第八章 收益法及其运用.docx

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第八章收益法及其运用

第八章收益法及其运用

第一节收益法概述

　　第二节报酬资本化法的公式

　　第三节净收益的求取

　　　第四节报酬率的求取

　　　第五节直接资本化法

　　　第六节投资组合技术和剩余技术

　　　第七节收益法总结和运用举例

第一节收益法概述

一、收益法的含义（熟悉）

□收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

□收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

□根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法：

■直接资本化法：

是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

二、收益法的理论依据（熟悉）

□收益法是以预期原理为基础的。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等预期。

□收益法原理：

将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

□收益性房地产的价值高低取决于三个因素：

■未来净收益的大小

■获得净收益期限的长短

■获得净收益的可靠性

三、收益法适用的估价对象和条件（掌握）

（一）收益法适用的估价对象

（二）收益法估价需要具备的条件

□适用对象：

有收益或有潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农场等。

□适用条件：

房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期必须以广泛、深入的市场调研为基础。

四、收益法估价的操作步骤（熟悉）

□按下列四个步骤进行：

■搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

■预测估价对象的未来收益（如净收益）；

■求取报酬率或资本化率、收益乘数；

■选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

第二节报酬资本化法的公式

一、报酬资本化法最一般的公式（掌握）

【补充说明】

■上述公式是收益法基本原理的公式化，是原理公式，主要用于理论分析

■实际估价中，一般假设报酬率长期不变，则

■后面的各种公式都是上述公式的特例

■报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于估价时点发生在各期期末。

如净收益发生在期初，则公式应为：

■公式中的A、Y、n的时间单位是一致的，通常为年

二、净收益每年不变的公式（掌握）

（一）收益期限为有限年的公式

此公式的假设前提是：

净收益每年不变为A；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

此公式的假设前提是：

净收益每年不变为A；

报酬率不等于零为Y；

收益期限n为无限年

第二节报酬资本化法的公式

（三）净收益每年不变的公式的作用

1．直接用于测算价格

2．用于不同期限价格之间的换算

3．用于比较不同期限房地产价格的高低

4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

三、净收益在前若干年有变化的公式（掌握）

（一）收益期限为有限年的公式

公式的假设前提：

净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A；

报酬率不等于零，为Y；

收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

公式的假设前提：

净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为无限年

四、净收益按一定数额递增的公式（熟悉）

（一）收益期限为有限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递增；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递增；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为无限年

五、净收益按一定数额递减的公式（熟悉）

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递减；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为有限年n且n≤A/b+1

六、净收益按一定比率递增的公式（掌握）

（一）收益期限为有限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递增；

净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y；

收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递增；

报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；

收益期限为无限年

七、净收益按一定比率递减的公式（熟悉）

（一）收益期限为有限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递减；

报酬率不等于零为Y；

收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递减；

报酬率大于零为Y；

收益期限为无限年

□当有效毛收入和运营费用都发生变化时：

公式的假设前提：

有效毛收入I按比率gI逐年递增，运营费用E按比率gE逐年递增；

gI或gE不等于报酬率Y；

收益期限为有限年n；并且满足：

I（1+gi）n-1-E（1+gE）n-1≥0

■上述情况下，当收益期为无限年时：

八、预知未来若干年后的价格的公式（掌握）

公式的假设前提：

已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；

已知房地产未来t年（含第t年）的净收益（简称为期间收益）；

期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y

□如果净收益每年不变，为A时：

+

□预知若干年后价格的公式的作用：

■一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下；

■二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。

教材例题

第三节净收益的求取

一、净收益测算的基本原理（掌握）

　　基于租赁收入测算净收益的基本原理

基于营业收入测算净收益的基本原理

1、基于租赁收入测算净收益的原理

基本公式：

净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失

＋其他收入－运营费用

＝有效毛收入－运营费用

基本计算过程：

潜在毛收入

－空置和收租损失

＋其他收入

————————————

＝有效毛收入

－运营费用

———————

＝净收益

A.潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生；

B.潜在毛收入：

是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的收入。

■写字楼等的潜在毛收入一般是潜在毛租金收入加上其他收入。

　　潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能租金水平的乘积

　　其他收入是租赁保证金或押金的利息收入等

C.收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金所造成的收入损失

■空置和收租损失通常按潜在毛收入的某一百分率来计算；

D.运营费用，指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括：

•　　房地产税、保险费、人员工资及办公费用、

•　　保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）

•　　为承租人提供服务的费用

■运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含：

房地产抵押贷款还本付息额

会计上的折旧额

房地产改扩建费用

所得税

E.净收益通常是税前的，即尚未扣除所得税。

■净收益占有效毛收入的比率，被称为净收益率，它是运营费用率的补集。

2、基于营业收入测算净收益的基本原理与基于租赁收入的净收益测算相比，有两个方面不同：

■潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；

■要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业等经营者的正常利润。

二、不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）

　　出租的房地产净收益的求取

　　营业的房地产净收益的求取

　　自用或尚未使用的房地产净收益的求取

混合收益的房地产净收益的求取

1、出租的房地产净收益求取：

净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用

（1）租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入；

（2）出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。

（3）在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。

2、营业的房地产净收益求取：

（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。

3、自用或尚未使用的房地产净收益求取：

通过类似房地产的净收益得出。

4、混合收益的房地产净收益求取

（1）对于现实中包含多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：

（2）把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用；

（3）先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减；

（4）把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别测算各自的收入、费用求净收益，然后予以加总。

三、求取净收益应注意的问题（熟悉）

　　有形收益和无形收益

　　实际收益和客观收益

乐观估计、保守估计和最可能估计

1、有形收益和无形收益

（1）有形收益：

是由房地产带来的直接货币收益；无形收益是指房地产带来的间接利益。

（2）无形收益通常难以货币化，但可能通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。

2、实际收益和客观收益

（1）实际收益是在现状下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。

（2）客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，只有这种收益才可以作为估价的依据。

（3）除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。

（4）有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

（5）有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益的价值

例：

3、乐观估计、保守估计和最可能估计

■对未来净收益的预测有三种状态：

乐观估计

保守估计

最可能估计

四、收益期限和净收益流模式的确定（熟悉）

　　　　收益期限的确定

净收益流模式的确定

1、收益期限的确定

（1）收益期限根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定

（2）建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限有三种情况：

A、建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限同时结束：

收益期限为建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余期限

B、建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束：

房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值

C、建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束：

分为两种情况：

■出让合同未约定不可续期时：

房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的殘余价值折算到估价时点时的价值；

■出让合同已约定不可续期时：

以土地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产价值

2、净收益流模式的确定

（1）预测估价对象未来各项的净收益有几种情形：

■净收益每年基本固定不变

■净收益每年基本上按某个固定的数额递增或递减

■净收益每年基本上按某个固定的比率递增或递减

■其他有规则变动的情况

（2）实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A有三种求法：

■过去数据简单算术平均法

■未来数据简单算术平均法

■未来数据资本化公式法

第三种最合理，其次是第二种

一、报酬率的实质

1、报酬率=投资回报/所投入的资本

（1）投资回报是指所投入的资本全部回收后所获得的额外资金，即报酬；

（2）投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。

2、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关。

3、评估所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。

4、在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。

二、报酬率的求取方法

（一）累加法

（二）市场提取法

（三）投资报酬率排序插入法

1、累加法

（1）累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。

（2）公式：

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率

2、市场提取法

（1）市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

（2）如在V=A/Y的情况下，通过Y=A/V求取Y

（3）市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。

对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。

3、投资报酬率排序插入法

（1）由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。

（2）操作步骤与内容：

第五节直接资本化法

一、直接资本化法概述（熟悉）

（一）直接资本化法的含义及基本公式

（二）几种收益乘数法

　　1．毛租金乘数法

　　2．潜在毛收入乘数法

　　3．有效毛收入乘数法

4．净收益乘数法

1、概念与基本公式

（1）概念：

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

（2）A资本化率，是房地产的某种年收益与其价格的比率，即资本化率=年收益/价格

B利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

V=NOI/R

（式中，V：

房地产价值；NOI：

房地产未来第一年的净收益；R：

资本化率）

（3）A收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即收益乘数=价格/年收益

B利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

房地产价值=年收益*收益乘数

2、几种收益乘数法

（1）毛租金乘数法：

A、房地产价值=毛租金*毛租金乘数

B、毛租金乘数即所谓“租售比价”，毛租金乘数=价格/毛租金

C、毛租金乘数法的优点是：

方便易行；毛租金乘数是一个较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

D、缺点：

忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。

E、适用于：

土地或出租型住宅的估价；但方法粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。

（2）潜在毛收入乘数法：

A、房地产价值V=潜在毛收入PGI×潜在毛收入乘数PGIM

B、特点：

考虑了房地产租金以外的收入，但没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。

C、适用于：

估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

（3）有效毛收入乘数法：

A、房地产价值V=有效毛收入EGI×有效毛收入乘数EGIM

B、特点：

既考虑了租金以外的收入，也考虑了房地产的空置率，但没有考虑运营费用的差异

C、适用于：

做粗略的估价

（4）净收益乘数法：

A、房地产价值=净收益NOI×净收益乘数NIM

B、净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数

C、可以提供更可靠的价值测算。

二、资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉）

1、都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。

2、综合资本化率R0=净收益率NIR/有效毛收入乘数EGIM

三、资本化率与报酬率的区别和关系（掌握）

1、资本化率R和报酬率Y都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；

2、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；

报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；

3、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常是未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获得能力；

报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率；

4、在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同；

5、报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。

第六节投资组合技术和剩余技术（掌握）

一、投资组合技术　

　　土地与建筑物的组合

抵押贷款与自有资金的组合

1、土地与建筑物的组合

运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同

■综合资本化率RO是求取房地价值时应采用的资本化率

■土地资本化率RL是求取土地价值时应采用的资本化率

■建筑物资本化率RB是求取建筑物价值时应采用的资本化率

三种资本化率间的关系式：

R0=[VL×RL＋VB×RB]/[VL＋VB]

RL=[（VL＋VB）R0－VB×RB]/VL

RB=（VL＋VB）R0－VL×RL]/VB

其中：

R0：

综合资本化率；RL土地资本化率；RB建筑物资本化率；VL土地价值；VB建筑物价值

R0=L×RL＋B×RB

其中：

L：

土地价值占房地价值的比率；B：

建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%

2、抵押贷款与自有资金的组合

（1）组合的公式：

R0=M*RM+（1-M）RE

式中：

R综合资本化率；M：

贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率；

RM抵押贷款常数；RE：

自有资金资本化率

A、抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。

B、自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率。

C、综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。

（2）对上述公式理解的几个要点：

A、可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。

B、购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，因此有：

抵押贷款金额+自有资金额=房地产价格

C、房地产的收益相应地由这两部分资本来分享，即：

房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益

D、于是有：

抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率=房地产价格*综合资本化率

E、于是有：

综合资本化率=（押贷款金额/房地产价格）*抵押贷款常数+（自有资金额/房地产价格）*自有资金资本化率=贷款价值比率*抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）*自有资金资本化率

例：

二、剩余技术

　　土地剩余技术

　　建筑物剩余技术

　　自有资金剩余技术

抵押贷款剩余技术

剩余技术：

是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。

1、土地剩余技术

（1）直接资本化法的土地剩余技术的公式为：

VL=（A0-VB*RB）/RL

式中：

VL：

土地价值；

A0：

土地与地上建筑物共同产生的净收益（通常是基于房租的净收益）

VB：

建筑物价值（多数情况下采用成本法求取）；

RB：

建筑物资本化率；

RL：

土地资本化率

（2）土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是一种有效的方法。

2、建筑物剩余技术

（1）直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为：

VB=（A0-VL*RL）/RB

（2）建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。

同时还可用来测算建筑物的折旧。

3、自有资金剩余技术

（1）自有资金剩余技术：

是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价格的剩余技术。

（2）直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为：

VE=（A0-VM*RM）/RE

式中：

VE：

自有资金权益价值；

A0：

房地产净收益；

VM：

抵押贷款金额；

RM：

抵押贷款常数；

RE：

自有资金资本化率

（3）自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。

4、抵押贷款剩余技术

（1）抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。

（2）直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为：

VM=（A0-VE*RE）/RM

（3）在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他抵押的房地产进行估价。

第七节收益法总结和运用举例

见教材

本章练习题

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。

2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。

市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。

试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。

解：

A1=150×12×2×1000×0.70=252万元

　　i1=（1+8％）2-1=16.64％