房地产市场策划书的编制手册.docx
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房地产市场策划书的编制手册
房地产市场策划书的编制手册
一、市场策划书的编制
市场营销随着市场经济的发展不断扩展、延伸,在营销发展的新思路、新趋势中出现了策划营销。
它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术,其实际操作性更强。
随着市场竞争日益激烈,好的营销策划更成为企业创名牌,迎战市场的决胜利器。
策划书是营销策划的反映。
在此谈一谈营销策划书的编制的问题。
如何撰写营销策划书呢?
一、营销策划书编制的原则。
为了提高策划书撰写的准确性与科学性,应首先把握其编制的几个主要原则;
一)、逻辑思维原则。
策划的目的在于解决
企业营销中的问题,按照逻辑性思维的构思来编制策划书。
首先是设定情况,交代策划背景,分析产品市场现状,再把策划中心目的全盘托出;其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。
二)、简洁朴实原则。
要注意突出重点,抓住企业营销中所要解决的核心问题,深入分析,提出可行性的相应对策,针对性强,具有实际操作指导意义。
三)、可操作原则。
编制的策划书是要用于
指导营销活动,其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。
因此其可操作性非常重要。
不能操作的方案创意再好也无任何价值。
不易于操作也必然要耗费大量人、财、物,管理复杂、显效低。
四)、创意新颖原则。
要求策划的“点子”创意)新、内容新、表现手法也要新,给人以全新的感受。
新颖的创意是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容。
策划书按道理没有一成不变的格式,它依据产品或营销活动的不同要求,在策划的内容与编制格式上也有变化。
但是,从营销策划活动一般规律来看,其中有些要素是共同的。
因此,我们可以共同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式。
封面·策划书的封面可提供以下信息:
①策划书的名称;②被策划的客户;③策划机构或策划人的名称;④策划完成日期及本策划适用时间段。
因为营销策划具有一定时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。
策划书的正文部分主要包括:
一)、策划目的。
要对本营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点,作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在,以要求全员统一思想,协调行动,共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样,但概而言之,也无非六个方面:
·企业开张伊始,尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。
·企业发展壮大,原有的营销方案已不适应新的形势,因而需要重新设计新的营销方案。
·企业改革经营方向,需要相应地调整行销策略。
·企业原营销方案严重失误,不能再作为企业的行销计划。
·市场行情发生变化,原经销方案已不适应变化后的市场。
·企业在总的营销方案下,需在不同的时段,根据市场的特征和行情变化,设计新的阶段性方案。
如《长城计算机市场营销企划书》一文案中,对企划书的目的说明得非常具体。
首先强调“9000lB的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”,然后说明9000B营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性,要求公司各级领导及各环节部门达成共识,完成好任务,这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
二)、分析当前的营销环境状况。
对同类产品市场状况,竞争状况及宏观环境要在一个清醒的认识。
它是为指订相应的营销策略,营销。
采取正确的营销手段提供依据的。
“知己知彼方能百战不殆”,因此这一部分需要策划者对市场比较了解,这部分主要分析:
1、当前市场状况及市场前景分析:
①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
②市场成长状况,产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。
对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何,相应营销策略效果怎样,需求变化对产品市场的影响。
③消费者的接受性,这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
如台湾一品牌的漱口水《“德恩耐”行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析,产品市场的判断颇为精彩。
如对产品市场成长性分析中指出:
①以同类产品“李施德林”的良好业绩说明“德”进入市场风险小。
②另一同类产品“速可净”上市受普遍接受说明“李施德林”有缺陷。
③漱口水属家庭成员使用品,市场大。
④生活水平提高,中、上阶层增多,显示其将来市场成长。
2、对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析:
如宏观环境、政治环境、居民经济条件,如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等,对一些受科技发展影响较大的产品如:
计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
三)、市场机会与问题分析。
营销方案,是对市场机会的把握和策略的运用。
因此分析市场机会,就成了营销策划的关键。
只是找准了市场机会,策划就成功了一半o
l、针对产品目前营销现状进行问题分析。
一般营销中存在的具体问题,表现为多方面:
·企业知名度不高,形象不佳影响产品销售。
·产品质量不过关,功能不全,被消费者冷落。
·产品包装太差,提不起消费者的购买兴趣。
·产品价格定位不当。
.销售渠道不畅,或渠道选择有误,使销售受阻。
·促销方式不务,消费者不了解企业产品。
·服务质量太差,令消费者不满。
·售后保证缺乏,消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对产品特点分析优、劣势。
从问题中找劣势予以克服,从优势中找机会,发掘其市场潜力。
分析各目标市场或消费群特点进行市场细分,对不同的消费需求尽量予以满足,抓住主要消费群作为营销重点,找出与竞争对手差距,把握利用好市场机会。
四)、营销目标。
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标,即营销策划方案执行期间,经济效益目标达到:
总销售量为×××万件,预计毛利×××万元,市场占有率实现××。
五)、营销战略(具体行销方案)
1、营销宗旨:
一般企业可以注重这样几方面:
·以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场,为产品准确定位,突出产品特色,采取差异化营销策略。
·以产品主要消费群体为产品的营销重点。
·建立起点广面宽的销售渠道,不断拓宽销售区域等。
2、产品策略:
通过前面产品市场机会与问题分析,提出合理的产品策略建议,形成有效的4P组合,达到最佳效果。
1)产品定位。
产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位,使产品迅速启动市场。
2)产品质量功能方案。
产品质量就是产品的市场生命。
企业对产品应有完善的质量保证体系。
3)产品品牌。
要形成一定知名度,、美誉度,树立消费者心目中的知名品牌,必须有强烈的创牌意识。
4)产品包装。
包装作为产品给消费者的第一印象,需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5)产品服务。
策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
3、价格策略。
这里只强调几个普遍性原则:
·拉大批零差价,调动批发商、中间商积极性。
·给予适当数量折扣,鼓励多购。
.以成本为基础,以同类产品价格为参考。
使产品价格更具竞争力。
若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
4、销售渠道。
产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划,采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
5、广告宣传。
1)原则:
①服从公司整体营销宣传策略,树立产品形象,同时注重树立公司形象。
②长期化:
广告宣传商品个性不宜变来变去,变多功能了,消费者会不认识商品,反而使老主顾也觉得陌生,所以,在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化:
选择广告宣传媒体多样式化的同时,注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动,掌握适当时机,及时、灵活的进行,如重大节假日,公司有纪念意义的活动等。
2)实施步骤可按以下方式进行:
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征代理商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动,接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介,善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
6、具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点,推出各项具体行
动方案。
行动方案要细致、周密,操作性强又不乏灵活性。
还要考虑费用支出,一切量力而行,尽量以较低费用取得良好效果为原则。
尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点,抓住旺季营销优势。
六)、策划方案各项费用预算。
这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入,包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等,其原则是以较少投入获得最优效果。
费用预算方法在此不再详谈,企业可凭借经验,具体分析制定。
七)、方案调整。
这一部分是作为策划方案的补充部分。
在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方,因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。
营销策划书的编制一般由以上几项内容构成。
企业产品不同,营销目标不同则所侧重的各项内容在编制上也可有详略取舍。
二、面向新世纪的市场营销战略
来自鹏泰(秦皇岛)面粉有限公司的营销计划书
鹏泰(秦皇岛)面粉有限公司是由泰国正大集团和香港鹏利集团合作创立的,香港鹏利集团是位列世界500强的中国粮油食品进出口(集团)公司之全资子公司。
鹏泰公司于1992年4月注册成立。
1996年1月正式投产,投资总额为4500万美元,设计生产能力为33万吨/年,是亚洲最大的面粉加工企业之一。
由于起点高、管理严,因此,投产至今,鹏泰公司屡获“河北省优势百强工业企业”、“河北省高新技术企业”称号。
面对即将到来的新世纪,鹏泰公司为了企业持续、健康发展的“双|【”经营理念——让企业与社会形成互动的利益共同体;让企业与员工形成相生的命运共同体,为员工谋利益,为股东创红年时,为社会作贡献。
为达到“双赢”的目标,鹏泰公司制定出了行之有效的经营策略和营销计划。
一、环境硬行业状况分析
1.国际、国内经济环境
从国际看。
亚洲金融危机及国家的应对政策,对面粉这种以内销为主的产品在销量及价格方面的影响甚小。
国际市场小麦价格持续下降,尤其是美国小麦价格低于国内小麦,这有利于降低高档专用粉的生产成本,但同时对国内小麦市场的价格回升造成压力;从国内看,虽然国民经济增长速度趋缓,一部分企业效益滑坡,但随着人口的增长,作为居民日常生活所必需的主食原料,面粉在市场上的需求量有增无减。
下岗、失业人数的增加扩充了第三产业队伍,街头快餐店、小面包房林立,这将拉动面粉市场需求向结构多元化方向发展。
银行利息连续下调,对鹏泰公司这种以融资、贷款为主的企业,意味着财务费用的降低。
一定程度上域轻了企业的负担。
同时,随着人民生括水平的不断提高,现代工作节奏的加快以及受外来文化的影响,人们越来越注重膳食营养,使市场的面制成品的产量(如面包、蛋糕、快
餐面及各式面制冷冻食品)以每年约5%的幅度增长,面粉需求正迅速向多元化、高档化、专业化方向发展,这将带动面粉加工企业的同步发展。
2.行业状况
全国每年面粉的总需求量在5000万吨左右,主要包括城镇居民需求和各行业用粉需求。
而国有企业和民营企业每年的总生产能力已达8000万吨,因此.就总的需求而言。
中、低档民用粉供大于求是客观存在的现实,不容回避,面粉厂平均开工率为50%~60%的局面将持续~段时间。
专用和民用高档粉的市场总需求量约为1000万吨/年,且高档粉的需求量有越来越大的趋势,而国内能加工或提取高档粉的设备的总生产能力为1050万吨/年,可见,就高档专用粉和民用粉而言,生产能力与市场需求目前基本平衡。
实际上受原料的糊约和企业经营效益的影响,高档粉在一定程度上尚存在着供给不足的问题。
一些特殊行业的专业粉尚存空白,需要开发或市场开拓,如油炸粉、冷冻面包团、家庭用自发糕点粉、馒头粉等。
基于以上分析,鹏泰公司发现自己正面临着市场总供给量大于总需求量,竞争依然残酷的现实。
那么,鹏泰公司生存和发展的空阃在哪里?
他们认为:
随着社会的发展,随着人民消费水平的不断提高以及饮食结构