三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划文本.docx
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三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划文本
三亚落笔洞片区控制性详细规划文本
第一章总则
第一条规划背景
为落实和深化《三亚学院暨落笔洞项目总体规划》的意图,指导三亚学院暨落笔洞项目建设和开发,合理配置景源、土地和空间资源,为本规划区的景源利用、土地使用、道路交通、市政设施等规划与管理提供技术依据和措施,并指导修建性详细规划的编制和各单项工程的设计,在此,特制定《三亚落笔洞片区控制性详细规划》（以下简称《本规划》。
第二条规划期限
近期为2008--2013年
远期为2013--2020年
第三条规划区范围
三亚落笔洞片区用地位于三亚市荔枝沟镇东北方向，距三亚市区6公里，距三亚机场12公里。
规划中的环岛高速公路东线与西线的连接线从本区域南侧东西方向通过。
规划用地总面积约898.96公顷，（含落笔洞遗址保护区用地50公顷）南北长约4650米，东西宽约2750米。
第四条规划区性质
以教育、落笔洞保护为基础，具有旅游、居住功能的休闲中心。
第五条功能定位
1、是一个“生态旅游区
--低密度开发、
--以生态保护为特色、
--以生态保护为吸引、
--给游客生态教育的一个范例性旅游区。
2、是一个“主题度假村”
--以先明主题构成自身特色、
--强化旅游区主题和特色，增强旅游区吸引力，增加旅游区的经济收益和社会影响、
--是景点与度假村的综合体。
3、是一个“旅游综合产业园”
--以教育为基础、
--以旅游为龙头、
--康体养生为载体。
第六条总规用地性质的调整
原《三亚学院暨落笔洞项目总体规划》中康体养生板块中的地块编号为4-07东侧部分和地块编号为4-08东侧部分约500亩用地由之前的商业用地和一类居住用地性质调整为教育用地，作为筹建中的三亚理工职业学院的发展用地，并将康体养生板块中的地块编号为4-06西侧部分约175亩用地由之前的一类居住用地调整为二类居住用地。
第七条规划依据
《中华人民共和国城乡规划法》（建设部2007）
《城市规划编制办法》（新版）（2007.建设部）
《城市规划编制办法实施细则》
《旅游规划通则》
《海南城乡总体规划》
《三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）》
《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》
《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》
《三亚市风景名胜区总体规划》
《三亚学院暨落笔洞项目总体规划》
第八条规划原则
1、可持续发展原则
2、投资与回报综合平衡原则
3、整体性原则
4、互动互补原则
5、高品质原则
6、生态性原则
7、文化性原则
8、相宜性原则
9、经济性原则
第九条规划目标
实现以落笔洞保护开发为中心，以自然生态保护为根本，形成教育、旅游、康体养生三大功能的合理划分与良性互动。
第十条规划构思
根据本次规划定位，从当地景观资源保护、发展和利用出发，尊重地形地貌、植被、气候等自然特征，从物质形态的角度为实现其发展目标提供一个稳定而又具有弹性的结构框架和适应可持续发展的空间模式。
第二章规划设计导则
第十一条功能布局
本次规划功能结构表现为“一核心、四片区、四中心”。
“一核心”：
指的是落笔洞保护区为核心。
“四片区”：
（东）教育区、（西）教育区、国际康体养生区、高知园区。
“四中心”：
位于（东）教育区的教育、信息中心；
位于高知园区的居住服务中心；
位于国际康体养生区的公共服务中心；
位于（西）教育区的行政会议中心。
第十二条用地布局
（一）一类住宅用地
位于国际康体养生中心及高知园片区东部，其特点是组成团状，规划面积为85.84公顷。
（二）二类住宅用地
规划位于高知园中、西部，教职工的配套居住和康体养生的两块用地，用地面积为30.63公顷。
（三）商业金融用地
规划结合各功能区集中布置商业金融用地，并着力打造文化特色较强的商业步行街，为区域的游客提供休闲观光购物服务，用地面积为16.05公顷。
（四）高等学校用地
规划位于三亚学院和三亚理工职业学院，用地面积为129.98公顷。
（五）文物古迹用地
落笔洞保护区位于本规划区的中部，用地面积约为50公顷。
（六）市政设施用地
保留并扩大位于三亚学院A区西侧的现状污水厂，规划消防设施用地和变电站用地位于三亚学院C区对面，邮电用地位于C区东南角，公交站场位于A区东北角，用地面积6.39公顷。
（七）道路广场用地
在项目用地内规划了城市级支路，使路网密度符合要求，面积为16.69公顷。
（八）绿地
根据规划区内景观资源条件，绿地应当着重考虑对于保护和恢复自然植被，使人工栽培植物与原生植物相融合、人工环境与自然环境相适应，规划面积为92.62公顷。
各地块建设用地详见文本《规划建设用地平衡表》，附表Ⅱ。
第十三条建筑形式与风格
建筑设计意向应从当地建筑的风格中提取要素，并充分考虑到周围的景观环境，力求新建建筑延续、发展当地的地脉和文脉，新建建筑不可割断历史、超越时空。
1．建筑材料
应选用与环境相协调、适应当地气候的建筑材料，不宜采用与当地自然风貌相冲突的建筑材料。
2．建筑色调
新建建筑色调以明快、清新为主，体现地方特色的建筑风格，并根据建筑所处地段的保护等级加以引导，创造出协调统一和丰富多样的效果。
第十四条道路景观设计引导
1．道路应按不同等级加以设计与建设。
2．道路空间景观应保证在现进退自如、曲折多边的自然空间，市政管线敷设和交通应与自然格局相协调，杜绝经纬纵横的简单处理。
3．道路曲线应根据原有地形依势而建，不得破坏景区原有地形、地貌。
4．道路两侧，有条件的道路中间，应种植行道树、建造绿化景观带、布置景观小品。
第三章土地使用性质和建筑规划管理通则
第十五条土地使用性质分类
本规划对地块使用性质的控制，执行国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJBJ-90）,三亚落笔洞片区控制性详细规划土地使用性质分类表，详见《文本》（附表Ⅲ）。
第十六条地块划分
本规划对于地块的划分，遵循以下原则：
1.根据开发方式和管理的需要划分地块，尽量保持地块性质的单一性。
2.用地划分与定性遵从土地经济价值及区位级差规律，保证地块管理与开发的合理性。
3.应对规划实施过程中用地重组的可能性，小地块可以合并成大地块，大地块也可以细分成小地块，可根据实际开发需要对地块进行调整大小，但主、次干道，交叉口的位置不得随意改变。
4.配建设施具体定位不得调整。
（详见图则中的《地块划分图》及分图图则）。
第十七条土地使用性质的变更
为保障土地利用的灵活性，地块土地利用性质可以在相容性许可的范围内，按有关规定进行变更，在上报给规划行政主管部门批准后方可执行，同时必须遵循以下原则：
在规划中确立为公共绿地的地块不得变更其使用性质。
第十八条开发强度的确定
在山丘地段建设，特别是在地形起伏变化大的地区，尤其应重视开发强度的控制，这样才能维护生态环境，保持园区品质、提升环境质量。
第十九条用地兼容性
在符合相邻地块的景观、安全、交通和环境诸多因素相互协调的条件下，为使土地开发利用具有适度的弹性，满足规划建设可变性和多样性的实际发展要求，本规划修订了建设用地适建范围表，以便规划管理部门对地块开发的合理性进行控制。
详见《文本》三亚落笔洞片区控制性详细规划土地兼容性表（附表Ⅳ）
第二十条建筑间距和高度控制
1．建筑间距
建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。
建筑间距必须符合消防、卫生、交通、日照、救灾、空间关系以及工程管线布置施工安全等方面的要求。
对于休闲度假公寓、别墅及其他居住用地以平行布置为主时，住宅间距大于1：
1.2。
建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。
2．建筑限高
建筑高度在满足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，原则上符合下列计算式的规定：
H≤W+S
其中：
H—沿路建筑高度W—道路红线宽度S—建筑后退红线距离
（1）一般建筑高度具体规定如下：
国际康体养生中心别墅以2-3层为主，会所宜控制在5层以下（包括5层），商业、服务业宜控制在6层以下（包括6层）。
高知园区别墅以2-3层为主，住宅控制在18层以下，商业服务业控制在3层以下（包括3层）。
三亚学院和三亚理工职业学院主体建筑都控制在6层以下。
（2）特殊建筑（如塔、雕塑等景观建筑）高度在不破坏当地自然景观，同时又是十分必要建设的前提条件下，须报人民政府，经批准后可以超过本规划对建筑高度的规定。
第二十一条建筑后退红线控制
主干道控制建筑道路后退线为15米，次干道控制建筑道路后退线为5-10米，支路控制建筑道路后退线为3-5米，地块分界线后退为3米。
第二十二条车行出入口方位
道路红线宽度40米及以上的道路，距离交叉口100米，14米及以上的道路，距离交叉口30米，6-9米的道路上距离交叉口20米的范围内，严禁设置机动车出入口。
机动车出入口方向详见《三亚落笔洞片区控制性详细规划控制指标一览表》附表Ⅴ。
第二十三条土地平整
道路和建筑需依山就势修建，不可大动土方，避免破坏自然生态景观。
第二十四条道路坡度
所有道路纵坡度都应控制在2‰以上,其中主次干道的纵坡度应控制在6%以下，支路纵坡度应控制在8%以下，各地块场地最小坡度不得小于2‰，以满足规划区内正常的排水要求。
第二十五条建设用地坡度
建设用地坡度宜朝向河流、湖泊等水体，创造良好的景观视野。
第四章规划区容量与规模
第二十六条用地规模
本规划总用地范围为898.96公顷，其中建设用地规模为：
451.76公顷。
第二十七条人口容量
规划总人口规模为50000人。
三亚学院规划在校学生20,000人，教职员工2,000人，人均建设用地90平方米，建筑规模60万平方米。
三亚理工职业学院规划在校学生8,000人，教职员工1,000人，人均建设用地42平方米，建筑规模20万平方米。
康体养生中心及高知园规划人口19,000人，人均建设用地120平方米，建筑规模100万平方米。
第五章道路交通规划
第二十八条路网规划
本次规划道路根据使用功能和使用对象不同，分为主干路、次干路、支路三个层次（具体断面形式参考《道路系统规划图》，道路两侧的人行道宜考虑无障碍设计，应建设盲道。
第二十九条公交站点规划
本次规划区内设置了一处公交站场，面积为1.02公顷，围绕区域内主要干道布置了6个公交站点。
第三十条交叉口的处理
平面交叉口的道路缘时半径，主干路按照12-20米控制，次干路按6-12米控制。
用地范围根据红线半径和停车视距三角形进行控制，主干路停车视距为40米，次干路为30米。
第六章景观绿地系统规划
第三十一条绿地系统规划原则
利用山丘、草地、经济林、水面、田园等自然生态景观绿地结合人工修复、养护，建设一个生态、功能完整的绿地景观。
第三十二条路景绿化与建设
道路绿化以种植椰树为主，辅以小叶榕树、大叶紫薇、大王棕等，综合运用多种造景手法，充分体现热带植物景观特色，同时配合适当的庇护设施、小品建筑、地标等创造具有别具一格的旅游景区环境。
第三十三条地景绿化与建设
充分保留本地原有的植被，逐步加以更新和整合，满足功能与审美要求；应注重开花植物，观果植物的配置，增加景观植物的色彩及层次，充分体现热带植物景观的特征。
第三十四条水景绿化与建设
结合规划区内已有的水面，原则上加以保护、利用，配合水生植物和湿地植物形成丰富的绿化水景景观。
第七章市政工程系统规划
第三十五条给水工程
1．用水量预测
根据《城市给水工程规划规范》（GB50282－98），规划区内用水量预测如下：
最高日用水量为2.74万m3/d，日变化系数Kd=1.3。
2.给水水源
本规划区用水量由三亚市市政给水管网供给。
3．给水管网系统
1）生活给水系统
室外生活给水由市政管道直接供给，室外生活、消防用水合用管网。
管道沿道路敷设，埋深1.0-1.2米。
管道在地面高处设排气阀，低处设排泥阀。
给水管采用钢筋混凝土给水管。
2）消防给水系统
本规划区人口50000人，消防设计按同一时间内火灾次数为二次考虑，室外消火栓系统用水量25L/s，火灾延续时间2小时。
室外消防用水均采用低压制，与室外生活用水合用管网，担负消防给水任务的室外管道管径不小于DN150，由市政管网直供，管网上设室外消火栓，间距不大于120米，距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米，室外消火栓保护半径不大于150米。
室外消防管网布置成环状和支状相结合的管网形式，确保满足《建筑设计防火规范》的要求。
第三十六条污水工程
排水系统
采用雨、污分流系统。
1．污水系统
1）污水量
总污水量按照总用水量的85%计，则本规划区最高日污水量为2.30万m3/d。
生活污水管道根据地形地势沿道路敷设，生活污水经管道收集后排入污水处理站，处理达标排入市政污水管网。
2）污水处理
生活污水管道根据地形地势沿道路敷设，生活污水经管道收集后排入污水处理站，处理达标后就近排入市政污水管网，污水管采用HDPE排水管。
2．雨水系统
雨水计算采用三亚市暴雨强度公式：
q=1085（1+2.575lgP）/（t+9）0.584（L/s.ha）
式中：
q--暴雨强度，L/ha·s
P--设计重现期，取两年
t--地面集流时间，取5分钟
雨水管道根据地形地势沿道路敷设，雨水就近排入区内水体。
第三十七条电力工程
1．用电指标及供电负荷预测
本次规划总用电负荷达54814.9KW，综合需要系数取0.8，则计算用电负荷为43851.92kW，建设用地平均负荷密度为86.23kW／ha。
2．供电电源
规划区内电源均由区内110KV变电站提供电源。
3．10千伏配电线路
10千伏配电线路沿规划道路人行道敷设，采取直埋敷设方式。
第三十八条电信工程
1．规模预测
①、规模预测
固定电信主线预测：
采用分类用地面积指标，各类指标如下表所示。
固定电信主线预测指标（线/公顷）：
本分区主线总量26684.2线。
移动通信用户预测：
采用普及率法，普及率采用85部/百人，总用户4.25万户。
2．电信规划
①加速电信网向数字化、宽带化、智能化和个人化信息网方向发展，大力推广和应用各种信息技术，及时实现电信基础网的整体升级，深入开发和充分利用信息资源，全面推进落笔洞地方经济信息化。
②大力推进政府上网工程，企业上网工程，家庭上网工程的建设，促进和加快落笔洞地方经济信息化进程。
普遍实现光纤到大楼（FTTB），光纤到路边（FTTC），部分实现光纤到用户（FTTH）。
③有计划分层次的实现电信网、有线电视网、计算机网“三网合一”的步伐，2005年之前光纤宽带业务接入网点，到达城市居民区。
④区域内考虑了三处电信综合办公点，根据条件可增设1-2处电信服务窗口。
规划中各居住区在修规中，都必须考虑通信机房用地，业务发展用房，每处大致为100平方米左右，层高3米，承载力为600kg/m2，可与公建等建筑联体建设。
⑤通信主干线走向原则上考虑为东西向道路，走南面。
南北向道路，走西南。
⑥区内电话交换设施，在公共设施区应建室内电话交换室，其它区域一般采用落地式交接箱。
区域内各级线路，主、次应采用原则上应全部下地处理，建筑内部的电话用户线应采用埋墙穿管方式敷设，电信附设设施应与主体工程同期设计和施工。
第八章其他专项规划
第三十九条环境卫生设施规划
分区设立垃圾回收站，并配备密闭式垃圾运输车；全区采用袋装垃圾，分片布置垃圾收集筒；每天两次定时收集，全区一次集中，不分级倒运，避免污染。
集中后直接运送至三亚市城市垃圾处理厂。
生活中的医疗环节产生的垃圾分类集中，医疗垃圾专人专项收集，采用专用垃圾贮器设备，由城市垃圾处理厂定期直接收集运送。
第四十条环境保护规划
1.规划区大气环境质量控制标准执行《环境空气质量标准》（GB3095—2001）的一级标准。
2.规划区内地面水水域执行《地面水环境质量标准》（GB3838—2002）中的Ш类标准。
3.规划区附近海域，海水水质执行《海水水质标准》（GB3097—1997）的一类标准。
4.规划区内声学环境控制标准：
昼间执行标准45dB（A）、夜间执行标准35dB（A）。
5.能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源，鼓励使用风力发电装置，不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。
6.所有污废水必须进行处理后利用，禁止直接向地面水体或大海排放。
7.规划区内各娱乐场所均应设置隔声设施，开放时间、噪声强度必须有严格的控制。
8.各类型建设工程必须与周边环境协调，建筑周边加强绿化，乔木、灌木、草本植物相配种植，不留裸露土壤，形成生态多样性的绿化环境。
9.绿化应选择种植适应山地环境、树冠优美、抗风性能强、恢复速度快的植物种类。
10.进行各类建设时不宜大量开挖土方，避免造成山体滑坡、塌方。
第四十一条防震规划
1．所有建构筑物必须达到地震烈度七度的设防标准。
2．采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，合理布置停车场地，严格控制建筑间距，适度保留开敞空间，保证绿地、广场、停车场的避震、疏散功能，城市对外交通、主要出入口和抢救通道应保持畅通。
第四十二条消防规划
1．按照“预防为主、防消结合”的方针，增强全民消防意识，健全消防设施和管理制度，加快消防设施建设，保证消防通道畅通，提高预防和扑救的综合能力。
2．消防通道、给水管道及消火栓系统必须按相关规范布置。
规划区各项建设工程必须严格执行国家颁布的防火规定，符合国家规范要求，加强消防基础设施建设。
3．规划区内主要学校、宿舍所等建筑均必须设置室内消防报警及喷淋灭火系统。
4．各学校、宿舍等公共建筑必须修建消防监控、指挥中心，担负各自酒店及附近海域的消防监控、报警、指挥疏散、启动消防水泵、紧急救护等功能。
5．消防用水以市政供水系统为主，同时加强各单位自备消防水源建设和天然水库东山谷、西山谷水库的保护，做好消防水池和消防取水口的建设和管理。
6．室外消火栓应沿道路设置，其间距不应超过120米，其保护半径不应超过150米；室外消防给水管道的最小直径不应小于100毫米；室外消火栓宜采用地上式，室外地下消火栓应有明显的标志。
第四十三条防洪规划
1．上游：
以山沟水道为主，建设用地不得占用山沟水道。
规划中，水道优先，道路避让，建筑让道。
保证水道畅通。
建设用地不宜过大，宜化整为零，让开山水下泄的通道。
较大的建设地块也宜窄面迎水，长向顺流，以保证水路畅通。
建设用地的坡上边宜取弧形，筑排洪沟，向两侧斜泄，保证水路畅通。
2．中游：
充分利用水库的调节能力。
适当加高拦水坝，扩大库容，提升水库的调节能力。
3．下游：
根据水流走向整理漫流的下游水系，将无组织漫流变为有组织排放。
依据地势高差，设计成不同标高的水面，达到丰水存水收集雨水的目的，变山洪为水利。
.在若干水面之间设计下泄水道，旱时为石底溪沟，汛时为满水河道，成为季节性水系。
4．建筑用地标高：
确定建设用地标高和洪水设防标高为海拔标高20米（历史上最高水位在海拔标高18米）。
第四十四条防突发事件规划
1．突发事件灾害主要火灾、战争、袭击等。
2．用地应有两个以上方向的出入口，应有两个以上方向的向外通道。
3．区域主干道两侧应设置开阔的公共绿化，以利于居民的户外疏散。
4．人民防空设施应根据三亚市人民政府的规定进行规划设置。
第九章附则
第四十五条主管部门和管理权限
1．本规划经三亚市人民政府批准后，由三亚市规划建设局负责实施，任何单位和个人在区内进行一切开发建设活动均必须服从本规划，未经原审批部门批准不得改变土地的使用性质和规划确定的控制指标。
2．任何单位和个人对区内土地只有使用权，土地所有权属于国家，严禁倒卖和变相倒卖土地。
3．本规划区内编制修建性详细规划或城市设计，均应严格依据《本规划》及其图则进行。
4．本规划文本中凡以黑体字表示的条文，容积率、建筑密度、高度为法定性文件，为规划的强制性内容，必须严格遵守。
第四十六条用地审批
规划区内的一切建设活动都要严格按照批准的规划进行，所有建设用地和建设工程都要执行《城市规划法》规定的“一书两证”制度，履行审批手续。
第四十七条地块使用
规划确定的地块使用性质无须另外申请即可使用，同时必须严格执行规划规定的各项指标。
第四十八条地块指标
规划控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
前者是必须遵照执行的，不允许变动；后者是参照执行的，允许有合理的调整。
第四十九条地块调整
如需更改规划用地性质，必须先编制用地调整规划，报三亚市人民政府批准后方可实施。
附表Ⅰ规划用地组成表
用地
面积（ha）
用地比例（%）
其中
建设用地面积
451.76
50.25
非建设用地面积
447.2
49.75
总用地面积
898.96
100
附表Ⅱ
规划总建设用地平衡表
分类代号
用地名称
面积（ha）
用地比例（%）
R
居住用地
123.25
27.28
R1
一类居住用地
85.94
R2
二类居住用地
30.63
R6
配套设施用地
6.78
C
公共设施用地
196.03
43.40
C2
商业金融用地
16.05
C61
高等学校用地
129.98
U
市政设施用地
6.39
1.41
U12
供电用地
1.03
U3
邮电设施用地
1.76
U21
公共交通用地
1.02
U41
污水处理用地
2.04
U9
消防用地
1.76
S
道路广场用地
16.69
3.70
S1
道路用地
15.07
S2
广场用地
1.62
G
绿地
92.62
20.50
G1
公共绿地
48.94
G2
防护绿地
5.43
G3
运动绿地
38.25
E
水域和其它用地
16.78
3.71
E1
水域
16.78
规划总建设用地面积
451.76
100
附表Ⅲ三亚落笔洞片区控制性详细规划土地使用性质分类表
类别代号
类别名称
范围
大类
中类
小类
R
居住用地
居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
R1
一类居住用地
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地
R11
住宅用地
住宅建筑用地。
R12
公共服务设施用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。
如托儿所、幼儿园、小学中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。
R13
道路用地
居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场的用地。
R14
绿地
居住小区及小区级以下的小游园等用地。
R2
二类居住用地
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。
R21
住宅用地
住宅建筑用地。
R22
公共服务设施用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。
如托儿所、幼儿园、小学中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。
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