收购云山省级风景区可行性报告最后.docx

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收购云山省级风景区可行性报告最后

收购磐安县云山省级风景区可行性报告

目录

第一章、概况

第二章、景区优劣势分析

第三章、收购后的开发规划

第四章、项目的市场分析与前景预测

第五章、景点建设及资金估算

第六章、经济效益、生态效益、社会效益分析

第七章、收购附加要求

第八章、可行性结论

导言：

基于“务实、竞争、机会、创新、奉献”的企业精神，万豪房产为推进公司的品牌发展，拟收购的磐安县“云山省级风景区”项目，打造以生态、文化、旅游、影视为主题，集休闲、养生、运动、商务、购物、度假等功能为一体的联动性旅游圈、国家5A级风景旅游区。

目前公司已在磐安注册成立磐安旅游开发公司。

经过与磐安有关部门进行接触，对该风景区进行考察，公司决定参与该风景区的建设。

第一章、概况

1.1公司介绍

万豪地产座落在风景秀丽的国家5A级风景区，有东方好莱坞之称的横店，公司成立于2008年，注册资金5000万元，主要涉及商业地产、旅游地产、生态地产的开发。

公司立足自身优势，探索出一条对环境、资源、生态充分保护利用，可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了“专业实现建筑价值”的开发理念。

截至目前，已开发多个商业、住宅项目，实现总开发建筑面积达30万多平方米。

按照现代企业制度的管理模式，成功运营，下设综合中心、策划中心、营销中心、工程中心、财务中心、行政中心、人事中心等，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，组成了一个积极向上、用于开拓的企业团队。

1.2景区介绍

1.2.1云山省级风景旅游区介绍

磐安县目前已确定“生态富县”、“旅居兴县”为定位的旅游发展战略，完成了花溪风景区详细规划，高姥山、百杖潭旅游区总体规划和灵山、双峰、源头、仑泉、五公山、婺江源、大盘等7个风景旅游预备区保护与开发规划，总体布局为“一心、两翼、三轴、七区、三大枢纽”。

云山省级旅游度假区位于磐安中心城区的东南部，诸永高速连接线穿区（云山区块）而过，距离诸永高速磐安互通口约5分钟车程，包括云山区块、黄檀区块（林场）、园塘区块（林场），面积共计23.6平方公里。

云山省级风景旅游区于2011年10月7日省政府批准设立，按照建设集旅游度假、休闲养生、文化会务、生态宜居的省级旅游度假区、国家AAAA级景区的总体定位，是展示磐安县山祖水源、中医中药养生资源与民俗原生文化和谐相处的综合型旅游度假区，其目标是打造浙中新型山地户外运动基地、浙江省山地休闲养生综合体和长三角著名的山地型休闲养生旅游度假区，至2020年，争创国家4A级景区。

1.2.2开发步骤

以科学发展观为统领，围绕“三年打基础、五年上台阶、八年初步建成度假区”的目标，按照“一次规划、分期开发、滚动发展、自求平衡”原则，白手起家，艰苦创业，夯基础、抓项目、优环境、强招商。

1.2.3开发现状

目前，花溪省级风景名胜区得到初步开发，每年投入约300万元？

游客人数2009年？

人次，2010年？

人次，游客增长率？

2009、2010年各实现门票收入约？

元

百杖潭风景区已得到较成熟的开发，迄今已投入资金1500万，2009年游客人次？

2010年游客达到100万人次，游客增长率？

2009、2010年各实现门票收入？

1.3建设目标

云山省级风景旅游区以打造省级旅游度假区和国家AAAA景区为目标，通过项目建设，对旅游区内的自然、生态、人文资源，特别是对百丈潭景区“百丈潭”、花溪风景区“天下一绝”等自然景点进行强化、提升。

在5—8年内将旅游区建成华东区域旅游精品，推向整个华东，乃至全国旅游市场，为促进磐安旅游经济的快续、持续、健康发展打好坚实的基础。

1.4编制依据

1.4.1国家旅游局《旅游发展规划管理办法》（2000年11月）；

1.4.2国家林业局《全国生态环境建设规划》及有关规定；

1.4.3《森林法》、《环境保护法》、《浙江野生动植物管理条例》等有关法律法规；

1.4.4根据《浙江省旅游度假区管理办法》；

1.4.5《磐安县云山省级风景区控制性规划草案》修编；度假区中心区控制性详细规划、中心区块修建性详细规划、白云山概念性规划，以及旅游集散中心等项目规划。

1.4.6其它国家和地区有关的法规、条例、技术规范标准等。

1.5项目建设的必要性

◆通过对“花溪—夹溪省级风景旅游区”丰富多彩的旅游资源进行合理的整合和有效的利用，使之转变为带动地区旅游经济繁荣的新的经济增长点。

◆打造磐安自己的旅游品牌产品，适应本地、全省、华东，乃至全国广大旅游市场的需求。

◆选好一个项目，带动一方经济。

磐安外向型经济和后续财源薄弱，做好旅游业具有重大的战略意义，可以优化地区经济结构、产业结构等。

◆把目前处于闲置的优势资源变为促进地区经济增长和社会发展的要素。

◆通过开发旅游景区，实现退耕还林、还草工程，使各种优质资源得到保护和利用。

◆为周边农村富余劳动力小本经营和打工就业创造条件，从根本上解决农民脱贫问题，并为政府增加财政收入。

◆本区域内自然、生态、人文景观独具特色，与周边横店影视城、永康方岩、金华双龙洞等比较，差异化明显。

做好本项目是浙中地区旅游景点的重要补充和完善，能提升浙中旅游产业的核心竞争力。

第二章、景区优劣势分析

2.1旅游资源优势

云山省级风景旅游区内瀑秀、潭深、石奇、水清、植被茂密、环境优美。

以瀑布、潭水、溪流为精华，以山体、奇石、洞穴为重点，以优美的自然生态环境为背景，以丰富的山林特产资源为点缀，均具有较高的旅游价值。

2.1.1自然景观

◆峡谷景观：

以夹溪峡谷，特别是十八涡、小三峡（游龙峡、虎啸峡、翠屏峡）为典型。

◆峰岩景观：

以花溪的卧佛峰、神女峰、八戒岩、石狲岩、狮虎守门等为代表。

◆潭瀑景观：

以花溪的斤丝潭、小龙潭、夹溪的洞天飞瀑、千丈岩瀑布、水下孔五泄瀑布为代表。

◆气象景观：

主要是在盘山顶与鞍顶山看日出、云雾。

2.1.2生态资源

◆磐安南北种类的各种动物多有分布，生物地理动物群为亚热带灌林草地动物群及农田动物群。

据2005年保护区科考调查，共有陆生脊椎动物26目72科281种，其中两栖类2目7科22种，爬行类3目9科46种，鸟类13目36科146种，兽类8目20科67种。

另外，保护区鱼类4目7科20种，昆虫21目144科604种。

◆磐安县素有“浙中绿肺”、“江南药谷”之称，是野生药用生物种质资源为保护对象的国家级自然保护区，花溪、百杖潭风景区区域内野生药用生物种质资源极为丰富。

◆在花溪风景区双瀑争潭区域平均负氧离子浓度为42000个/cm3,最高达56000/cm3，远超都市、街道、森林标准。

是空气中的维生素，具有非常高的治疗和康复功效。

◆动植物景观以七子花的集中分布、药用植物的集中分布、古道苍松、幽篁翠海、茶海碧波等为代表。

◆纯天然山泉，可直接饮用。

2.1.3人文底蕴

◆改革开放前，XX村人均寿命达到97岁；

◆花溪景区有“盘山圣帝（昭明太子）”、“大兴皇帝”史迹；

◆“天下一绝”，四字出自北宋四大书法家之一米芾之手。

◆百杖潭景区有“红军洞”，出自1935年10月红军挺进师一纵队曾在此开展革命活动。

◆文物保护单位花溪廊桥（济阳桥）、夹溪寨等。

◆外围：

有建于明正德年间的攀桂坊古建筑、国家级文物保护单位古茶场等。

◆周边：

昭明院、国家级文物保护单位孔氏家庙等。

◆传说：

《斤丝传奇》、《十八涡与大禹的故事》、《米筛潭与牛腿潭的由来》、《癞头和尚斗龙王》

2.2区域旅游劣势

◆通往两个风景区公路较窄，不适合大型旅游车通行。

区域旅游业发展受到局限；

◆磐安属于浙中地区贫困县，人口仅20.5万人，本地旅游消费对景区旅游支持度很低；

◆景区内尚有数个自然村庄，不利景区建设；

◆花溪、百杖潭景点在周边市县、省内的知名度不高，品牌号召力低；

◆“红军洞”、“天下一绝”、“太子瀑”等景点仅以题字作为标识，辅助设施或道具不足；

◆“天下一绝”、“太子瀑”等处水源严重匮乏，使观赏价值大打折扣；

◆景区内的游线尚不能贯通，许多景点无法到达。

◆景区内没有高端物业配套，高端游客资源极为稀少。

◆景区景点未设置游客互动区域、景区联动性做得很不够。

第三章、收购后的开发规划

3.1开发战略

横店影视城的发展战略可以用五句话来概括：

“影视为手段，旅游是目的，做好规划设计，做好整体操作，强化管理体系。

”以此战略，横店影视城获得了空前的成功，根据横店集团报披露，2011年1月至10月底截止，横店影视城游客达到了1005万人次，位居国内旅游目的地前列；在横店拍摄的影视作品占全国四分之一强，堪称世界最大的影视拍摄基地。

横店影视城的旅游产业是无中生有，区域内原先除了有一些土地，一些荒山，没有其它具观赏价值的景点。

与横店比较，磐安具有得天独厚的优势资源。

根据本项目地理及资源优势，我们初步确立以下发展战略：

“突出本地资源优势，与横店优势互补，以国家5A级景区的标准，去规划，去操作，强化管理体系。

”

3.2开发目标

争取在三——五年时间，把云山省级风景旅游区打造成“以生态、文化、旅游、影视为主题概念，集度假、休闲、娱乐、养生、运动、购物、商务、餐饮等功能为一体的联动性旅游圈、国家5A级风景区、横店第二”

3.3规划思路及营销主题

云山省级风景旅游区将由国内旅游景点设计巨擘、横店影视城总设计师张文先担纲景点设计，经过多次考察、探讨，规划思路以生态、文化、旅游、影视为主题景点。

◆生态：

利用区域内得天独厚的动植物资源、野生草药资源、珍禽异兽资源、纯净水资源、空气资源，以生态主题进行营销；

◆文化：

挖掘区域内人文底蕴，结合道家、文人雅士、革命遗迹、风物传说等元素，营造景点，以文化主题进行营销；

◆旅游：

重点提升百杖潭、天下一绝等自然景区的旅游价值，以山水旅游为主题进行营销；

◆影视：

利用区域内山水、土地资源，设置一些影视拍摄区。

主要是拓宽进入花溪景区的村道，使运送影视道具车辆可进入景区，景区内营造如山寨、道观、聚义堂、驿站之类的景点，邀集国内著名影视导演，到景区内拍摄影视作品，进行影视主题营销。

本项目将是横店影视城的重要补充，致力于打造“横店第二”。

目前，金华第二个机场建在横店，横店将成为县级市，区域将进一步繁荣，游客将进一步激增，而土地资源稀缺，影视城景点建设因此受到限制。

磐安与横店相邻，在本项目内建设影视景点，把横店影视城的游客引入磐安，可形成趋势，是发展磐安旅游业、提升地方经济的一个重要机会。

3.4其它景点及互动区的几点设想

结合项目具备的道家渊源、奇山异水、野生草药等特点，造房子、编故事、搞演出等，营造道教仙山的意境，争取达到让人眼前一亮的出奇惊艳效果。

如：

◆编排节目“盗仙草”，安排演员与观众进行互动；（体现磐安草药价值，宣扬磐安草药美誉）

◆将网游虚拟画境具象化，造宫殿或草棚，让演员以仙女仙童造型面向游客，供游客拍照；

◆重点景区播放悠扬的仙乐、仙曲；

◆其它举办情人节、圣诞节……

（现在网络关于仙境传说之类的游戏盛行，把网络游戏搬进现实，增加景区亮点。

）

3.5服务

◆免费向游客提供区域内纯净水供饮用；

◆免费体验“天下一绝”景区负氧离子浓度为42000个/cm3的空气；

◆邀请国内顶尖的药膳大师用本地草药制作药膳配方，供游客食用；

◆其它度假、休闲、娱乐、养生、运动、购物、、商务、餐饮等服务功能。

（争取让游客一入景区，目不暇接，流连忘返，乐不思蜀，至少停留两天时间。

）

第四章、项目的市场分析与前景预测

4.1项目的市场分析

本项目兼具“生态、文化、旅游、影视”的旅游性质，多功能性质决定项目市场构成将是一个广阔的复合性很强的整合体。

我们将本项目的市场分为以下两个板块即：

磐安县旅游市场、华东旅游市场、国内旅游市场。

4.1.1磐安旅游市场分析

磐安县的20万人口是本项目当地市场的客源。

主要从以下两个方面进行分析：

一是旅游消费行为已成为当今城市居民生活质量显著提高的标志之一，人们不满足在