房地产营销策划及销售代理工作架构和独家代理合同书.docx

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房地产营销策划及销售代理工作架构和独家代理合同书

独家全程策划销售代理合同书

委托人：

（以下简称“甲方”）

地址：

营业执照号码：

物业代理人：

（以下简称“乙方”）

地址：

营业执照号码：

经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其所属物业提供专业全程策划推广及项目营销独家代理商，并经双方友好协商签订本协议内容如下：

●项目名称：

宿州市博文苑

●项目地理位置：

安徽省宿州市埇桥区

●项目占地面积　：

15815平方米

●项目总建筑面积：

83241.6平方米

1、委托标的及服务内容

甲方拟将该项目的全程策划和代理销售委托乙方独家执行实施，具体的服务内容详见附件一《项目服务纲要》。

●标的物业为本项目预售许可证经批准的部分可售住宅，可售共约平方米，具体销售服务区域、单位、面积由甲方在项目正式公开发售前书面确定。

●甲方拟将该项目的全程策划推广及项目营销委托乙方独家执行实施，具体的服务内容详见附件一《项目服务纲要》。

●本合同的有效期为项目总销售率达100%，自双方签订之日起计算。

●甲方可直接向自身关系客户销售标的物业。

甲方关系客户购买标的物业可售单位（以下简称“关系成交单位”）的：

1、在不超出全部标的物业总面积3%的范围内，甲方无需就这些关系成交单位（以下简称“免佣成交单位”）向乙方支付销售代理服务费；

2、在全部标的物业总面积3%以外的关系成交单位，甲方仍需向乙方支付销售代理服务费。

甲方应在客户签署认购书的同时或之前，以书面形式确认该成交单位是否为关系成交单位。

免佣成交单位的物业面积仅在计算乙方销售率的情况下计入乙方可服务销售之总面积/总套数，不参与代理销售服务费用的结算。

乙方须对甲方所有关系客户进行全程接待，不得怠于履行相关客户服务及推售之义务，不得提供低于接待其他客户的服务标准，否则影响甲方销售的，甲方有权要求乙方赔偿所有损失。

3、除本合同另有约定或乙方存在违法、违约行为外，甲方不得采取其他方式自行销售或委托其它公司在本合同销售代理服务期限内为标的物业提供销售代理服务。

2、销售代理部分

2.1本合同有效期限:

2017年月日起至201年月日止，共个月。

委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作；甲方应于代理期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。

2.2本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项目的策划及销售整体服务；同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等（销售工作详见合同附件）。

2.3在委托期内，对于所有可供销售（住宅/商铺/车位）面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的3%支付予乙方作为销售代理佣金；溢价部分，由甲乙双方均分。

2.4在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。

2.5在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本

合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售代理佣金予乙方。

2.6在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售」，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售代理佣金予乙方。

2.7租赁代理佣金的计算方法：

在委托代理期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的代理佣金。

同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。

2.8代理佣金的支付方法：

2.8.1在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算；乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金；

2.8.2如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付代理佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。

3、甲方责任

3.1本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等（复印件）、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》等售房文件

3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵（包括但不限于抵押担保等）及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。

乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任；

3.3甲方向乙方提供的资料包括：

外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

3.4在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延；

3.5甲方在对项目所作任何形式之宣传时（包括所有的宣传册、DM单、平面广告以及户外广告等），须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销代理商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式；

3.6负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用（不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇）、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻发布会等。

3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已（租/售）单位清单及佣金之明细；

3.8甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金费用。

4、乙方责任

4.1乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务；

4.2乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用（包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等）；

4.3成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务（包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等）；

4.4提出关于规划、设计的专业意见；

4.5派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作；

4.6主持并出席相关例会；

4.7负责统筹、协助及安排宣传工作；

4.8提供售楼场地布置的专业意见；

4.9每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告；

4.10乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》；

4.11在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。

4.12乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。

5、合同的解除

5.1根据合同双方约定代理期限自动解除合同；

5.2乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益（明确定义另行商议）情况时，甲方有权解除代理合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿；

5.3甲方出现以下情况时，乙方有权解除代理合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内,付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：

5.3.1工期延误超过三个月（不可抗力情况除外）；

5.3.2协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故延误或取消等；

5.3.3对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时；

5.3.4员工的行为、言语严重损害代理商信誉及利益（明确定义另行商议）。

5.4如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。

届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之代理佣金，按本合同第2.8条之约定执行。

6、其他

6.1乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售；

6.2乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。

若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。

6.3甲方在委托代理期间及代理期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。

否则，乙方有权要求甲方必须按本项目未售出部分总销售额的1%对乙方作出赔偿。

6.4甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改；

6.5若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿；

6.6本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖；

6.7合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。

委托方：

受托方：

代表：

代表：

日期：

年月日日期：

年月日

本项目营销策划及销售代理工作架构

（合同附件）

一、本项目营销策划及销售代理作业流程

二、具体的工作内容

A项目可行性研究及定位思考

A1项目用地周边环境分析

　　1、项目土地性质调查

　　.地理位置

　　.地质地貌状况

　　.土地面积及红线图

　　.土地规划使用性质

　　.五通一平现状

　　2、项目用地周边环境调查

　　.地块周边的建筑物

　　.绿化景观

　　.自然景观

　　.历史人文景观

　　.环境污染状况

　　3、地块交通条件调查

　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

　　.项目的水、路、空交通状况

　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

　　4、周边市政配套设施调查

　　.购物场所

　　.文化教育

　　.医疗卫生

　　.金融服务

　　.邮政服务

　　.娱乐、餐饮、运动

　　.生活服务

　　.娱乐休息设施

　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

　　.历史人文区位影响

A2区域市场现状及其趋势判断

　　1、宏观经济运行状况

　房地产开发景气指数

　　.国家宏观金融政策：

　　全国及项目所在地其中房地产开发比重

　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

　　.项目所在地的居民住宅形态及比重

　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状

　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析

　　.各种档次商品住宅客户分析

　　.商品住宅客户购买行为分析

A3土地SWOT（深层次）分析

　　1、项目地块的优势

　　2、项目地块的劣势

　　3、项目地块的机会点

　　4、项目地块的威胁及困难点

　　A4项目市场定位

　　1、类比竞争楼盘调研

　　.类比竞争楼盘基本资料

　　.项目户型结构详析

　　.项目规划设计及销售资料

　　.综合评判

　　2、项目定位

　　市场定位：

　.客户定位

　　.产品及建筑风格定位

　A5项目投入产出分析

　　1、项目经济技术指标模拟

　　.项目总体经济技术指标

　　.首期经济技术指标

　　2、项目首期成本模拟

　　.成本模拟表及其说明

　　3、项目收益部分模拟

　　销售收入模拟：

　　销售均价假设

　　销售收入模拟表

　　利润模拟及说明：

　　A6投资风险分析及其规避方式提示

　　1、项目风险性评价

　　.价值提升及其实现的风险性：

　　2、资金运作风险性

　　.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

　　.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时

间内实现资金回笼

　　3、经济政策风险

　　.国际国内宏观经过形势的变化

　　.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

　　A7开发节奏建议

　　1、影响项目开发节奏的基本因素

　　.政策法规因素

　　.地块状况因素

　　.发展商操作水平因素

　　.资金投放量及资金回收要求

　　.销售策略、销售政策及价格控制因素

　　.市场供求因素

　　.上市时间要求

　　2、项目开发节奏及结果预测

　　.项目开发步骤

　　.项目投入产出评估

　　.结论

B项目规划设计策划

　B1总体规划建议

　　1、项目地块概述

　　.项目所属区域现状

　　.项目临界四周状况

　　.项目地貌状况

　　2、项目地块情况分析

　　.发展商的初步规划和设想

　　.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

　　.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

　　.项目市场定位下的主要经济指标参数

　　3、建筑空间布局

　　.项目总体平面规划及其说明

　　.项目功能分区示意及其说明

　　4、道路系统布局

　　.地块周边交通环境示意：

　　地块周边基本路网

　　项目所属区域道路建设及未来发展状况

　　.项目道路设置及其说明：

　　项目主要出入口设置

　　项目主要干道设置

　　项目车辆分流情况说明

　　项目停车场布置

　　5、绿化系统布局

　　项目绿化景观系统分析

　　项目主要公共场所的环艺设计

　　6、公建与配套系统

　　.项目所在地周边市政配套设施调查

　　.项目配套功能配置及安排

　　公共建筑风格设计的特别提示

　　7、分期开发

　　.分期开发思路

　　.首期开发思路

　　8、分组团开发强度

　　B2建筑风格建议

　　1、项目总体建筑风格及色彩计划

　　.项目总体建筑风格的构思

　　.建筑色彩计划

　　2、建筑单体外立面设计提示

　　.商品住宅房外立面设计提示：

　　多层、小高层、高层外立面设计提示

　　不同户型的别墅外立面设计提示

　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

　　其他特殊设计提示

　　.商业物业建筑风格设计提示

　B3主力户型选择

　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较

　　2、项目业态分析及项目户型配置比例

　　3、主力户型设计提示

　　.一般住宅套房户型设计提示

　　.跃式、复式、跃复式户型设计提示

　　.别墅户型设计提示

　　4、商业物业户型设计提示

　　.商业群楼平面设计提示

　　.商场楼层平面设计提示

　　.写字楼平面设计提示

　　B4室内空间布局装修概念提示

　　1、室内空间布局提示

　　2、公共空间主题选择

　　3、庭院景观提示

　B5环境规划及艺术风格提示

　　1、项目周边环境调查和分析

　　2、项目总体环境规划及艺术风格构想

　　.地块已有的自然环境利用

　　.项目人文环境的营造

　　3、项目各组团环境概念设计

　　.组团内绿化及园艺设计

　　.组团内共享空间设计

　　.组团内雕塑小品设计提示

　　.组团内椅凳造型设计提示

　　.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

　　4、项目公共建筑外部环境概念设计

　　.项目主入口环境概念设计

　　.项目营销中心外部环境概念设计

　　.项目会所外部环境概念设计

　　.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

　　.针对本项目的其他公共环境概念设计

　　B6小区未来生活方式的建议

　　营造和引导未来生活方式.住户特征描述

　　.社区文化规划与设计

C项目营销推广策划

C1区域市场动态分析

　　1、项目所在地房地产市场总体供求现状

　　2、项目周边竞争性楼盘调查

　　.项目概括

　　.市场定位

　　.销售价格

　　.销售政策措施

　　.广告推广手法

　　.主要媒体应用及投入频率

　　.公关促销活动

　　.其他特殊卖点和销售手段

　　3、结论

C2项目命名和理念设计建议

项目命名设计

项目理念设计

　C3项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

　　1、项目主卖点荟萃

　　2、项目强势、弱势分析与对策

　　C4目标客户群定位分析

　　1、项目所在地人口总量及地块分布情况

　　2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

　　3、项目所在地家庭情况分析

　　.家庭成员结构

　　.家庭收入情况

　　.住房要求、生活习惯

　　4、项目客户群定位

　　.目标市场：

目标市场区域范围界定

　　市场调查资料汇总、研究

　　目标市场特征描述

　　.目标客户：

目标客户细分

　　目标客户特征描述

　　目标客户资料

　　C5价格定位及策略

　　1、项目单方成本

　　2、项目利润目标

　　3、可类比项目市场价格

　　4、价格策略

　　.定价方法

　　.均价

　　.付款方式和进度

　　.优惠条款

　　.楼层和方位差价

　　5、价格分期策略

　　.内部认购价格

　　.入市价格

　　.价格升幅周期

　　.价格升幅比例

　　.价格技术调整

　　.价格变化市场反映及控制

　　C6入市时机规划

　　1、宏观经济运行状况分析

　　2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

　　3、入市时机的确定及安排

　　C7广告策略

　　1、广告总体策略及广告的阶段性划分

　　.广告总体策略

　　.广告的阶段性划分

　　2、广告主题

　　3、广告创意表现

　　4、广告效果监控、评估、修正

　　5、入市前印刷品的设计、制作

　　.购房须知

　　.详细价格表

　　.销售控制表

　　.楼书

　　.宣传海报、折页

　　.认购书

　　.正式合同

　　.交房标准

　　C8媒介策略

　　1、媒体总策略及媒体选择

　　.媒体总策略

　　.媒体选择

　　.媒体创新使用

　　2、软性新闻主题

　　3、媒介组合

　　4、投放频率及规模

　　5、费用估算

　　C9推广费用计划建议

　　1、现场包装

　　2、印刷品

　　3、媒介投放

　　4、公关活动

　　C10公关活动策划

　　项目公关、促销活动策划

　　C11工地及销售中心布置、包装建议

　1、工地环境包装视觉

　　.建筑物主体

　　.工地围墙

　　.主路网及参观路线

　　.环境绿化

　　2、营销中心包装设计

　　.营销中心室内外展示设计

　　.营销中心功能分区提示

　　.营销中心大门横眉设计

　　.营销中心形象墙设计

　　.台面设计

　　.展板设计

　　.营销中心导视牌

　　.销售人员服装设计提示

　　.销售用品系列设计

　　.示范单位导视牌

　　.示范单位样板房说明牌

　　D项目销售执行

D1销售业务准备计划

1、发展商基本讲习资料准备及模拟

2、产品基本讲习资料准备及模拟

3、模型讲习资料准备及模拟

4、样板房讲习资料准备及模拟

5、本案业务流程模拟

6、答案问模拟

7、销售状况表的设计、完稿

8、销售部队的组织、编派

9、其它

D2房屋销售相关文书

1、大、小定收据及认购书设计

2、商品房预售（销售）合同准备

3、合同备注设计

4、装修及租赁合同设计

5、签定相关文书注意事项备忘

6、现场财务流程作业图表

7、其它

D3销售执行

1、电话接听，电话追踪

2、来访客户接待及产品介绍

3、带看工地及样品房

4、客户追踪、拜访

5、收取大、小定及签约

6、各类报表填写

7、销售例会及检讨会

8、现场士气激励

9、现场气氛调节及控制

10、现场考勤值日，卫生保洁

11、其它

D4广告效果和销售状况分析

1、各种媒体来电状况分析

2、各种媒体来人状况分析

3、每周、每月实际成交状况分析

4、每周、每月退户情况分析

5、每月销售情况总体分析

6、下一阶段销售计划安排与建议

7、其它

D5销售总结

1、销售结案总结报告

2、工地用品及销售道具清理及交接

3、庆功大会

4、其它

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