《物业管理案例分析》精选题及答案.docx

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《物业管理案例分析》精选题及答案

《物业管理案例分析》精选题及答案

案例一：

某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。

20XX年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。

因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。

在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。

物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

请分析：

（1）物业管理公司的做法是否妥当?

为什么?

（2）物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?

答案要点

（1）物业管理公司的做法是不妥当的。

①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。

因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。

（2）物业管理公司应该如下妥善解决问题：

①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。

②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。

若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。

在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。

④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。

物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。

⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。

⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。

案例二：

20XX年3月。

某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。

根据物业服务合同，20XX年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。

然而，20XX年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。

当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。

双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。

请问：

（1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?

为什么?

（2）久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任?

答案要点：

①该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。

②在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。

案例三：

某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老先生的身份存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主代表大会。

事后了解，原来这个老先生是本小区某业主的岳父。

该业主认为，自己的岳父退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳父代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。

请问：

1、什么是业主大会？

不是业主就不能参加业主代表大会吗？

2、哪些人可以参加业主代表大会？

3、如果可以，非业主如何参加业主代表大会？

1、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

并不是所有情况下，非业主都不能参加业主代表大会。

2、业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。

由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。

但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会。

3、非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。

这个法律手续就是有业主的书面委托。

但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。

案例四：

某业主在购买商品房时，，开发商要求这位业主按购房价款的2％缴纳维修基金，这位业主对此比较疑惑，认为这么大的一笔钱是否应由自己交纳，它的管理及使用又是如何的呢？

请问：

1、什么叫维修基金？

维修基金应该归谁所有？

2、在维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题？

3、维修基金由谁收取？

应如何管理使用？

1、维修基金是专项用于住房共用部位与共用设备设施大修理、更新、改造的基金。

维修基金应归全体业主所有。

维修基金是房产所有人对小区内共用部位、共用设施设备进行正常维修保养所提供的资金。

维修基金来自于所有业主，所有权理应属于全体业主。

2、维修基金的使用和管理中容易出现的问题有：

（1）不能做到专款专用，而是将维修基金与物业管理费混同起来使用。

（2）物业公司没有与业主委员会共同协商制订基金使用计划，业主缺乏监督权，无法行使维修基金所有者的权利。

（3）物业公司将资金列入日常物业管理开支，牟取非法利润。

3、维修基金有售房单位或开发商收取。

国家规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金。

维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，先由房地产主管部门代管，业主委员会成立后，经业委会同意，交由物业公司代管。

由物业公司提出年度使用计划，经业委会审定后实施。

当维修基金不敷使用时，可由业委会研究决定，向业主续筹。

所以，维修基金所有权在全体业主，最终归业主委员会管理使用。

案例五：

一天，某住宅小区物管公司张贴出公告：

“为了安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，广大业主只能从另一扇门出入。

”同时宣告，“将在被关闭的那扇大门附近的空地开设酒吧，对外营业。

”实际上酒吧是承包给小区内的一个业主经营。

对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地影响小区环境，纷纷要求重新打开被关的大门，同时要求不准在小区内经营酒吧。

物业管理公司的对业主的解释如下关闭一扇大门是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业管理公司有权这样做。

至于酒吧是设置在空地上，不影响居民的日常生活。

而哪位承包酒吧的业主也有自己的道理，他认为作为主人有权使用小区公共用地。

请问：

1、物业管理公司的理由是否成立，物业管理公司的做法对否？

（7分）

2、如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，则酒吧承包费归谁？

（8分）

3、如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，应该怎么做？

（1）本案例中物业管理公司是否越权，可以查看物业管理委托合同。

此纠纷中物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权下，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的。

（2）如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，因为是在公有的土地上开设酒吧，酒吧的承包费应该归全体业主所有，物业管理公司因为没有土地使用权，所以他无权分享这些收益。

，但是物业管理公司可能根据合同约定得到一些承包代理费和承包管理费。

（3）如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，而且物业管理公司和酒吧承包者确实是错误的，并不停止他们的错误行为，则业主有权要求业主委员会发挥作用，要求物业管理公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。

如果业主委员会认为该物业管理公司既违反合同又不胜任本小区的管理工作，也可以要求解除委托合同。

另外，当业主委员没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。

案例六：

某住宅小区业主罗某住在顶楼，发现每逢大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人进行了修理，但渗水问题始终未解决。

两年多来吴某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。

吴某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。

请问：

物业管理公司是否应当赔偿呢？

请同学们从多个角度分析。

参考答案：

房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。

第一，倘若罗先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。

第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。

在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。

即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当。

第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。

罗先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉，要求退房。

当然，罗先生也可同开发商协商解决此事。

案例七：

某市某区法院开庭审理一宗财产损害赔偿纠纷案，原告是某小区的许女士，而被告则是此小区的物业管理公司。

某日晚上8时，许女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。

她一点算，丢失的东西共计人民币约40000元。

她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。

许女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中的有关承诺，即“管理处提供全天24小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作，为住户提供安全的环境”，还有关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。

因物业管理监视器图像不清，一处电梯又无摄像，以致她家被盗、同楼另一户防盗门锁被破坏及32栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都找不到这些人进出大楼的相关记录。

请问：

1、你对此事有何看法？

物业管理公司有责任吗？

应如何解决？

2、物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容？

1、参考意见及观点：

观点1：

物业管理公司对此应该负责任。

收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。

业主家里被盗，无论怎样，物业管理公司都负有责任，只是责任的大小有区分而已。

如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施盗窃的，则物业公司负有直接责任；如果是小区内的人员实施盗窃，则物业公司也负有间接的责任。

观点2：

看物业管理合同。

一般来说，物业公司对业主的财产、人身安全无太大的责任。

在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安全保障相关的条款。

如果合同中没有明确约定物业公司对小区业主的人身与财产安全负责的话，只要保安部门的服务标准达到了规定的要求，物业公司就没有任何法律责任，就不应对业主居室被盗承担赔偿责任。

在本次事件中，则要看在发生失窃时，物业管理公司的保安有无失职之处。

解决此事最好的办法是通过法律途径来解决。

2、物业治安与安全管理的具体实施应包括：

（1）建立一只素质