教师新村开发建设可行性研究报告.docx
《教师新村开发建设可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《教师新村开发建设可行性研究报告.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
教师新村开发建设可行性研究报告
XX县教师新村开发建设可行性研究报告
一、教师新村开发项目的背景状况
1、近几年XX县教育事业在县委、县政府的关怀及支持下，得到了迅速的发展，系统各学校师资力量也不断壮大，广大教职员工的住房问题至尽尚未解决，为尽快解决教师宿舍分散、产权形式多样化、无房户多的矛盾，县委、县政府及教育局党委研究决定建设教师新村小区，并成立了教师新村住房领导小组，统筹计划小区的建设及分房工作。
2、教师新村开发建设的性质
为早日实现教师新村的建设并解决教育系统建设资金难的问题，教育局在县政府及县建设局的大力支持下，积极寻求投资伙伴，以教育局为主体，采取与投资方合作开发、定向销售、利益共享的建设方式，并与济南汇阳实业发展有限公司签定了教师新村建设《协议书》。
3、教师新村开发建设的选址意见
根据县建设局的县城总体规划方案中“第二十一条、城市总体发展控制在缗北四路以南，主导发展方向向南、向西部发展。
”的指导思想，教师新村小区选址于规划中的缗北四路以南，金司路以东，吕庄以北，文化路以西，所处地块方正。
金司路现为XX县的南北向的城市主干道，规划中的缗北四路宽60米，交通便利且宜于居住。
经县建设局决定，并批复了教师新村的《建设项目选址意见书》作为审批建设项目设计任务书及可行性研究报告的法定附件。
4、XX县县政府对本项目的开发建设给予了高度的重视，并成立了由XX县建设局、土管局、计委等各职能部门组成教师新村开发建设领导小组，欲将教师新村县城规模化、规范化的综合性住宅小区。
二、教师新村建设项目的总体概况
1、地理位置（见图）
2、建设及投资规模
教师新村占地面积65797平方米，东西长约300米，南北长度约在215米。
本期建设项目按总建筑面积约84676平方米的容量进行规划，住宅容积率控制在1.3~1.4之间。
需考虑小区内生活配套设施，如托儿所、卫生所、超市、饮食服务设施。
教师新村建设的总体投资规模为5800万元。
由于住房需求量大，再加上本规划方案中涉及到吕庄村的拆迁问题，一期工程不考虑吕庄区块的建设，因此房源不能达到教育局教职员工的住房需求，拟考虑自本次征地的西边界再向东征地至文化路，约45亩，作为教师新村的二期工程，并将续征地做出规划设计方案以保证一期与二期整个地块规划的统一性及完整性。
三、教师新村建设项目的初步规划设计及技术指标
1、规划目标
教师新村小区的整体规划及单体设计委托上海同济大学（润清）建筑设计院初步完成。
通过对该地块的规划设计，让XX县教师新村规划成为在目前来说是XX县为数不多的强调“以人为本”设计理念、便捷合理的交通流线、舒适新颖的住宅房型外观、绿化繁茂的生态环境以及完善的小区生活设施配套的新型住宅小区规划，另外也考虑经济上的现实可行性，并力求创造地方特色。
2、设计主要依据
①、由开发商提供的《教师新村定向开发意向书》及开发建设《协议书》.
②、由济宁市勘测院绘制的基地及周边地区的1：
1000地形勘测图.
③、由XX县规划局提供的《XX县规划勘测报告》.
④、XX县建设局批复的教师新村的《建设项目选址意见书》.
⑤、国家、地方有关法令、法规及设计规范.
3、总体设计
①、总平面空间形态构思
规划方案中的小区主要出入口直接开向基地西侧邻接的主干道金司路。
出入口位置大致在沿金司路中间部位，规划中从主入口位置设一条12米宽东西向景观轴线大道。
景观大道上种植绿化及高大林荫乔木，形成宽阔的林荫大道，突出主入口位置及气势，创造丰富景观因素。
由于景观大道为正东西向布置，所以小区住宅体块全部与景观大道保持平行，住宅朝向全部正南，是本方案的一大特色。
本地块由于形状方正，在确保朝向情况下布置住宅体块难免产生呆板感觉。
所以总体在交通流线上除布置景观大道外，又增添一条椭圆形车行环路。
该椭圆长轴为基地对角线方向，几何形体灵活变化，打破了方正基地造成的单调感；同时在功能上椭圆形环路也起到连接小区内其他车行及步行道路作用；椭圆形道路也有在视觉上丰富景观且并不会象直线道路那样在视线上一览无遗，无形中扩大了小区空间。
②、沿街商业布置
由于金司路是原有城市主干道，基地北侧邻接的缗北四路是规划中的60米宽主干道，因而小区西北侧道路转角区域具有很高的商业价值。
本规划在满足了住宅开发面积的同时，也在基地西北侧留出足够大地块布置邻街的商业建筑，如小型超市、银行、餐厅及卫生所。
因为两条主干道交汇形成转角位置，规划中布置一椭圆形绿化广场，沿两条主干道的多层商业建筑与椭圆广场对称布置。
从椭圆广场中引一条步行小径通向小区活动中心，并连接椭圆形小区环路。
商业布置范围在金司路主入口北侧，椭圆小区环路西北一侧。
整体上建筑布置构图完整，空间丰富，对称布局也易产生宏伟气势。
3、住宅布置
考虑到住宅布置尽可能保持正南向，以及开发商在整体开发上资金有限。
因而住宅布置采用简洁高效的行列式布局，尽量减少建筑外立面的凹进突出以及不规则的道路布局，尽可能在组团内部采用直线形道路，形成清晰的内部交通流线系统。
另外，行列式布局也便于前后排住宅日照间距控制，土地利用率也是非常高的。
4、交通流线组织
最大限度地实行人、车分流的交通组织原则，车行与人行游憩流线完全分离；整个地块内部交通便捷、有效：
东西向景观大道与连接次入口的南北大道以及6米宽椭圆车行环路组成内部整个交通系统，让居民能方便地进入小区内任何一栋建筑。
同时该道路系统也配合建筑的空间形态与环境要求，有机地把道路与绿化紧密结合，最大限度地减少对住宅组群的干扰，形成小区景观系统，营造安静、和谐的居住气氛。
5、环境与绿化景观
在充分发挥大环境优势的基础上，着重注意营造生态性的小区空间。
此外沿基地四周和景观大道两侧留出较宽的种植带，可为种植大树提供条件。
设计以绿化、庭院、小品等相结合，并根据空间变化，形成多层次景观。
东西向的主入口景观大道与南北向的次出入口道路绿化交汇在小区中部，形成小区中心绿地广场，结合幼儿园活动场地，共同组成通透相连、层次丰富的活动休憩场地，供小区内居民晨练及组织小区内大型公共活动。
西北侧的商业区域通过椭圆绿化广场将人流引入一个大型围合空间，中间布置两大片对称的草坪，衬托出对称布置的建筑体量，提高了沿街商业建筑的层次品位，同时吸引人流前来消费。
金司路主入口南侧沿街部分原则上不布置沿街商业，考虑设置通透栏杆做为围墙，从沿街看能透出小区内绿化，丰富沿街景观。
绿化景观的设计顺应空间走向，总体上考虑点、线、面的合理安排与相互穿插，营造自然化、景观化的生态形绿色空间环境，与广场、景观大道及小品相映衬，形成各有趣味、互不雷同的局部景观效果。
基地四周将利用绿化带遍植大树，使周边环境与城市道路空间相隔离，使小区更显安静、更为洁净。
绿化种植以乔木、灌木、花木、花卉、绿篱、草地等相互搭配，形成高中、低多种层次，以丰富的生长形态、合理的布局创造出优美的绿化环境，营造亲近自然的温馨家居氛围。
4、住宅单体设计
针对教师新村中不同消费者需求，规划设计共给出四种类型
房型：
二室二厅（93平方米）
三室二厅（110平方米）
三室二厅（127平方米）
跃层复式单元（150平方米以上）
地上一层储藏室
5、其他设施
考虑到小区中一部分经济条件较好的居民可能在入住小区后添置私家车，以及部分使用商业设施及小区访客有停车需求，所以本规划在小区中在不同区域适量布置了一些公共停车位，以备不时之需。
在小区商业设施附近设小区活动中心，既方便小区居民业余文化娱乐，又可对外营业，解决小区周围居民的文化娱乐，增加营业收入，一举三得。
幼儿园设在小区中心绿化广场附近，位于绿化良好，阳光充足，环境安静的区域，地处中心位置，区内居民送儿入托路线便捷，十分方便。
小区中的垃圾处理是采用了垃圾搜集与处理方法。
完全屏弃了那种传统的垃圾箱倾倒方式。
6、技术指标：
总建筑面积：
84676平方米
公建建筑面积：
8500平方米
住宅建筑面积：
76176平方米
容积率：
1.28
绿化覆盖率：
35%
建筑覆盖率：
28%
户数：
698户
四、征地方面
1、教师新村小区总占地65797平方米，6.6公顷。
2、教师新村土地性质为农民集体所有制土地，必须变成城市所有制土地，因此将对农村集体所有者进行补偿，并严格按照国家的有关法律、法规的规定，征地费用见“教师新村建设成本测算表”
3、征地预计在本年度完成。
四、教师新村的建设成本估算
1、小区预计总投入
XX县教师新工程造价测算表
项目
估计单价
造价（减免后）
（万元）
征地基本价
90元/平方米
600
土地出让金
基价的40%
60
征地管理费
基价的4%
24
造地费
15元/平方米
98
占用耕地税
10元/平方米
66
土建工程造价
480元/平方米
4100
小区内部配套费
70元/平方米
460
图纸设计
10元/平方米
84
预算
工程造价5‰
决算
工程造价4‰
规划用地服务费
1.5元/平方米
10
规划用地配套费
10元/平方米
建筑规划服务费
1.7元/平方米
15
基础设施配套费
80元/平方米
建筑节能管理费
8元/平方米
14
招标投标
工程造价0.55‰
2
工程监理
工程造价2.5%
100
工程监督
工程造价3‰
12
劳保统筹
工程造价2.6%
106
散装水泥专项资金
0.5元/平方米
4
保洁费
1.5元/平方米
13
小计
5678
不可预见费
总造价的5%
203
总计
5881
2、小区预计销售收入：
①、住宅：
5830万元（698户×110㎡/户×760元/㎡）
②、商业房：
480万元（4000㎡×1200元/㎡）
③、总计：
6310万元
五、建设资金的筹集与给付方式
1、建立教师新村专用资金帐户，统一调配资金，专款专用。
2、前期征地及的费用由合作方汇阳公司承担。
3、购房教师交纳购房款方式：
教师购房款根据工程形象进度按下列方式存入教师新村帐户。
①、购房协议签订当日交纳房价款的40%；
②、基础工程完成后十日内，交纳房价款的20％；
③、主体工程完成后十日内，交纳房价款的30％
④、单体工程竣工验收后十日内，工程符合设计要求，并达到市优良工程，付清剩余10％房价款。
4、小区商业房除用于配套及物业管理的商业房对外销售，销售收入由合作双方协商分配。
5、XX县农业银行向购房者提供7成按揭贷款。
七、整体工程建设计划
1、指导思想
教师新村建设的指导思想为“滚动发展、配套先行、保质保量、树立品牌”。
工程分两期完成，先建造小区大门、主要道路及其他配套，工程建设期间由质检站及监理公司负责工程质量及隐蔽工程的验收，工程全部达到市级优良标准。
2、开工及竣工日期
2002年12月开工，18个月竣工。
3、建筑工程款给付方式，
从购房款专户根据工程形象进度按下列方式向施工方拨付工程款：
①、开工前拨付房价总款的10%；
②、基础工程完工5日内，再拨付工程总款20%；
③、主体工程完工5日内，再拨付工程总款30%；
④、单体工程竣工后10日内，拨付除建筑工程费用的3%质
量保证金以外的全部工程款。
4、工程建设的指导思想，施工组织采取分段施工、流水作业、的方法实现人力、建材与动力资源共享。
教师新村的建设体现了党的“三个代表”的指导精神，更是“尊师重教”重要工作。
现在，前期资金1000万已到位，征地工作已经作好准备，在此特向计委申请立项。
金乡县教育局
2002年10月
最新资料，word文档，可以自由编辑！
！
精
品
文
档
下
载
【本页是封面，下载后可以删除!
】
升级会员 