土地一级开发项目实施方案.docx

1、土地一级开发项目实施方案XX土地一级开发项目实施方案申请单位： 编制单位：编制时间： XXXX年XX月摘 要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。二、项目规划情况依据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划及项

2、目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表序号项目本项目总成本（万元）所占比例1前期费用1522.63 0.32%2征地费用117919.19

3、 24.86%3拆迁费用206879.73 43.61%4征地拆迁不可预见费24983.93 5.27%5市政基础设施建设费44370.39 9.35%6财务费用21111.09 4.45%小计416786.97 87.86%7土地一级开发投资回报额（8%）33342.96 7.03%8两税一费（5.5%）24257.44 5.11%合计474387.37 100.00%楼面地价（元/平方米）4227 -地面地价（元/平方米）6407 -第一章 项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动

4、，呈现出了蓬勃发展的态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路，规划范围面积为146.87公顷。本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至XX落湖滨路，西至望

5、都东路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94公顷。2005年12月，XX人民政府向XX规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）规划的函（昌政函200560号），原则同意中心起步区详细规划方案；2007年1月，XX规划委员会函复关于XX镇中心区起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函（市规函2007116号），提出七点意见，原则同意了控规方案。考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧，XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。二、项目区位情况1

6、区域位置XX镇位于XX东南端，毗邻X区、顺义区。距亚运村北4公里，东距XX机场14公里，XX北部15公里，XX南北贯穿全镇6.3公里，XX东接XX机场北线高速，西接XX高速公路，横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里，辖29个生活小区（16个居委会）、19个行政村。地区常住人口23.4万人。1999年10月被XX确定为全国小城镇建设试点镇。XX落村位于XX镇的中部地区。XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷，项目位置如下图所示：2项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。（2）气候气

7、象本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9，最低气温零下19.1；七月平均气温25.7，最高气温达40.5。多年平均全年日照时数为2800小时，年日照百分率62%。平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。多年年平均无霜期为195天，初霜期在10月下旬，终霜期在4月上旬。（3）河流水系XX镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占XX镇面积近20平方公里。（4）地质本项目宗地已经聘请XX勘

8、察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。3项目区位特征XX镇中心起步区，位于XX镇镇域中心，紧邻规划海 落湖湿地公园。用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道XX路，东临XX高速，区位优势明显。现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地范围内，交通可达性强。同时，地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻X

9、X路。东、北两侧均有通往六环路的通道，西侧可直达XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。三、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目用地范围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为XX镇XX落村集体土地。2、规划用地现状性质根据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地范围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表1-1：项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地35.4

10、4 34.77 2果园2.56 2.51 3苗圃2.65 2.60 4农村居民点23.12 22.68 5独立工矿15.26 14.97 6交通用地5.72 5.61 7坑塘水面12.21 11.97 8沟渠4.98 4.89 合计101.94 100.00 四、现状地上物状况本项目总用地面积101.94公顷，根据XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。根据村委会提供

11、的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位，非住宅建筑面积约182600平方米。项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：1农作物合计590亩。其中：玉米210亩；苜蓿120亩；黄豆150亩；小麦110亩；2树木。道路两侧及项目范围内树木：槐树约800棵，杨树约5000棵，柳树约3000棵；3机井22眼；4坟冢73座；5电线杆50根；6配电室3座；7鱼塘433.95亩；8承包果园：苹果园110亩，梨园115亩，苗圃286亩；9现状乡村道路14300米。图12：项目用地现状遥感图五、项目规划情况依据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划及项目普测成

12、果，本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地，规划设计指标如下：（1）总用地面积：1019400平方米；其中：建设用地面积：740400平方米代征地面积：278968平方米其中：代征道路用地：159868平方米代征绿化用地：119100平方米（2）地上容积率：0.6-2.0；（3）总建筑面积：1122300平方米其中：二类住宅：784500平方米公共服务设施：45900平方米公共设施（商业金融）：260600平方米（根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁）配套中小学：31300平方米规划情况如下图所示：表12：项目建设用地地块控制指标一览表地块编

13、号用地性质用地面积（公顷）建筑面积（万）容积率建筑密度（）建筑限高（m）绿地率（）备注11R53.221.930.60301240中学12S30.43停车场14R214.236.351.5030184016R214.086.121.5030184018R221.642.461.5035123022R221.422.131.5035123024R212.323.481.5030184026R219.6514.481.5030184028C21.402.802.0040303032R214.216.321.5030184034C23.637.262.0040303035R52.001.200.60

14、301240小学37R2110.0715.111.5030184038C23.937.862.0040153042R211.462.191.5030184044R2110.6515.981.5030184046C22.094.182.0040153048R215.638.451.5030184049C21.983.962.00401530合计74.04112.261.52第二章 编制依据一、法律法规依据1中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3XX土地储备和一级开发暂行办法（X国土市2005540号）；4XX出让国有土地使用权招标

15、拍卖挂牌办法；5XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第148号）；6XX城市房屋拆迁管理办法(XX人民政府令第87号)；7XX集体土地房屋拆迁管理办法 （XX人民政府令第124号）；8XX国土房管局关于印发XX房屋拆迁评估管理暂行规定的通知（X国土房管拆字20011147号）；9XX房屋估价办法（X房地评字1996573号）；10XX房屋土地管理局、XX物价局关于印发XX非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（X房地评字1999656号）；11XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X国土用2005533号）；12XX人民政府2002年12月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准地

16、价的通知X政发（2002）32号；13XX国有建设用地供应办法（试行）（X政发20056号）；14XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定（XX人民政府令第4号）；15XX土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。二、项目依据1X城市总体规划（20042020年）；2XXX新城规划（2005-2010）；3XX镇总体规划（2002-2010）；4中国城市规划设计研究院XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】控制性详细规划；5XX规划委员会XX规划委员会关于XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函市规函2007116号；6XXX昌测绘公司出具的普通测量成果报告书；7XXXX镇

17、XX落村征地补偿安置协议书（意向协议）；8XX镇XX落村村民委员会出具的XX落村房屋及地上物情况汇总表；9.XX镇XX落村村委会关于XX落村整体实施拆迁的说明；10.XX镇人民政府关于奖励拆迁时为建设二层房屋村民通知；11.XX落村委会制定的本项目拆迁实施方案；12.报告编制单位收集的其他资料。第三章 项目市场分析一、XX房地产市场分析2010年3月，北X住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管期房成交量同比下降超过30%，但二手房成交套数超过25000套，同比增长接近30%，是同期新房成交套数的近3倍，表明市场需求依然充足。1.成交：住宅成交环比增幅超过50%，多数区县环比涨幅超

18、过全市平均水平2010年3月，XX住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房+现房）114.6万平方米，环比增长51.25%，其中保障性住房11.75万平方米，环比下降24.68%；商品住宅102.85万平方米，环比大幅增长71%。其中期房成交面积为92.29万平方米，环比增长58.3%，同比下降31.51%；现房成交22.31万平方米，环比增长27.63%。本月保障性住宅占同期住宅的比重为10.25%，较上月下降10.34个百分点。从住宅成交区域分布看，2月除XX区住宅成交面积环比小幅下降5%外，其他区县均环比大幅增长，XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平（1.98倍）。XX住宅成

19、交面积环比增长接近或超过8倍；XX增幅超过3倍；仅XX三个区县环比涨幅不足1倍。从区域成交占比情况看，XX区仍居首位，住宅成交占比高达31.77%，与上月（32.6%）相当；其次是XX区和XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2%和12.8%；其他区县成交占比均不足10%。2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显3月，X城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市89.82万平方米，环比增长2.36倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。保障性住宅共上市14.61万平方米，同比涨幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27%。从区域分布来看，3月新增供应主要集中在X区和X区，分别

20、上市3229套和2203套，分别占全市当月供应总量的33.59%和22.92%，其次为大兴区和XX，分别新上市1698套和996套，占比分别为17.67%和10.36%，其它区县占比均不足10%。3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小2010年3月，北X商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距有所缩小。3月新上市面积为75.21万平方米，同期成交面积为102.85万平方米，上市面积与成交面积之比为0.73，比上月增加0.29，单月新增供给不足的矛盾有所缓解。二、XX土地市场分析（一）新一轮宏观调控来临与2009年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是，2010年的新年

21、伴随着偏紧的宏观调控而来。1月12日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市便以百点长阴还以颜色。其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。此前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出：1月10日，国务院发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，2009年年末，有关规定早已出台：房屋持有期从2年恢复到5年，不足5年转手交易的按其转售收入征收5%营业税；全国的土地购买交易最低首付从20%30%提高到50%，开发商必须在签订土地转让协议后一年内完全支付土地出让金。1月21日国家统计局将发布2009年度GDP、CPI等经济运行数据，GDP8%的增速已毫无悬念，但我们更拭目以待的是20

22、10年经济新变局，或许只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。（二）XX土地市场分析1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加2010年第1季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发土地面积继续负增长。购置土地面积总额为6165.98万平方米，同比增加30%，增幅比去年同期增加70个百分点；完成开发土地面积3827.86万平方米，同比减少15.4%，增幅比去年同期增加26.7个百分点。2010年3月末，房地产企业待开发土地面积为18442.90万平方米，同比减少12.3%。分地区看，2010年1季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加，东部地区增幅

23、最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3%、5.8%和18.7%，增幅分别比去年同期增加102.5个、32.7个和48.4个百分点。各地区完成开发土地面积均为负增长。1季度，东中西部各地区企业完成开发土地面积分别减少19.5%、23.1%和45.6%，降幅均高于去年同期。2. 2010年第1季度商品房新开工面积较快增加2009年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同比减少，竣工面积增幅同比增加。其中，商品房施工面积319649.54万平方米，同比增长12.8%，增幅比去年减少3.2个百分点；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增加12.5%，增幅比去年增加10.2个百分

24、点；竣工面积70218.76万平方米，同比增加5.5%，增幅比去年增加9个百分点。2010年第1季度，商品房新开工面积32300万平方米，同比增加60.8%，比去年同期增幅增加77个百分点，比上季度增幅减少14个百分点；商品房竣工面积11117万平方米，同比增加12%，比去年同期增幅减少14个百分点，比上季度增幅减少4个百分点。3. 地王频现，成交持续升温3月北X土地市场十分活跃，住宅用地共成交9宗，规划建筑面积136.88万平米，分别是2009年同期和2008年同期的10.9倍和7.9倍，环比上月增长27.1%。成交的住宅用地平均价格为30660元/平米，溢价率高达123%，自2010年以来

25、溢价率连续三个月超过100%。3月全国成交地块总价排行榜Top10中，北X有4块土地入围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了X城土地市场的异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。同时也表明开发商资金的充裕。分区域来看，成交9宗住宅用地，其中城八区成交4宗，平均溢价133%，远郊区成交5宗，平均溢价112%。远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X区马驹桥亦庄新城地块成交溢价达269%，为北X本月溢价率最高地三、XX市场分析XX位于XX西北部XX山脉与XX山脉交汇处，是XX的中郊

26、区，最南端距市中心10公里，在历史上素有“X师之枕”的美誉。区域面积1343.5平方公里，辖15个镇、2个街道办事处和北企公司，常住人口82.9万。1999年，X撤县设区，区政府驻地设在城北街道办事处（距市中心34公里）。在XX各区县的功能定位划分中，X属于城市发展新区。根据2005年国务院批准的北X城市发展总体规划，X新城被确定为XX规划建设的11个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。同时，X也是2008年北X奥运会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期，XX经济社会发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区

27、”（投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的XX城市发展新区。X畅通便利，四通八达，城市铁路、X包铁路、八达岭、X承高速公路、立汤快速路纵观南北，X通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了X快速、便捷、经济的交通网络，同时也为X居住的发展提供了良好的交通基础。XX上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。XX首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达30万，规化可居住人口7080万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。其次依托八达岭高速路，城市快速路轻轨方便、

28、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合上班一族和拆迁人口居住。第三是北X别墅区相对集中的区域之一，主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。 未来预测：首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对别墅有很强的潜在需求，现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区辐射面广，来自中关村IT界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件，使得越来越多的上班族舍弃了“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的心理，不同

29、档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域的房地产业发展。新的世纪，X将围绕“三园三区”，即中关村科技园区X园、中关村科技园区生命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、以回龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、以沙河高教园区为重点的教育产业区，进一步加快发展建设步伐，大力发展高新技术产业，积极拓展服务领域，加快农业产业结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。根据X新城规划，东沙河公园及X新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态环境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分析项目具体情况及XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的发展空间。第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一、土地一级开发主要内容从确定一级开发主体至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系如下图所示：确定项目一级开发主体前期手续征地、拆迁实施验收、入市交易