部
1.岗位设置
岗位
（大区管控）
配置
备注
专职
兼职
部门负责人
1
兼职（长沙公司）
景观主管
2
兼职（武汉、湖南公司）
装饰主管
2
兼职（武汉、合肥公司）
苗圃主管
1
兼职（苗圃公司）
部门助理
1
兼职（武汉公司）
合计
7
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业支持
增值服务试点创新
Ø统筹增值服务试点创新工作
Ø试点配合
增值服务产品线定义
Ø产品研发和确定复制项目
Ø执行落地
增值服务产品线标准化
Ø制定专业标准化文件
Ø执行
增值服务复制推广
Ø推动执行
Ø执行
运营
管控
住宅
项目
概念/方案设计
Ø评审
Ø负责
扩初/施工图设计
Ø专业支持
Ø负责
施工管理
Ø专业支持
Ø负责
商业
项目
概念/方案设计
Ø负责
Ø配合
扩初设计
Ø负责
Ø配合
施工图设计
Ø专业支持
Ø负责
施工配合
Ø专业支持
Ø负责
工程后总结、评价
Ø专业支持
Ø负责
资源整合
设计、施工资源管理
Ø负责
Ø参与
3.部门职责
职能概述
工作职责
专业
支持
增值服务创新、产品定义
1）结合置地的项目标准化设计，创新、定义增值服务产品。
增值服务产品标准化
1）组织制定高品质增值服务产品标准；
2）组织开展景观装饰工程品质前沿技术研究。
运营
管控
景观装饰设计、施工管理
1）审核住宅项目景观装饰概念方案、设计成果及方案阶段产品标准，对城市公司扩初、施工图设计提供技术支持；
2）负责商业项目景观装饰概念、方案及扩初设计，对城市公司施工图设计提供技术支持；
3）为景观装饰项目的施工关键节点、设计变更提供技术支持；
4）组织安全文明施工管理检查；
5）组织大区内各城市公司景观装饰工程的验收及后评审。
资源
整合
增值服务单位资源管理
1）进行大区内景观装饰设计及施工单位的资源整合；
2）制定大区内优秀景观装饰设计及施工单位名册。
武汉公司增值服务管理
1）职能表述详见城市公司增值服务部。
（六）营销管理部
1.岗位设置
岗位
（大区管控）
配置
备注
专职
兼职
部门负责人
1
兼职（合肥公司营销总监）
销售管理专员
2
兼职（武汉公司营销管理部助理经理、长沙公司营销管理部副经理）
品牌及策划专员
1
兼职（武汉公司营销管理部品牌主管）
部门助理
1
兼职（合肥公司营销管理部行政助理）（暂定）
合计
5
2.管控边界
工作内容
大区
城市公司
专业
支持
制度/标准管理
Ø依大区实际情况细化、补充
Ø负责大区销售案场标准化推进
Ø执行，提出优化建议
支持服务
Ø大区内的营销知识平台的建立
Ø收集大区内营销案例与总结，组织分享研讨
Ø支持
培训
Ø负责大区营销培训
Ø支持
资源整合
营销供应商管理
Ø营销供应商资源库建立及维护
Ø大区供应商集中采购
Ø负责营销供应商的选择与评价
售楼系统
Ø组织定期录入规范性检查
Ø执行
运营
管控
项目定位
Ø负责拓展阶段整体定位
升级会员 