土地一级开发项目实施方案.docx

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土地一级开发项目实施方案

XX

土地一级开发项目实施方案

申请单位：

编制单位：

编制时间：

XXXX年XX月

摘要

一、项目现状情况

本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：

东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。

项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。

本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

二、项目规划情况

依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。

三、土地一级开发成本

本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：

土地一级开发总成本测算表

序号

项目

本项目总成本（万元）

所占比例

1

前期费用

1522.63

0.32%

2

征地费用

117919.19

24.86%

3

拆迁费用

206879.73

43.61%

4

征地拆迁不可预见费

24983.93

5.27%

5

市政基础设施建设费

44370.39

9.35%

6

财务费用

21111.09

4.45%

小计

416786.97

87.86%

7

土地一级开发投资回报额（8%）

33342.96

7.03%

8

两税一费（5.5%）

24257.44

5.11%

合计

474387.37

100.00%

楼面地价（元/平方米）

4227

-

地面地价（元/平方米）

6407

-

第一章项目基本情况

一、项目背景

XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。

然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。

城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。

为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。

中心起步区的四至为：

东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路，规划范围面积为146.87公顷。

本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：

东至XX落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94公顷。

2005年12月，XX人民政府向XX规划委员会致函《关于启动XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）规划的函》（昌政函[2005]60号），原则同意中心起步区详细规划方案；2007年1月，XX规划委员会函复《关于XX镇中心区起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函》（市规函[2007]116号），提出七点意见，原则同意了控规方案。

考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧，XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。

二、项目区位情况

1．区域位置

XX镇位于XX东南端，毗邻X区、顺义区。

距亚运村北4公里，东距XX机场14公里，XX北部15公里，XX南北贯穿全镇6.3公里，XX东接XX机场北线高速，西接XX高速公路，横跨镇域9.5公里。

全镇占地面积56.83平方公里，辖29个生活小区（16个居委会）、19个行政村。

地区常住人口23.4万人。

1999年10月被XX确定为全国小城镇建设试点镇。

XX落村位于XX镇的中部地区。

XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷，项目位置如下图所示：

2．项目自然特征

（1）地形地貌

项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象

本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

多年年平均气温为11.5℃。

一月平均气温4.9℃，最低气温零下19.1℃；七月平均气温25.7℃，最高气温达40.5℃。

多年平均全年日照时数为2800小时，年日照百分率62%。

平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。

多年年平均无霜期为195天，初霜期在10月下旬，终霜期在4月上旬。

（3）河流水系

XX镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占XX镇面积近20平方公里。

（4）地质

本项目宗地已经聘请XX勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。

3．项目区位特征

XX镇中心起步区，位于XX镇镇域中心，紧邻规划海落湖湿地公园。

用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道XX路，东临XX高速，区位优势明显。

现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地范围内，交通可达性强。

同时，地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。

XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。

该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。

项目用地北侧紧邻XX路。

东、北两侧均有通往六环路的通道，西侧可直达XX路。

XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。

三、土地利用现状分析

1、规划用地现状权属

本项目用地范围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为XX镇XX落村集体土地。

2、规划用地现状性质

根据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。

表1-1：

项目用地利用现状情况

序号

用地性质

用地面积（万㎡）

比例（％）

1

耕地

35.44

34.77

2

果园

2.56

2.51

3

苗圃

2.65

2.60

4

农村居民点

23.12

22.68

5

独立工矿

15.26

14.97

6

交通用地

5.72

5.61

7

坑塘水面

12.21

11.97

8

沟渠

4.98

4.89

合计

101.94

100.00

四、现状地上物状况

本项目总用地面积101.94公顷，根据XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。

根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：

1．农作物合计590亩。

其中：

玉米210亩；苜蓿120亩；黄豆150亩；小麦110亩；

2．树木。

道路两侧及项目范围内树木：

槐树约800棵，杨树约5000棵，柳树约3000棵；

3．机井22眼；

4．坟冢73座；

5．电线杆50根；

6．配电室3座；

7．鱼塘433.95亩；

8．承包果园：

苹果园110亩，梨园115亩，苗圃286亩；

9．现状乡村道路14300米。

图1－2：

项目用地现状遥感图

五、项目规划情况

依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地，规划设计指标如下：

（1）总用地面积：

1019400平方米；

其中：

建设用地面积：

740400平方米

代征地面积：

278968平方米

其中：

代征道路用地：

159868平方米

代征绿化用地：

119100平方米

（2）地上容积率：

0.6-2.0；

（3）总建筑面积：

1122300平方米

其中：

二类住宅：

784500平方米

公共服务设施：

45900平方米

公共设施（商业金融）：

260600平方米

（根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁）

配套中小学：

31300平方米

规划情况如下图所示：

表1－2：

项目建设用地地块控制指标一览表

地块

编号

用地

性质

用地面积

（公顷）

建筑面积

（万㎡）

容积率

建筑密度

（％）

建筑限高

（m）

绿地率

（％）

备注

1—1

R5

3.22

1.93

0.60

30

12

40

中学

1—2

S3

0.43

停车场

1—4

R21

4.23

6.35

1.50

30

18

40

1—6

R21

4.08

6.12

1.50

30

18

40

1—8

R22

1.64

2.46

1.50

35

12

30

2—2

R22

1.42

2.13

1.50

35

12

30

2—4

R21

2.32

3.48

1.50

30

18

40

2—6

R21

9.65

14.48

1.50

30

18

40

2—8

C2

1.40

2.80

2.00

40

30

30

3—2

R21

4.21

6.32

1.50

30

18

40

3—4

C2

3.63

7.26

2.00

40

30

30

3—5

R5

2.00

1.20

0.60

30

12

40

小学

3—7

R21

10.07

15.11

1.50

30

18

40

3—8

C2

3.93

7.86

2.00

40

15

30

4—2

R21

1.46

2.19

1.50

30

18

40

4—4

R21

10.65

15.98

1.50

30

18

40

4—6

C2

2.09

4.18

2.00

40

15

30

4—8

R21

5.63

8.45

1.50

30

18

40

4—9

C2

1.98

3.96

2.00

40

15

30

合计

74.04

112.26

1.52

第二章编制依据

一、法律法规依据

1．中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；

2．城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；

3．XX土地储备和一级开发暂行办法（X国土市〔2005〕540号）；

4．XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；

5．XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第148号）；

6．XX城市房屋拆迁管理办法（XX人民政府令第87号）；

7．《XX集体土地房屋拆迁管理办法》（XX人民政府令第124号）；

8．XX国土房管局《关于印发〈XX房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（X国土房管拆字〔2001〕1147号）；

9．《XX房屋估价办法》（X房地评字〔1996〕573号）；

10．XX房屋土地管理局、XX物价局关于印发《XX非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知（X房地评字〔1999〕656号）；

11．XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X国土用〔2005〕533号）；

12．XX人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[X政发（2002）32号]；

13．XX国有建设用地供应办法（试行）（X政发〔2005〕6号）；

14．《XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（XX人民政府令第4号）；

15．XX土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。

二、项目依据

1．X城市总体规划（2004－2020年）；

2．《XXX新城规划（2005-2010）》；

3．《XX镇总体规划（2002-2010）》；

4．中国城市规划设计研究院《XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详细规划》；

5．XX规划委员会《XX规划委员会关于XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函》〖市规函[2007]116号〗；

6．XXX昌测绘公司出具的《普通测量成果报告书》；

7．《XXXX镇XX落村征地补偿安置协议书》（意向协议）；

8．XX镇XX落村村民委员会出具的《XX落村房屋及地上物情况汇总表》；

9.XX镇XX落村村委会《关于XX落村整体实施拆迁的说明》；

10.XX镇人民政府《关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知》；

11.XX落村委会制定的本项目拆迁实施方案；

12.报告编制单位收集的其他资料。

第三章项目市场分析

一、XX房地产市场分析

2010年3月，北X住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。

尽管期房成交量同比下降超过30%，但二手房成交套数超过25000套，同比增长接近30%，是同期新房成交套数的近3倍，表明市场需求依然充足。

1.成交：

住宅成交环比增幅超过50%，多数区县环比涨幅超过全市平均水平

2010年3月，XX住宅成交量环比大幅回升。

共成交住宅（期房+现房）114.6万平方米，环比增长51.25%，其中保障性住房11.75万平方米，环比下降24.68%；商品住宅102.85万平方米，环比大幅增长71%。

其中期房成交面积为92.29万平方米，环比增长58.3%，同比下降31.51%；现房成交22.31万平方米，环比增长27.63%。

本月保障性住宅占同期住宅的比重为10.25%，较上月下降10.34个百分点。

从住宅成交区域分布看，2月除XX区住宅成交面积环比小幅下降5%外，其他区县均环比大幅增长，XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98倍）。

XX住宅成交面积环比增长接近或超过8倍；XX增幅超过3倍；仅XX三个区县环比涨幅不足1倍。

从区域成交占比情况看，XX区仍居首位，住宅成交占比高达31.77%，与上月（32.6%）相当；其次是XX区和XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2%和12.8%；其他区县成交占比均不足10%。

2.供应：

住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显

3月，X城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市89.82万平方米，环比增长2.36倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。

保障性住宅共上市14.61万平方米，同比涨幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27%。

从区域分布来看，3月新增供应主要集中在X区和X区，分别上市3229套和2203套，分别占全市当月供应总量的33.59%和22.92%，其次为大兴区和XX，分别新上市1698套和996套，占比分别为17.67%和10.36%，其它区县占比均不足10%。

3.供需对比：

销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小

2010年3月，北X商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距有所缩小。

3月新上市面积为75.21万平方米，同期成交面积为102.85万平方米，上市面积与成交面积之比为0.73，比上月增加0.29，单月新增供给不足的矛盾有所缓解。

二、XX土地市场分析

（一）新一轮宏观调控来临

与2009年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010年的新年伴随着偏紧的宏观调控而来。

1月12日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市便以百点长阴还以颜色。

其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。

此前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：

1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，2009年年末，有关规定早已出台：

房屋持有期从2年恢复到5年，不足5年转手交易的按其转售收入征收5%营业税；全国的土地购买交易最低首付从20%~30%提高到50%，开发商必须在签订土地转让协议后一年内完全支付土地出让金。

1月21日国家统计局将发布2009年度GDP、CPI等经济运行数据，GDP8%的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是2010年经济新变局，或许只有一个政策导向：

极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。

（二）XX土地市场分析

1.房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加

2010年第1季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发土地面积继续负增长。

购置土地面积总额为6165.98万平方米，同比增加30%，增幅比去年同期增加70个百分点；完成开发土地面积3827.86万平方米，同比减少15.4%，增幅比去年同期增加26.7个百分点。

2010年3月末，房地产企业待开发土地面积为18442.90万平方米，同比减少12.3%。

分地区看，2010年1季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加，东部地区增幅最大。

东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3%、5.8%和18.7%，增幅分别比去年同期增加102.5个、32.7个和48.4个百分点。

各地区完成开发土地面积均为负增长。

1季度，东中西部各地区企业完成开发土地面积分别减少19.5%、23.1%和45.6%，降幅均高于去年同期。

2.2010年第1季度商品房新开工面积较快增加

2009年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比增加。

其中，商品房施工面积319649.54万平方米，同比增长12.8%，增幅比去年减少3.2个百分点；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增加12.5%，增幅比去年增加10.2个百分点；竣工面积70218.76万平方米，同比增加5.5%，增幅比去年增加9个百分点。

2010年第1季度，商品房新开工面积32300万平方米，同比增加60.8%，比去年同期增幅增加77个百分点，比上季度增幅减少14个百分点；商品房竣工面积11117万平方米，同比增加12%，比去年同期增幅减少14个百分点，比上季度增幅减少4个百分点。

3.地王频现，成交持续升温

3月北X土地市场十分活跃，住宅用地共成交9宗，规划建筑面积136.88万平米，分别是2009年同期和2008年同期的10.9倍和7.9倍，环比上月增长27.1%。

成交的住宅用地平均价格为30660元/平米，溢价率高达123%，自2010年以来溢价率连续三个月超过100%。

3月全国成交地块总价排行榜Top10中，北X有4块土地入围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了X城土地市场的异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。

同时也表明开发商资金的充裕。

分区域来看，成交9宗住宅用地，其中城八区成交4宗，平均溢价133%，远郊区成交5宗，平均溢价112%。

远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X区马驹桥亦庄新城地块成交溢价达269%，为北X本月溢价率最高地

三、XX市场分析

XX位于XX西北部XX山脉与XX山脉交汇处，是XX的中郊区，最南端距市中心10公里，在历史上素有“X师之枕”的美誉。

区域面积1343.5平方公里，辖15个镇、2个街道办事处和北企公司，常住人口82.9万。

1999年，X撤县设区，区政府驻地设在城北街道办事处（距市中心34公里）。

在XX各区县的功能定位划分中，X属于城市发展新区。

根据2005年国务院批准的《北X城市发展总体规划》，X新城被确定为XX规划建设的11个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。

同时，X也是2008年北X奥运会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。

未来一个时期，XX经济社会发展的总体目标是：

全面推进“三个首选之区”（投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的XX城市发展新区。

X畅通便利，四通八达，城市铁路、X包铁路、八达岭、X承高速公路、立汤快速路纵观南北，X通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了X快速、便捷、经济的交通网络，同时也为X居住的发展提供了良好的交通基础。

XX上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。

XX首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口70－80万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。

其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班一族和拆迁人口居住。

第三是北X别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。

未来预测：

首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区……辐射面广，来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房人。

各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域的房地产业发展。

新的世纪，X将围绕“三园三区”，即中关村科技园区X园、中关村科技园区生命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区，进一步加快发展建设步伐，大力发展高新技术产业，积极拓展服务领域，加快农业产业结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。

根据X新城规划，东沙河公园及X新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态环境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。

所以，综合分析项目具体情况及XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的发展空间。

第四章一级开发实施主要内容及开发进度

一、土地一级开发主要内容

从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如下图所示：

确定项目一级开发主体

前期手续

征地、拆迁

实施

验收、入市

交易