010 报告.docx
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010报告
太原宝佳万科房地产开发有限公司
目录
PART1项目本体及开发目标解析
PART2太原市场宏观背景分析
PART3太原房地产市场分析
PART4太原购房客户分析
PART5项目整体定位
PART6项目劣势条件的规避手段
PART7北侧地块研究
PART1项目本体及开发目标解析
一项目区位——项目位于太原市的新兴区域小店区，项目紧邻城市重要干道长风东街，属于城市核心区边缘，距离城市核心区约5分钟车程。
二交通条件：
项目北临长风东街，是城市东西向的主干道；东侧的双塔南路，项目整体交通通达性良好。
项目西侧的建设路规划建成快速路，将成为太原快速通道“中”字形骨架的纵贯线。
距高速公路长风出口2公里，通过108、307国道、104省道，与太原周边县市阳泉市、古交市、榆次区、清徐县连接便利。
周边配套：
商业配套：
本项目临近长风亲贤商圈，商业配套设施在项目西侧形成一定聚集。
中高端的百货、餐饮、休闲娱乐配套，能满足中高端人群的居住消费需求；而大量超市及金融配套，也使得本项目的生活更加便利。
教育配套：
本项目周边各类教育配套较多，太原的大部分大学都分布于此。
医疗配套：
本项目周边的医疗配套主要分布在亲贤街附近，坞城医院、仁爱医院、太航医院等都是三级综合型医院。
三经济指标——本项目可建设用地约95000平米。
用地性质为居住与商业用地。
容积率有可调整空间。
四项目本体优劣势总结
优势：
1、临近长风街：
本项目北临城市主干道长风街，是本项目区位上的重要优势。
2、交通便利：
项目东、北两侧临路，通达性好，且临近高速出口，与周边县市便利连接；未来地块周边道路的拓宽以及西侧建设路的改造，将进一步改善项目交通状况。
3、配套良好：
项目地块周边商业、教育、医疗配套齐全，生活较便利。
4、地块方正：
中等规模土地，形状方正，可以打造较好的社区感。
在太原核心城区范围内，这种地块条件较稀缺。
劣势：
1、临近铁路：
项目临近城市主要的铁路运输线路，这将对项目形成噪音污染，且对客户造成一定的心理影响；
2、临近高速：
项目距高速路出口较近，高速进出的大型重型货车对项目造成一定噪音与环境污染。
3、区位认知略偏：
本项目位于铁路线东侧，属于太原市传统认知的城市核心区边缘。
在部分客户心目中属于城区外围，略显偏远。
PART2太原市场宏观背景分析
一城市地位：
太原市作为太原大都市圈的核心城市，其对周边城市将产生较强的辐射力和吸引力，太原的房地产发展对于周边城市人群的吸引力也将逐渐增强
二城市经济：
太原市整体经济发展迅速，GDP和人均GDP都保持两位数的增长，08年人均GDP超6000美元。
经济发展为房地产市场的稳步健康发展奠定了良好基础
人口增长：
2008年太原市人口总量达到347万；平稳上升的人口总量、城镇人口的快速聚集为房地产发展提供坚实的客群基础和有力支撑。
产业构成：
太原市呈现“一产退、二产进、三产稳”的产业格局
三城市发展特点
四城市规划
1空间发展战略：
太原实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空间发展战略
2、重点设施：
区域内规划了省政府的南迁和火车南站建设等重点工程
3、长风街的规划和调整以及周边规划
4城市及周边规划分析小结——
区域规划：
小店区未来的规划利好明显。
区域内的重点设施建设将提升人们对于区域的认知，促进区域面貌改善，增强吸引力。
部分省级部门的搬迁完成，也将形成一定的中高端购房需求。
长风街规划：
长风街是城市一级主干道，随着长风街沿线重点规划的落实，其道路沿线的城市意象和开发价值将逐步提升，本项目的城市属性也将逐步凸显。
长风东街及周边规划：
根据长风东街的“以居住功能为主的，配套设施齐全的大型现代化综合社区”的规划，项目周边的居住氛围将逐步增强；而本项目东侧的多个商务、办公物业的开发计划，也将促进周边的区域成熟度和城市意象的提升。
对本项目的价值：
1.本项目所处区位具有明显的规划利好，其城市属性和区域成熟度将逐渐增强；2.城市规划的落实，高素质人口的进入，将为本区域带来中高端购房需求
PART3太原房地产市场分析
一房地产数据指标分析：
太原市近五年固定资产投资和房地产投资稳步增长。
07年以来，太原房地产市场呈现较快速发展，市场供给量有较大增长，竞争逐渐激烈。
09年以来，市场对商品住宅的需求逐步释放，成交旺盛，市场年消化量保持在200万平米以上。
成交均价也呈增长趋势，09年太原商品住宅成交均价约为5000元/平米。
土地市场经过08年的盘整，09年总体供应量激增，小店区的土地供应较集中，未来竞争也较为激烈。
二根据供给现状进行的市场分析
三未来竞争分析
小店区08和09年度已出让的住宅及商住用地总量近200万平米，规划建筑面积约350万平米。
本项目区域内未来的住宅供应竞争将比较激烈。
08年主要为南内环街附近的小规模地块出让，09年则多是过境高速以东的中等规模地块出让，长风街沿线的供给仍然较少。
区域内在售项目后续供应量不大，品牌项目的持续开发将构成本项目的较大竞争
PART4太原购房客户分析
一客户特征分析：
1太原市中高端客户外溢现象严重，对城市缺乏归属感，太原市场无法满足客户的高端需求。
2太原市购房客户注重“眼见为实”，多数客户比较看重地段、项目实景等“看得见的东西”。
二太原房地产市场特点总结：
1、城市宏观：
“财富“与”晋商情结”
2、市场供应：
“低水平“与”蓬勃发展”
3、购房群体：
“实在“与”追求
PART5项目整体定位
一、开发策略及形象定位
1、项目核心能力的挖掘：
园林、高科技诉求、实景展示、精装修、赠送实惠
2项目的价值诉求：
未来的规划利好、显性要素突出（园林/技术手段/装修附加值/实景展示/赠送实惠）
3、项目开发策略：
抓住城市南移的战略时机，在太原市整体环境较差的背景下，着力打造本项目的“内部环境”，将”关注生命健康“的开发理念贯穿始终，在弥补本体劣势的同时，将其发展为本项目的核心竞争力
4、项目定位的落实：
以生命参数优化为诉求的卖点
5、打造精致的社区园林景观：
以能改善居住区生态环境的种植园林为主，辅以休闲、娱乐型景观节点，作为社区交流空间。
二、产品定位
1、产品定位原则——
2、项目产品及户型定位建议——
※产品形式：
以高层产品为主；
设计少量小高层产品，满足高端客户和部分中高端客户需求。
※梯户比：
对应高端及中高端客户，保证一梯两户设计，小高层全部设计为一梯两户；
对应其他类型客户，可以设计一梯三户或四户。
※户型面积：
对应中高端客户，总价预算有可突破空间，因此建议本项目大户型的尺度要对应市场畅销户型；
对应中低端和部分中端客户，因本项目单价高，而客户有明确的总价预算，项目的户型尺度应适当缩小，但要尽量保证采光，不能影响居住舒适度及造成设计硬伤。
PART6项目劣势条件的规避手段
1.CFD方案的噪声模拟分析
2.案例分析
3.铁路对住宅影响的消减方法
4.项目可借鉴点
PART7北侧地块研究
一、本项目物业选择的原则：
开发条件及市场环境，资金的流动速度，企业相关开发经验
二、区域内其他物业市场分析
三、物业形式建议及经济评价
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