某住宅商服用地地块竞买可行性策划书.docx
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某住宅商服用地地块竞买可行性策划书
目录
第一章项目基本情况3
1.1项目概况3
1.2项目单位简介4
1.3项目技术经济指标5
1.4报告编制依据6
1.5需要说明的问题6
二章项目建设的背景和必要性7
2.1项目建设的背景7
2.2项目建设的必要性7
第三章投资环境分析9
3.1总体宏观经济分析9
3.2国家政策及土地市场分析12
3.3房地产市场分析14
第四章区域市场分析17
4.1、广元市地理区位17
4.2、广元市城市建设概况18
4.3宗地概况19
第五章项目市场定位20
5.1项目的优势20
5.2项目的劣势21
5.3解决项目不利因素的思路22
第六章项目选址及建设条件分析23
6.1项目用地范围及自然状况23
6.2市政配套条件23
第七章项目运营建设方案24
7.1项目限制和假设条件24
7.2建设方案24
第八章全部投资估算与资金筹措25
8.1投资估算说明25
8.2投资估算25
8.3资金来源与运用分析28
第九章项目财务评价30
9.1销售收入估算30
9.2成本分析30
9.3利润分析31
9.4财务指标分析31
9.5结论32
第十章不确定性分析33
10.1工期风险及防范33
10.2建筑工程费用风险33
10.3敏感性分析33
10.4盈亏平衡分析36
第十一章结论37
基本报表1全投资财务现金流量表39
基本报表2全投资成本分布表41
基本报表3开发销售时间分布表42
基本报表4销售收入汇总表44
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1、项目名称
四川省广元市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地
2、项目建设地点
项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地112.88亩，75254.69㎡，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30%，绿地大于35%，容积率暂定3.5，土地出让年限商服40年，住宅70年。
3、项目建设内容
根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地。
4、项目投资收益
经计算，本项目预计实现收入约117940万元，预计总成本费用约57387.9万元，此时，利润总额为56727.1万元，所得税按25%计征为18343.9万元，税后利润为38208万元。
5、项目融资
本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。
6、项目建设周期
本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第3季度。
其中，2009年第4季度为准备前期阶段，2010年第一年季度为开工建设，并取得预售，至2011年第三季度竣工验收。
1.2项目单位简介
单位名称：
北京东方龙济投资发展有限公司
注册地址：
北京市朝阳区姚家园105号观湖国际大厦s1座1902-1808
法人代表：
王洪波
注册资金：
1亿人民币
企业性质：
有限责任公司
公司简介：
主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。
目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。
1.3项目技术经济指标
四川广元苴国路南侧02号用地经济指标
项目基础信息
项目占地面积
75254.69㎡
112.88亩
项目总建筑面积
301163.8㎡
项目可售建筑面积
301163.87㎡
项目体量分布
一期
二期
三期
四期
住宅建筑
269163.8㎡
134581.9㎡
134581.9㎡
非住宅建筑面积
商业建筑面积
32000㎡
32000㎡
地下建筑面积
75291㎡
37645.5㎡
37645.5㎡
项目经济效益指标
项目总销售收入
122762万元
项目投资总成本
92009万元
折合可售建筑面积成本
3055元/㎡
其中项目期间费用
7831万元
折合可售建筑面积成本
260元/㎡
项目利润总额
28510万元
项目所得税
7127万元
项目净利润
21382万元
项目FIRR（季）
23%
自有资金收益率
项目成本利润率
26%
1.4报告编制依据
1、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
2、《中华人民共和国房地产管理条例》
3、《建设部城镇土地房地产估价规范》
4、《四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件》
5、《四川省广元市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知》广府办发[2009]41号
6、《四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》广府办发[2008]43号
1.5需要说明的问题
1.本报告以市场调研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。
2.本项商品房销售价格以广元市同区域，住宅、商业市场价格为基准，市场比较法计算。
3.本项目土地容积率，结合广元政府文件，以R=4时为基准点测算相关建筑体量和利润。
二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
项目位置图：
（一）
本项目位置示意图
本项目位于四川省广元市利州区东坝办事处，苴国路南侧、恒星城一期东侧；东至正在开工建设的“启明星花园”，南至已竣工结构封顶的“城市花园三期”项目。
2.2项目建设的必要性
1、灾后居民购房需求增加，广元市地少人多，可供开发土地有限。
2、从广元政府文件中得知，广元房价在高位盘旋，急需增加供应量，稳定房价，稳定市场。
3、广元购房群体稳定，刚性需求强劲。
4、广元四县三区来广元购房者呈现上升趋势，广元房产供应量呈现下降趋势。
5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长。
小结：
广元市处于两河两山之间，属交通咽喉要道必经之处，四省交汇处。
地理位置优越，但广元因两河、两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。
目前准备拍卖土地是广元近几年拍卖最大宗土地。
第三章投资环境分析
3.1总体宏观经济分析
一、广元市上半年经济运行的主要特点
依据广元市统计局相关信息，广元市的经济概况呈如下特点。
（一）经济增长大幅提升
上半年,全市实现生产总值117.62亿元，增长14.5%，创建市以来同期新高。
其中，第一产业增加值27.03亿元，增长4.0%；第二产业增加值45.94亿元，增长22.9%；第三产业增加值44.65亿元，增长12.5%。
（二）三次产业增势良好
在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面，对经济增长的贡献率分别为6.1%、59.2%、34.7%；分别拉动经济增长0.9、8.6、5.0个百分点。
1、从一产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长
今年小春农作物播种面积17.78万公顷，比去年增加1858公顷，增长1.1%。
其中，优质油菜籽播种面积4.09万公顷，增长3.4%。
小春农作物单产提高到268公斤/亩，提高了1.2%。
实现小春农作物产量41.32万吨,比去年增加4563吨，增长1.1%。
其中，优质油菜籽8.67万吨，比去年增加3947吨，增长4.8%。
大春作物播面增加，栽播及时。
目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。
初步统计，大春农作物播种面积23.40万公顷，比去年增加3457公顷，增长1.5%。
畜牧业生产稳定增长。
上半年，生猪出栏199.06万头，增长5.0%；生猪存栏259.16万头，增长4.8%，其中，能繁母猪增长4.6%；牛出栏4.24万头,增长5.1%；肉类总产量16.99万吨，增长5.4%。
2、从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长
工业生产加快。
上半年，全市规模以上工业实现增加值30.33亿元，增长26.6%，比去年同期提高20.9个百分点，比全省平均增速快6.6个百分点，创地震灾害以来新高。
全部工业对GDP增长的贡献率为46.0%，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的贡献率39.9、32.9、11.3个百分点；拉动GDP增长6.7个百分点，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的拉动5.8、4.8、1.7个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。
工业增长的主要特点：
一是重点工业企业提速加快。
上半年，全市70户重点企业（33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业）逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响，生产能力不断增强，增长速度大幅提升。
重点工业企业完成产值77.39亿元，增长24.0%，拉动规模以上工业增长19.3个百分点。
二是五大板块工业比重大带动强。
上半年，建材、电子机械、农副产品加工、金属和能源五大板块工业实现增加值24.53亿元，占全部规模以上工业增加值的80.9%，增长21.4%。
对规模以上工业增长的贡献率为68.5%，拉动规模以上工业增长18.2个百分点。
其中，建材工业增长42.6%，电子机械工业增长33.6%，农副产品加工业增长46.8%，能源工业增长20.1%,金属工业下降26.9%。
三是主要产品产量增多降少。
在统计的89个工业产品中有64个增长25个下降，增长面占71.9%。
增幅较大的产品有：
钢材增长183.5%、商品混凝土增长108.5%、软饮料增长55.9%、水泥增长56.6%。
下降较大的产品有：
铝材下降75.7%、罐头下降16.8%、纱下降14.4%。
建筑业快速增长。
资质建筑业实现总产值15.82亿元，增长51.6%，比一季度加快17.1个百分点，比去年同期提高58.1个百分点。
实现建筑业增加值9.76亿元，增长26.3%，对GDP增长的贡献率为13.1%，拉动GDP增长1.9个百分点。
3、从三产业来看，其他服务业稳步增长
上半年，第三产业实现增加值44.65亿元，增长12.5%，比去年同期提高5.5个百分点。
其中，批发和零售业增长17.9%、住宿和餐饮业增长18.7%、信息传输、计算机服务和软件业增长12.7%。
（三）投资和消费需求强劲
投资需求成倍增长。
上半年，全社会固定资产投资完成211.18亿元，增长243.6%。
总量比建市以来投资总量最高的2008年170.12亿元还多41.06亿元。
增速创历年新高,比去年同期提高231.1个百分点。
投资运行的三大主要特点：
一是投资项目大幅增加。
上半年，全市共有施工项目1308个，同比增加656个，增长100.6%。
其中，上亿元项目36个，同比增加14个，增长63.6%；500万元以上项目715个，同比增加430个，增长150.9%。
新开工项目939个，同比增加530个，增长129.6%。
投产项目369个，同比增加257个，增长229.5%。
二是一、二、三产业投资大幅增长。
上半年，第一产业完成投资14.98亿元，增长153.3%；第二产业完成投资44.71亿元，增长111.4%；第三产业完成投资151.49亿元，增长340.3%。
分别比去年同期提高151.5、104.9、315.5个百分点。
其中，工业投资完成38.81亿元，增长86.2%，比去年同期提高79.7个百分点。
三是重点建设项目支撑强。
在全市确定的62个重点建设项目中，竣工投产项目、加快建设进度项目、争取开工项目进展顺利，广陕、广甘、广巴高速、兰渝铁路、亭子口水利枢纽等一批重大建设项目取得实质性进展。
上半年，重点建设项目完成投资62.18亿元，占全年投资任务的51.8%。
实现了时间过半任务超半。
消费需求增强。
上半年，社会消费品零售总额实现58.34亿元，增长25.2%。
比去年同期提高13.6个百分点，创地震以来新高。
消费市场呈现的三大特点：
一是主要大类商品销售趋旺。
在限额以上的批发零售贸易企业18大类商品中，有15类销售实现增长，增长面达83.3%。
其中，粮油、食品、饮料、烟酒类增长33.2%，汽车类增长98.6%，金属材料类增长18.4%。
石油及制品类、家用电器和音像器材类、服装、鞋帽、针织品类同比分别增长25.2%、7.7%和24.5%。
二是农村市场好于城市市场。
城市市场实现零售额20.94亿元，增长24.0%，比去年同期提高8.5个百分点；农村市场实现零售额37.4亿元，增长25.9%，比去年同期提高16.5个百分点。
农村市场快于城市市场1.9个百分点。
三是个体私营经济贡献大。
上半年，个体私营经济实现零售额41.30亿元，增长28.5%，比国有经济、集体经济和股份制及其他经济分别高4.6、17.2和11.0个百分点。
占社会消费品零售总额的比重达70.8%，比去年同期提高1.9个百分点；对社会消费品零售总额增长的贡献率为78.1%。
（四）经济效益逐步提高
财政收入平稳增长。
上半年，地方财政一般预算收入实现5.34亿元，增长56.4%。
其中：
税收收入实现3.67亿元,增长50.0%；非税收入实现1.67亿元,增长72.4%。
地方财政一般预算支出62.04亿元，增长166.9%。
城乡居民收入继续增加。
上半年，城镇居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，增长17.3%；农民人均现金收入实现1889元，同比增加276元，增长17.1%。
工业经济效益显著提高。
上半年，规模以上工业经济效益综合指数182.7%，比去年同期提高35.3个百分点。
盈亏相抵后的利润总额3.58亿元，增长84.8%。
利税总额6.45亿元，增长47.9%。
（五）经济运行环境趋好
金融运行活力增强。
6月末，全市金融机构各项存款余额546.74亿元，增长99.3%。
其中:
城乡居民储蓄存款余额265.51亿元，增长30.9%；金融机构各项贷款余额161.58亿元，增长34.8%。
其中，中长期贷款79.79亿元，增长53.2%；短期贷款81.32亿元,增长19.1%。
市场物价运行平稳。
上半年,居民消费价格指数累计上涨1.3%，这是居民消费价格指数在连续12个月的持续回落后，在近两月基本回归到常态。
其中，食品类价格指数上涨1.5%，比上年同期回落17.0个百分点;商品零售价格总指数上涨1.2%，比上年同期回落7.4个百分点。
二、经济运行中存在的主要问题
上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌、外贸进出口持续下滑、房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。
（一）生猪价格下跌对农民增收不利。
受生猪价格大幅下跌和甲型H1N1流感的影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。
（二）外贸进出口持续下滑。
随着全球金融危机进一步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。
一季度，全市外贸进出口总额1253万美元，同比下降59.4%，其中，出口总额373万美元，下降59.6%。
上半年，全市外贸进出口总额3112万美元，同比下降53.9%，其中，出口总额903万美元，下降88.2%。
（三）房地产投资持续下降。
全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。
一季度，房地产开发投资1.31亿元，同比下降48.1%；上半年,房地产开发投资3.46亿元，同比下降14.3%。
房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的6.1%下降到1.6%。
商品房施工面积同比下降8.6%，商品房竣工面积同比下降21.2%。
（四）部分上亿元项目进展不理想。
一是在今年上亿元的建设项目中，有1个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资0.39亿元；二是在建的36个上亿元项目中，目前还有5个本年无投资，而这些项目的计划总投资达36.43亿元。
3.2国家政策及土地市场分析
1、近年四川省广元土地市场相关政策
为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了
（1）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》
（2）、《关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知》
等一系列涉及推进房地产发展优惠政策的相关文件，积极研究解决了一批国土、建设等方面多年来的遗留问题，明确了促进我市房地产平稳健康发展的更加积极的宏观调控措施。
2、近年四川省广元市土地市场相关分析
一、土地供应量减少
2005年至2007年广元市土地供应和开发量急剧减少，两年间仅供地51.04亩，同时，由于竞拍土地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题，不能按期开发，减少了如期市场投放量。
今年以来，市委、市政府已采取多项措施，有效增加房地产市场土地投放量和开发量。
一是盘活土地存量，消化闲置土地。
对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及其它非房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发；
二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量；
三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前的市场价格水平下调30%；
四是市政府加大力度解决了40多宗多年来的房地产土地遗留问题，并限期开发。
通过这些手段，房地产用地投放量将比过去大大增加。
二、广元近期土地放量情况
06拍卖土地数量为40亩，07年拍卖80亩，08年因地震无出售。
09年只拍卖一宗土地，为东坝区，东安路17亩土地（位于我公司项目西北侧），拍卖价格2700万，约合152万。
城市范围内楼盘销售均价在2400元/平方米，我方项目周边房价在3500-4000元/㎡。
本次测算本着快速销售，成本最大，利润可行的原则，暂以3400元/㎡测算。
序号
项目名称
开发商
户型（㎡）
销售价格
（元/㎡）
物业费
（元/㎡）
过户手续费
建设
规模
其他
1
绿荫新城
129-220
3300
0.6
140㎡以上售价的4%，140㎡以下2%
电话：
0823-3366898
2
东城国际
70-150
140㎡以上售价的4%，140㎡以下2%
锁门无人
3
宏旺.翡翠城
广元市宏旺实业有限公司
3250
0.6
140㎡以上售价的4%，140㎡以下2%
车库15万左右
4
科兴园
科兴集团
130-190
3480
0.6
140㎡以上售价的4%，140㎡以下2%
5
启明星花园
启明星集团
企业集资建房，暂不对外销售
6
821集资职工小区
821工厂
企业集资建房，部分对外销售，未定价格
7
龙眼花园四期
遂宁市经济实业房地产开发总公司
90-127
2910
0.4
140㎡以上售价的4%，140㎡以下2%
8
瑾瑞逸城
众森房地产开发有限公司
3700
140㎡以上售价的4%，140㎡以下3%
3080起价，最高3800元/㎡
9
恒星城
恒星实业
租金20/㎡
140㎡以上售价的4%，140㎡以下4%
只一套
10
江南星城
广元新城实业有限公司
3400
1
140㎡以上售价的4%，140㎡以下5%
300套房
11
兴和阳光
广元兴和建设有限公司
3048
0.8
140㎡以上售价的4%，140㎡以下6%
248套
12
皇都首座
巴中福音房地产开发有限公司
2800
0.8
140㎡以上售价的4%，140㎡以下7%
1635户
一期售价2800，二期暂未定价
13
金岸名邸
广元芙蓉房地产开发有限公司
3176
1
140㎡以上售价的4%，140㎡以下8%
只剩两套
14
翰林世家
广元天润建设有限公司
3450
140㎡以上售价的4%，140㎡以下9%
12月开盘
15
宏福世家
四川品宏房地产开发有限公司
1
未开盘，销售人员介绍在3500-4000元/㎡
16
和谐人家
2860
17
锦绣人居
2800
18
开元世家
广元晖鸿有限公司
2900
售完
19
桃源别墅
3667
1
140㎡以上售价的4%，140㎡以下9%
别墅
20
城市花园三期
3600
最高4000元/㎡
21
宏福嘉苑
广元宏利实业房地产开发有限公司
2600
1
商业租30元/㎡/月，售价7380元/㎡
产市场分析
一、广元市在售楼盘销售情况、购房人群分析
目前广元市在售楼盘20个，商业综合体项目2个。
总建筑面积约为80万平方米，在售面积50万平米，未售面积30万平方，未来1--2年内预计上市销售面积90万平方米以上。
广元市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩有限，所剩产品以150㎡以上跃层及140平米单层住宅为主。
广元市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售，预售方式有几种:
1、提前认购，交定金或首付款给优惠，并确认房屋。
2、客户排号，客户交款5万或10万元进行排号，可认购房屋，或不认购，开盘认购，但所有排号客户给予一定优惠。
3、直接销售认购，定房，交纳30%首付款，等待银行按揭。
4、通过老板关系进行内部认购，对外公布消息未销售，但内部已经开始提前预售，并对外保密价格。
广元市购房者分类：
1、广元市基层公务员。
2、四县三区因地震、孩子就学搬至广元。
3、广元市外出打工归乡者。
4、广元5.12后老城区及西坝区换房者。
5、少量外省（浙江援建、陕西、湖北、甘肃）来广元经商购房者。
广元房价分析：
目前广元在售房价以东坝区价格最高，其次是南河区，最后是西坝区。
东坝区房屋均价在3500元/㎡，而南河区在3200元/㎡，西坝区价格在2800元/㎡。
目前广元百姓购房首选是东坝区，因为那里环境较好，南侧西河，北侧利州广场都是百姓对购房心理的首选位置。
尤其是利州广场，透过走访当地百姓，他们认为利州广场周边1公里内都是好位置，都是居住理想地段，同时也认可此地段价格高于其它地段。
二、广元市政府对房地产企业优惠政策
根据（川府发[2008]37号）文件
（广府发[2008]43号）文件
1、针对房地产企业
保证房地产企业用工优先，房地产企业招用因灾市区工作的城镇职工，县劳动保障部门认定，每人每年按4800元给企业扣减营业税、城维税、教育附加和企业所得税。
2008年5月1日--2011年4月30日，房地产开采、生产因地震遭受重大损失的免征资源税（资源税去地税了解，从来就无人缴纳）。
对开发项目完工前预售收入，按国家规定预计利润率下限预征所得税。
5.12后招拍挂土地在2009年1月15日、5月31日、9月30日、12月31日前开工的，基础设施配套费按60%、70%、80%、90征收。
2009年9月30日前招拍挂土地价格高于拍价一倍或一倍以上并开工的再优惠20%基层建设费，保健费可缓解至办理商品预售证前。
2010年12月31日前竣工房地产项目，自来水管网建设费、天然气初装费分别减免600元、500元。
2、针对购房者
灾区购房者2009年12月31日前购买90㎡以下住
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