合富辉煌黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分.docx

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合富辉煌黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分

合富辉煌_黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分

黄埔乐捷图广场

营销策划案

项目分析

项目基本资料

商业部分总建筑面积：

144773>.88平方米

配套车位数：

200个（包括外广场）

商场

2039.24

1

餐饮

4114

负一

商场

2725.28

4

商场

2799.68

3

商场

2799.68

2

使用功能

建筑面积

楼层

S.W.O.T分析

SWOT----优势分析

地段优势

紧邻黄埔中心商业区大沙地，附近拥有区域最高素质的住宅社区。

经营优势

商场已经营了一段较长时间，建立了区域市场的初步品牌。

同时，商场的经营已带动了附近人流量的聚集，也培养了消费群的到达习惯。

交通优势

黄埔东路（中山大道）沿线物业，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。

SWOT----劣势分析

地段劣势

属于次商业带。

主力消费人流仍无法向项目所在地流动。

经营劣势

商场经营档次较低，只能吸引低消费人群（如负一层餐饮只能旺茶市）。

硬件劣势

外立面残旧，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。

SWOT----机会分析

区域发展

大沙东商业规划已经基本成型，人流逐渐集中引导次商业地带提升。

商业空间

区域商业以中低档街铺（大沙东）和大型卖场（如百佳）为主，没有中、高挡次的品牌商业支撑。

住宅档次的提升带动新消费力提升

项目附近原有众多高素质住宅小区，拥有优质消费力。

最近，黄埔花园最新一期住宅售价已经达到5200/平方。

区域楼价的提升和成交量的支持将带动消费力的增长。

SWOT----威胁分析

商业分布

项目虽然处于次商业带，但是同大沙东路商业核心仍有一定距离。

同时，部分主力商业已经进驻主消费核心，对于项目的招商将和经营将产生影响。

项目市场形象

项目无论是外立面、内部装修还是商业组合都已经比较优秀。

如何突破现有情况将成为难点。

本地消费习惯

项目附近消费群多数偏向中、低档消费。

对于中、高档次的消费仍需要进行培养。

项目分析小结

项目位于黄埔区核心商业地带，交通便捷，附近拥有众多高素质住宅群。

但是由于具体位置已经脱离核心，属于次商业带，因此在招商以及经营定位上必须与同区其他商业拉开一定的距离。

对于项目正整体经营策划，主要是解决商业经营定位与市场形象的建立与提升两方面问题。

市场篇——在市场中寻找我们的启示

广州市商业市场概述

区域商业市场分析

广州市商业市场概述

供求关系

2001-2005年广州全市十区商铺供求对比情况

单位：

万m2

总预售面积:

282.33万m2

一手总成交:

264.77万m2

二手总成交:

179.6>50万m2

供求关系

一手市场供求基本平衡。

2001-2005年，广州十区共批出商铺282.33万m2，一手商铺成交面积为264.77万m2，商铺供求基本平衡；

二手交易市场逐步活跃。

从2001年到2005年，广州十区二手商铺的交易面积呈现逐年上升的态势,近5年来其成交二手面积为179.50万m2，一、二手商铺成交面积之比为6：

4。

一、二手整体销售价格平稳，未有大起大落

2001-2005年度广州十区商铺一、二手成交均价

单位：

元/m2

价格走势

整体销售价格平稳，未有大起大落。

2001-2005年广州一手商铺价格都在8000-11000元/m2之间，二手价格在4300-5600元/m2之间，上下波动范围不大。

03年一手商铺均价降幅较大。

2003年，广州市十区一手商铺成交均价下跌至8090元/m2，其原因在于东山区有大量商铺批发性销售（某开发公司内部股权变动交易引起），导致东山区当年的一手商铺销售均价仅为8281元/m2，环比降幅为72.89%，从而拉低了03年一手商铺销售均价。

价格走势

供应量对比分析

2001-2005全市十区商铺供应对比

单位：

万m2

100%

23.14%

19.06%

2.78%

5.88%

16.20%

1.59%

16.26%

7.82%

4.15%

3.11%

比重

282.33

65.32

53.81

7.85

16.61

45.75

4.48

45.91

22.09

11.72

8.79

合计

69.90

24.80

7.20

0.90

3.00

14.00

0.30

11.70

6.20

1.70

0.10

2005

57.79

9.58

9.77

4.92

4.97

10.63

2.18

10.63

2.73

-0.68

3.06

2004

51.56

14.93

11.23

0.10

3.00

4.70

0.30

4.70

4.50

7.00

1.10

2003

49.45

7.95

13.03

1.15

4.44

8.54

0.42

8.54

3.14

1.04

1.20

2002

53.63

8.06

12.58

0.78

1.20

7.88

1.28

10.34

5.52

2.66

3.33

2001

合计

花都

番禺

黄埔

白云

天河

芳村

海珠

荔湾

越秀

东山

区域

年份

供应量对比分析

郊区（花都、番禺）和新中心区（天河、海珠）为“供应大户”。

花都和番禺的区域面积大，商铺批出量的绝对值也相对较大，两区合计占全市十区的比例为43%；而天河和海珠为新兴区域，商铺供应量合合计占十区比例为34%。

单位：

万m2

成交量对比分析（一手）

2001-2005全市十区商铺成交量（一手）

单位：

万m2

100.00%

10.33%

26.81%

3.55%

8.15%

16.74%

2.36%

12.99%

6.76%

5.26%

7.05%

比例

264.77

27.35

70.98

9.40

21.58

44.31

6.25

34.41

17.90

13.94

18.66

合计

55.90

5.07

9.80

4.91

5.67

9.26

1.29

6.71

4.61

4.66

3.93

2005

50.44

6.52

12.01

2.48

3.55

8.02

1.05

4.84

4.62

1.82

5.53

2004

54.41

4.28

13.74

0.75

4.09

9.89

2.17

9.74

2.22

2.48

5.05

2003

57.80

9.22

21.07

0.62

3.58

8.64

1.45

7.91

1.66

2.33

1.32

2002

46.22

2.26

14.36

0.64

4.69

8.50

0.29

5.21

4.79

2.65

2.83

2001

合计

花都

番禺

黄埔

白云

天河

芳村

海珠

荔湾

越秀

东山

区域

年度

番禺、天河、海珠位居全市一手成交的“三甲”，其中番禺区更以70.98万m2位居第一位。

此外，天河、海珠随着住宅市场的成熟，人口的增加，商业发展亦受到市场追捧，一手商铺成交量也较大。

单位：

万m2

成交量对比分析（一手）

成交量对比分析（二手）

2001-2005全市十区商铺成交量（二手）

单位：

万m2

100.00%

18.32%

25.71%

1.66%

11.37%

8.79%

2.70%

9.30%

9.10%

7.80%

5.25%

比例

179.50

32.88

46.15

2.98

20.41

15.77

4.84

16.70

16.34

13.99

9.43

合计

38.94

6.87

1.84

0.78

10.45

4.92

2.56

3.59

3.25

2.16

2.51

2005

32.84

6.69

6.43

0.43

2.37

4.22

0.52

4.82

2.65

1.89

2.82

2004

47.93

12.05

14.43

0.83

2.02

2.49

0.49

3.89

3.04

7.13

1.56

2003

31.26

3.01

11.79

0.69

4.37

2.61

0.78

2.08

2.42

1.78

1.73

2002

28.53

4.26

11.66

0.25

1.20

1.53

0.49

2.32

4.98

1.03

0.81

2001

合计

花都

番禺

黄埔

白云

天河

芳村

海珠

荔湾

越秀

东山

区域

年度

2001-2005年，番禺、花都分别以46.15和32.98万m2的二手成交量位居十区二手商铺交易前两位，两区合计所占十区比例接近一半，为46%。

其原因主要在于该两区区域面积大，此外，番禺市桥和花都新华两地的二手商铺交易亦较活跃，导致二手商铺交易的绝对量较大。

单位：

万m2

成交量对比分析（二手）

4533

4997

8100

8092

13926

5093

10450

15388

21150

13423

均价

2005

2004

2003

2002

2001

年份

6207

6733

7343

7919

13633

2611

13558

12122

21242

12365

3734

4756

11057

9917

16897

8259

11532

15952

28276

10990

4992

4618

6207

7509

12308

3871

7423

16056

16175

8286

4114

5109

4731

8993

12220

6235

10659

28224

21369

30208

3925

4210

7928

6739

15057

8074

10786

13227

20560

20984

花都

番禺

黄埔

白云

天河

芳村

海珠

荔湾

越秀

东山

成交价格对比分析（一手）

备注：

“均价”为各区2001-2005年的总体成交金额除以总体成交面积所得

广州市各区一手成交均价

单位：

元/m2

广州全市一手商铺成交呈现以老三区为高点，向边缘区域依次递减的特征；

老三区东山、越秀、荔湾三区由于有多年商业底蕴的支持，一手商铺成交价格依然高企，2001-2005年商铺一手价格在13000-20000元/m2左右，位于全市各区一手商铺价格的“第一梯队”。

其中，尤以越秀区价格最高，其主要原因在于山海城、海中宝、名盛广场等商场的销售拉高了区域整体均价。

此外，天河、海珠两区随着城市建设的带动，一手商铺价格紧跟老三区，在10000-14000元/m2之间，位于全市商业价格的“第二梯队”。

而黄埔和白云则位于“第三梯队”，价格为8000元/m2左右。

芳村、番禺、花都最低，为5000元/m2左右。

成交价格对比分析（一手）

2257

3144

4116

4837

6266

506