中国东营房地产卖方市场调研报告50页.docx

1、中国东营房地产卖方市场调研报告50页中国东营房地产卖方市场调研报告50页 房地产卖方市场调研报告 前言6第一部分 住宅类项目第一章 西城住宅类项目一、 西城概况二、 在售住宅项目及调研分析北海嘉园华安荣寓胜中碧水园海韵阳光万家新城香格里拉天籁华都胜运家园仁恒名邸东泽百合广场海通时代康桥天业盛世龙城水岸华庭第二章 新区住宅类项目一、 新区概况二、 在售住宅项目及调研分析格林枫景海信盈城锦绣龙城华都橄榄城 阳光水韵绿洲国际花园望海御苑海通骏景盛大花园第三章 东城住宅类项目一、 东城概况二、 在售住宅项目及调研分析凤凰国际城国际新城锦城佳园丽景国际龙熙新都金辰聚豪苑涌金门都市中心金辰永兴花园都市新天

2、地科达远鉴科达易尚雅仕方舟丽墅阳光100都市丽园德泰家园天华家园伟浩春天花园奥林匹克花园瑞璟国际公馆英威花园书香苑大海鑫天地水岸名都万达高尔夫花园东辰鉴墅明月豪庭枫情水岸新新家园第二部分 写字楼项目一、 在售项目及调研分析鑫都财宝中心华纳大厦河滨花园写字楼部分东赵大厦四方大厦万达国际大厦第三部分 商业类项目一、 在售项目及调研分析金大地装饰城黄河口文化市场清风湖步行街伟浩假日广场银座都市广场众成时代中心第四部分 东营房地产项目的区域特点第五部分 品牌地产在东营一、阳光100二、万达地产三、天业股份四、海信地产第六部分 终止语前 言东营是一个年轻的都市，都市的年龄结构以中青年为主，购买力不容忽视

3、。同时，油田作为目前的支柱产业，对都市规划有着不可忽视的阻碍，由此形成了东、西城以及新区的都市布局。我们的调研分区域继而覆盖整个东营地区，由点及面，兼顾区域特点。 本司派专人通过 、走访、座谈等形式，调研东营全部在售楼盘，内容包括楼盘的各个方面，形成对东营整个房地产卖方市场的通盘印象。本报告依照物业类型分为住宅篇、商业篇、写字楼篇，并具体分析各物业类型下的房地产项目，从宏观及微观的角度透视东营房地产卖方市场。 本文观点仅为本司项目参考之用。第一部分 住宅类项目依照都市的人口结构，增量的市场需求是能够大致估算的。东营都市人口数量和结构构成，产生的自住需求有限，但东营市场有其专门性，这在前期我司所

4、做的房地产买方市场调研报告中深入阐述过，自住需求以改善居住环境为要紧购房目的。东营市场没有通过剧烈的变动，需求一直处在匀速累积中，如此的市场不管供依旧需差不多上理性的，这种理性是因为东营产业结构的专门性所决定，有其个性，但放到整个全国市场这种个性又具有普遍性，即所谓的房地产泡沫只是集中在为数极少的特色都市，这些都市或是依靠政治，或是经济窗口，或是知名旅行地，大多具备话题性，遂成为投资的热点，其它地区的房地产受如此的大环境阻碍也有价格上的上升，但上升幅度远不及热点都市，加之基点较低，尚处在当地客群的消费承担力内，因此能够说理性的供需具有普遍性，这也为我们调研东营市房地产市场提供了动力。第一章 西

5、城住宅类项目第一节 西城概况西城作为东营的都市中心，历来被油城人民成为基地，在人民心目中有绝对的地位，具体表达在完善的都市配套以及成熟的商业氛围，也是房地产开发的热点区域，同时此区域可开发土地有限，房地产开发逐步向高密度项目进展，显现了一批小高层、高层项目。在价格和品质上居于东营房地产的中高端位置。第二节 在售项目及调研分析整体区域的特点是由局部的点线结合形成，表达在西城，又有中心线路和周边区域的差别。以济南路商业街为基点，辐射周边，本司将依照具体线路区域依次介绍各个房地产在售项目。济南路商业街沿线共有众成时代中心、鑫都财宝中心、华纳大厦三个在售项目，均为高层写字楼，后面将在写字楼项目篇章里着

6、重介绍。距离中心商业街较近的线路，分别为北一路、北二路以及黄河路，也是西城住宅项目集中的区域。北二路沿线在售项目有：北海嘉园、华安荣寓、胜中碧水园、天籁华都、万家新城、香格里拉、海韵阳光，楼盘信息详列如下：项目名称北海嘉园项目地址东营市西城北二路705号销售中心地址东营市西城北二路705号销售 0546-7782777/7782778开发商东营市北海房地产开发建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计策划/广告公司北京菩提房产顾问工作室物业治理公司胜利石油治理局胜中社区物业占地面积8000米建筑面积2956米内部配套毛坯、部分精装修绿化率38%左右开盘时刻2007年11月底均价4280元车位部分车库商

7、铺价格未定楼层差80-50元/付款方式及折扣首次置业30，二次置业40户型面积户型面积一室一厅一卫61.7三室两厅两卫132三室两厅一卫98.3四室两厅两卫150.9三室两厅一卫113.09销售率推广主题地标上品官邸，收藏传世荣耀该项目处于北二路与西二路交汇处，属于商业中心辐射区域内，配套齐全，周围有一定商业氛围，利于后期社区商业网点的销售。产品本身户型面积设计较为全面，满足不同置业需求。项目本身没有太大问题，部分精装修房源已由开发商及关系企业内部消化，但一直没有公布对外销售，售楼处开放至今一直在做客户积存。由于未销售，售楼处工作人员较少，且工作热情不高，卖场氛围欠缺。项目围挡画面纷乱，与售楼

8、处形象不统一，削弱了项目的视觉传达力。项目名称华安荣寓项目地址东营市东营区北二路189号开发商东营市华安房地产开发建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计营销代理公司上海麦点营销机构物业治理公司胜中物业治理公司物业类型小高层 毛坯销售中心地址东营市西城北二路189号销售 0546-8512777/8232277占地面积2.1万建筑面积4.2万容积率2.0绿化率38%左右起价3050元/均价3800元/总体销售率75左右开盘时刻一期07年，二期08年7月户型面积户型面积四室两厅两卫165三室二厅二卫130三室二厅一卫113三室二厅二卫147三室两厅两卫115目标客户来源投资或二次置业人群推广主题该项目

9、分2期建设，在售为二期项目，与北海嘉园相对，配套设施完善，生活便利。户型设计上考虑二次置业人群以及投资业户，面积较大，造成客户面狭窄，目前所剩房源中各个户型都有。项目名称胜中碧水苑项目地址西城供水公司院内销售中心地址西城黄河路686号地宫西侧胜中地产营销中心销售 0546-8773803 8777281开发商胜中房地产开发有限责任公司建筑规划设计东营胜方策划推广香港联智营销机构物业治理公司油田胜中社区物业公司物业类型多层5F+阁楼 共十栋占地面积23251.62建筑面积21671户数300户容积率0.932绿化率32.6栋数10栋多层最高价3200元/2楼均价户型三室二厅一卫面积110和128

10、结构框架交付时刻09年上半年付款方式及折扣首次置业30，二次置业40推广主题广告推广济南路设广告牌，另在项目紧邻的社区道路设道旗。位于碧水园的北面，社区集中，距主干道较远，邻供水公园，周边环境较为安静，适于居住。学校有幼儿园、中学、大学，学区效应明显。紧邻供水公司，客群稳固。但项目占地较小，建筑密度大，楼间距小，采光及绿化等方面欠缺。 项目名称海韵阳光一期在售项目地址东营市西二路东潍坊路南销售中心地址东营市西二路东潍坊路南销售 0546-8272666/8272999开发商东营市大成房地产开发有限责任公司建筑设计公司青岛城乡建筑院设计景观设计公司上海百致建筑设计物业治理公司胜中社区荟萃物业物业

11、类型一期：多层 洋房400户 二期：高层 社区商业 一期：年底交付占地面积7490建筑面积67066容积率1.26绿化率36.9%内部配套厨卫墙砖到顶，双气三线、地暖均价2800元/多层3500元/洋房楼层差80元/车库价格2500元/车库面积17-31车库、地面停车位储藏室1300元/户型面积户型面积二室二厅一卫101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07三室二厅二卫130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23三室二厅一卫119.54四室二厅二卫178.04/178.46/181.

12、99主题语水岸园林 海韵风情价格优待无项目名称天籁华都项目地址东营西城西二路胜华转盘北500米路西开发商东营区都市建设综合开发公司规划设计公司中国建筑设计研究院物业治理公司东营阳光物业治理有限责任公司策划公司广告公司东营阳光房地产销售有限责任公司物业类型住宅配单体商业。砖混合，框架结构、地暖销售中心地址西二路胜华转盘北500米路西销售 8795222、8796555占地面积24万建筑面积21万容积率0.88绿化率33%建筑密度22.2%销售率65左右开盘时刻2007年11月，2020年3月封顶价格小高层：3080元/起价最高价：3500元/多层：2590元/首层：2960元/五层：2500元/

13、层差80元/车库价格集中停车位。价格未定1780元/1480元/阁楼价格无阁楼，为防潮层户型面积108/122.94/147.46(多层) 98.27/123.63(小高层)目标客户来源首次置业客户媒体选择围挡 灯杆旗推广主题西三路上 广利河畔安个家价格走向低开高走现推3号楼小高层，1、2层免电梯费物业费及电梯费多层：0.4元/、小高层：0.7元/及35元/户/月项目名称万家新城项目地址西城西二路华八井东面开发商山东万家建设物业治理公司胜中社区荟萃物业全程营销深圳瑞尔特房地产顾问机构销售中心地址西城西二路华八井东面销售 0546-8275777/8275888物业类型一期：多层 二期：小高层

14、商业占地面积24万建筑面积21万容积率1.05绿化率35.2%内部配套厨卫墙砖到顶，双气三线，中空玻璃窗，防盗门，地暖。认购时刻2007.05.19开盘时刻2007.12.02销售率75左右， 100一下小户型为销售主力，剩余110及120以上户型面积均价2800元/最高价3880元/楼层差3050元/付款方式及折扣首次置业30，外地40，二次40户型面积户型面积两室两厅一卫阁楼75.92三室两厅一卫122.61三室两厅一卫阁楼100.73三室两厅二卫133.36三室两厅一卫110.45三室两厅二卫140.5总体销售率75左右目标客户来源首次置业群体和投资客户。优待活动迎奥运2020.8.17

15、20日 购房优待2020元。推广主题好房子 好生活项目名称香格里拉项目地址西二路与潍坊路交汇之处开发商东营海盟房地产开发规划设计公司美国开朴设计建筑设计公司美国开朴建筑设计顾问公司物业治理公司胜利油田玉山物业策划公司北京君联东方房地产营销机构销售中心地址西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售楼处销售 0546-8210188/8210288占地面积20000建筑面积63000建筑结构框架目标客户来源首次置业人群容积率1.12绿化率36 .8%内部配套毛坯、地暖交付时刻2020.12开盘时刻2007年10月销售率60%左右，100为销售主力均价2900元/最高价3500元/洋房楼层差30、50元

16、左右付款方式及折扣按揭：9.9折/一次付：9.8折车库价格21左右、2650元/阁楼价格无阁楼，顶层客厅挑空储藏室16、1300元露台分布二层及顶层西单元西户户型面积面积配比二室二厅一卫80-95/75-90/80-90主流户型三室两厅二卫105-125/135-145三室两厅一卫105-120推广主题香格里拉 梦中的家营销活动购房有折扣天籁华都、海韵阳光、万家新城以及香格里拉四个项目分布较为集中，以后将形成居住片区，项目多，对客户来说选择余地较大，可对比性强，因此，本区域对客户有吸引力。但本区域物业类型单一，目标客群重复，项目间存在猛烈竞争，对各项目来说销售难度增加。加之周边配套尚不完善，居

17、住舒服性较低，一定程度上抑制了客户的购房热情。项目案场营销各有千秋，天籁华都以及香格里拉更注重客户的项目体验上，配有看房车，力争将客户带到楼盘，实地感受。万家新城的广告意识相对较强，组织促销活动、派发单页等，对到访客户的跟踪上较为主动。 相比而言，海韵阳光的案场是最为气派，装修最为豪华的，但案场氛围不足，大厅空旷，显得冷清。除香格里拉外，其它项目均规划了社区商业，对区域的物业形状上有补充，但关于各个项目来说商业定位更为重要，假设定位得当，商业可实现互补，迅速积聚人气。假设定位重复，而楼盘入住率又不高的情形下，社区配套商业设施的养成期将会被无限放长，对开发商、业户来说都不是一件好情况。北一路周边

18、受限于土地，项目向东分布。要紧有：项目名称仁恒名邸项目地址黄河路与燕山路交汇处销售中心地址项目所在地销售 0546-8799777 2921111开发商东营仁恒置业投资商香港里奥集团营销代理诚天下物管公司暂定开发商周边配套七中、实验小学、中心医院、振华、银座、农贸市场、现河卫生所、交通医院、汽车东站、公交西站、油田一中建筑面积4.4万户数住宅238户，商铺15户开盘时刻2007年8月28日入住时刻2020年5月前起价3600元/销售率住宅75%，商业70%绿化率40容积率商住4.0，住宅2.3建筑框架 17F优待一次性付款9.8折户型面积95-141 复式 154-204推广主题繁华领地 精锐

19、生活广告黄河路沿街道旗销售案场积极有序 欧式风格项目以高层住宅为主，附建沿街黄金商铺、商务写字楼及sohu公寓，兼顾居住、经商、办公三重奏，围绕小区中央大型中心休闲广场合理布局，一梯两户/三户，面积多样，可满足不同置业需求，美中不足的是户型设计不合理，造成部分面积白费。项目名称东泽百合广场项目地址黄河路、西三路交叉口销售中心地址黄河路南、西三路东，项目所在地，毛坯交付销售 0546-8131888开发商投资商营销代理广告推广大洋企划物管公司物业类型高层(19层) 商铺(2-3层) 写字楼(15-20层)；框架结构占地面积1.6万平米左右销售率住宅已销售80%，商铺剩余6套绿化率30%容积率2.

20、72开盘时刻入住时刻起价3008元/最高价4388元/户型面积三房两厅一卫。128、125两种面积类型推广主题广告沿街道旗 围挡销售案场案场陈旧项目名称盛运家园项目地址东营市西城销售中心地址西四路西运输公司南50米处聚龙亨市场对面销售 0546- 85511578555797开发商东营盛运家园房地产开发投资商东营德运恒置业集团物业治理公司胜中社区荟萃物业治理占地面积130065建筑面积一期建筑面积38000余平方米开盘时刻未定容积率0.22起价3910元/绿化率48付款方式及折扣情形洋房首付30，别墅50户型情形72户情形洋房、133户联排别墅组成项目名称海通时代康桥项目地址销售中心地址销售

21、开发商投资商营销代理物管公司物业类型胜中荟萃物业建筑面积户数开盘时刻入住时刻起价销售率30%绿化率容积率建筑优待户型面积推广主题运动就在家门口广告销售案场项目名称天业盛世龙城项目地址东营市西城东赵村旧址，南临黄河路，北靠北一路与嬉水公园相隔。开发商山东天业恒基股份规划设计公司建筑设计公司景观设计公司策划公司物业治理公司销售中心地址东营区东赵大厦一楼销售 0546-8970888占地面积400亩建筑面积50万平方米容积率1.8绿化率42%左右内部配套认购时刻开盘时刻销售率均价最高价楼层差付款方式及折扣车库价格阁楼价格户型面积面积配比60758698107118126142155总体销售率目标客户

22、来源媒体选择推广主题营销活动黄河路沿线已成为一个新兴的房地产板块，该区域在配套、地理位置上有一定优势，黄河路贯穿东西城，与西城中心路济南路相接，与东城行政中心相连，是交通主干道。车流较大，也有一定人流量，以后进展前景看好。该区域楼盘物业类型较为丰富,住宅仅占其中一样左右，因此，区域房地产项目形成互补，从各个方面积聚人气。此区域住宅项目目标客群层次清晰，有针对二次置业人群，如东泽百合广场；还有以首次置业人群为要紧目标的，如仁恒名邸；另有胜运家园别墅项目，以追求居住舒服的中高端客群为目标对象；而海通时代康桥，由于位置较其他项目偏西，将价格与产品定位在了中低端、首次置业人群上。如此的项目类型分布，满足多层次客户需要的同时，丰富了区域房地产市场，提升了区域居住价值。众成格林枫景以及海信盈城作为本区域的大盘，也具有各自的亮点。项目名称众成格林枫景项目地址南临菏泽路，北临为规划西五号路，东面是西一路，西接太行山路销售中心地址项目所在地销售 05468175888 8175889开发商山东众成地产