3西湖春天郑州旗舰店项目建议书.docx
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3西湖春天郑州旗舰店项目建议书
西湖春天郑州旗舰店建设项目
项目建议书
二○一一年八月
附表：
1、投资估算表
2、营业收入估算表
3、税金估算表
4、损益测算表
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
西湖春天郑州旗舰店建设项目
1.1.2建设地点
郑州市瑞达路以西、化工路以北，彩虹花园。
1.1.3研究依据
1、《郑州高新技术产业开发区总体规划（2009-2020年）》；
2、《郑州高新技术产业开发区控制性详细规划》；
3、《郑州市高新区彩虹花园景观改造方案》；
4、编制人员调查的有关资料、数据等。
1.2研究范围及内容
本报告根据国家对建设项目项目建议书编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对高新区及郑州市范围内餐饮业现状和需求进行了分析和预测，对项目建设规模和内容、建设方案、节能、项目实施进度、投资估算、资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。
1.3项目概况
1.3.1建设内容与规模
本项目总建筑面积约2万平方米，总规划用地约6亩，拟建设西湖春天郑州旗舰店。
1.3.2场址位置
本项目选址位于郑州市西北部，位置地域开阔、交通便利，无污染企业，基础设施配套，适合项目的建设。
1.3.3水、电供应
本项目所在地的水、电供应可以满足项目需要。
1.3.4项目实施进度
项目从可行性研究报告编制到正式竣工交付使用计划安排1年。
1.3.5总投资及资金筹措
本项目总投资12804.54万元（本建议书中均未计算土地费用），全部由项目承办单位自筹解决。
1.3.6主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见下表项目：
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
Ⅰ
设计规模
1
总用地面积
亩
6
2
总建筑面积
平方米
20000
Ⅱ
经济数据
1
总投资
万元
12804.54
2
年均收入（计算期内）
万元
14400
3
年均税金（计算期内）
万元
1368
4
利润总额（计算期内）
万元
275.46
5
项目回收期
年
5
备注：
建设期1年，项目计算期为5年（不含建设期）。
第二章项目提出背景及必要性
2.1项目提出背景
位于高新区主干道瑞达路南端西侧的彩虹花园，始建于1993年，于1995年建成并投入使用，是一组由25幢建筑、19种国际经典建筑形象构成的别墅群，总投资7000多万元。
彩虹花园建成之初，具有较高的社会知名度和影响力，曾被誉为河南的“万国建筑博物馆”。
彩虹花园作为高新区建设初期的标志性建筑，曾一度引领郑州市高端第三产业的发展，因其建筑风格新颖别致，当时是郑州市民周末、假日休闲目的地。
然而，如今的彩虹花园建筑色彩已经脱落，整体形象零乱、破碎、过时，与已步入工业化高级阶段的郑州市格格不入。
2011年4月，总投资5亿元的彩虹花园景观重振工程正式启动，工程将于2012年完工。
彩虹花园重振工程是要打造一条高端商务街，该工程完工后，将突破发展第三产业，激活繁荣城市经济，打造高新区“南门户”高品位的城市形象，再度引领郑州市高端餐饮业的发展，成为高新区集商贸、餐饮、休闲、娱乐等服务设施于一体的花园式街区。
彩虹花园不仅建筑风格多样，建筑西侧为引黄干渠，两侧市政道路夹合，地处高新区南端，具有门户意义，同时又隶属规划中的西流湖中心区的核心地段，区域位置极具优势，将是高新区未来中心新地标商业门户区、高端商务服务街区。
因此，在此区域加快餐饮业发展，对于促进郑州高新区彩虹花园重振工程的蓬勃发展具有重要意义，正是基于此背景提出了本项目的建设。
2.2项目建设的必要性
2.2.1本项目建设是高新区发展第三产业、提升城市形象的需要
郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口20万，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北临连霍高速公路沟赵立交，距新郑郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越，属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。
高新区始建于1988年，在国家、省、市的支持下，经过23年艰苦创业，己初步建设成为基础设施配套、支撑服务体系较为完善、支柱产业相对发达、经济繁荣、环境优美的现代文明新城区，己成为我省改革开放的窗口，成为高新产业聚集的“中原硅谷”。
高新区1998年加入了世界科技园区协会；2002年通过了环境管理体系15014001认证，是河南省目前唯一一个通过15014001国际标准认证的环境管理运行区域；1991年成为国务院首批批准的国家级高新区；1993、1998、2003、2008先后四次被评为全国先进高新区；2009年3月，与天津、广州、苏州高新区一起，经科技部批准成为首批启动国家创新型科技园区建设的高新区。
近几年来，高新区全力发展高端产业，走自主创新之路，主要经济指标保持30%以上的增长速度。
2009年，高新区实现工业总产值196亿元，实现财税收入7.3亿元。
该数据显示，高新区已经走到了工业化高级阶段中期，产业结构应该明显偏向第三产业，第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志之一，但是目前第一、第二、第三产业的发展比例却不平衡，产业结构依然以第二产业为主导，这样的产业结构与当前的经济发展阶段不相符，阻碍了区域经济的进一步发展。
在目前高新区公共设施用地现状中，“商业金融”和“文化娱乐”用地配比较低，其人均用地面积尚不足1平方米，突出表现为酒店数量少，接待能力差，尤其是缺乏星级、高标准的商务酒店。
这样的配比不仅不能满足区内的商业、文化、娱乐需求，更会给城市造成交通压力，不利于区域整体经济的健康发展。
另外，在城市裂变的趋势下，郑州市在横向上逐渐形成西、中、东三个城市片区；“二七广场”和“CBD商务中心”分别代表了中心区和郑东新区的城市形象，然而西部高新区尚未形成形象代表地段，这将极大地影响高新区城市形象的吸引力。
因此，建设本项目，在高新区发展高档餐饮业是与当前的区域经济发展相适应的，有利于加快发展高新区的第三产业，加大高新区商业和娱乐设施的配比，弥补高新区高档餐饮业的缺失，打造高新区的城市形象，增强其城市魅力。
2.2.2本项目建设是与高新区大、中型企业发展需要相适应的
郑州高新区高新技术产业发达，企业云集，现有各类企业3000余家。
以电子信息产业为例，高新区电子信息及相关企业超过区内企业总数的40%，河南省68%的软件企业聚集在此，形成了以辉煌科技、汉威电子、威科姆、信源信息、新开普电子、新天科技、思维自动化、郑州信大捷安、金惠电脑等为骨干的电子信息产业集群。
同时，动漫创意产业方兴未艾，以“小樱桃”动漫为代表的40家动漫企业共同进驻高新区，使高新区动漫企业总数达到全省的80%以上。
全区电子信息及相关行业企业2009年销售收入达到300亿,电子产品采购总额约200亿元。
2011年，投资100亿元的格力电器郑州产业园建设项目落户高新区，该项目位于西四环和须水河之间，东侧是郑州大学新校区，总占地面积1225亩。
该项目的建设将推进高新区第二产业，以及生产、生活类第三产业的发展，极大地推动商业、餐饮业、仓储业、医疗卫生、休闲娱乐、教育、金融、住宅等相关产业的发展。
高新区现有企业以及拟建项目的高速发展，随之而产生的商务活动也大大增加，因此，本项目力图打造高档餐饮业态，正是适合区内企业发展的需要，满足消费者的需求，完善城市有机体的商业功能。
2.2.3本项目建设是对“西流湖”文化品牌的延伸，“杭州有西湖，郑州有西流湖”，“坐拥西流湖畔，尽享杭粤美食”
郑州市规划中的万亩西流湖公园，是当代城市唯一生态领地，本项目与西流湖遥望，精选西湖春天餐饮，恰与之合璧新生，正是对“西流湖”文化品牌的延伸，并将之发扬。
西湖春天餐饮策划有限公司是一家餐饮连锁企业，创建于20世纪80年代中期，现有“西湖春天”、“江南橱子”、“江南味道”三大品牌，已成立了20家中高档酒楼，员工3000多人。
公司总部设在深圳，下属分店遍及深圳、广州、北京、杭州、绍兴、舟山、郑州、洛阳等地。
经过20多年的发展，西湖春天赢得了良好的社会口碑和美誉度，已成为广大食客熟知的知名餐饮品牌，先后被中国饭店协会评为“中国十佳酒店”、“国际餐饮名店”，并被全国市场诚信建设组织委员会评为“质量、诚信服务示范单位”。
西湖春天在郑州现有三家分店，分别是郑州西湖春天中州分店，位于金水区（金水大道东段114号国际饭店一楼），营业面积3000平方米，拥有20个风格各异的包间。
郑州西湖春天嘉茂店位于金水区嘉茂购物广场三楼，营业面积1500平方米，拥有10余间风格各异的包间。
郑州西湖春天百合店位于郑东新区（农业东路百合会所），营业面积2000平方米，拥有18个风格各异的包间。
以上三家分店均位于郑州东部，为了填补郑州西部的这种缺憾，本项目将在高新区建设营业面积达20000平方米的“西湖春天郑州旗舰店”，借用“西湖春天”多年积累的品牌效应打造郑州西部高档餐饮的地标，服务于高端人群，以餐饮功能为主，兼顾商务洽谈、集会和庆典，突出文化特色，延伸文化品牌。
第三章建设内容与规模
3.1建设条件
本项目用地范围瑞达路以西、化工路以北，总用地面积6亩。
项目所在地周边为市政道路。
通过这些道路可与市区的多条主干道相连，构成四通八达的道路系统，交通条件非常便利。
3.2自然条件
1、场址现状
本项目位于郑州市西北部，与规划中的西流湖公园相对，环境优越。
2、气象条件
年平均气温：
14.2℃
年最高气温：
43.0℃
年最低气温：
-17.9℃
最大风速：
24m/s
最大风力：
8级
年平均风速：
3.2m/s
基本风压：
0.35kpa
年平均降水量：
640.9mm
最大降雨量：
189.4mm
最大雪压：
0.25KN/㎡
最大冻土深度：
180mm
最大积雪深度：
230mm
3、场地工程地质条件
根据场地附近建设项目岩土工程勘察技术报告显示，该区域场地地形平坦，地貌单元属黄河泛滥冲积平原，场地内无活动断层及地震断层通过，未发现其它不良地质现象。
4、水文地质条件
场地地下水稳定水位埋深介于1.6-3.4米，属潜水类型，对混凝土结构和钢筋不具腐蚀性。
5、地震
郑州地区抗震设防烈度为Ⅶ度，设计基本地震动峰值加速度为0.15g。
3.3建设内容
本项目建设用地位于郑州市瑞达路以西、化工路以北的区域，规划占地面积约6亩，项目在《郑州高新技术产业开发区总体规划（2009-2020年）》、《郑州高新技术产业开发区控制性详细规划》及《郑州市高新区彩虹花园景观改造方案》的基础上，充分拓展地块特定的地理位置及地块的资源价值，高起点高标准地建设现代化一流的餐饮业楼宇建筑，在同类酒店中，从规模、风格和特色上充分体现自身的硬件优势。
3.4建设规模
通过对项目的市场分析和调查，以及现有可利用资源、餐饮服务等综合因素考虑，拟建建筑物总建筑面积约20000平方米，其中地上建筑面积17220平方米，地下建筑面积2780平方米。
拟建建筑物从功能上大致分为以下几类：
1、餐饮10000平方米，占总建筑面积的50%，其中大厅为2000平方米，包间为60个，可容纳1500人同时就餐；
2、公用设施3220平方米，占总建筑面积的16.1%，主要包括大堂、走廊、工作间及电梯侯梯厅、垃圾道、烟道、消防通道、商务中心、会议室、配送中心、儿童娱乐园等。
3、休闲、娱乐中心，3000平方米，占总建筑面积的15%；
4、1000平方米多功能厅，占总建筑面积的5%；
5、地下室部分2780平方米，占总建筑面积的13.9%，主要包括停车场、机电设备房等。
通过以上建筑功能，本项目将创造一个良好的餐饮、商务交流、休憩的场所，提供包括停车位、商务服务中心、仓储空间、体育服务设施、自助式银行、楼内大屏幕、休闲绿地、广告位、无线上网、屋顶花园、监控设置、可视对讲系统、室外广场、楼梯、货梯、楼内电子导航图、企业展示中心、会议中心、贵宾厅、报告厅、及其他相关配套设施等的配套性服务，以有效满足企业的多种需求。
3.5设计理念
实践证明，商业建筑、空间形成统一的经营品牌是商业品质的保证，因此本项目将与彩虹花园保持统一的设计风格，以形成完整连续的商业界面，并灵活处理业态面积分配。
彩虹花园位于高新区的东南角，是连接老城区的重要纽带，为形成新的城市记忆，打破原来的呆板城市天际线，彩虹花园改造方案采用“龙”作为主题，因为龙是中华民族的图腾象征，郑州自古以来被誉为中原文化的发源地，将龙的概念运用现代手法引入郑州的南门户，象征着高新区蒸蒸日上、日新月异。
象征着曾经民族辉煌的龙纹图腾，经过艺术化处理，形成现代龙纹图案，赋予龙头、龙身、龙尾建筑外衣之上，既体现了历史文化的积淀、变迁，又提取了其中的菱形元素，配合绿魔方的主题，将构成地标式的建筑。
本项目在进行建筑物设计时，将秉承彩虹花园“龙”的主题，结合像素化的龙图腾文化符号，使项目成为未来高新城新的地标形象代表。
同时，本项目在设计时，充分考虑建筑物与场所的关系，明确建筑物与整个彩虹花园商业街的相互关系，注意场所的塑造，并考虑节约集约用地，提高土地利用效率，达到资源共享。
3.6绿化景观
为真正展现“龙”的主题，本项目的绿化景观力求简洁、干净，通过大尺度的体块造型和统一的材料运用，使绿化景观空间具有明确的方向性和引导性，大面集中绿地给人开敞、通畅的感受，配合艺术性的现代景观设施和小品，体现人性化细节。
在院落空间中，模仿中国古典院落式空间的处理手法，并结合西湖春天的江南装修风格，将建筑通过空中步道、温室溶解于景观绿地中，形成几进式的院落空间，从而打破平直的商业界面，达到建筑与景观的完美融合。
结合彩虹花园“绿魔方”的概念，本项目植物种植选取篱栏式、棚架式两种垂直绿化方式：
篱栏式垂直绿化构成的绿色墙体由标准种植单元（标准花盆或栅格种植池）、种植框架、微灌溉系统三个基本部分组成，需满足种植单元可独立拆卸、苗木更换、蓄水、排水等植物正常生长需求。
根据立体绿化植物需要耐旱、浅土层可生长等需求，结合郑州气候特点与美观需要，选择常春藤、垂盆草、佛甲草、花叶活血丹等篱栏式垂直绿化的植物，作为建筑外立面主要的垂直绿化植物。
也可以选取少量的花叶燕麦草、天门冬、旱金莲、金叶甘薯等用观赏性强的植物用于建筑里面的垂直绿化。
棚架式垂直绿化的依附物多为花架、廊架、景墙等具有一定立体形式的土木水泥构件，可以选择紫藤、凌霄、葡萄、金银花这几种适应性较强的植物，作为室外种植的植物。
3.7停车场
经计算，本项目需要车泊位280个，设计规划地面停车和地下停车相结合的方式，解决停车问题，并尽可能预留足够的停车泊位，以保证不断增加的车辆需求。
停车场总面积2800平方米，可容车泊位280个，其中地上停车场面积300平方米，可容车泊位30个，地下停车场面积2500平方米，可容车泊位250个，可以满足本项目的停车需要。
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
用地面积
亩
6
合4000平方米
2
总建筑面积
平方米
20000
2.1
地上建筑面积
平方米
17220
2.2
地下建筑面积
平方米
2780
部分停车场
3
停车场占地面积
平方米
2800
280个车位
4
绿化面积
平方米
680
5
容积率
4.3
6
绿化系数
%
17
第四章节能
4.1节能必要性
能源是社会发展的基础。
节约能源是我国一项长期的战略任务，是我国能源政策的重要组成部分，是提高企业经济效益的一个重要方面。
现在我国能源利用率低，能源消耗指标高，节约能源显得十分重要。
因此，本项目采用新技术、新设备、新材料以达到最少的能源消耗，努力打造成为郑州乃至全国的节能餐饮示范店。
4.2建筑节能
1、土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省能源使用。
阳光房屋顶和立面安装集成太阳能光电板，它们充当建筑系统和太阳辐射之间的接触面。
建筑外部是玻璃表皮，整合在玻璃屋顶内的光电模块可以起到太阳能发电作用。
通过内部电池的性质和摆放的密度，这些光电模块可以调节室内遮阳和室内的气候，从而有效地防止室内过热。
2、在建筑设计中，适当减低层高，以节约空气调节所耗用的能量。
层面设隔热层，围护结构应根据使用要求的室内温湿度、室外气象计算参数和采暖、通风、空调设备等具体情况考虑保温隔热，通过技术经济比较，合理确定其构造。
4.3节水
1、给排水系统采用新型材料和节能设备，生活加压供水采用变频无负压全自动增压水箱供水，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。
2、供水系统采取防渗、防漏措施。
如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防治漏水，以达到应有的节水功效。
3、卫生间采用节水型设备和器具。
如采用感应式阀门、冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。
4.4节电
1、采用合理的配电方式。
电气设备选用节能型产品，采用低损耗变压器及节能型配电设施。
2、照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。
4.5能源管理
建立水、电管理制度，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、电等的跑、冒、滴、漏和空耗等，提高节能效果。
第五章项目组织与实施
5.1项目组织
为确保项目建设顺利进行，将成立项目指挥部，组织工程招投标，择优选择施工单位，并负责协调解决施工中遇见的各种困难和问题。
1、进行社会招标，选用信誉好的监理咨询机构和施工单位。
2、实行工程质量终身负责制。
对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
3、实行工程监理制。
项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，以降低成本。
4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。
5、严格项目资金管理。
对项目资金实行专帐管理、专款专用。
5.2建设进度计划安排
本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，建设期拟定为12个月。
本项目应在可行性研究报告批准后实施，主要包括以下几个阶段：
初步设计及施工图设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段。
为加快建设周期，各阶段工作应保质保量按时完成，各子项应合理组织，允许有一定交叉。
详见项目实施进度计划表。
项目实施进度计划表
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
可行性研究报告编制及报批
勘察与设计
施工图设计阶段
工程建设阶段
竣工验收阶段
第六章投资估算与资金筹措
6.1估算范围
本次投资估算范围包括新建建筑物的土建、设备、安装、设计费、报批报建费、行政事业单位收费、地质勘探费、其它费用以及装修装饰费用等。
6.2编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；
2、《投资项目经济咨询评估指南》咨经[1998]11号；
3、《河南省建设工程工程量清单综合单价》豫建设标[2008]50号；
4、近期郑州市建设工程材料价格信息。
6.3编制方法
1、建筑工程费用，根据郑州同类型建筑的决算价格、现行建材价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，按单位造价指标估算；
2、设备参照同类工程设备价格或具体询价进行估算；
3、安装工程费用，根据有关行业规定按设备价款的百分比计取；
4、其它工程费用，按照有关规定计算；
5、装修装饰费用，按5000元/平方米计算。
6.4建设投资
本项目总投资12804.54万元，按费用构成比例如下：
内容
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
投资（万元）
2292.12
967.00
252.57
9292.85
12804.54
占比例（%）
17.90
7.55
1.97
72.58
100
详见附表1。
6.5资金筹措
本项目总投资12804.54万元，资金拟由承办单位自筹解决。
第七章财务分析
本项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、以及行业现行的财税制度编制。
项目建设期1年，项目计算期5年（不含建设期）。
本项目以建设高新区乃至郑州西部的高档餐饮为宗旨，其收入来源主要为餐饮收入，因此本项目的计算投资效果分析只包括公司兴建构筑物的投入以及由餐饮产生的经营收入及效益。
本项目建设投资估算为12804.54万元，按项目建设投资进度计划安排，1年投资完成。
项目计算期为5年，均为运营期，项目建设资金放入运营期第1年计算。
7.1营业收入
按照西湖春天郑州旗舰店经营设计方案，本项目的经营收入主要为餐饮收入。
第一到第二年为培育期：
每天接待量1400人次，平均每人每次消费200元；
年接待量为1400×30天×12月=50.4万人次；
每年营业额:
50.4万×200元=10080万元。
第三到第五年为成熟期：
每天接待量2400人次，平均每人每次消费200元；
年接待量为2400×30天×12月=86.4万人次；
每年营业额:
86.4万×200元=17280万元。
项目计算期内累计实现营业收入72000万元，年均营业收入14400万元。
本项目的少量会议收入、娱乐休闲收入难以量化，因此该部分收入未计入营业收入。
营业收入详见附表2。
7.2税金
按现行税制，本项目营业期间综合税费为营业收入的9.5%，计算期内税金合计6840万元，年均实现税金1368万元。
营业税金详见附表3。
7.3成本费用估算
原材料费用按营业收入的65%计入；
管理费用按75万元/月计入；
水、电、气费用按13万元/月计入。
成本费用详见附表4。
7.4利润
本项目经营业务在计算期内累积盈余资金为275.46万元，项目在计算期的第5年收回成本。
利润详见附表4。
第八章社会效益
建设本项目，可充分发挥西湖春天的品牌效应，按照彩虹花园商业街的集聚模式，更好地整合高新区的商业、娱乐、餐饮等第三产业，提升高新区餐饮业的档次，带动周边市场的竞争力，有着极为重要的作用。
本项目的建设，对社会的贡献是多维的、全方位的，可实现经济效益和社会效益的双赢局面。
项目投入使用后将为地方政府带来大量税收，计算期内平均年上缴税收可达1368万元。
同时，项目建成后可提供近400个工作岗位，对于吸纳当地及其周边的农村剩余劳动力，解决劳动就业问题，缓解城镇就业压力、促进农村劳动力人口的转移，将起到积极的作用。
本项目的建设，弥补了高新区餐饮业发展滞后的问题，在相当程度上提高了区内餐饮、酒店业的整体水平；这将为改善高新区的投资环境和消费环境，做出一定的贡献。
本项目建成后，将成为高新区政府行政接待、商务活动的配套服务项目，强化区域的行政、信息、商务辐射作用。
本项目的建设不仅会带来餐饮业本身的发展，还将能够带动相关行业的发
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