江苏自考房地产开发与经营复习重点.docx
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江苏自考房地产开发与经营复习重点
房地产开发与经营复习重点
第一章房地产开发与房地产经营
1、（P1）开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整顿或改造以达到一定经济或社会目行为。
（选取题）
2、（P3）房地产产品不可移动性决定了房地产开发地区性。
（选取题）
3、（P4）与老城区相比，新城区在地理位置上体现出劣势有哪些？
（简答题）
地处都市外围，商业配套、文教设施、道路交通基本设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目开发，同步由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发公司自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。
4、（P4）新城区与旧城区相比，优势有哪些？
（简答题）
远离都市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅社区开发有利；同步，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区建设成本较之旧城区改导致本大大减少。
在如今土地资源日益短缺背景下，能获得政府批准与支持进行新城区开发，对房地产开发公司而言是十分具备吸引力。
5、（P5）广义房地产经营活动范畴贯穿房地产产品生产、流通、消费所有过程。
（选取题）
6、（P6）普通商品互换对象范畴不受限制，而房地产产品交易则要受到各种各样限制。
（判断改错）
7、（P4）房地产经营供求关系调节缓慢性体当前哪些方面？
（简答题）
从宏观角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采用某些手段对房地产经营进行调控，因而，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品供求关系调节，远不如对普通商品作用明显。
从供应角度看，房地产经营供应弹性小。
国内房地产市场政府垄断市场，这使得市场规律对土地供求关系影响已经大大减少。
也使得土地获得、招投标手续繁杂、牵涉到部门多，房地产经营者普通在短期内很难增大其市场供应量。
从需求角度看，房地产经营需求弹性小。
尽管房地产商品需求具备广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产有效期限要超过任何耐用消费品，不会也不也许用后即弃。
就个人和家庭来说，近年甚至毕生都没有购买房地产能力和需求。
因此房地产市场需求增长十分缓慢，只有随着人口增长、经济发展水平足部提高、居民收入水平提高，房地产需求量才会逐渐增大。
8、（P8）房地产开发是一种以经营为核心经济行为。
（判断改错）
9、（P9）在国外，可行性研究涉及两个内容：
一是在获得土地之前初步可行性研究；二是获得土地之后融资可行性研究。
在国内可行性研究是合二为一，既研究项目自身可行性，也研究项目融资可行性，在顺序上它可以与获得土地使用权阶段互相调换。
（判断改错）
10、（P12）简述现行房地产金融体系（简答题）
国内房地产金融体系当前正处在正常发展阶段，已形成了一种以中华人民共和国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其她商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合伙社、信托投资公司、各类保险公司等为补充房地产金融机构体系。
11、（P13）房屋租赁与房屋销售不同之处在于：
房屋销售实现是房屋所有权转换，而房屋租赁实现是一定期限内使用权转换。
（判断改错）
12、（P16）下列关于房地产成片开发说法，哪些是对的（AC）
A房地产成片开发不但要进行房地产产品建设，还应进行相应基本设施建设
B新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度
C随着都市建设发展，旧城区改造已经成为当前房地产开发中热点问题
D与新区开发相比，旧城区开发风险更大
第二章房地产开发与经营基本理论
1、（P21）房地产投资决策必要坚持以定量分析为主原则，然而定量分析又依赖于定性分析，只有建立在科学定性分析基本上定量分析，才使最可靠。
因而，房地产投资决策，必要坚持定量分析与定性分析相结合原则。
（判断改错）
2、（P21）拟定型决策（名词解释）
拟定型决策是一种在自然状态发生非常明确状况下进行决策，决策者确知需要解决问题、环境条件、将来成果，在决策过程中只要比较各种备选方案可知执行成果，就能做出精准预计决策。
3、（P21）风险型决策（名词解释）
风险型决策也称随机决策，即决策方案将来自然状态不能预先拟定，也许存在若干状态。
在不同状态下，每个备选方案会有不同执行成果，不论哪个备选方案均有一定风险，但每种自然状态发生可以从记录成果得到一种客观概率。
4、（P21）风险型决策基本思路（简答题）
依照已知条件下直接有或计算出来状态收益值或损失值及概率，计算出状态盼望值，然后合计状态盼望值得到方案盼望值，即也许浮现所有自然状态方案盼望值，最有依照方案盼望值大小来取舍。
5、（P22）不拟定型决策（名词解释）
不拟定型决策是指决策者对将来也许发生状况虽有所理解，但又无法拟定或预计其自然状态发生概率状况而作出决策。
6、（P22）不拟定型决策采用某种办法（准则）进行决策（案例分析）
7、（P27）为强化节约和集约运用土地，必要实现土地运用方式主线性变化，也即运用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强管理向依法依规严格管理转变。
（判断改错）
8、（P28）“十一五规划”明确提出，对的到，大某些既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%总目的，使国内建筑节能水平接近或达到现阶段中档发达国家水平。
（选取题）
9、（P29）房地产资产是房地产形态资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制可以以货币计价并在市场上互换某些，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。
（判断改错）
10、（p30）资金融通管理有哪些?
（简答题）
抵押贷款业务、抵押贷款证券，除上述两种外还可以通过高比率融资，如回租、回买融资。
第三章房地产公司
1、（P32）房地产公司以营利为目，以开发与经营活动为内容，在充分运用公司资源基本上，实现房地产公司经济效益最大化。
（判断改错）
2、（P34）房地产公司在国民经济中作用（简答题）
（1）为国民经济发展提供物质保证
（2）为都市建设事业发展开辟稳定资金来源
（3）为有关产业发展起到有力带动作用
（4）增进消费构造和产业构造合理化
3、（P34）房地产业对国民经济发展具备重要推动作用，是国民经济支柱产业，也是繁华都市经济先导性、动力性产业。
（选取题）
4、（P35）消费构造、产业构造（名词解释）
消费构造是指社会人群对不同商品消费支出占其总收入比例或比重。
产业机构是指国名经济中各产业部门级及产业部门内部不同层次之间质结合与量比例状况。
5、（P36）地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态（生地）土地或某些基本设施土地（毛地）变为可用于房屋建设或其她建筑用途土地，然后转让。
（选取题）
6、（P38）国内房地产开发公司资质级别可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或暂时级。
（选取题）
7、（P39）房地产开发公司二级资质，需要从事房地产开发经营3年以上。
（选取题）
8、（P39）针对新成立房地产开发公司，其应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文献到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》条件不低于四级资质公司条件。
（选取题）
9、（P40）二级资质房地产开发公司可以承担建筑面积25万平方米如下开发建设项目，承当业务详细范畴由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门拟定。
（判断改错）
10、（P47）弹性原则是指公司组织必要不断适应外界环境变化，适时进行自身调节治造，以达到公司组织和公司外部环境之间动态平衡。
（选取题）
11、（P48）职能型组织构造呈现出金字塔形，处在金字塔顶部是最高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层管理者。
（选取题）
12、（P48）在使用人员方面灵活性较大哪种组织构造？
职能型组织构造（选取题）
13、（P49）项目型组织构造是指在公司内部成立专门项目机构，独立承担项目刮泥任务，对项目目的负责。
（选取题）
14、（P49）组织效率低下、成本高是哪种组织构造？
项目型组织构造（选取题）
15、（P51）混合型组织构造形式对中小组织比较合用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素组织不太适合。
（判断改错）
16、（P52）由于房地产公司经营外部环境与内部环境是不断变化，因而房地产公司经营目的具备一定弹性，以适应不断变化内外环境。
（判断改错）
17、（P55）个人可支配收入提高、银行信贷利率变化、国家对土地使用权出让制度变化属于房地产经营决策影响因素中宏观环境因素。
（选取题）
第4章房地产开发与经营环境分析
1、（P62）依照分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。
（判断改错）
2、（P63）房地产开发与经营环境特点（简答题）
（1）关联性
房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在，而是互相联系和互相影响。
环境中每个因素对房地产开发经营项目运营均有一定影响，只是影响限度、影响范畴不同，环境对项目影响就是各个不同因素综合影响成果。
（2）可变性
房地产开发与经营环境是一种动态，可变开放系统，它总是处在不断运动之中。
环境这种可变性一方面体现为外部环境中某些因素自身可变性，另一方面变现为由于环境中各个因素并不是孤立，而是互相联系、互相作用、互相协调，而这种互相作用成果使得其中某些因素会发生变化。
（3）相对性
房地产开发与经营环境好与坏，成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系完善与不完善都是相对一种国家、一种地区或一种都市而言，是通过比较得到。
（4）层次性
房地产开发与经营所处环境是一种综合体，从分析角度可降至分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再依照其呈现出以不同活动为中心物质环境，可将之划分出与一定活动相联系子环境，或依照内容将之分为经济环境、政治环境、人口环境等，充分体现出房地产开发与经营环境层次性。
3、（p67）国内土地实行国家所有和集体所有，房开发商和个人只能获得有限土地使用权，土地政策对房地产开发与经营重要影响体当前地产出让土地方式上。
（选取题）
4、（P67）通货膨胀对房地产业及市场有哪些影响？
（简答题）
通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。
一方面，通货膨胀会导致房地产市场供应减少，由于通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大。
由于具备保值效益房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目投资增长，从而会增长房地产市场需求。
5、（P68）国内人口地理分布状况如何？
（简答题）
国内人口地理分布浮现如下倾向：
一方面，人口迁移、人口流动呈现不断扩大趋势。
农村人口流向都市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区现象日趋加剧，并有不断扩大趋势。
另一方面，都市人口增长速度明显加快。
再次，由于乡镇公司发展，农村居民中职工人数迅速增长。
6、（P69）房地产市场周期可以分为四个不同阶段：
市场整顿阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。
（判断改错）
7、（P76）公司优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点（选取题）
8、（P76）公司优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点（选取题）
9、（P76）公司劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点（选取题）
10、（P77）公司劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（选取题）
11、（P77）房地产开发经营内容为出租或出售，房地产周期高峰期为最佳时机
购买或开发房地产，应选取房地产周期低谷期后期阶段为宜。
（选取题）
12、（P79）当前国内房地产开发经营中，住宅投资安全性较高（选取题）
13、（P79）土地投资由于数额巨大，风险性比普通房地产投资要大诸多（判断改错）
14、（P79）高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临风险更大。
（判断改错）
15、（P80）风险普通指自然界或社会所发生灾害或意外事故，其明显特点是不拟定性（选取题）
第5章房地产开发用地获取
1、（P81）土地市场具备垄断性是哪种市场？
（一级市场或称为出让市场）（选取题）
2、（P86）土地使用权出让具备很强筹划性（选取题）
3、（P86）国家出让土地使用权后，土地依然国家所有，依然是国家领土，因而，土地使用者不得回绝或阻拦国家主权行使。
（判断改错）
4、（P87）《城乡国有土体使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权怵然最高年限按下列用途拟定：
居住用地70年；工业用地50年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其她用地50年。
（选取题）
5、（P87）国土资源部第71好部令规定，土地使用权出让采用招标、拍卖或挂牌方式（选取题）
6、（P88）表5-1招标、拍卖和挂牌交易比较（填表，案例分析）
类别
交易方式
招标
拍卖
挂牌交易
底价与否公开
不公开
不公开
公开
底价由谁拟定
招标委员会
拍卖委员会
委托人
与否设立独立于委托人集体决策组织
设立招标委员会
设立拍卖委员会
不需要
报价方式
填写投标书
举牌
交易中心电脑报价
报价次数
一次报价机会
可多次报价
可多次报价
竞买（投）人数
≧3
≧2
≧1
公示发布地点
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
普通在交易中心和互联网发布
公示期限
——
拍卖前不少于30日
不少于30日
公示发布方
委托机构
委托机构
委托机构
7、（P94）划拨土地转让行为与否存在问题？
（简答题）
《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除特殊状况外，不得转让、出租和抵押。
如果要转让、出租和抵押，应当向本地人民政府补交土地使用权出让金，然后订立土地使用权出让合同、领取国有土地使用权证书及出具地上建筑物和附着物合法产权证明，同步，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之后方可转让、出租和抵押。
8、（P95）农村集体土地所有权属于村农民集体所有（选取题）
9、国内当前土地征用存在问题及对策（简答题）
问题：
有些地方政府通过修改土地运用总体规划，化整为零，把土地审批权下放到地方政府，浮现低原则土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益现象。
对策：
加大土地违法案件查处力度；进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民合法权益。
10、（P98）安顿补贴费、新菜地开发建设基金（名词解释）
安顿补贴费是指为了安顿以土地为重要生产资料并获得生活来源农业人口生活，国家所予以生活补贴。
新菜地开发建设基金是指征用都市郊区商品菜地时支付费用，这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地投资。
11、（P100）货币补偿、房屋产权调换（名词解释）
货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋所有人。
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋评估价和调换房屋市场价进行结算调换差价行为。
12、（P101）暂时建筑、违章建筑拆迁补偿（简答题）
暂时建筑必要在批准有效期限内拆除。
因而，拆除已超过批准有效期限暂时建筑，不予以补偿。
对于尚没有超过批准使用年限暂时建筑，可考虑暂时建筑在有效期限内残值和剩余合法有效期长短，予以恰当补偿。
违章建筑存在是不合法，拆除违章建筑坚决不予补偿。
13、（P101）都市房屋拆迁补偿对象时被拆迁房屋及附属物所有人；都市房屋拆迁安顿对象是被拆除房屋使用人。
（选取题）
14、（P102）被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定搬迁期限内未搬迁，由市、县人民政府责成关于部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
（判断改错）
15、（P102）竞标团队重要工作（简答题）
认真研究公示信息和有关文献，讨论本开发公司与否符合有关条件以及与否具备开发能力；进行现场勘察，理解地块详细位置、地块开发限度、地块周边状况、地块片区市场状况等去、内容；研讨地块拟开发物业形态、政策和工程技术可行性，预测楼盘销售或经营状况，以对地块价格进行精确测算；初三地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险，重要涉及保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行办法方案。
16、（P103）地价测算惯用办法是假设开发法（选取题）
17、（P103）假设开发法（名词解释）
假设开发法是指求取评估地块将来开发完毕后价格，减去将来正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格办法。
第六章房地产开发项目可行性研究
1、（P110）投资机会研究阶段重要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
（选取题）
2、（P110）初步可行性研究阶段审查：
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区社会经济状况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
（选取题）
3、（P110）大型复杂工程，详细可行性研究所需费用约占投资0.2%-1%（选取题）
4、房地产市场调查作用（简答题）
（1）有助于房地产公司拟定对的投资方向；
（2）有助于房地产公司适时进行产品更新换代；
（3）有助于项目投资者制定科学营销和开发筹划；
（4）有助于项目投资者实行对的价格方略；
（5）有助于房地产公司改进经营管理、提高经济效益；
5、（P116）专项性市场调查优缺陷（简答题）
长处：
具备组织适时灵活以便、所需人力有限、对调研人员规定相对较低
缺陷：
提供信息具备某种局限性、市场调研主体无法仅凭此对市场全面理解。
6、（P116）综合性市场调查优缺陷（简答题）
长处：
涉及市场各个方面，提供信息能全面地反映市场全貌，有助于市场调研主体对的理解和把握市场基本状况。
缺陷：
市场调研组织实行困难，不但需要投入相称多人力物力，费时费钱，并且对调研人员规定也相对较高。
7、（P117）回答是“可以做什么”即“投石问路”调查是探测性调查（选取题）
8、（P117）回答是“为什么”调查是因果调查（选取题）
9、（P118）晚上观测社区住户亮灯数量，由此得到较为精确入住率，这种调查办法是直接观测法（选取题）
10、属于市场调查办法中观测法是行为记录法、痕迹观测法、亲自经历法、直接观测法（选取题）
11、（P128）前期工程费用涉及：
开发项当前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（选取题）
12、（P129）基本设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范畴内各种管线、道路工程。
（判断改错）
13、（P129）以每间客房综合投资乘以客房数估算一座酒店总投资，以每张病床综合投资乘以病床数估算一座医院总投资属于单元估算法（选取题）
14、（P129）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资估算办法属于单位指标估算法（选取题）
15、（P130）工程监理费属于其她费用估算。
（选取题）
16、（P131）在财务评价前，必要进行财务预测。
就是先要收集、预计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需基本数据。
（判断改错）
17、（P132）钞票流量表反映项目计算期内各年钞票流入和钞票流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务赚钱能力。
（判断改错，注意张冠李戴）
18、（P136）资金来源与运用表反映项目计算期内各年资金盈余或短缺状况，用于选取资金筹措方案，判断适当借款及偿还筹划，为编制资产负债表提供根据。
（选取题）
19、（P137）反映清偿能力和资本构造是资产负债表（选取题）
20、（P137）表6-6填表（案例分析）
评价内容
基本报表
评价指标
静态指标
动态指标
赚钱能力分析
钞票流量表
（所有资金）
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
财务净现值率
动态投资回收期
钞票流量表
（自有资金）
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
损益表
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
偿债能力分析
资金来源与运用表
借款偿还期
资产负债表
资产负债率
流动比率
速动比率
外汇平衡分析
财务外汇平衡表
21、（P138）房地产开发项目财务评价静态指标有哪些？
（简答题）
（1）投资回收期
（2）投资利润率（3）投资利税率（4）资本金利润率（5）偿债借款期（6）资产负债率（7）流动比率（8）速动比率
22、（P140）速动比率反映项目流动资产中可以及时用于偿付流动负债能力（判断改错）
23、（P140）房地产开发项目财务评价动态指标有哪些？
（简答题）
（1）财务净现值
（2）财务净现值率（3）财务内部收益率（4）动态投资回收期
24、（P140）当FNPV≧0时，表面该项目获利能力达到或超过贴现率规定投资收益水平，应以为该项目在经济上是可取，反之则不可取。
（案例计算）
施工单位报总价同样，但付款方式不同样，分析哪家报价对开发公司有利。
（案例分析，提示可用净现值计算比较）
25、（P140）财务内部收益率计算公式小计算（选取题）
26、（P140）财务内部收益率中插值法计算公式，简朴计算（选取题）
27、（P141）动态投资回收期长于静态投资回收期（两者之间关系，选取题）
28、（P141）动态投资回收期与静态投资回收期相比优缺陷。
（简答题）
长处：
考虑了钞票收支时间因素，能真正反映资金回收时间。
缺陷：
只强调投入资金回收快慢，忽视了投入资本而赚钱能力，没有考虑投资回收后来收益状况，计算也比价麻烦。
第七章房地产开发项目准备
1、（P152）安全性按风险限度大小分为A、B、C、D四级，D级表达风险极大（选取题）
2、（P153）房地产开发公司应当在对的恰当合理筹集时机和规模条件下，选取AAA级原则筹资方案为最佳筹资决策方案。
（选取题）
3、（P153）银行是房地产开发项目最重要资金来源。
（选取题）
4、（P154）房地产开发资金成本（名词解释）
房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实行中，为筹集和使用资金而付出代价，资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两某些构成。
5、（P156）例7-1和例7-2第一小问（选取题）
例7-1某房地产公司长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，所得税税率33%，筹资费用忽视不计，试计算该笔长期借款资金成本率。
公式中：
f1——筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比
T——所得税税率
K1=10.8%×（1-33%）=7.236%
例7-2某房地产开发公司发行总面值为500万元期债券，票面利率为8%，发行费率为5%，发行价格为550万元，公司所得税税率为33%，试计算该公司债券资金成本。
公式中：
fb——债券筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比
Ib——债券年利息率；B——债券筹资额；Rb——债券利率
6、（P160）房地产开发公司边际资金成本（名词解释）
边际资金成本是指公司在新增长一种单位资本而需要承担成本。
边际资金成本分为资本成分边际成本和加权平均边际资金成本。
7、（P166）人口净密度指每公顷居住用地上所容纳居住人数，它与平均每人住宅建筑面积关于，在相似住宅建筑密度条件下，平均每人住宅建筑密度超高，则人口密度相对减少。
（判断改错）
8、（P166）容积率（名词解释）
（又称建筑面积密度）指每公顷开发社区用地上建造建筑面积。
9、（P166）用地面积一定，决定可建设建筑面积大小是容积率技术经济指标（选取题）
10、（P
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