项目成本控制标准.docx

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项目成本控制标准

xxxx综合住宅开发项目

中国项目成本控制标准

本作业手册编发信息

起草专业部门：

　成本管理部　　

专业部负责人：

　　　　　　　　　　　　　起草人：

（签署）：

　　　　　　　　　　　　　　　（签署）：

测试人：

　　　　　　　　　　　　　测试人单位：

会审部门负责人

工程管理部：

　　　　　　　合约及采购部：

　　　　　（签署）：

　　　　　　　　　　　　　　　（签署）：

　　　设计管理部：

　先生　　　　　　　　（签署）：

批准：

　　　　　　　辉先生　　（签署）：

注：

在使用本手册过程中，如有任何意见、建议、咨询，请直接联系起草人．

目　　录

一、管控目标

a）通过细分产品标准，限定各设计工种所耗“量/价”，引导资金投向顾客关注点，确保产品设计配置标准与目标市场相匹配，避免“超配置”、“超设计”现象；

b）通过WI/EI的统计，分析成本超支的原因和责任部门，逐步建立问责考核机制，避免“变更黑洞”现象，确保公司的投资收益。

二、责任落实

1.成本管理部

a）负责本标准的发布、修订和解释；

b）按本标准编制成本预算，落实对产品配置及设计标准的控制；

c）检查、督导、统计本标准执行情况。

2.项目负责人

为本标准落实的最终实施和责任人，其具体职责包括：

a）须在三审之前,组织多方案比较，努力实现产品组合之货值最大化；

b）通过三、四审文件（“项目定位、配置”篇）、设计任务书，落实本标准；

c）在方案/扩初/施工图等各阶段，组织对中间过程图纸的抽查验算，若发现超标，及时知会设计顾问，并跟进督促其对设计作必要的优化和修改；

d）施工合约签订（或重计量完成）后两周内，组织验算实际工程含量是否满足本标准,据此作为对设计顾问的付款与考核的依据之一，同时，把验证比较结果/设计限额实际落实情况专题报告给设计管理部及成本控制部；

e）通过WI/EI的统计，分析成本超支原因，并及时反馈给相关责任部门，以切实控制变更签证引致的成本增加，努力实现项目预算目标。

（过程监控）

3.设计管理部

a）负责设计市场顾问费的数据收集，制定、发布、完善、解释、设计费控制标准；

b）对设计限量指标、设计费用控制额的合理性，进行校核和完善；

c）对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善；

d）按各项目上报的限额设计标准执行情况，统筹对设计供方的过程综合管理。

（过程审核）

4.营销策划中心

a）按批准的营销费预算，及时分解细化，并协助成本控制组上载Scenario系统；

b）（定期）收集、统计各项目营销成本数据，分析、检讨营销费用的实际投入效果，借鉴并积极引入标杆内房的营销办法，不断提高营销费用的投入产出绩效；

c）参与营销费用控制指标的制定和修订。

5.合约管理部

协助项目负责人验证本标准最终落实情况，包括提供（重计量）合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人，并抄送成本控制中心。

三、名词定义

1.限额设计：

是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值，限额包括：

a）对成本/费用的控制和限额；

b）对主要工程量含量指标的限量控制。

2.项目定位和档次：

应在“二审“文件内予以明确。

a）高档:

指该项目平均售价为该区域同类/中档产品均价200%及以上的项目，且一线城市的该等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；

b）中高档:

指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价140%～200%（含140%）的项目，且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%；

c）中档:

指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%～140%（含80%）的项目，且单方建安成本占售价比重不超过50%；

d）中低档:

指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%；

e）若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。

3.建筑面积：

按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算方法所计得的面积。

按公司习惯：

●CFA：

称之为建造面积，包括地上及地下的建筑面积；

●GFA：

称之为建筑面积，仅含地上建筑面积。

4.租售面积（SFA）：

按各地房屋面积测算技术规程计算，与产权证上的面积一致。

但：

●按行业习惯，车库不计入租售面积；

●如有附送夹层时，需与营销部门确认，夹层面积是否计入销售面积。

●避难层不计入销售面积。

5.装修面积：

指装修范围内的（套内）建筑面积计算；

6.景观面积：

扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。

需关注：

红线外代建、架空层、屋顶花园（如果有）景观面积需单独考虑。

四、规划控制

1.　产品组合：

须利用“不平衡容积率”法，通过产品组合的多方案收益比选，努力引入高附加值产品，以货值最大化为标准确定规划方案；

2.　可租售比（=出租+销售面积/总建筑面积，又称：

销售得房率）：

与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。

需关注：

免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套（如居委、物管、活动中心、会所等）应按满足规划之最低要求配建。

3.　停车布置

a）当车位售价低于建设成本时：

●停车位配置标准（住宅：

辆/户，商办：

辆/m2）:

满足最低规划要求;

●地面停车比例:

对中档及以下标准的住宅区，应在符合规划要求的前提下，地面车位数量最大化（20%）；

b）地下车库设置：

尽量集中布置；

c）停车效率:

应通过柱网、车道宽度的控制，实现如下控制指标：

●（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积<30%，34m2/辆；

●（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积<50%，36m2/辆；

●（人防地下室+塔楼下落面积）/总地下室面积≥50%，40m2/辆。

用于上述指标计算的地下室面积:

包含设备用房面积，但应扣除：

赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。

五、结构限量

钢筋、砼指标是相互关联的，应将两个指标作为一个整体考虑；

1.　地下结构

a）内容和范围

●地下室部分：

包括地下室筏板基础/桩承台及以上，地下室顶板及以下；

●无地下室结构：

包括桩基础以上，含承台、基础连系梁，以及±0.00以下结构等；

●不包括：

桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。

●以下各项指标，地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。

序

号

业态类别

结构基本参数

钢筋

（kg/m2）

砼

（m3/m2）

1

地下室/车库（塔楼下落投影区）

底板

（含桩承台、地梁）

70kg/m3砼

上部层数*0.045

框架（不含：

顶板面至±0.00以下结构）

上部指标*1.1

上部指标*1.1

2

地下车库（除塔楼下落投影外）

标准层高：

3.6m

结构形式：

底板+框架、顶板

柱网≥50m2

一层：

130

二层：

115

一层：

1.10

二层：

0.90

3

人防

地下车库

标准层高：

3.8m

其余同上

170

1.20

4

低层（别墅）

（半）地下室

95

0.8

钢砼条形基础

35

0.35

b）假设：

基础为桩基础+地下室底板片筏基础，顶板覆土控制在1.5米以内。

c）消防车道区域的调整方法：

按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积，钢筋增加10kg/m2，砼增加0.1m3/m2。

d）地下室层高控制：

停车区域净高宜控制在2.2m，设备间等区域可通过局部下沉底板，以满足层高需要。

2.　上部结构

a）内容和范围:

●上部结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。

计算基础面为±0.00以上（不含地下室顶板）结构。

●钢筋含量=上部所有结构钢筋/（地上建筑面积+附送楼板面积）；

●砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积；

●本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。

序

号

业态类别

结构基本参数

钢筋

（kg/m2）

砼

（m3/m2）

住宅项目

1

独栋别墅≤3层

标准层高：

3.6m

异形框架

45

0.35

2

联排别墅

标准层高：

3.2m

异形框架

按独栋别墅的95%计取

3

多层≤6层

标准层高：

2.9m

砖混

35

0.29

4

多层≤6层

标准层高：

2.9m

异形框架

38

0.33

5

7-19层

标准层高：

2.9m

框剪、纯剪

42

0.35

6

20-25层

43

0.36

7

≥26层

48

0.38

酒店式公寓、公寓式办公

8

13-18层

标准层高：

3.2m

框剪、纯剪

52

0.36

9

19-30层

H<100m

标准层高：

3.2m

纯剪

56

0.39

商业项目

10

商业街（独立商铺）≤3层

标准层高：

4.2m

框架,柱网≥60m2

52

0.33

11

社区集中商业

≤4层

首层高：

5.5m

二~四层高：

5.0m

框架

55

0.36

办公楼

12

7-14层办公楼

普通型

H≤50m

标准层高：

3.6m

框架

56

0.36

13

15-30层办公楼

中档型

50m

标准层高：

3.6m

框中筒

60

0.38

b）抗震调整：

结构指标按抗震烈度7°考虑；

如6°时，钢筋减3kg/m2；砼减0.01m3/m2

如8°时，钢筋增加7kg/m2；砼增加0.02m3/m2

c）层高调整：

钢筋、砼设计指标按每增减0.10m调整1%；

d）柱网调整：

商业项目柱网面积≤35m2，钢筋含量调整系数为0.90。

e）如仍有超额情况，设计院及设计管理中心应评审，并给出相应建议，包括改善建议。

六、外门窗

1.　影响要素

a）窗地比（=外门窗面积/地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积）之比）

b）铝合金材料断面选择

c）铝合金材料表面处理工艺

d）玻璃和五金选择

e）节能规范要求

2.档次与材料选用

产品类型

档次

铝型材表面处理

玻璃

小五金

别墅类

高档

可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂；型材可选用断桥

双层/中空，可按需选用Low-E

进口品牌

中高档

电泳、粉末喷涂；型材可选用断桥

双层/中空，可按需选用Low-E

合资品牌

中档

粉末喷涂

可按需选用双层/中空及镀膜玻璃

合资品牌

多层及高层

高档

可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂

双层/中空，可按需选用Low-E或断桥

进口品牌

中高档

电泳、粉末喷涂

双层/中空，可按需选用Low-E或断桥

合资品牌

中档

粉末喷涂

双层/中空玻璃、镀膜玻璃及单层玻璃

合资品牌或国产

中低档

应选用塑钢型材

单层玻璃及镀膜玻璃

普通品牌

建议：

对中低档产品，若节能设计不达标，应优先考虑缩小窗地比，或采用塑钢窗，最后才考虑采用双层窗或中空玻璃。

3.窗地比

a）受标准层的户型、户数（一梯N户）影响颇大，建议按以下指标予以控制：

产品类型

项目档次

华南区

华东及中西部

华北

别墅

高档

0.40

0.32

0.30

中高/中档

0.32

0.28

0.28

多层或高层住宅

高档

0.30

0.24

0.22

中高档

0.27

0.23

0.21

中档

0.25

0.22

0.20

中低档

0.22

0.20

0.18

b）单位：

m2（外墙门窗面积）/m2（地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积）），不含空调装饰百叶等。

4.铝合金门窗单价及铝材含量控制表

序号

项目档次

普通型材

断桥型材（参考）

按门窗面积（元/m2）

铝含量（kg/m2）

按门窗面积（元/m2）

铝含量（kg/m2）

1

高档

620～750

10

730～870

14

2

中高档

530～620

8

603～730

11.2

3

中档

420～530

7

520～630

9.8

4

中低档

350～420

5.5

440～520

8

其中同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。

a）请注意：

铝含量受各地热工/节能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影响，而产品档次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量；

b）有保温隔热要求，但项目成本不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材；

c）中低档住宅（特别是在北方地区）：

建议使用塑钢窗。

七、外墙装饰

1.影响要素

a）外立面材料选择和施工工艺等；

b）外墙饰面面积/地上建筑面积之比。

2.外立面装饰

以地上建筑面积之单方成本作为限额控制上限，需从以下方面控制成本：

a）外立面材料配置标准；

b）建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比

3.外立面用材参考表

类型

档次

一类材料比例

二类材料比例

三类材料比例

四类材料比例

别墅

高档

建议控制在80%以内，特殊项目以管理层审批的方案为准；

不作限制

不作限制

不作限制

中高档

比例不超40%，可适当选择一类材料点缀；

不作限制

不作限制

中档

比例不超10%，可适当选择一类材料点缀；

不作限制

不作限制

住宅

公寓

高档

比例不超60%，可适当选择一类材料点缀；

不作限制

不作限制

中高档

比例不超40%，可适当选择一类材料点缀；

不作限制

不作限制

中档

总比例不超10%，石材不超过裙楼（一般不超过三层），可适当选择一类材料点缀。

比例不超过40%

不作限制

中低档

严禁使用

严禁使用

不作限制

a）各类材料定义如下：

●一类材料：

干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料；

●二类材料：

湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖；

●三类材料：

高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等；

●四类材料：

普通面砖、普通涂料；

b）商业裙楼不适用于本限额指标

4.外墙装饰及墙地比控制指标

类型

档次

外墙饰面成本/GFA面积

（元/m2）

墙地比控制（m2/m2）

别墅类

高档

不限

1.8

中高档

350

1.8

中档

250

1.6

住宅类

高档

不限

1.5

中高档

175

1.4

中档

110

1.4

中低档

90

1.2

公寓

待补充

a）此外墙设计限额指标不包括：

基层抹灰及保温层；

b）墙地比计算公式为：

外墙饰面展开面积（含立面装饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底部涂料面积）/地上建筑面积；

c）受户型、户数（一梯N户）影响颇大，请参考以上指标予以控制。

八、景观标准

1.　影响要素：

a）软硬景比例；

b）乔木种植密度，以及植物种类的属地化

c）硬质铺装材料标准。

2.控制指标

a）按下表以景观面积计取：

（景观面积=建设用地面积-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园）

b）需关注：

私家花园、\红线外代建、架空层景观、屋顶景观需单独考虑。

类型

档次

软硬景比例

按景观面积

（元/m2）

乔木密度控制建议（m2/棵）

别墅

高档

>8:

2

800-1000

中低档（45）；中档（35）；中高档（25）；

特大/大/中小乔木种植比例：

1：

2：

7.

中高档

>8:

2

650-700

中档

>8:

2

500-550

住宅

高档

>7:

3

800-1000

中高档

>7:

3

600-650

中档

>7:

3

450-500

中低档

>7:

3

350-400

公寓

办公

按产品档次，参考执行别墅类指标

3.内容及范围

a）限额设计指标包括：

●500mm种植土及微地形填土；

●（人行道、园路、广场）基层、结构层、饰面；

●（车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）地面铺装；

●围墙饰面及金属围栏；

●高度小于3M的挡土墙基础、结构及饰面；

●（亭台楼阁、景墙、景观水池或泳池、人行桥等）景观小品基础、结构及饰面；

●种植池及花槽结构及饰面；

●车库及人防出入口构架顶棚；

●园林景观夜景照明及水景电气系统；

●园林景观灌溉及水景（含泳池）给排水系统；

●儿童游乐、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外设施；

●其他：

未包括在以下b）项列出的项目。

b）不包括：

●500mm种植土以外的回填土；

●（车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场）基层及结构层；

●沥青道路基层及面层；

●围墙及高度大于3M挡土墙结构；

●地埋式垃圾站、化粪池、小区大门岗亭等土建及机电配套；

●室外标识系统、背景音乐系统、安防系统；

●市政类管井土建、结构及铸铁盖板；

●建筑、市政类给排水系统；

●架空层地面之结构面；

●泳池的结构、机电设施；

●建筑散水、台阶、残坡、明沟之结构、饰面、栏杆等；

●车行桥梁之结构、栏杆。

●建筑、市政类供暖系统（适用于有城市集中供暖的地区）

c）架空层、屋面/空中花园之景观控制指标，适用于本限额设计标准；

d）私家花园：

毛坯交楼的庭院面积内按：

别墅类150、住宅类100元/m2控制，精装建成交付的按上述限额指标的25%（但不低于150元/m2）计入；

e）红线外代征代建景观成本指标：

按买地协议标准计取；若无：

暂按300元/m2计取。

f）保障性住房、两限房、及廉租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。

4.　山地景观视情况可按展开面积作适当调整；

5.　软景比例=软景面积/（软+硬景面积），其中：

a）硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积；

b）构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积；

c）临市政道路商业街部分单独计算，不列入软硬景控制指标。

d）人工水景计入硬景面积。

7.景观示范区：

成本限额可在上述标准上提高30%，但须保持整个项目的平均限额指标控制在上述指标内，但示范区交付前可能发生的复建、整修等费用不含在内；

8.住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件1：

室外景观配置标准。

九、内装标准

1.内容及范围：

包括：

软硬装、洁具、空调（仅限于住宅、公寓）、家具、灯饰、机电末端设施等全部费用，单位元/m2装修面积控制；但不包括：

设计费用、防火/入户门、标识。

2.控制标准：

元/m2装修面积

类型

装修区域

高档

中高档

中档

中低档

备注

住宅或公寓

大堂及一层电梯厅

8000

6000

3600

3000

若面积超120m2/个，调整系数0.8；40m2/个以内，调整系数为1.2。

不限

＜100m2

＜80m2

＜60m2

面积限量

标准层电梯厅

2500

1800

1200

800

若面积超30m2/个，调整系数为0.8

走道*

1500

1000

800

400

户内

精装

4000

3000

2000

1000

此为建议指标，具体可按产品定位调整。

会所

5000

3500

2500

-

按照1500m2/个考虑，若面积超1500m2/个，调整系数为0.8。

集中商业公共部位

3300

2500

1500

1000

含公共部位洗手间，不含店铺内装。

办公

大堂

不限

7000

5000

4000

电梯厅

不限

5000

4000

2000

洗手间参照此标准

走廊

不限

3000

2000

1500

3.大堂已综合考虑了二层挑空情况。

4.地下车库设大堂的，套用上表对应的标准层电梯厅控制标准。

5.首层大堂、标准层电梯厅及走道的限额标准可根据项目情况调整，如增加首层大堂标准，降低标准层电梯厅及走道标准，但需保持精装修总费用不超过限额设计标准。

6.物管用房：

按1000元/m2内装标准（含空调）予以控制；

7.住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件2：

公共区域内装配置标准。

8.公共部位精装修面积计算规则

1）按装修部位墙间之地面净装修面积计；

2）以下地面装修不计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内消化

a）门槛石

b）电梯轿厢仅地面装修

3）电梯轿厢整体装修（含地面、墙面、吊顶）时，按台单独计算。

（注：

通常住宅项目不予考虑，如需要，需在产品定位时明示）

4）走道或走廊面积：

a）除电梯厅外，两户以上公用部位

b）如有防火门，防火门与入户门之间之外共用部位，但入户花园、或仅供1户使用的走道不计。

c）虽无防火门，但电梯出入之非可视公共部位。

d）电梯厅与走道垂直时，交叉部位面积

9.户内精装修面积计算规则

按户型之套内面积计算；既不扣除墙体所占面积，也不增加入户花园、阳台等附送面积。

十、设计费用

1.内容及范围

a）建筑设计：

按建筑面积计取，包括建筑、结构、机电、室外工程之方案、扩初、施工图设计，以及设计总协调管理；

b）景观设计：

按景观设计面积计取，包括上述各专业；

c）室内设计：

按室内设计面积计取，包括机电末端设施；

d）引用公司标准化图纸的，建议按不超出下述控制额的30%计取。

e）不包括：

●智能化

●室外综合管网设计

2.设计深度、合约（付款方式）要求等，请详见设计管理中心发布的相关文件。

3.控制标准：

如下表所示，仅限于住宅类产品，有效期暂定一年。

4.标准化图纸的设计费，不在下表范围内。

5.若个别城市或地标项目、个别单项价格有超支，项目公司须提供详细说明。

附表：

设计费控制标准

单位：

元/m2

（普通住宅）刚需产品/战略合作

非：

（普通住宅）刚需产品/战略合作

地区

设计内容

产品类型

建筑面积

15万平米内

建筑面积

30万平米内

建筑面积

50万平米内

国内一流

国内二流

一线城市、重庆

设计单位

买地强排方案

1、别墅按“二、三线城市”对应控制价的1.8倍内控制；

2、其余按“二、三线城市”对应控制价的1.2倍内控制。

建筑设计

景观设计

室内设计

二、三线

城市（重庆除外）

设计单位

买地强排方案

5-15万元/项目

（含对比方案）

20-25万元

15-20万元

建筑设计

高层住宅（19