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伊宁市房地产市场深度研究分析报告98页
2019年伊宁市房地产市场深度研究分析报告
“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰：
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。
今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。
第一部分：
宏观市场分析
“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰：
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。
今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。
1、2019年宏观市场数据回顾
“教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉的一种称呼，从最初的门馆、私塾到晚清的学堂，“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏的一种社会职业。
只是更早的“先生”概念并非源于教书，最初出现的“先生”一词也并非有传授知识那般的含义。
《孟子》中的“先生何为出此言也？
”；《论语》中的“有酒食，先生馔”；《国策》中的“先生坐，何至于此？
”等等，均指“先生”为父兄或有学问、有德行的长辈。
其实《国策》中本身就有“先生长者，有德之称”的说法。
可见“先生”之原意非真正的“教师”之意，倒是与当今“先生”的称呼更接近。
看来，“先生”之本源含义在于礼貌和尊称，并非具学问者的专称。
称“老师”为“先生”的记载，首见于《礼记?
曲礼》，有“从于先生，不越礼而与人言”，其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”，与教师、老师之意基本一致。
2019年市场宏观数据回顾
12年批准预售面积
244.97
住宅供应
206.71
商业供应
38.26
住宅供应比例
84.38%
商业供应比例
15.62%
销售面积
99.06
住宅
86.7
商业
12.36
住宅总销售比例
35.39%
商业总销售比例
5.05%
销售率
40.44%
销售率
41.94%
销售率
32.31%
市场存量
145.91
（1）2019年市场新增有效供应244.97万平米，其中住宅供应面积206.71万平米；商业及其他（车库及储藏）供应38.26万平米；住宅面积占供应面积的84.38%；商业面积占供应面积的15.62%。
（2）2019年市场销售总面积为99.06万平米，整体销售率40.44%；其中住宅销售86.7万平米，去化总供应量的35.39%，去化住宅供应总量的41.94%；商业销售12.36万平米，去化供应总量的5.05%，去化商业供应总量的32.31%。
（3）截止2019年底，市场供应空置面积为145.91万平米，不包含2019年之前市场存量面积。
小结：
2019年下半年市场逐渐回暖，但受2019年整体宏观政策调控影响，市场复苏保持较缓慢速度。
2019年市场整体表现明显供大于求，在宏观未有明显宽松政策刺激下，存量房释放将给2019年市场进一步增加压力。
2、2019年宏观数据市场分析—情况分析1
2019年房地产市场宏观数据（数据来源：
伊宁市房产局）
12年市场存量
145.91
13年批准预售
274.2
13年市场有效供应
420.11
月份
销售面积
住宅销售
销售套数
套均面积
商业销售
销售套数
套均面积
西城区
主城区
东城区
伊犁河
南岸新区
1月
11.83
10.31
919
112
1.52
133
114
6.35
3.51
0.56
0.42
0.99
2月
6.04
4.88
468
104
1.16
74
157
2.95
1.79
0.14
0.59
0.57
3月
10.56
9.04
893
101
1.52
5.11
3.08
0.28
1.24
0.85
4月
14.26
13.16
1187
111
1.1
169
65
6.97
4.02
1.04
1.19
1.04
5月
13.31
10.14
873
116
3.17
5.44
4.72
1.73
1.15
0.27
6月
17.19
14.96
1258
119
2.23
175
127
6.39
9.55
0.19
0.88
0.18
7月
12.23
9.87
1009
98
2.36
6.15
4.05
0.64
0.86
0.53
8月
12.81
10.10
990
102
2.71
8.01
2.18
1.77
0.46
0.39
9月
16.86
13.80
1275
108
3.03
408
74
10.93
3.08
1.83
0.69
0.33
10月
12.64
10.54
990
106
1.97
225
88
6.04
3.05
1.98
1.37
0.20
11月
21.36
17.26
1512
114
4.02
355
113
12.42
4.29
1.19
3.20
0.26
12月
15.73
12.90
1194
108
2.6
363
72
8.31
3.40
1.75
1.86
0.41
全年
164.82
136.96
12568
109
27.86
3195
87
85.07
46.72
13.10
13.91
6.02
39.23%
32.60%
6.63%
51.61%
28.35%
7.95%
8.44%
3.65%
（1）2019年新增加有效供应274.2万平米，同比2019年244.97万平米，增长29.23万平米，同比增长12%。
（2）2019年随着2019年市场存量房增压，整体市场有效供应面积为420.11万平米，市场竞争进一步加剧。
（3）2019年全年完成销售总量164.82万平米，整体完成销售比例39.23，同比2019年增加销售面积65.76万平米，同比增长66%。
其中住宅销售136.96万平米，完成比例32.6%，同比2019年增加销售面积50.26万平米，同比增长58%。
商业销售27.86万平米，完成比例为6.63%，同比2019年增加销售面积15.5万平米，同比增长125.4%。
（4）整体市场销售4-6月、8-10月为市场传统高峰期，其中2019年因众多项目集中于第三季度开盘，出现11、12月销售小高峰的特例。
从住宅套均面积看，2019年1、4、5、6、11月套均面积均超过110平米，以上月份体现出高层集中去化，全年平均套均面积109平米，因2019年高层住宅是市场产品供应主流，市场仍以刚需为主。
商业5-9月是去化的集中期，全年平均套均面积87平米，社区型商业目前还是商业产品需求的主流。
（5）2019年版块去化占有率，全年合作区以51.61%占有比例继续领跑其他版块，较2019年市场占有率45%，上升6.56个百分点，市场占有率上升比例为14.57%。
（6）名家公馆与宏观数据对比：
名家公馆截止2019年12月31日数据
13年市场总销售面积
164.82
住宅面积
136.96
套数
12568
商业及其他
27.86
套数
3195
区域销售面积
85.07
13年销售面积总量
5.23
住宅
4.94
商业
0.22
车库
0.07
住宅套均面积
128.31
商业套均面积
157.14
13年销售套数总量
419
住宅
385
商业
14
车库
20
整体市场占有比例
3.17%
住宅面积比例
3.61%
套数比例
3.06%
商业面积
0.79%
套数
0.44%
区域市场占比
6.15%
A：
2019年名家公馆项目共完成销售面积5.23万平米，占市场销售份额3.17%；完成销售套数419套，占市场份额3.33%，销售面积占区域市场份额6.15%。
B：
住宅销售面积4.94万平米，占市场住宅销售面积份额3.61%，销售套数385套，占市场住宅销售套数份额3.06%。
商业销售面积0.22万平米（不含车库及储藏间），占据市场份额的0.79%。
住宅套均面积128.31平米，高于市场平均套均面积19平米。
3、2019年宏观数据市场分析—情况分析2
2019年房地产市场宏观数据（数据来源：
伊宁市房产局）
月份
批准预售面积
均价
商业当月一层均价
当月面积
住宅
商业
车库
仓储
多层
多层电梯
高层
精装
高档
西城区
主城区
1月
9.66
9.66
0.00
3347
3825
3535
4454
5825
9423
11790
2月
0.00
0.00
0.00
3344
3825
3547
4481
5995
9142
12670
3月
10.42
8.07
2.32
0.03
3580
4月
10.31
9.64
0.58
0.09
3588
5月
27.60
27.60
3428
3924
3454
4546
6130
6月
34.26
19.10
14.30
0.27
0.59
3386
3924
3472
4608
6139
10095
8293
7月
30.35
30.35
0.00
3478
8月
40.76
40.76
0.00
3473
9月
20.69
19.08
0.49
0.83
0.29
3446
3937
3507
4685
6135
10105
9501
10月
17.39
10.03
5.60
1.32
0.44
3468
3994
3583
4722
6157
9352
8759
11月
56.21
26.68
21.12
5.61
2.80
3488
3994
3638
4723
6171
11658
12087
12月
16.56
10.90
2.23
3.24
0.19
3511
3994
3603
4742
6366
12663
18878
全年
274.21
160.96
94.02
16.23
2.99
4.90%
4.42%
1.92%
6.47%
9.29%
34.38%
60.12%
13年空置总量
255.29
住宅
144.01
商业
111.28
（1）2019年全年新供应中，住宅供应面积160.96万平米，较2019年下降45.75万平米，同比下降28.4%；商业供应面积94.02万平米，较2019年增加55.67万平米，同比增长145.7%。
市场产品供应主要集中于6、7、8、11月。
（2）市场产品供应中车库供应量明显增加，各项目地下停车已成为小区配套设施的重要组成部分。
（3）整体市场住宅产品中，全年均价变化不大，价格上涨基本保持平稳态势。
其中主流产品高层住宅价格变化最小，多层住宅因稀缺性，价格近两年已攀升至一个高位，价格上涨空间有限。
精装修住宅，因合作区住宅价格的一路走高，使精装修住宅的性价比得到了提升。
高档住宅需求增加，价格增长幅度明显。
（4）整体市场商业产品随着需求进一步增加，价格攀升速度明显。
合作区价格较年初上浮增长34.38%，社区型商业需求明显；主城区价格上浮60.12%，其主要原因是个别项目价格上升迅速，拉动整体市场均价上浮。
（5）13年市场空置量进一步增大，空置面积255.29万平米，其中住宅空置144.01万平米，商业（含车位及储藏）空置111.28万平米，已达到市场高位。
（注：
数据根据房产局备案数据测算，未包含未取得预售预先销售数据）
（6）名家项目与市场宏观数据对比
名家2019年数据对比
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
名家均价
3650
3660
3710
3770
3820
3850
3850
3850
3850
3880
3880
3980
市场均价
3535
3547
3580
3588
3454
3472
3478
3473
3507
3583
3638
3603
差价
115
113
130
182
366
378
372
377
343
297
242
377
差价比例
3%
3%
4%
5%
11%
11%
11%
11%
10%
8%
7%
10%
13年年末高层价格较年初上涨
1.92%
名家13年年末高层价格较年初上涨
9.04%
高于市场
7.12
平均高于市场均价（元/㎡）
274
备注：
市场均价为截止当月累计市场平均均价，为房产局合同备案数据。
A：
名家项目自2019年年底进入市场，经过广告铺垫、品牌诉求逐步获得市场认可。
项目正式动工后，进一步树立市场信心，价格自五月份起价格明显提升。
整体市场高层平稳的情况下，名家项目的价格涨幅也带动了合作区版块的价格上升。
13年底，名家公馆项目价格较年初上涨9.04%，高于市场涨幅比例7.12个百分点，平均高于市场价格274元/平米。
4、2019年宏观数据市场分析—媒体分析
2019年主流媒体刊登情况
日报
晚报
派送
短信
12年84个版
187版
112版
约1500次
58个项目共计383版
22%
49%
29%
13年127版
283
94
约700次
共计504版，同比增长32%
25%
56%
19%
下降114%
名家公馆全年1版
24
24
2
（1）2019年市场竞争逐步加剧，全年平面广告刊发504个版，较2019年同比增长32%；其中日报127版，占比25%，较2019年同比增长50%；晚报283版，占比56%，较2019年同比增长51%；派送94版，占比19%，较2019年同比下降19%。
（2）各平面媒体中，晚报以56%的占有率逐步成为平面主流媒体，短信由于效果下降及12年短信大户恒大媒体投放调整，短信投放下降114%。
其中名家公馆在媒体选择中平面媒体侧重晚报及都市派送，整体投放比例为晚报8%、派送25%。
（3）2019年进入下半年竞争日趋激烈，仅下半年各平面媒体增加投放355个版，增加比例238%；其中日报增加98个版；晚报增加179个版（日均1个版）；派送增加78个版。
5、宏观分析小结
（1）2019年市场有效供应面积为420.11万平米，市场竞争激烈。
全面销售完成164.82万平米，整体完成比例39.2%。
高于2019年市场销售的65%，市场进一步回暖。
名家公馆项目完成销售53.2%，高于市场整体销售比例14个百分点。
（2）2019年市场空置面积达到255.29万平米，其中住宅空置面积144.01万平米，高出2019年空置面积20万平米，高出17%；商业空置面积111.28万平米，高出2019年空置面积85.38万平米，高出330%。
（3）13年整体市场供需失衡，预计在14年不会有明显改善。
（4）13年多层住宅因整体市场产品稀缺，尤其是西城区价格上涨迅速。
年末市场平均均价3511元，西城区均价维持在4200元左右，价格上涨空间有限。
高层均价年末维持在3600元，西城区均价维持3700—4100元，预计14年尚有一定涨幅空间，但价格走势较平稳，预计全年价格涨幅维持在8%以内。
多层电梯住宅年末接近4000元/平米，价格还有一定涨幅空间；高层精装住宅13年涨幅比例虽然高于其他普通住宅涨幅速度，但涨幅幅度远低于西城区价格增幅幅度；高档住宅由于产品系稀缺，对比产品少，价格上涨空间大。
随着市场竞争进一步加剧，预计2019年市场将进一步细分，传统的地段对于价格的带动系数会降低，产品的定位、环境、规划、品质、服务将是价格提升的有力支撑。
（5）2019年各平面媒体中，晚报基本已成为当地平面媒体的主流媒体。
由于大多数房产项目下半年集中放量，整体媒体投放下半年基本成倍增加，也使房地产单个项目的广告效果弱化。
其中主要媒体中，短信广告的投放量下降非常明显。
受新兴媒体应用的冲击，传统媒体的投放效果远没有前两年效果明显。
2019年预估房产项目投放策略会进一步有所调整，晚报占有率将进一步增强，新兴媒体也开始凸显更强劲的冲击力，媒体投放策略竞争也将进一步白热化。
6、各板块项目推进分析
数据来源：
市场调研数据
西城区项目：
（24个）
项目名称
开发商
总规模
开发进度
物业类型
畅销户型
均价
总推货量
销售率
名家公馆
名家房产
28
1期
高层
97㎡-120㎡
4000
740
53%
森怡•翡翠城
森怡房产
24
2期
高层
两室两厅
3915
300
43%
中杰新城
中杰房产
31.8
1期
高层
69-93㎡两室两厅
3800
836
80%
东方环宇.香水湾
东方环宇
50
西区
多层
50-110㎡
4600
252
90%
水晶城
蜀东房产
7
2期
高层
124㎡
3700
192
80%
梧桐丽景
营建置业
43
4期
小高层
95㎡-144㎡
4100
576
80%
金屋•紫都城
金屋房产
24
2期
高层
97.35㎡三室两厅一卫
3800
60
80%
仁和·宁远郡
仁和房产
22
4期
电梯多层、小高层
三室两厅一卫
4000
1000
尾盘期
江南春晓
华厦实业
50
4期
高层
90-105㎡/100-130㎡
4000
360
60%
福安西城国际
福安房产
26
2期
高层
80-90-120㎡
3900
768
55%
新天地·大公馆
大世界
5
1期
高层
50-110㎡
3990
488
55%
金茂新天地
金茂房产
8
1期
城市综合体（写字间）
100-300㎡
6000
——
蓄客期
金粮源·天下城
金粮源
11
2期
高层
90-120㎡
4300
500
30%
国际公馆
阜新房产
——
1期
高层
——
——
——
——
盛世年华
大世界
16
1期
高层
96㎡
3670
426
40%
熙春郡
仁和房产
52
1期
电梯多层、小高层
——
4100/4700
800
40%
恒兴·七彩城
金恒兴
13.6
1期
多层
79㎡/105㎡
4300
300
85%
苏中公馆
富苑房产
16
1期
小高层
80（两室）-90（三室）㎡
3780
226
10%
浦江花园
浦江房产
5
1期
小高层
——
——
——
蓄客期
万容广场
万容房产
28
1期
小高层
103㎡
4500
236
20%
伊品尚城
佳阳房产
8.1
1期
高层
91-95㎡
3690
408
40%
名仕臻品
华瑞房产
24
1期
高层
117㎡
3700
254
30%
黄金海岸
天洁房产
25
1期
多层
55㎡
4300
280
50%
小计
517.5
4002
8594
55%
区域简析：
1、合作区目前在售项目20个，项目规划供应总量517.5万平米。
2、目前合作区住宅整体平均均价为4000元，高层住宅基本为产品供应主流，120平米以下户型比较畅销，客户群体还是以刚需客户为主。
3、受外来理念冲击，合作区项目数量多、规模小、理念新、品质均有所提升，加剧了区域竞争。
4、合作区基础设施建设速度快，是目前市政规划呈现速度最快的区域，同时项目众多而备受市场关注，版块价值一直保持较高热度，长期以来一直占据市场40%以上份额，2019年市场份额更超过52%。
东城区项目（7个）
项目名称
开发商
总规模
开发进度
物业类型
畅销户型
均价
总推货量
销售率
伊美兰庭
房伊美房产
10
2期
高层
110㎡（三室两厅）
3550
152
2期多层67%
东城花园
联正房产
124
1期
多层
90-115㎡
3300
3000
91%
三鼎中苑新城
三鼎
107
1期
多层
90-115㎡
3195
1970
100%
赛海尔兴光乐园小区
赛海尔
6
2期
高层
两室两厅
——
120
97%
锦华家园
锦华房产
4
2期
高层
三室两厅
3500
260
77%
翰林雅筑
宏基房产
14
1期
多层
109㎡
3500
308
58%
首德纯商
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