沈阳地产价格回顾及展望.docx

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沈阳地产价格回顾及展望

2009年沈阳地产价格回顾及2010年展望

一、关于近年沈阳房地产市场的基本回顾

回首新世纪的一个年代，沈阳房地产市场实现了平稳、较快的发展，房地产业已经成为社会经济发展的重要支柱产业。

其主要表现包括：

1.开发建设规模不断扩大

近年沈阳房地产开发建设累计完成投资情况，如图1所示。

其中，2000年和2008年，全市分别累计完成房地产投资64亿元和1010.9亿元，年均大约增长41%。

同时，对比2000年，2008年沈阳市的房屋施工面积、房屋竣工面积分别由828.41万平方米、349.46万平方米增加到5848.5万平方米、1291.6万平方米，分别增长6和2.7倍，年均分别增长27.67%、17.75%。

上述情况表明，近年城市建设步伐加快，沈阳房地产开发建设不仅进展顺利，发展较快，而且整个期间没有出现异常波动，并为后续发展奠定了坚实的基础。

2.商品房销量大幅上扬

近年沈阳商品房和商品住宅的销（预）售金额，如图2所示。

其中，2000年，全市商品房和商品住宅的销（预）售金额分别为56.54亿元和46.84亿元;2008年，则分别为498.45亿元和369.67亿元;商品房和商品住宅的销（预）售金额分别增长7.8和6.9倍，年均分别增长31.27%和29.64%。

同时，2000年，沈阳商品房和商品住宅的销（预）售面积分别为210.5万平方米和184万平方米;2008年，则分别为1320.1万平方米和1075.07万平方米;商品房和商品住宅的销（预）售面积分别增长5.3和4.8倍，年均分别增长25.80%和24.69%。

可以发现，近年沈阳房地产市场交易活跃，销售面积、销售金额持续、大幅上扬，包括受到国际金融危机影响、一线城市市场出现巨大波动的2008年，仍然呈现出比较稳定的态势

3.商品房交易价格稳步攀升

根据房产局的合同登记备案数据，近年沈阳商品房的平均价格，如图3所示。

2000年，沈阳商品房和商品住宅的均价分别为2686.0元/平方米和2545.8元/平方米;2008年，则分别为3775.9元/平方米、3439.0元/平方米;商品房和商品住宅的均价分别增长40.6%和35.1%，年均涨幅分别为4.4%和3.8%。

因此，即使在宏观调控和国际金融危机以后，沈阳商品房的销预售均价仍然保持着持续稳健、小幅上涨的良好势头，而且各年之间没有出现异常起伏、剧烈波动，表明市场运行状态良好。

4.土地价格稳中有升

2000年和2008年，沈阳土地的综合地价分别为1112元/平方米和1687元/平方米;增长50.9%，年均涨幅为6.4%。

其中，近年沈阳分类土地的综合地价，如图4所示。

从图4中可以发现，近年沈阳土地市场及价格总体平稳，并为房地产市场的课持续发展提供了重要的保障。

二、2009年商品房价格的分析

1.新建商品房价格

按房产局合同备案数据，2009年沈阳商品房的销（预）售均价4188元/平方米，同比增长10.92%;其中，商品住宅销售均价3928元/平方米，同比增长14.24%。

其中，2009年各月的均价走势，如图5所示。

由图5中可见，由于“房产新政”和通胀预期等的作用，从2009年2月份起，沈阳商品房价格有所上扬，并在较高的区段运行，而且全年的销售均价较往年涨幅偏高。

具体分析可以发现，2000～3000元/平方米和4000～5000元/平方米区段商品住宅的销售面积在总量中占据主导地位，即中档价位以及自住型住房需求仍然是市场的主体。

2.房地产销售价格指数

据“发改委”的有关数据，2009年12月，沈阳房屋销售价格指数和新建住宅价格指数分别为102.3和102.8，即比上年增长2.3%和2.8%;其中，各月的指数走势，如图6所示。

3.主要区域的价格分析

如果按照主城区（沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区）、近郊区（东陵区、于洪区、苏家屯区、浑南新区、沈北新区）和县域（新民市、辽中县、法库县、康平县）将沈阳划分为“三大区域”，则2009年主城区的商品房、商品住宅价格分别为4997元/平方米和4596元/平方米，近郊区的商品房、商品住宅价格分别为3747元/平方米和3598元/平方米，县域的商品房、商品住宅价格分别为1917元/平方米和1814元/平方米。

可以发现沈阳商品房价格随着远离核心区，呈现出明显的衰减特征。

而且，相关分析发现，9月以来沈阳房价同比涨幅较高，其中主城区的涨幅最为突出，自8月份以来，连续4个月涨幅在20%以上。

以2009年1～11月份的不同行政区划为例，商品房均价最高的沈河区为6193元/平方米，其后是和平区的5856元/平方米，大东区的4766元/平方米，最高者的均价为最低者的3.87倍;商品住宅均价最高的和平区为5531元/平方米，其后是沈河区的5250元/平方米，大东区的4647元/平方米，最高者的均价为最低者的3.62倍。

综上，2009年沈阳商品房和商品住宅销售均价涨幅较往年明显增大，GDP、人均可支配性收入的增长幅度，已经达到了本世纪以来的最高水平。

但是，房价在总体上，仍处于可控制的状态。

三、商品房价格的规律性分析

在市场经济条件下，房地产（商品房）作为一种商品，必然受到各种经济规律和经济因素的作用与影响。

尽管影响商品房价格的规律还有待于进一步分析，但是仍可将其大致归纳如下：

1.价值规律

在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。

因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计,以及建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润是决定商品房价格的关键资源要素。

相信在竞争激烈、逐渐公开的市场条件下，开发商的暴利时代行将结束，而规范、透明的成本构成也将有利于抑制房价的无序上涨。

2.市场供求规律

在市场供求规律，即竞争规律的作用下，房价可以影响地价，而且开发商供应价格与购房者需求价格博奕的结果是双方以形成有效需求的成交价格达成一致。

沈阳经济的稳步发展、人均可支配收入的不断增加、房价收入比的逐渐下降等，将有助于提高市民的购房能力，而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积，伴随着城市化进程而新增的城市人口、原有住房大量进入更新周期以及人们对于居住环境、文化要求的不断提高等，由将产生相当的购房需求。

进而对于稳定房价起到重要的推力作用。

3.周期波动规律

房地产业与其它行业的发展类似，也应具有自身规律。

通常认为，我国房地产业的一个周期可能持续5～8年。

尽管受到市场经济条件下相关数据、方法等制约，目前尚难对于沈阳房地产的波动周期做出精确的描述。

但从图7可以发现，沈阳滞后全国2000年的大约3～4年，于2003年或2005年开始进入新一轮的发展周期。

而且，由于沈阳市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。

而且，人们有能力采取包括必要的措施，适当地拉长“周期”、压扁“周期”，进而通过“反周期政策”达到“熨平波动”的目的。

因此，在上述规律的共同作用下，未来沈阳房地产市场、商品房价格，仍然具有一定的发展空间。

四、2010年沈阳商品房价格的基本预测

2010年沈阳房地产市场的发展既受有利因素的推动，也受不利因素的制约，比较而言，有利因素仍然居主导地位。

基于沈阳市房地产市场的特殊性，国家宏观调控措施对沈阳的房地产市场会产生一定的影响，但影响不大，不会引发沈阳房地产市场格局发生大的转变。

而且，可以对2010年沈阳房地产市场做一个比较谨慎乐观的估计，即2010年沈阳房地产交易市场可能是一个“平稳发展年”。

目前沈阳的房价构成比较合理，基本上属于以成本和需求为导向的架构，价格比较稳定。

但是2010年房价上涨的压力比较大。

1.推动房价上涨的因素分析

展望2010年，推动沈阳房价上涨的主要因素包括：

第一，开发成本不断提高

《物权法》实施后，尤其是人们对于《拆迁条例》的关注，将导致拆迁成本加大;土地涨价、开发融资成本加大，环境质量投入不断增加;受国际原油价格上涨因素影响，建材成本不断加大，人工费用成本也在逐步上升。

最终势必导致商品房开发成本、销售价格的不断上涨。

第二，外地人购房比重较大

按本市和外地居民分析，2009年外地人购房分别占全市商品房销售面积、销售套数的30.3%、34.5%（注：

外地人购房是按购房人身份证件号码区分的，其中包括在沈工作的外地大学毕业生）。

其中，境外人士购房162套，平均房价7852元/平方米。

而且，随着沈阳经济区战略的不断推进、住房公积金异地贷款的通行，在未来的几年，沈阳理当发挥更大的集聚作用，吸引周边城市人群来沈购房置业，进而形成新的需求，并推动房价上扬。

第三，住房需求，尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛。

而且，由于自住型需求为主和通胀预期的交互作用，也将成为拉动房价上升的力量。

第四，中高档大盘今年陆续上市高峰，并将拉高全市房价。

2.制约房价上涨的因素分析

2010年，制约房价上涨的主要因素包括：

第一，沈阳居民收入水平总体上偏低，居民对高房价的承受能力有限;

第二，政府采取的抑制投机、增加普通商品房供给、保障经济适用房建设等一系列调控措施，制约了房价快速上涨趋势;

第三，当前商品住宅的主体转移到近郊区，而且沈阳土地储备充足，必将拉动全市房价的平均值降低。

3.基本预测

综合考虑上述房价上涨的推动因素、制约因素，税收、土地、信贷等政策动态，以及在15个副省级城市房地产价格中的排名等，预计2010年沈阳市房价既不会大涨也不会大跌，只是涨幅下降，仍会平稳运行，并保持稳中略升的态势，涨幅约在5～10%区间。

具体地说，不同区域的房价会有不同表现：

主城区，商品住房的供应量会越来越少，但需求仍然十分旺盛。

所以尽管2009年升幅较大，2010年房价也不会回落，但大幅上升的可能性也不大，可能会出现平稳上升的态势。

地铁沿线，2010年地铁1号线将正式开通，地铁2号线的开通也将指日可待，地铁4号线即将上马，由此会推动地铁沿线住房抢手，房价也会相应的快速上升。

近郊区，2010年近郊区的商品住房上市量会有较大幅度增加。

受供求关系影响，该区域的房价将会趋于平稳运行。

个别大盘集中区域由于开发商相互竞争激烈，房价也可能出现上下波动。