房地产集团项目投资管理制度.docx

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房地产集团项目投资管理制度

房地产集团

项目投资管理制度

2009年10月

第一章总则

第一条为适应集团发展需要，提升竞争力，规范项目投资过程，保证投资项目研判结果的科学性、准确性，特制定本制度。

第二条除非特别指出，本制度中“集团”指“房地产集团”，“子公司”指“房地产集团下属子公司”，“集团公司”指“房地产集团各职能管理部门”。

第三条本制度适用于集团控股投资项目，参股项目根据该公司的章程和经营管理办法实施。

第四条在投资开发过程中，各主要参与机构职责：

（一）投资发展部为集团房地产投资的责任部门，负责所有城市的项目拓展工作；

（二）子公司在集团投资发展部的指导下，在其所在区域协助投资发展部推动符合集团战略的项目拓展；

（三）专家委员会为集团内部议事机构，负责对投资发展部的工作计划、研究成果进行审议，审议结果供总裁或董事局主席作最终决策时参考。

第二章项目拓展的计划和准备

第五条投资发展部每年需根据集团的发展战略，在编制年度经营计划时，提出年度拓展计划，明确提出计划进入的备选城市、计划实施的项目类型等。

第六条各类项目的投资必须符合国家的产业政策以及集团发展的总体战略目标。

投资项目的选择，必须坚持以下原则：

（1）紧紧围绕房地产开发业务，符合集团区域发展战略；

（2）具有较大市场潜力，较强生命力和较好发展前景；

（3）回报率高、经济效益好、科技含量或附加值高；

第七条投资发展部根据年度拓展计划，负责对具体城市房地产市场进行系统研究与实地勘察，落实项目背景，形成《城市市场分析报告》，完成对该城市的基本判断。

第八条新拓展城市的项目，由投资发展部负责追踪项目信息，对目标项目所在城市房地产投资市场的系统研究与实地勘察，落实项目背景，同时与集团相关职能部门共同形成《项目预可行性研究报告》，完成对目标项目的基本判断。

项目预可研流程如下：

第九条已进入城市的项目，由各子公司总经理组织负责追踪项目信息，对目标项目进行实地勘察，落实项目背景，形成对项目及周边市场的基本判断，并向投资发展部提交相关资料，由投资发展部进行实地考察，最终形成《项目预可行性研究报告》（项目预可研程序同上）。

第十条总裁对《项目预可行性研究报告》进行审批。

审批通过的《项目预可行性研究报告》，由投资发展部进行项目备案，进入集团项目储备库。

第十一条审批意见为放弃的《项目预可行性研究报告》，终止目标项目跟踪。

第十二条审批意见为要求修正的《项目预可行性研究报告》，针对审批意见，由投资发展部负责对《城市市场分析报告》和《项目预可行性研究报告》进行修正，并于5个工作日内重新申报。

（按第八条至第十条执行）。

第三章项目可行性研究报告制定

第十三条对于总裁审批通过的《项目预可行性研究报告》，由投资发展部负责组织规划设计部、工程造价部、营销策划部、法律顾问、资金管理部、财务部、子公司等部门形成《项目可行性研究报告》，投资发展部统一对《项目可行性研究报告》进行备案。

第十四条《项目可行性研究报告》编制流程及各相关部门的职责如下：

第十五条投资发展部负责将《项目可行性研究报告》提交专家委员会讨论，专家委员会由集团总裁、运营总监、工程技术总监、财务总监、法律顾问、经济顾问、营销策划部、规划设计部、工程造价部、财务部、资金管理部、子公司经营层等相关人员以及外部专家组成。

第十六条由投资发展部作《项目可行性研究报告》汇报，专家委员会对《项目可行性研究报告》进行专业评审，评审通过后由总裁进行最终审批。

第十七条审批意见为通过的《项目可行性研究报告》，进入目标项目的确定与获取阶段。

（按第四章执行）

第十八条审批意见为放弃的《项目可行性研究报告》，终止目标项目跟踪。

第十九条审批意见为要求修正的《项目可行性研究报告》，针对审批意见，由投资发展部负责组织各责任部门对《项目可行性研究报告》进行修正，并重新申报。

（按第十三条至第十七条执行）。

第四章目标项目的确定与获取

第二十条总裁审批通过的项目可行性研究报告，由董事局主席对项目是否投资进行最终决策，如果决定要投资，则由董事局主席根据项目可行性研究报告并综合考虑确定土地交易价格策略或收购价格及合作方式。

第二十一条董事局主席决策放弃的项目，集团终止项目跟踪，暂时予以搁置。

由投资发展部和子公司负责对后续的政府、金融机构和其他合作关系进行妥善处理。

第二十二条决定获取的土地招拍挂项目，已设有子公司的由子公司协助投资发展部参加土地招拍挂，投资发展部负责具体招拍挂工作，成功获得土地后由子公司具体负责办理各种手续。

未设立子公司的，由投资发展部负责招拍挂工作，获得土地前期手续由投资发展部负责办理，子公司成立后移交子公司。

第二十三条决定进行的物业购买、股权收购、项目收购等投资时，由投资发展部牵头组建工作团队，对所要收购项目的价格和合作方式进行评估，形成方案由董事局主席审批后，与对方开展谈判。

（一）投资发展部与对方初步达成一致意见后，报总裁审核，总裁给出审核意见，总裁审核通过后，由董事局主席进行审批，给出审批意见，审批通过后由投资发展部落实合同具体条款。

集团法律顾问组织进行法律审查后，根据实际情况，由集团相关人员（一般为总裁或子公司总经理）代表公司与对方签订合同，签订合同后由子公司（未设立子公司的由投资发展部负责）执行收购，办理各项手续，集团相关职能部门提供必要支持和帮助。

（二）如果总裁审核或者董事局主席审批没有通过，要求继续进行谈判，则由投资发展部（子公司参与并配合）即日内继续与对方进行谈判，达成一致意见后继续按照第一款规定执行。

（三）如果董事局主席决定放弃谈判，则投资发展部与对方终止谈判。

第二十四条投资项目的清偿和处理。

当出现下列情形之一时，为保护项目资产不至于进一步损失，应当分别采取解散或者破产等措施。

（1）项目经营期限届满（或施工竣工后）；

（2）连续亏损，投资受严重损失，且扭亏无望时；

（3）资不抵债，不能清偿债务，被依法宣告破产时。

投资项目的处理，依投资权限报原审批部门批准和备案。

第五章项目投资大计划的制定

第二十五条项目落地后，根据集团战略目标要求，由项目公司制定项目投资开发的大计划，形成《项目投资开发大计划表》，投资发展部对《项目投资开发大计划表》进行备案。

第二十六条《项目投资开发大计划表》需包含“主要时间节点”、“主要销售指标”和“主要投资指标”，详见附件六。

第二十七条《项目投资开发大计划表》制定过程集团公司及项目公司各部门相应的职责及事项如下：

第二十八条项目公司在项目落地后，应立即着手组织《项目投资大计划表》的制定工作，并将定稿的《项目投资大计划表》上报至集团投资发展部。

第二十九条由投资发展部组织专家委员会对项目公司制定的《项目投资大计划表》进行讨论、评审，审核意见及时反馈给项目公司，审核通过后呈送总裁最终审批。

第三十条审批意见为通过的《项目投资大计划表》，进入项目的实施阶段。

第三十一条审批意见为要求修正的《项目投资大计划表》，针对审批意见，由投资发展部负责组织项目公司及各责任部门对《项目投资大计划表》进行修正，并重新申报。

（按第二十八条至第三十条执行）。

第六章附则

第三十二条本制度未尽事宜或与新颁布的法律法规、其他有关规范性文件的规定冲突的，以法律法规、其他有关规范性文件的规定为准。

第三十三条本制度由投资发展部进行起草与修正，总裁批准后发布执行。

第三十四条本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。

第三十五条本制度的解释权属于投资发展部。

附件一项目投资管理各流程图

附件二：

《城市市场分析报告》模板

模块

一级目录

二级目录

内容

一、宏观环境分析

（一）城市概述

1、地理位置

介绍城市所处位置，包括地形、地貌，重点描述其区位价值

2、面积（市区面积、中心城区面积）

描述城市规模，说明城市未来发展趋势

3、行政区划

描述该城市的行政区划，说明各区域的功能定位及发展趋势

4、人口特征

（1）人口数量，包括城市总人口、市区人口，市区非农业人口、外来人口

（2）城市化比例、城镇人口转化率反映城市化水平

5、交通环境

（1）区域交通环境，描述该城市的交通位置和作用，以说明该城市的区域重要性

（2）城市交通环境，描述城市基础设施现状并反映出其规划发展方向

（二）经济情况

1、国内生产总值与增长速度

反映城市经济的体量、发展态势

2、城镇居民人均可支配收入

反映出城镇居民的消费能力

3、城镇居民人均储蓄额

反映出城镇居民潜在消费能力

4、全社会固定资产投资总额

反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持续性

5、城市基础设施投资总额

反映城市建设水平及发展前景

6、产业结构及产业规划

反映城市的产业特点，体现城市是否支持房地产和基建行业的良性发展

（三）城市定位及未来发展规划

1、城市定位

城市的区域定位，城市各区的定位

2、城市发展规划

城市发展的地理方向，城市发展的产业导向

3、发展规划对行业的影响

城市发展的趋向对房地产和基建行业的影响，如：

行政中心的搬迁和宏观政策的调整

4、规划或建设中的大型新区、新城简介

（四）城市总结

理解城市

二、市场分析

（一）行业发展历程

1、发展历程概述

当地房地产和基建市场发展水平以及所处的阶段

2、近五年房地产和基建指标分析

包括房地产和基建投资情况，房地产和基建供给状况，房地产和基建需求状况和价格走势

（二）行业现状

1、当前行业供给情况

包括同类型住宅物业构成比例，不同档次住宅项目构成比例，工程进度分析，本年度热点区域分析，项目的位置分布及变化情况和本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析和热销项目、滞销项目以及原因分析

2、当前行业需求情况

包括需求状况，消费者分析和综合分析

3、供求结构分析

供求对比

4、三级市场状况

目前三级市场的发展情况，包括现状描述和其对商品房市场的影响

（三）土地市场分析

1、土地市场供应状况

包括土地供应方式、政策、每年土地供应量及区位分布、未来土地供应预期和土地价格水平

2、土地获取方案

土地获取方式，具体获得土地的方式及建议、开发成本情况

3、近期土地信息

（四）当地政府情况分析

1、房地产和基建开发地方性政策法规

2、当地开发流程及时间节点

办理四证所需时间、资料；一般项目的报件时间

（五）金融环境分析

1、当地整体金融环境

地方性金融政策、涉及房地产和基建行业的相关法规等

2、房地产和基建行业融资渠道

房地产和基建行业的地方常用融资渠道

3、房地产和基建贷款流程

银行审批权限、额度，办理细节，不同类别贷款的可操作性，是否需要解抵押等

（六）房地产和基建市场总结

三、竞争分析

（一）竞争分析

1、当地主流开发商情况

包括情况简介，开发能力和其它情况

2、综合分析

主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等、加以综合阐述

（二）产品分析

1、典型楼盘

详见楼盘调研表

2、综合分析

（三）开发成本构成

1、开发成本构成

开发成本主要构成

四、综合评述

城市可否进入、市场是否具备可操作性，是否符合企业发展目标、是否符合企业全国化战略布局。

（使用SWOT分析）

表单编号：

TZ01-BD01

附件三：

《项目预可行性研究报告》模版

模块

一级目录

二级目录

内容

区域分析

（一）项目所在区域概况

1、地理

2、经济

3、人口

4、规划前景

（二）区域房地产市场

1、区域房地产市场发展历程

包括发展阶段，房地产发展水平和危改政策、合作建房、大型改造工程

2、一级市场

土地供应方式和区位土地供应价格

3、二级市场