商品房买卖合同纠纷正文.docx

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商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定,是不可抗力还是情势变更?

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》

（二）中第２6条明确规定了情势变更原则。

该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件,是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。

而房屋交易市场的商业风险,是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更,最高人民法院根据社会形势的变化,在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。

该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体?

逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任,必须首先弄清楚谁为办证义务的主体?

由于法律法规规定不一致,审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第１条,均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第１8条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。

第二种意见认为,开发商承担协办义务,买受人承担主办义务。

因为《城市房地产开发经营管理条例》第3３条规定:

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第三种意见认为,无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。

对于办证义务主体的认定,直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务,也是买受方在购房时最为关心的问题,在如何确定交房时间上,房屋买卖双方往往各执一词,买受方认为,开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房,交了房屋钥匙就完成了交房义务。

审判实践中,由于理解差异,对交房时间的认定标准也不一样,有的法官以房屋验收合格后,开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间;有的法官以买收房实际入住后,产生水电费的当月为交房时间,而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形,一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。

对交房的时间认定标准不一,导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

　　商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：

（1）该商品房经验收合格。

（2）该商品房经综合验收合格。

（3）该商品房经分期综合验收合格。

（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

（５）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。

一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”,一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定:

“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收,这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件,可以交付使用，不存在违约。

而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用,据统计,我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。

为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力,但广告中存在的内容不实问题却较为严重。

虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如:

“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一,对开发商夸大广告宣传如何认定与处理,仍是司法实践中的一大难题。

不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种,对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别,在构成违约的问题上不能一概认定或否定。

先放销售中,买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小,如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示,购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约;如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言,则可以认定开发商构成违约；期房销售中,买受方往往通过广告选择自己需要的房屋,受广告宣传影响大,所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。

首先,应对《司法解释》第３条规定的不足之处进行修正,简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可,只要开发商未履行广告宣传的相关承诺,并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

其次,我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图,为契约之一部分”,在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。

我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第2２条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定,以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。

对于逾期交房的责任承担,应本着“有约定从约定,无约定从法定”的原则处理。

商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式,则应按合同办理,如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失,应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由?

房地产开发项目与政府行为密切相关,政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴,但可以考虑归类于情势变更。

对于因此类情况而致使开发商预期交房的,开发商能否免责，实务上存在很大争议。

一方当事人违反合同规定,除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。

笔者不能同意这种观点,因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,不能归责于开发商,完全刚性地适用合同法的严格责任制度,在处理这类纠纷时会造成明显不公。

虽然我国法律没有设立情势变更制度,但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释,根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。

该解释第26条规定,合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则,并结合案件实际情况确定是否变更或解除。

根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平,开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围?

现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。

《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用,那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利,结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定:

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

”由此可见,法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

　　（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同?

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。

订购书的内容一般包括:

双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。

订购书的性质为预约合同已成为共识。

在商品买卖中,当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同,商品房买卖关系才能最终确立。

根据《司法解释》第5条规定,商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件:

即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

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二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

2、第十一条第一款规定,对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有,不包括办理产权登记。

一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权,这是买受人处于极度危险的状态。

根据《合同法》与《物权法》的相关规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,根据物权变动原理，不动产的交付需要公示,即进行不动产登记。

在司法审判实践中,通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为,即“交钥匙”,而不包含所有权的转移,即不包括办理登记过户手续。

这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。

在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（3）、第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，