苏州商圈解读.docx

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苏州商圈解读

苏州商圈

投资商铺哪里去？

新崛起的苏州四大商圈解读

　　商业与住宅，永远是相互依存和促进的关系。

当一个聚集区发展成熟之后，就必然对生活配套提出要求，从而推动商业市场的发展。

而商业的兴盛，又将提升区域的价值，反过来对住宅市场产生影响。

　　近几年来，苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展，导致的结果就是一个个成熟人居板块形成，园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。

随之而来的是对商业配套的需求，环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾CBD、长江壹号、恒宇广场……许许多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。

　　在此，我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈，他们，将会为我们呈现姑苏城新的繁华。

　　投资苏州商业的四大理由

　　1.城市快速发展，商业投资“基本面”看好

　　苏州凭借着千年的文化底蕴，又作为上海的腹地城市，近年来发展迅速。

城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升，而是一个个新商圈的形成，可以说，一个城市的发展情况，就是城市商业投资的“基本面”。

　　对于苏州而言，其商业投资的“基本面”是长期看好的。

近年来，苏州商业地产迅速发展，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，又有吴中商圈崛起，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展，如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型CBD、潜力商圈也正在逐步形成。

　　今年的“世博效应”，对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。

世博的辐射效应，加快了苏州以及整个长三角地区的融合，商业消费能力将会得到进一步的提升。

　　交通也将会改变商业格局。

尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车，无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。

届时，以城际、轻轨为核心，新的地铁商圈、地铁商业将会出现，并带动整个苏州商业地产的发展。

　　2.新政影响，商业地产的机遇

　　四月中旬，楼市新政出台，直接对住宅楼市进行遏制，将二套房首付提高到5成，使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准，牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业，为商业地产的买方市场平添了一股生力军。

　　新政对住宅楼市遏制，被人称为“史上最严厉的楼市政策”，虽是戏言，却也向购房者们传达了一个信息，那就是在政策上，住宅市场频繁受到政策的影响。

纵观2008年到2010年，房产政策的变动让人目不暇接，甚至有些政策前后都有些违背，变动不定的政策指向让投资者担尽了风险。

而反观商业地产，在政策上除了鼓励之外，基本没有什么大的变动。

对于投资者来说，投资的预期变得可以估计，可以测算，而不是惴惴不安的看政策的脸色。

　　政策上的稳定，住宅楼市的冷清，使得商业地产愈加受到地产投资者的欢迎。

　　3.城市综合体频现苏州，投资价值提升

　　就目前的苏州的商业项目来看，我们发现越来越多的城市综合体出现在苏州各个新兴板块。

比如南门商圈的苏纶场、吴中商圈的中润苏州中心、相城区的亿象新天地和中环百汇广场、平江新城的万达广场、沧浪新城的亿象城、高新区的长江壹号……

　　城市综合体带给消费者的是一站式的消费体验，娱乐、休闲、餐饮、购物、儿童游乐等融于一体的城市综合体，免去了人们东奔西跑的麻烦，这符合生活节奏快捷的城市生活，是未来商业的主要发展方向之一。

　　城市综合体在另一方面也加快了区域城市化发展进程。

传统的商业模式到形成成熟的商圈需要很长的时间，这过程需要经历激烈的市场竞争，所浪费的资源很多，也会有很多不合理的配置，并且会长期处于不断调整的状态，这都将大大延缓一个新兴城市板块的城市化进程。

　　而城市综合体则很好的解除了这些隐患，他在设计规划、资源配置、业态分布等方面都由一家开发商完成，从全局高度进行更为科学、合理的配置，更大大缩短了商业从发展到成熟的时间。

因此，这种商业模式受到开发商的欢迎，也受到最终消费者的喜爱。

　　4.品牌开发商转型，商业地产增温

　　就在不久前，万科将旗下的“万科金域堤香”更名为“万科国际广场”。

万科是房产开发商中的是“领头羊”，从原先专做白领公寓，到08年专注别墅市场，再到2010年拿下许多商业项目，万科一直走在市场的前列。

万科这次项目名称的改变，或许预示着万科发展方向的一次小小转变，同时也表明市场风向的一个转变。

　　从苏州几大知名的品牌开发商来看，有许多已经开始向商业转型，拿下了规划中商住结合的储备地块，有些已经开始着手商业项目的准备，有些将项目中的商业配套保留进行内部经营。

这都表明品牌开发商，或许即将进入商业地产，这给正在逐渐增温的商业地产市场增添了后续发展的动力，同时也给激烈竞争的市场增添了许多未知数。

　　品牌开发商转型，进入商业地产行列，不仅表明了商业地产的黄金时代来临，也标注了投资商业地产的最佳时机。

　　活力岛商圈苏州城北的新CBD

　　活力岛商圈顾名思义，以活力岛为核心所形成的商业圈，同时这也是相城未来CBD的核心。

从已经落成的中央岛屿，我们就可以预见活力岛的发展前景。

　　活力岛商圈向南覆盖合景峰汇国际、融侨城并与他们的中高端商业体量一起组合成活力岛商圈的中高端品牌区；活力岛商圈向北覆盖了恒基、首开等品牌开发商待开发的地块，可算作是活力岛商圈的未来发展区，目前多还是空地。

　　活力岛商圈向东覆盖到相城大道沿线，形成一条商业走廊，与大润发、家乐福、以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。

目前比较受关注的有环球奥食卡城、恒达中环百汇广场、亿象新天地、德诚嘉元广场等。

核心市政项目——活力岛

　　活力岛项目是政府规划的大型综合市政项目，集购物、旅游、休闲等于一体，未来相城CBD核心。

活力岛南通苏州古城区，北接“荷塘月色”主题公园，集中了相城最重要的公共服务功能，活力岛主体的大露台，占地100余亩，可同时容纳10万人！

配备有地下停车场、大型旱喷、景观绿化、咖啡茶室等等。

活力岛左右两侧还将有东西方风情两岛，落成后将使整个活力岛项目的旅游观光资源更加丰富。

　　目前，活力岛中央岛屿已经完成，7月将在这里举办苏州活力岛音乐节，到时将有来自欧美、日韩、港台、内地进40位世界级顶级音乐人、乐队参加演出，以后活力岛将成为类似的各种大型活动的举办地。

　　可以预见，活力岛将为周边居住楼盘带来巨大的升值空间。

已经盘踞在这里的合景峰汇国际、融侨城等楼盘，都已将活力岛作为重要的卖点之一。

　　商圈现状

　　活力岛商圈现状就好比是“一个核心多个点”，以活力岛为核心，中环百汇广场、亿象新天地、环球奥食卡城等综合项目将成为活力岛商圈的“节点性商业项目”。

最早进入市场的是环球奥食卡城，以侏罗纪恐龙公园为主题，囊括时尚购物、休闲、餐饮、儿童游乐等多样化的商业业态。

此外，规划中的2号轻轨线的站台出口就在场馆内，必将为以后的商业运作带来源源不断的人流量。

　　亿象新天地和中环百汇广场也是商圈内重要的综合性项目，以餐饮、购物、娱乐休闲、商务、优居相融于一体的综合性为特色，提供一站式的服务，为目前的活力岛商圈东区填补城市综合体的空白。

　　吴中商圈苏州主城旁的核心商圈

　　吴中商圈一直是吴中区的核心区域，随着经济增长和房产市场的快速发展，吴中商圈已逐渐与传统的古城区三大商圈并立，成为苏州主城旁重要的一个新兴商圈。

　　吴中商圈以宝带东路、东吴北路为核心区域，北至沧浪、南到吴中开发区，东部连通园区，西面通往新区。

由大大小小的行政机关、商业银行、金融机构，及许多比较完善的商业配套组成。

　　轻轨合围，未来轻轨商机无限

　　吴中商圈的核心道路东吴北路，是苏州城市干道人民路的“南延”。

一直以来，由于南门商圈和南环高架的缘故，人民路所带来的巨大人流量有相当一部分被截流，围绕东吴路、宝带路所形成的吴中商圈很大程度上局限于吴中一带。

　　但是随着轻轨规划的出台，吴中商圈将直接受益于2号、3号、4号三条轻轨线，将彻底打破截流，将带来巨大的客流量，将为吴中商圈的区域发展注入活力。

三条轻轨线呈半包围的态势辐射吴中商圈，所带来的影响也不仅仅是简单的突破截流，它所带来的经济效益和社会效益，是在一条轻轨线的基础上，成指数地增长。

可以预见，吴中商圈将涌现大量的轻轨商业点，形成一个以轻轨商业为支撑的大商圈。

　　一站式的消费体验正是现代商业的发展趋势，休闲、娱乐、文化多方面相结合的市政配套，很大程度上将促进商业的发展。

　　同时市民广场、多功能康体中心、体育会展中心、青少年活动中心、吴文化中心五大市政配套，将给整个吴中商圈的发展奠定了良好的基础。

　　区域第一高楼崛起

　　中润苏州中心是位于苏州吴中区核心地带的地标性商业建筑，主建筑高228米，将成为区域内第一高楼。

因为苏州中心城区的建筑是有高度限制的，因此这幢高楼一旦建起，不但可以俯瞰全城，同时也令整个苏州主城区都能时刻关注到。

可以预见，半座苏州城的人们将见证这座高楼每一天的施工进展，由此带来的社会关注以及后期的客流量，将无法估量。

　　同时超高层地标性建筑将提升项目本身的档次，使商圈具有更为高端的业态，促进区域经济发展。

中润苏州中心也将成为吴中商圈最重要的商业项目之一，成为苏州南面的门户。

　　中润苏州中心涵盖了环球主题购物中心、白金五星标准酒店、超甲级写字楼、世界公馆、挑高8.4米顶级会所、文体会展中心、大型图书馆、高标准游泳馆、五星影院等。

　　中润苏州中心将商业、办公、公寓有机联结，模拟出不同维度的城市意向，与现有及将要开发的周边楼宇共同形成一个国际商务、购物、休闲、旅游、行政等标志性区域，成为吴中商圈的地标性项目。

　　沧浪新城商圈因为新城，应运而生

　　沧浪新城商圈是随着沧浪新城的发展而逐步形成的商圈，作为一个新兴商圈，目前沧浪新城商圈还比较势单力孤，但随着区域内人口增长，各种利好市政的影响，沧浪新城商圈的兴起将是一种必然。

沧浪新城商圈位于友新高架南面，以沧浪新城核心商业项目亿象城为支点，配合世茂运河城的商业街，形成的覆盖沧浪新城的商圈。

　　沧浪新城商圈的兴起其实并不让人意外，一方面，沧浪新城的住宅楼盘在市场上受到追捧，房价一路走高的同时，市场持续热销，为板块带来了大量的居住人口，从而推动了商业的发展。

另一方面商圈所处的范围内，友新高架连接南环和西环，通过高架快速道路，使得沧浪新城与苏州全城的联系更为紧密，也为板块带来大量的人流量；同时，规划中的轻轨线将贯通沧浪新城，为以后的轻轨商业做好了提前的规划。

　　区域商业中心：

亿象城

　　在过去的两年里，沧浪新城商圈一直处于酝酿的阶段，亿象城项目公布已久，但迟迟没有实质性的进展，直到最近才开始开盘出售，而世茂运河城目前为止还没有要进行商业街打造的趋向，只有部分商业项目已经启动，比如大润发、英派斯健身中心等。

就整个沧浪新城范围来看，目前商圈内较多的还是小铺面的零散商业，没有大型城市综合体，也没有形成成规模的商业街，而这些可能就要依赖于亿象城、世茂运河城这样的大项目了。

　　商圈内目前值得关注的主力项目是亿象城。

这个项目位于福星路与南环路的交叉处，友新高架在南环的出口附近，距离规划中的轻轨2号线桐泾公园站点近百米左右的距离，可谓是扼守了沧浪新城的门户，占据了相当好的地段。

　　亿象城总建筑体量超过8万方，商业业态包括了餐饮、娱乐、休闲、购物等，走的是综合业态的商业线路，提供的是一站式的消费体验，适应商业发展的潮流。

　　依托新城，商业新起是必然

　　沧浪新城商圈的兴起将是一个必然，一方面是因为周边社区超过200万方的住宅社区，所必须具有的商业配套，另一方面则是交通枢纽、轻轨站点、桐泾公园等大量有利于商业发展的配套，和目前商业项目的空白，造成区域性商圈兴起的必然。

　　但是沧浪新城商圈能够发展到什么样的程度还是个未知数。

这个新兴商圈所处的位置是在新区CBD狮山路商圈与古城区南门商圈之间，可谓是夹缝中求生存，能否崛起与两个商圈并立成三足鼎立，还要看后期的市场运作情况。

　　湖西商圈国际标准的新兴CBD