中国东营房地产卖方市场调研报告50页.docx
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中国东营房地产卖方市场调研报告50页
中国东营房地产卖方市场调研报告50页
房地产卖方市场调研报告
前言………………………………………………………………………………6
第一部分住宅类项目
第一章西城住宅类项目……………………………………………………
一、西城概况
二、在售住宅项目及调研分析
◆北海嘉园………………………………………………………
◆华安荣寓………………………………………………………
◆胜中碧水园…………………………………………………
◆海韵阳光………………………………………………………
◆万家新城……………………………………………………
◆香格里拉……………………………………………………
◆天籁华都……………………………………………………
◆胜运家园……………………………………………………
◆仁恒名邸……………………………………………………
◆东泽百合广场………………………………………………
◆海通时代康桥……………………………………………
◆天业盛世龙城……………………………………………
◆水岸华庭…………………………………………………
第二章新区住宅类项目…………………………………………………
一、新区概况
二、在售住宅项目及调研分析
◆格林枫景……………………………………………………………
◆海信盈城……………………………………………………………
◆锦绣龙城……………………………………………………………
◆华都橄榄城………………………………………………………
◆阳光水韵……………………………………………………………
◆绿洲国际花园………………………………………………………
◆望海御苑……………………………………………………………
◆海通骏景……………………………………………………………
◆盛大花园……………………………………………………………
第三章东城住宅类项目…………………………………………………
一、东城概况
二、在售住宅项目及调研分析
◆凤凰国际城………………………………………………
◆国际新城…………………………………………………
◆锦城佳园…………………………………………………
◆丽景国际…………………………………………………
◆龙熙新都…………………………………………………
◆金辰聚豪苑…………………………………………………
◆涌金门………………………………………………………
◆都市中心……………………………………………………
◆金辰永兴花园………………………………………………
◆都市新天地…………………………………………………
◆科达远鉴……………………………………………………
◆科达易尚……………………………………………………
◆雅仕方舟丽墅………………………………………………
◆阳光100都市丽园…………………………………………
◆德泰家园……………………………………………………
◆天华家园……………………………………………………
◆伟浩春天花园………………………………………………
◆奥林匹克花园………………………………………………
◆瑞璟国际公馆………………………………………………
◆英威花园……………………………………………………
◆书香苑………………………………………………………
◆大海鑫天地…………………………………………………
◆水岸名都……………………………………………………
◆万达高尔夫花园……………………………………………
◆东辰鉴墅………………………………………………………
◆明月豪庭………………………………………………………
◆枫情水岸………………………………………………………
◆新新家园………………………………………………………
第二部分写字楼项目
一、在售项目及调研分析
◆鑫都财宝中心…………………………………………………
◆华纳大厦………………………………………………………
◆河滨花园〔写字楼部分〕……………………………………
◆东赵大厦………………………………………………………
◆四方大厦………………………………………………………
◆万达国际大厦………………………………………………
第三部分商业类项目
一、在售项目及调研分析
◆金大地装饰城………………………………………………
◆黄河口文化市场……………………………………………
◆清风湖步行街………………………………………………
◆伟浩假日广场……………………………………………
◆银座都市广场………………………………………………
◆众成时代中心…………………………………………………
第四部分东营房地产项目的区域特点
第五部分品牌地产在东营
一、阳光100
二、万达地产
三、天业股份
四、海信地产
第六部分终止语
前言
东营是一个年轻的都市，都市的年龄结构以中青年为主，购买力不容忽视。
同时，油田作为目前的支柱产业，对都市规划有着不可忽视的阻碍，由此形成了东、西城以及新区的都市布局。
我们的调研分区域继而覆盖整个东营地区，由点及面，兼顾区域特点。
本司派专人通过、走访、座谈等形式，调研东营全部在售楼盘，内容包括楼盘的各个方面，形成对东营整个房地产卖方市场的通盘印象。
本报告依照物业类型分为住宅篇、商业篇、写字楼篇，并具体分析各物业类型下的房地产项目，从宏观及微观的角度透视东营房地产卖方市场。
本文观点仅为本司项目参考之用。
第一部分住宅类项目
依照都市的人口结构，增量的市场需求是能够大致估算的。
东营都市人口数量和结构构成，产生的自住需求有限，但东营市场有其专门性，这在前期我司所做的房地产买方市场调研报告中深入阐述过，自住需求以改善居住环境为要紧购房目的。
东营市场没有通过剧烈的变动，需求一直处在匀速累积中，如此的市场不管供依旧需差不多上理性的，这种理性是因为东营产业结构的专门性所决定，有其个性，但放到整个全国市场这种个性又具有普遍性，即所谓的房地产泡沫只是集中在为数极少的特色都市，这些都市或是依靠政治，或是经济窗口，或是知名旅行地，大多具备话题性，遂成为投资的热点，其它地区的房地产受如此的大环境阻碍也有价格上的上升，但上升幅度远不及热点都市，加之基点较低，尚处在当地客群的消费承担力内，因此能够说理性的供需具有普遍性，这也为我们调研东营市房地产市场提供了动力。
第一章西城住宅类项目
第一节西城概况
西城作为东营的都市中心，历来被油城人民成为〝基地〞，在人民心目中有绝对的地位，具体表达在完善的都市配套以及成熟的商业氛围，也是房地产开发的热点区域，同时此区域可开发土地有限，房地产开发逐步向高密度项目进展，显现了一批小高层、高层项目。
在价格和品质上居于东营房地产的中高端位置。
第二节在售项目及调研分析
整体区域的特点是由局部的点线结合形成，表达在西城，又有中心线路和周边区域的差别。
以济南路商业街为基点，辐射周边，本司将依照具体线路区域依次介绍各个房地产在售项目。
济南路商业街沿线共有众成时代中心、鑫都财宝中心、华纳大厦三个在售项目，均为高层写字楼，后面将在写字楼项目篇章里着重介绍。
距离中心商业街较近的线路，分别为北一路、北二路以及黄河路，也是西城住宅项目集中的区域。
北二路沿线在售项目有：
北海嘉园、华安荣寓、胜中碧水园、天籁华都、万家新城、香格里拉、海韵阳光，楼盘信息详列如下：
项目名称
北海嘉园
项目地址
东营市西城北二路705号
销售中心地址
东营市西城北二路705号
销售
0546-7782777/7782778
开发商
东营市北海房地产开发
建筑设计公司
东营市胜方建筑工程设计
策划/广告公司
北京菩提房产顾问工作室
物业治理公司
胜利石油治理局胜中社区物业
占地面积
8000米²
建筑面积
2956米²
内部配套
毛坯、部分精装修
绿化率
38%左右
开盘时刻
2007年11月底
均价
4280元
车位
部分车库
商铺
价格未定
楼层差
80-50元/㎡
付款方式及折扣
首次置业30﹪，二次置业40﹪
户型
面积
户型
面积
一室一厅一卫
61.7
三室两厅两卫
132
三室两厅一卫
98.3
四室两厅两卫
150.9
三室两厅一卫
113.09
销售率
推广主题
地标上品官邸，收藏传世荣耀
该项目处于北二路与西二路交汇处，属于商业中心辐射区域内，配套齐全，周围有一定商业氛围，利于后期社区商业网点的销售。
产品本身户型面积设计较为全面，满足不同置业需求。
项目本身没有太大问题，部分精装修房源已由开发商及关系企业内部消化，但一直没有公布对外销售，售楼处开放至今一直在做客户积存。
由于未销售，售楼处工作人员较少，且工作热情不高，卖场氛围欠缺。
项目围挡画面纷乱，与售楼处形象不统一，削弱了项目的视觉传达力。
项目名称
华安荣寓
项目地址
东营市东营区北二路189号
开发商
东营市华安房地产开发
建筑设计公司
东营市胜方建筑工程设计
营销代理公司
上海麦点营销机构
物业治理公司
胜中物业治理公司
物业类型
小高层毛坯
销售中心地址
东营市西城北二路189号
销售
0546-8512777/8232277
占地面积
2.1万㎡
建筑面积
4.2万㎡
容积率
2.0
绿化率
38%左右
起价
3050元/㎡
均价
3800元/㎡
总体销售率
75﹪左右
开盘时刻
一期07年，二期08年7月
户型
面积〔㎡〕
户型
面积〔㎡〕
四室两厅两卫
165
三室二厅二卫
130
三室二厅一卫
113
三室二厅二卫
147
三室两厅两卫
115
目标客户来源
投资或二次置业人群
推广主题
该项目分2期建设，在售为二期项目，与〝北海嘉园〞相对，配套设施完善，生活便利。
户型设计上考虑二次置业人群以及投资业户，面积较大，造成客户面狭窄，目前所剩房源中各个户型都有。
项目名称
胜中碧水苑
项目地址
西城供水公司院内
销售中心地址
西城黄河路686号〔地宫西侧〕胜中地产营销中心
销售
0546-- 87738038777281
开发商
胜中房地产开发有限责任公司
建筑规划设计
东营胜方
策划推广
香港联智营销机构
物业治理公司
油田胜中社区物业公司
物业类型
多层5F+阁楼共十栋
占地面积
23251.62㎡
建筑面积
21671㎡
户数
300户
容积率
0.932
绿化率
32.6﹪
栋数
10栋多层
最高价
3200元/㎡〔2楼〕
均价
户型
三室二厅一卫
面积
110㎡和128㎡
结构
框架
交付时刻
09年上半年
付款方式及折扣
首次置业30﹪，二次置业40﹪
推广主题
广告推广
济南路设广告牌，另在项目紧邻的社区道路设道旗。
位于碧水园的北面，社区集中，距主干道较远，邻供水公园，周边环境较为安静，适于居住。
学校有幼儿园、中学、大学，学区效应明显。
紧邻供水公司，客群稳固。
但项目占地较小，建筑密度大，楼间距小，采光及绿化等方面欠缺。
项目名称
海韵阳光〔一期在售〕
项目地址
东营市西二路东潍坊路南
销售中心地址
东营市西二路东潍坊路南
销售
0546-8272666/8272999
开发商
东营市大成房地产开发有限责任公司
建筑设计公司
青岛城乡建筑院设计
景观设计公司
上海百致建筑设计
物业治理公司
胜中社区荟萃物业
物业类型
一期：
多层洋房〔400户〕二期：
高层社区商业〔一期：
年底交付〕
占地面积
7490㎡
建筑面积
67066㎡
容积率
1.26
绿化率
36.9%
内部配套
厨卫墙砖到顶，双气三线、地暖
均价
2800元/㎡〔多层〕
3500元/㎡〔洋房〕
楼层差
80元/㎡
车库价格
2500元/㎡
车库面积
17-31㎡〔车库、地面停车位〕
储藏室
1300元/㎡
户型
面积〔㎡〕
户型
面积〔㎡〕
二室二厅
一卫
101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07
三室二厅二卫
130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23
三室二厅一卫
119.54
四室二厅二卫
178.04/178.46/181.99
主题语
水岸园林海韵风情
价格优待
无
项目名称
天籁华都
项目地址
东营西城西二路胜华转盘北500米路西
开发商
东营区都市建设综合开发公司
规划设计公司
中国建筑设计研究院
物业治理公司
东营阳光物业治理有限责任公司
策划公司
广告公司
东营阳光房地产销售有限责任公司
物业类型
住宅配单体商业。
砖混合，框架结构、地暖
销售中心地址
西二路胜华转盘北500米路西
销售
8795222、8796555
占地面积
24万㎡
建筑面积
21万㎡
容积率
0.88
绿化率
33%
建筑密度
22.2%
销售率
65﹪左右
开盘时刻
2007年11月，2020年3月封顶
价格
小高层：
3080元/㎡〔起价〕
最高价：
3500元/㎡
多层：
2590元/㎡
首层：
2960元/㎡
五层：
2500元/㎡
层差
80元/㎡
车库价格
集中停车位。
价格未定1780元/㎡
1480元/㎡
阁楼价格
无阁楼，为防潮层
户型面积〔㎡〕
108/122.94/147.46（多层）98.27/123.63（小高层）
目标客户来源
首次置业客户
媒体选择
围挡灯杆旗
推广主题
西三路上广利河畔安个家
价格走向
低开高走
现推
3号楼小高层，1、2层免电梯费
物业费及电梯费
多层：
0.4元/㎡、小高层：
0.7元/㎡及35元/户/月
项目名称
万家新城
项目地址
西城西二路华八井东面
开发商
山东万家建设
物业治理公司
胜中社区荟萃物业
全程营销
深圳瑞尔特房地产顾问机构
销售中心地址
西城西二路华八井东面
销售
0546-8275777/8275888
物业类型
一期：
多层二期：
小高层商业
占地面积
24万㎡
建筑面积
21万㎡
容积率
1.05
绿化率
35.2%
内部配套
厨卫墙砖到顶，
双气三线，中空玻璃窗，防盗门，地暖。
认购时刻
2007.05.19
开盘时刻
2007.12.02
销售率
75﹪左右，100㎡一下小户型为销售主力，剩余110及120以上户型面积
均价
2800元/㎡
最高价
3880元/㎡
楼层差
30—50元/㎡
付款方式及折扣
首次置业30﹪，外地40﹪，二次40﹪
户型
面积〔㎡〕
户型
面积〔㎡〕
两室两厅一卫〔阁楼〕
75.92
三室两厅一卫
122.61
三室两厅一卫〔阁楼〕
100.73
三室两厅二卫
133.36
三室两厅一卫
110.45
三室两厅二卫
140.5
总体销售率
75﹪左右
目标客户来源
首次置业群体和投资客户。
优待活动
迎奥运2020.8.17—20日购房优待2020元。
推广主题
好房子好生活
项目名称
香格里拉
项目地址
西二路与潍坊路交汇之处
开发商
东营海盟房地产开发
规划设计公司
美国开朴设计
建筑设计公司
美国开朴建筑设计顾问公司
物业治理公司
胜利油田玉山物业
策划公司
北京君联东方房地产营销机构
销售中心地址
西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售楼处
销售
0546-8210188/8210288
占地面积
20000㎡
建筑面积
63000㎡
建筑结构
框架
目标客户来源
首次置业人群
容积率
1.12
绿化率
36.8%
内部配套
毛坯、地暖
交付时刻
2020.12
开盘时刻
2007年10月
销售率
60%左右，100㎡为销售主力
均价
2900元/㎡
最高价
3500元/㎡〔洋房〕
楼层差
30、50元左右
付款方式及折扣
按揭：
9.9折/一次付：
9.8折
车库价格
21㎡左右、2650元/㎡
阁楼价格
无阁楼，顶层客厅挑空
储藏室
16㎡、1300元
露台分布
二层及顶层西单元西户
户型
面积
面积配比
二室二厅一卫
80-95/75-90/80-90
主流户型
三室两厅二卫
105-125/135-145
三室两厅一卫
105-120
推广主题
香格里拉梦中的家
营销活动
购房有折扣
天籁华都、海韵阳光、万家新城以及香格里拉四个项目分布较为集中，以后将形成居住片区，项目多，对客户来说选择余地较大，可对比性强，因此，本区域对客户有吸引力。
但本区域物业类型单一，目标客群重复，项目间存在猛烈竞争，对各项目来说销售难度增加。
加之周边配套尚不完善，居住舒服性较低，一定程度上抑制了客户的购房热情。
项目案场营销各有千秋，天籁华都以及香格里拉更注重客户的项目体验上，配有看房车，力争将客户带到楼盘，实地感受。
万家新城的广告意识相对较强，组织促销活动、派发单页等，对到访客户的跟踪上较为主动。
相比而言，海韵阳光的案场是最为气派，装修最为豪华的，但案场氛围不足，大厅空旷，显得冷清。
除香格里拉外，其它项目均规划了社区商业，对区域的物业形状上有补充，但关于各个项目来说商业定位更为重要，假设定位得当，商业可实现互补，迅速积聚人气。
假设定位重复，而楼盘入住率又不高的情形下，社区配套商业设施的养成期将会被无限放长，对开发商、业户来说都不是一件好情况。
北一路周边受限于土地，项目向东分布。
要紧有：
项目名称
仁恒名邸
项目地址
黄河路与燕山路交汇处
销售中心地址
项目所在地
销售
0546-- 87997772921111
开发商
东营仁恒置业
投资商
香港里奥集团
营销代理
诚天下
物管公司
暂定开发商
周边配套
七中、实验小学、中心医院、振华、银座、农贸市场、现河卫生所、交通医院、汽车东站、公交西站、油田一中
建筑面积
4.4万㎡
户数
住宅238户，商铺15户
开盘时刻
2007年8月28日
入住时刻
2020年5月前
起价
3600元/㎡
销售率
住宅75%，商业70%
绿化率
40﹪
容积率
商住4.0，住宅2.3
建筑
框架17F
优待
一次性付款9.8折
户型面积
95-141㎡复式154-204㎡
推广主题
繁华领地精锐生活
广告
黄河路沿街道旗
销售案场
积极有序欧式风格
项目以高层住宅为主，附建沿街黄金商铺、商务写字楼及sohu公寓，兼顾居住、经商、办公三重奏，围绕小区中央大型中心休闲广场合理布局，一梯两户/三户，面积多样，可满足不同置业需求，美中不足的是户型设计不合理，造成部分面积白费。
项目名称
东泽百合广场
项目地址
黄河路、西三路交叉口
销售中心地址
黄河路南、西三路东，项目所在地，毛坯交付
销售
0546-- 8131888
开发商
投资商
营销代理
广告推广
大洋企划
物管公司
物业类型
高层（19层）商铺（2-3层）写字楼（15-20层）；框架结构
占地面积
1.6万平米左右
销售率
住宅已销售80%，商铺剩余6套
绿化率
30%
容积率
2.72
开盘时刻
入住时刻
起价
3008元/㎡
最高价
4388元/㎡
户型面积
三房两厅一卫。
128、125两种面积类型
推广主题
广告
沿街道旗围挡
销售案场
案场陈旧
项目名称
盛运家园
项目地址
东营市西城
销售中心地址
西四路西运输公司南50米处聚龙亨市场对面
销售
0546--8551157 8555797
开发商
东营盛运家园房地产开发
投资商
东营德运恒置业〔集团〕
物业治理公司
胜中社区荟萃物业治理
占地面积
130065㎡
建筑面积
一期建筑面积38000余平方米
开盘时刻
未定
容积率
0.22
起价
3910元/㎡
绿化率
48﹪
付款方式及折扣
情形洋房首付30％，别墅50％
户型情形
72户情形洋房、133户联排别墅组成
项目名称
海通时代康桥
项目地址
销售中心地址
销售
开发商
投资商
营销代理
物管公司
物业类型
胜中荟萃物业
建筑面积
户数
开盘时刻
入住时刻
起价
销售率
30%
绿化率
容积率
建筑
优待
户型面积
推广主题
运动就在家门口
广告
销售案场
项目名称
天业盛世龙城
项目地址
东营市西城东赵村旧址，南临黄河路，北靠北一路与嬉水公园相隔。
开发商
山东天业恒基股份
规划设计公司
建筑设计公司
景观设计公司
策划公司
物业治理公司
销售中心地址
东营区东赵大厦一楼
销售
0546-8970888
占地面积
400亩
建筑面积
50万平方米
容积率
1.8
绿化率
42%左右
内部配套
认购时刻
开盘时刻
销售率
均价
最高价
楼层差
付款方式及折扣
车库价格
阁楼价格
户型
面积
面积配比
60
75
86
98
107
118
126
142
155
总体销售率
目标客户来源
媒体选择
推广主题
营销活动
黄河路沿线已成为一个新兴的房地产板块，该区域在配套、地理位置上有一定优势，黄河路贯穿东西城，与西城中心路济南路相接，与东城行政中心相连，是交通主干道。
车流较大，也有一定人流量，以后进展前景看好。
该区域楼盘物业类型较为丰富,住宅仅占其中一样左右，因此，区域房地产项目形成互补，从各个方面积聚人气。
此区域住宅项目目标客群层次清晰，有针对二次置业人群，如东泽百合广场；还有以首次置业人群为要紧目标的，如仁恒名邸；另有胜运家园别墅项目，以追求居住舒服的中高端客群为目标对象；而海通时代康桥，由于位置较其他项目偏西，将价格与产品定位在了中低端、首次置业人群上。
如此的项目类型分布，满足多层次客户需要的同时，丰富了区域房地产市场，提升了区域居住价值。
众成格林枫景以及海信盈城作为本区域的大盘，也具有各自的亮点。
项目名称
众成格林枫景
项目地址
南临菏泽路，北临为规划西五号路，东面是西一路，西接太行山路
销售中心地址
项目所在地
销售
0546—81758888175889
开发商
山东众成地产
升级会员 