7A版地产物业与学校合作管理服务协议书.docx

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7A版地产物业与学校合作管理服务协议书

【7A版】地产物业与学校合作管理服务协议书

本协议当事人

甲方：

TB物业管理服务有限公司（甲方是指：

物业服务企业）

乙方：

JG国际教育集团（乙方是指：

校方））；

前期物业管理是指：

自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。

本物业名称：

类    型：

座落位置：

建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条  双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《住户手册》并书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度、小区临时管理规约和《住户手册》的行为；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

9、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

11、自本协议终止时起GG日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》；

4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；

5、装饰装修房屋时，签署并遵守《房屋装饰装修管理协议》（见附件2）；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、小区临时管理规约和《住户手册》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益

第二条  物业管理服务内容

一、本物业共用部位的维护和管理

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括：

房屋的承重结构部位（基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶）、共用大堂、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯厅、电梯轿厢、走廊通道、消防通道、天花等；

以上共用部位如出现轻微损坏、污染情况，及时进行维修；如出现较大程度损坏，需要动用维修资金维修。

二、本物业共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备包括：

供电配电系统（供电、配电高压端设备、低压配电设备）、共用配电线路（不包括业主进户接线以内部分）、供水、排水系统（供水水泵、二次供水水池设施、供水管道及本物业内共用部位上水管道、本物业内共用排水管道、共用沟渠、池、井）、供气、通讯、有线电视设施、电梯、公用照明设施（楼内大堂、走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明）、公共区域空调、保安监控系统、门禁系统、楼内可视对讲系统的共用线路、设施（不包括可视对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备）、消防系统（消防水泵、消防监控系统、消防设施、消防器材，不包括乙方房屋单元内的配备消防器材）、公共场所的通风设备设施等。

甲方协助供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关部门对本物业公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设施设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修。

劝阻、制止破坏公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的行为；甲方对上述其他设施设备进行定期检修、保养。

以上共用部位如出现轻微损坏、污染情况，及时进行维修；如出现较大程度损坏，需要动用维修资金维修。

三、环境卫生

甲方负责对公共场所（如楼外广场）、道路等本物业共用部位的清洁、化粪池清疏、生活垃圾收集和清运（不包括乙方房屋单元内部分）

甲方负责公共绿地、花木、园林小品的养护与管理（不负责乙方房屋单元内的植物养护管理）

四、公共安全管理服务

1、内容

（1）建立保安定岗、巡岗制度、监控中心24小时值班；

（2）建立消防、紧急救护机制，协助政府消防及救护工作；

（3）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

2、责任

（1）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，甲方应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

（2）协助政府相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）负责本物业管理区域内交通标识的建立和管理；

（2）根据法规执行道路交通管理工作、停车场管理工作。

2、责任

（1）就保持本物业管理区域内道路通畅做好管理工作；

（2）就本物业管理区域内车辆停放有序做好停车管理工作。

六、房屋装饰装修管理

见附件：

《房屋装饰装修管理协议》

七、社区文化管理服务

节日布置及社区文化、根据节日特点进行本物业管理区域内环境布置，展现节日喜庆欢乐气氛；组织社区文化活动，营造本物业管理区域内文化氛围。

八、档案管理服务

乙方负责管理本物业管理区域内有关的工程图纸资料（包括竣工资料）；管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新；管理业主档案。

第三条  物业管理服务质量（见附件1）

第四条  物业管理服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式：

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：

1.收费标准：

（当期执行标准请依据当期入学率确定）

（1）辖区内最低管理费标准元/M2*0.43*优惠系数0.5=元/M2

（2）辖区内最低管理费标准元/M2*0.43*优惠系数0.6=元/M2

（3）辖区内最低管理费标准元/M2*0.43*优惠系数0.7=元/M2

（4）辖区内最低管理费标准元/M2*0.43*优惠系数0.8=元/M2

（5）辖区内最低管理费标准元/M2*0.43*优惠系数1=元/M2

“辖区最低管理费标准”依据小区管理费收费标准的调整而同时调整。

2.优惠调节系数：

（1）入学率低于50%（不含50%）优惠系数为0.5

（2）入学率达到50%—60%（不含60%）优惠系数为0.6

（3）入学率达到60%—70%（不含70%）优惠系数为0.7

（4）入学率达到70%—80%（不含80%）优惠系数为0.8

（5）入学率达到80%及80%以上优惠系数为1

入学率的调整周期为每学期开学当月1日起至下个学期开学前一个月的月末止

入学率以GGG集团教育中心每学期在OA公布的数据为准，按调整周期进行调整。

特别说明：

本收费标准属于房地产开发商为了扶持当地教育行业而制定的具有期限的优惠政策，本优惠政策的最终解释权在甲方，在甲方的管理期间甲方有权按该小区经过政府备案许可的管理费标准收取。

3.物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）。

（可通过捆绑打包其他服务作为提升管理费的理由，如会所设施免费使用等）

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

二、乙方交纳物业服务费用时间：

每月10日；

三、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；

四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。

第五条  其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：

（停车场收费标准，需根据当地物价部门规定执行）

机动车：

1._______________________

2._______________________

非机动车：

1._______________________

2._______________________

二、有偿服务费用：

以客户服务中心现场公示为准。

三、会所收费：

以会所现场公示为准。

第六条  代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按约定执行。

第七条  专项维修资金的管理与使用

一、按照《住宅专项维修资金管理办法》及有关专项维修资金管理规定，使用专项维修资金。

二、专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、专项维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条  保险

一、甲方为本物业购买公众责任险，有关费用列入物业服务成本或从物业服务支出中开支；

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担对乙方或物业使用人的人身保险、财产保管保险义务。

第九条  经营收益

乙方可对本物业内共用部位、共用设施设备进行经营管理，其经营管理收入在剔除物业服务成本后用作补充本物业内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。

第十条  违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此而产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。

五、乙方违反本物业相关管理规定的，甲方可要求乙方停止侵权，限期恢复或改正，使其符合规定要求；对已造成本物业或其他业主损失的，乙方应负责赔偿；

六、如因乙方的过失（如水浸、火灾等）造成对公共利益及他人利益的损害，乙方须承担相应法律责任。

七、甲方未按本协议约定管理本物业的，乙方有权要求甲方限期整改。

八、双方一致同意，以下事由所致损害，甲方不承担责任：

1、因不可抗力因素或非甲方能控制的其他事由，包括但不限于因自然灾害、政府行为或法律、法规及政策变动所致损害；

2、本物业内发生的刑事、治安案件（包括但不限于抢劫、盗窃、火灾、爆炸等）或第三人行为所致损害，因甲方过错造成的除外；

3、乙方或乙方物业使用人自逾期交纳物业服务费之日起至清偿之日止，该期间内所产生的任何非甲方过错所致损害；

4、乙方或乙方物业使用人有违规行为（包括但不限于违规装饰装修、加建、占用公用场地等行为），甲方或相关职能部门为了维护本物业内其他物业使用人及公众的权益而采取措施阻止乙方或该物业使用人的违规行为所造成的损害；

5、因非甲方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍所致损害；

6、乙方或乙方物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所致的任何损害；

7、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的；

8、其他因乙方原因造成的任何损害。

第十一条   

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十二条  

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。

第十四条   

双方约定的通讯地址为：

甲方：

；

乙方：

；

双方约定的非邮寄送达的联系人：

甲方：

联系人：

⑴⑵；

联系电话：

；

固定电话：

；

传真电话：

。

乙方：

联系人：

；

联系电话：

；

传真电话：

。

任何一方就本协议发给另一方的通知必须按以上联系方式、以中文书面形式进行。

如以人手传送，以联系人签收之时视为送达。

如以传真形式进行，则以联系人确认接到传真时视为已送达。

如以邮件邮递形式进行，应以挂号信或特快专递方式寄送，以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作日后视为送达。

甲方如须变更联系方式的，应及时书面通知乙方，否则，以按原联系方式传送视为送达。

如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时，因通信联络方式失效造成的损失和责任由甲方承担。

若甲方要求改投至指定地点，甲方须填写相应委托书，并支付邮递费、服务费等相关费用。

第十五条   

本协议正本连同附件共＿＿＿＿页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十六条   

在签订本协议前，甲方已将协议样本送＿＿（物业管理行政主管部门）备案。

第十七条   

本协议自签字之日起生效,至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。

甲方签章：

乙方签章：

代表人：

代表人：

                                年   月     日

附件1：

物业管理服务质量标准

（注意：

若管理费定价高于政府指导价上限，服务质量标准则需高于以下内容）

（一）综合管理服务

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行管理。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、根据开发进度，及时设立服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量。

11、每年开展一次以上健康有益的社区文化活动。

（二）房屋管理

1、接管验收后对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查次（根据人员配置情况确定）小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查次（根据人员配置情况确定）装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

6、根据开发进度，逐步完善小区主出入口的小区平面示意图，设置主要路口路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、根据《AIF-GC-43物业接管验收标准》开展物业接管验收工作。

2、接管后对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、接管共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

10、接到相关部门停水、停电通知后，应向甲方做好通知工作。

（四）维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，接管后配备专门人员实施24小时监控。

3、有明显的车辆行走、停放标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、于指定位置设置垃圾桶，响应政府垃圾分类管理要求，每日收集并清运垃圾2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫次；电梯厅、楼道每日清扫次，每周拖洗次；首层共用大厅每日拖洗次；楼梯扶手每日擦洗次；共用部位玻璃每周清洁次；路灯、楼道灯每月清洁次；及时清除道路积水。

（以上频次以三标文件要求为基础，根据现场收费标准及服务环境确定）

4、确保共用雨、污水管道、化粪池畅通；定期对雨、污水井、化粪池进行检查，视检查情况及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。