沿海城市房地产营销策划方案范本案例.docx
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沿海城市房地产营销策划方案范本案例
第1章：
珠海市宏观经济分析
1.12001-2020年珠海城市总体规划
2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。
这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升和人口增加。
珠海市第五届党代会的目标为：
到2008年本地生产总值比2003年番一翻，力争达到1000亿元。
1.2港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即
港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。
广珠轻轨铁路将于2004年11月动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个末端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。
1.3良好的政策环境
珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。
1.4与港、澳经济合作加强
如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。
小结：
一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。
住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。
第2章：
珠海市房地产现状及趋势分析
2.12003年珠海房地产统计及分析
（1）2001—2003年开发及销售统计
年份
商品房施工面积
（万m2）
住宅施工
面积
（万m2）
商品房竣工面积
（万m2）
住宅竣工
面积
（万m2）
商品房销售面积
（万m2）
住宅销售
面积
（万m2）
商品房销售金额
（亿元）
住宅销售
金额
（亿元）
2001
378.26
275.77
207.19
97.92
151.9
105.53
41.7312
34.1483
2002
356.43
259.43
167.51
94.26
114.21
97.33
36.2
35.96
2003
230.46
184.65
154.78
121.75
109.01
39.21
35.24
资料来源：
珠海年鉴及珠海市统计局公布资料
2003年珠海完成房产投资38.8亿元，同比增长4.2%；城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。
其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。
分析：
以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。
商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。
同时，在商业物业（含办公及商场）销售减少的情况下，销售总额增长大于销售面积的增长，平均单价有所提升。
附图：
珠海市商品住宅销售均价走势图
2.2目前珠海楼市的几个特点
（1）珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪
2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基本停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。
至2003年6月，珠海房地产市场开始适度有序放开，之前因城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工，同时市国土局开始有序地出让土地。
2004年，经审批获准复工的项目已开始进入市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了主角。
珠海市2004年在建在售项目一览表（非城中村项目）
附图：
珠海市新开工项目分布图
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
柠
溪
银桦新村
三期
沿河路与人民路交汇处
6000多
30000多
挖地下停车场
170
吉宁山庄
香洲吉柠路
8号
10965
21930
部分建至3-4层
148
恒翠山庄
香溪路
13798
多层已封顶，小高层建至2/3
192
御龙山庄
富柠街103号
60000多
13万
无
卓雅苑
富柠街
3000
5000
已建至4层
90
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
吉
大
华景山居
吉大石花东路58号
14000
18000
多层封顶，高层建至7层
70
金色九洲
九洲大道与建业一路交汇处
15923.5
53824
一期封顶
456
园林·熙郡
吉大园林路
27000
77512
504
世航中心
景山路与吉大路交汇处
4900多
正进行地下室和人防建设，10月封顶
160
景山茗园
吉大水库旁
16827
80多户
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
拱
北
中庭居
拱北粤华路279号
4000多
6000左右
148
简美城市
中心
拱北粤海中路1003-1009号
2000多
11000多
建至3层，预计7、8月可拿预售证
172
颐清园
拱北联安路102号
25887
已全部封顶，高层正在装修
360
金桂轩
九洲大道西1043号桂花村内
3780.68
已建至14层，8月可封顶
146
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
夏湾
北欧森林
拱北港昌路
43124
70254
已建至7层
600多
中珠三期·
幸福时光
拱北港昌路
15000多
43000多
挖地下停车场
600
金河湾
夏湾湾二路北侧
10066
22467.8
已打好桩，年底完工
290
前山
棕榈假日
明珠路与梅华路交汇处
125000
220000
一期封顶
2000多套，一期327户
荣泰河庭
前山金鸡路515号
130000
230000
一期5月交付使用，二、三期尚未动工
184套（未计500多户回迁户）
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
前山
福泰花园
前山明珠南路2068号
20002.5
已建至4层，5月初封顶
252
西海花园
前山翠前北路198-200号
17591.86
22407.55
部分建至2层，六月封顶
168
新香洲
香都·三好名苑
人民西路与红山路交汇处
57867
111956
已打桩
874
宝地康泰
红山工业区A栋首层
14万多
30多万
7月封顶
2000多
翠华时代市场
昌业路103号翠华新村内
32062.2
4月底动工
区域
项目名称
位置
占地面积（m2）
总建筑面积（m2）
工程进度
住宅套数
（套）
新香洲
万和国际公馆
人民西路南虹二街33号
3.5万
部分现楼
81
旺角商业中心
敬业路88号
29459
打完桩，7月封顶
逸园
人民西路
5178
已围围墙，月底动工，9月封顶
70
盈翠山庄
梅华西路
17816.6
34654
开挖山体
192
尚雅苑
一中高中部旁
1.9万
4.7万
地下停车场
219
（2）推出楼盘普遍热销
前面已经分析了，目前珠海消费者对住宅的需求上升明显，房地产市场交易活跃。
目前，珠海在售楼盘普遍取得了良好的销售业绩。
目前在售（接受认购）楼盘住宅销售率
老香洲
新香洲
楼盘名称
恒翠
山庄
吉柠
山庄
银桦新村三期
锦绣阁
卓雅苑
鑫北名苑
二期
香都·
三好名苑
宝地
康泰
销售率（%）
80%
40%
50%以上
70%以上
30%
70%
65%
吉大
前山
楼盘名称
华景山居
金色九洲
棕榈假日一期
荣泰河庭
西海花园
销售率（%）
85%
75%
70%
一期售罄
80%
拱北
夏湾
楼盘名称
中庭居
简美城市中心
颐清园
中珠三期·幸福时光
北欧森林
销售率（%）
50%
35%
95%
一期90%
一期90%以上
（3）价格温和上涨
2003年1-12月珠海商品房销售面积121.8万平方米，同比增长6.6%，销售金额39.21亿元，同比增长8.3%，全年销售商品住宅均价3233元/m2，同比增长2.1%。
2004年1月至目前，珠海商品住宅价格保持温和上涨态势。
目前在售（接受认购）楼盘住宅均价
老香洲
新香洲
楼盘名称
恒翠山庄
吉柠山庄
银桦新村三期·锦绣阁
卓雅苑
鑫北名苑
二期
香都·
三好名苑
宝地康泰
万和国际公馆
均价（元/m2）
3800
3700
3650
3200
4600-4700
3350
3400
6000
-7000
吉大
前山
楼盘
名称
华景
山居
园林·
熙郡
金色
九洲
棕榈
假日
荣泰河庭
西海
花园
福泰
花园
均价（元/m2）
6000
4000
3800
3050
住宅2750
商铺8900
2600-2700
2700
拱北
夏湾
楼盘名称
中庭居
简美城市中心
颐清园
金桂轩
中珠三期·
幸福时光
金河湾
均价（元/m2）
3700
4600-4900
4200
3600
3100-3200
3400-3500
（4）2004年在建在售楼盘单项规模下降
由于目前在建在售楼盘多为2003年6月后获准复工项目或经土地拍卖取得土地开发权的项目，与以往建设的城中旧村项目比较，占地规模和总建筑规模有所下降。
目前在建在售项目中，占地面积3万平方米以下，总建筑面积6万平方米以下的楼盘占到80%以上。
（5）在建在售楼盘推广力度普遍较低
由于市场需求较旺，降低了项目的销售难度。
目前在建在售楼盘从开工接受认购忽视对项目的市场推广。
市场推广缺乏系统性及力度，有的只是对围墙进行简单
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