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1、伊宁市房地产市场深度研究分析报告98页2019年伊宁市房地产市场深度研究分析报告“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。说文解字中有注曰：“师教人以道者之称也”。“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。“老”“师”连用最初见于史记，有“荀卿最为老师”之说法。慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指

2、对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。 第一部分：宏观市场分析“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。说文解字中有注曰：“师教人以道者之称也”。“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。“老”“师”连用最初见于史记，有“荀卿最为老师”之说法。慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。只是司马迁笔下的“老师”

3、当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。 1、2019年宏观市场数据回顾“教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉的一种称呼，从最初的门馆、私塾到晚清的学堂，“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏的一种社会职业。只是更早的“先生”概念并非源于教书，最初出现的“先生”一词也并非有传授知识那般的含义。孟子中的“先生何为出此言也？”；论语中的“有酒食，先生馔”；国策中的“先生坐，何至于此？”等等，均指“先生”为父兄或有学问、有

4、德行的长辈。其实国策中本身就有“先生长者，有德之称”的说法。可见“先生”之原意非真正的“教师”之意，倒是与当今“先生”的称呼更接近。看来，“先生”之本源含义在于礼貌和尊称，并非具学问者的专称。称“老师”为“先生”的记载，首见于礼记?曲礼，有“从于先生，不越礼而与人言”，其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”，与教师、老师之意基本一致。2019年市场宏观数据回顾12年批准预售面积244.97住宅供应206.71 商业供应38.26 住宅供应比例84.38%商业供应比例15.62%销售面积99.06住宅86.7商业12.36 住宅总销售比例35.39%商业总销售比例5.05%销售率40.44

5、%销售率41.94%销售率32.31%市场存量145.91（1）2019年市场新增有效供应244.97万平米，其中住宅供应面积206.71万平米；商业及其他（车库及储藏）供应38.26万平米；住宅面积占供应面积的84.38%；商业面积占供应面积的15.62%。（2）2019年市场销售总面积为99.06万平米，整体销售率40.44%；其中住宅销售86.7万平米，去化总供应量的35.39%，去化住宅供应总量的41.94%；商业销售12.36万平米，去化供应总量的5.05%，去化商业供应总量的32.31%。（3）截止2019年底，市场供应空置面积为145.91万平米，不包含2019年之前市场存量面积

6、。小结：2019年下半年市场逐渐回暖，但受2019年整体宏观政策调控影响，市场复苏保持较缓慢速度。2019年市场整体表现明显供大于求，在宏观未有明显宽松政策刺激下，存量房释放将给 2019年市场进一步增加压力。2、2019年宏观数据市场分析情况分析12019年房地产市场宏观数据（数据来源：伊宁市房产局）12年市场存量145.9113年批准预售274.213年市场有效供应420.11月份销售面积住宅销售销售套数套均面积商业销售销售套数套均面积西城区主城区东城区伊犁河南岸新区1月11.83 10.31 919 112 1.52133 114 6.35 3.51 0.56 0.42 0.99 2月6

7、.04 4.88 468 104 1.1674 157 2.95 1.79 0.14 0.59 0.57 3月10.56 9.04 893 101 1.52 5.11 3.08 0.28 1.24 0.85 4月14.26 13.16 1187 111 1.1169 65 6.97 4.02 1.04 1.19 1.04 5月13.31 10.14 873 116 3.175.444.721.731.150.276月17.19 14.96 1258 119 2.23175 127 6.39 9.55 0.19 0.88 0.18 7月12.23 9.87 1009 98 2.366.154.0

8、50.640.860.538月12.81 10.10 990 102 2.718.012.181.770.460.399月16.86 13.80 1275 108 3.03408 74 10.93 3.08 1.83 0.69 0.33 10月12.64 10.54 990 106 1.97225 88 6.04 3.05 1.98 1.37 0.20 11月21.36 17.26 1512 114 4.02355 113 12.42 4.29 1.19 3.20 0.26 12月15.73 12.90 1194 108 2.6363 72 8.31 3.40 1.75 1.86 0.41 全

9、年164.82 136.96 12568 109 27.86 3195 87 85.07 46.72 13.10 13.91 6.02 39.23%32.60%6.63%51.61%28.35%7.95%8.44%3.65%（1）2019年新增加有效供应274.2万平米，同比2019年244.97万平米，增长29.23万平米，同比增长12%。（2）2019年随着2019年市场存量房增压，整体市场有效供应面积为420.11万平米，市场竞争进一步加剧。（3）2019年全年完成销售总量164.82万平米，整体完成销售比例39.23，同比2019年增加销售面积65.76万平米，同比增长66%。其中住宅

10、销售136.96万平米，完成比例32.6%，同比2019年增加销售面积50.26万平米，同比增长58%。商业销售27.86万平米，完成比例为6.63%，同比2019年增加销售面积15.5万平米，同比增长125.4%。（4）整体市场销售4-6月、8-10月为市场传统高峰期，其中2019年因众多项目集中于第三季度开盘，出现11、12月销售小高峰的特例。从住宅套均面积看，2019年1、4、5、6、11月套均面积均超过110平米，以上月份体现出高层集中去化，全年平均套均面积109平米，因2019年高层住宅是市场产品供应主流，市场仍以刚需为主。商业5-9月是去化的集中期，全年平均套均面积87平米，社区型

11、商业目前还是商业产品需求的主流。（5）2019年版块去化占有率，全年合作区以51.61%占有比例继续领跑其他版块，较2019年市场占有率45%，上升6.56个百分点，市场占有率上升比例为14.57%。（6）名家公馆与宏观数据对比：名家公馆截止2019年12月31日数据13年市场总销售面积164.82住宅面积136.96套数12568商业及其他27.86套数3195区域销售面积85.0713年销售面积总量5.23住宅4.94商业0.22车库0.07住宅套均面积128.31 商业套均面积157.14 13年销售套数总量419住宅385商业14车库20整体市场占有比例3.17%住宅面积比例3.61%

12、套数比例3.06%商业面积0.79%套数0.44%区域市场占比6.15%A：2019年名家公馆项目共完成销售面积5.23万平米，占市场销售份额3.17%；完成销售套数419套，占市场份额3.33%，销售面积占区域市场份额6.15%。B：住宅销售面积4.94万平米，占市场住宅销售面积份额3.61%，销售套数385套，占市场住宅销售套数份额3.06%。商业销售面积0.22万平米（不含车库及储藏间），占据市场份额的0.79%。住宅套均面积128.31平米，高于市场平均套均面积19平米。3、2019年宏观数据市场分析情况分析22019年房地产市场宏观数据（数据来源：伊宁市房产局）月份批准预售面积均价商

13、业当月一层均价当月面积住宅商业车库仓储多层多层电梯高层精装高档西城区主城区1月9.66 9.66 0.00 3347 3825 3535 4454 5825 9423117902月0.00 0.00 0.00 3344 3825 3547 4481 5995 9142126703月10.42 8.07 2.32 0.03 3580 4月10.31 9.64 0.58 0.09 3588 5月27.60 27.60 3428 3924 3454 4546 6130 6月34.26 19.10 14.30 0.27 0.59 3386 3924 3472 4608 6139 1009582937月

14、30.35 30.35 0.00 3478 8月40.76 40.76 0.00 3473 9月20.69 19.08 0.49 0.83 0.29 3446 3937 3507 4685 6135 10105950110月17.39 10.03 5.60 1.32 0.44 3468 3994 3583 4722 6157 9352875911月56.21 26.68 21.12 5.61 2.80 3488 3994 3638 4723 6171 116581208712月16.56 10.90 2.23 3.24 0.19 3511 3994 3603 4742 6366 1266318

15、878全年274.21 160.96 94.02 16.23 2.99 4.90%4.42%1.92%6.47%9.29%34.38%60.12%13年空置总量255.29住宅144.01商业111.28（1）2019年全年新供应中，住宅供应面积160.96万平米，较2019年下降45.75万平米，同比下降28.4%；商业供应面积94.02万平米，较2019年增加55.67万平米，同比增长145.7%。市场产品供应主要集中于6、7、8、11月。（2）市场产品供应中车库供应量明显增加，各项目地下停车已成为小区配套设施的重要组成部分。（3）整体市场住宅产品中，全年均价变化不大，价格上涨基本保持平稳

16、态势。其中主流产品高层住宅价格变化最小，多层住宅因稀缺性，价格近两年已攀升至一个高位，价格上涨空间有限。精装修住宅，因合作区住宅价格的一路走高，使精装修住宅的性价比得到了提升。高档住宅需求增加，价格增长幅度明显。（4）整体市场商业产品随着需求进一步增加，价格攀升速度明显。合作区价格较年初上浮增长34.38%，社区型商业需求明显；主城区价格上浮60.12%，其主要原因是个别项目价格上升迅速，拉动整体市场均价上浮。（5）13年市场空置量进一步增大，空置面积255.29万平米，其中住宅空置144.01万平米，商业（含车位及储藏）空置111.28万平米，已达到市场高位。（注：数据根据房产局备案数据测算

17、，未包含未取得预售预先销售数据）（6）名家项目与市场宏观数据对比名家2019年数据对比月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月名家均价365036603710377038203850385038503850388038803980市场均价353535473580358834543472347834733507358336383603差价115113130182366378372377343297242377差价比例3%3%4%5%11%11%11%11%10%8%7%10%13年年末高层价格较年初上涨1.92%名家13年年末高层价格较年初上涨9.04%高于市场7.12平均高于

18、市场均价（元/）274 备注：市场均价为截止当月累计市场平均均价，为房产局合同备案数据。A：名家项目自2019年年底进入市场，经过广告铺垫、品牌诉求逐步获得市场认可。项目正式动工后，进一步树立市场信心，价格自五月份起价格明显提升。整体市场高层平稳的情况下，名家项目的价格涨幅也带动了合作区版块的价格上升。13年底，名家公馆项目价格较年初上涨9.04%，高于市场涨幅比例7.12个百分点，平均高于市场价格274元/平米。4、2019年宏观数据市场分析媒体分析2019年主流媒体刊登情况日报晚报派送短信12年84个版187版112版约1500次58个项目共计383版22%49%29%13年127版283

19、94约700次共计504版，同比增长32%25%56%19%下降114%名家公馆全年1版24242（1）2019年市场竞争逐步加剧，全年平面广告刊发504个版，较2019年同比增长32%；其中日报127版，占比25%，较2019年同比增长50%；晚报283版，占比56%，较2019年同比增长51%；派送94版，占比19%，较2019年同比下降19%。（2）各平面媒体中，晚报以56%的占有率逐步成为平面主流媒体，短信由于效果下降及12年短信大户恒大媒体投放调整，短信投放下降114%。其中名家公馆在媒体选择中平面媒体侧重晚报及都市派送，整体投放比例为晚报8%、派送25%。（3）2019年进入下半年

20、竞争日趋激烈，仅下半年各平面媒体增加投放355个版，增加比例238%；其中日报增加98个版；晚报增加179个版（日均1个版）；派送增加78个版。5、宏观分析小结（1）2019年市场有效供应面积为420.11万平米，市场竞争激烈。全面销售完成164.82万平米，整体完成比例39.2%。高于2019年市场销售的65%，市场进一步回暖。名家公馆项目完成销售53.2%，高于市场整体销售比例14个百分点。（2）2019年市场空置面积达到255.29万平米，其中住宅空置面积144.01万平米，高出2019年空置面积20万平米，高出17%；商业空置面积111.28万平米，高出2019年空置面积85.38万平

21、米，高出330%。（3）13年整体市场供需失衡，预计在14年不会有明显改善。（4）13年多层住宅因整体市场产品稀缺，尤其是西城区价格上涨迅速。年末市场平均均价3511元，西城区均价维持在4200元左右，价格上涨空间有限。高层均价年末维持在3600元，西城区均价维持37004100元，预计14年尚有一定涨幅空间，但价格走势较平稳，预计全年价格涨幅维持在8%以内。多层电梯住宅年末接近4000元/平米，价格还有一定涨幅空间；高层精装住宅13年涨幅比例虽然高于其他普通住宅涨幅速度，但涨幅幅度远低于西城区价格增幅幅度；高档住宅由于产品系稀缺，对比产品少，价格上涨空间大。随着市场竞争进一步加剧，预计201

22、9年市场将进一步细分，传统的地段对于价格的带动系数会降低，产品的定位、环境、规划、品质、服务将是价格提升的有力支撑。（5）2019年各平面媒体中，晚报基本已成为当地平面媒体的主流媒体。由于大多数房产项目下半年集中放量，整体媒体投放下半年基本成倍增加，也使房地产单个项目的广告效果弱化。其中主要媒体中，短信广告的投放量下降非常明显。受新兴媒体应用的冲击，传统媒体的投放效果远没有前两年效果明显。2019年预估房产项目投放策略会进一步有所调整，晚报占有率将进一步增强，新兴媒体也开始凸显更强劲的冲击力，媒体投放策略竞争也将进一步白热化。6、各板块项目推进分析数据来源：市场调研数据西城区项目：（24个）项

23、目名称开发商总规模 开发进度物业类型畅销户型均价 总推货量销售率名家公馆名家房产281期高层97-120400074053%森怡翡翠城森怡房产 242期高层两室两厅391530043%中杰新城中杰房产 31.81期高层69-93两室两厅380083680%东方环宇.香水湾东方环宇 50西区多层50-110460025290%水晶城蜀东房产 72期高层124 370019280%梧桐丽景营建置业 434期小高层95 -144410057680%金屋紫都城金屋房产242期高层97.35三室两厅一卫 38006080%仁和宁远郡仁和房产 224期电梯多层、小高层三室两厅一卫 40001000尾盘期江

24、南春晓华厦实业 504期高层90-105/100-130400036060%福安西城国际福安房产 262期高层80-90-120390076855%新天地大公馆大世界51期高层50-110399048855%金茂新天地金茂房产81期城市综合体（写字间）100-3006000蓄客期金粮源天下城金粮源112期高层90-120430050030%国际公馆阜新房产1期高层盛世年华大世界161期高层96367042640%熙春郡仁和房产521期电梯多层、小高层4100/470080040%恒兴七彩城金恒兴13.61期多层79/105430030085%苏中公馆富苑房产161期小高层80（两室）-90（三

25、室）378022610%浦江花园浦江房产51期小高层蓄客期万容广场万容房产281期小高层103450023620%伊品尚城佳阳房产8.11期高层91-95369040840%名仕臻品华瑞房产241期高层117370025430%黄金海岸天洁房产251期多层55430028050%小计517.54002859455%区域简析：1、合作区目前在售项目20个，项目规划供应总量517.5万平米。2、目前合作区住宅整体平均均价为4000元，高层住宅基本为产品供应主流，120平米以下户型比较畅销，客户群体还是以刚需客户为主。3、受外来理念冲击，合作区项目数量多、规模小、理念新、品质均有所提升，加剧了区域竞

26、争。4、合作区基础设施建设速度快，是目前市政规划呈现速度最快的区域，同时项目众多而备受市场关注，版块价值一直保持较高热度，长期以来一直占据市场40%以上份额，2019年市场份额更超过52%。东城区项目（7个）项目名称开发商总规模 开发进度物业类型畅销户型均价 总推货量销售率伊美兰庭房伊美房产10 2期高层110（三室两厅）3550 152 2期多层67%东城花园联正房产124 1期多层90-1153300 3000 91%三鼎中苑新城三鼎107 1期多层90-115 3195 1970 100%赛海尔兴光乐园小区赛海尔6 2期高层两室两厅120 97%锦华家园锦华房产4 2期高层三室两厅3500 260 77%翰林雅筑宏基房产14 1期多层1093500 308 58%首德纯商