某国际广场灯具市场状况分析.docx
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某国际广场灯具市场状况分析
××国际装饰广场可研报告
项目研究单位：
河南佳鑫营销顾问有限公司
完成日期：
2009年10月9日
目 录
一、河南省××投资有限公司简介…………….………………………4
（一）企业基本情况
（二）企业管理人员概况
二、郑州市宏观背景分析………………………………………………6
三、行业选择分析………………………………………………………10
四、全国主要城市灯具发展状况………………………………………13
五、郑州市灯具市场状况分析…………………………………………18
六、河南省其他城市灯具状况分析……………………………………24
七、广告材料市场分析…………………………………………………26
八、项目概论……………………………………………………………31
（一）宗地概况
（二）项目总体概述
（三）项目定位
（四）目标客户定位
九、项目周边市场情况分析……………………………………………36
十、规划设计方案……………………………………………………38
（一）、整体规划方案
（二）、主要经济技术指标
十一、投资估算…………………………………………………………39
十二、商务酒店收益分析………………………………………………41
十三、投资收益分析（含租金敏感性分析）…………………………42
十四、盈亏平衡分析……………………………………………………44
十五、资金占用峰值分析………………………………………………46
十六、净现金流、现金正流入时间……………………………………47
十七、投资回收期………………………………………………………48
十八、项目投资风险分析………………………………………………49
十九、融资归还能力分析………………………………………………51
二十、主要结论…………………………………………………………52
一河南省××投资有限公司简介
（一）企业基本情况
河南××投资有限公司（以下简称：
××公司）成立于2006年10月26日，注册资金5000万元、法人代表××；股东构成：
上海××金属材料有限公司，投资比例99%；×××，投资比例1%。
××公司注册地址：
郑州郑东新区郑汴路；经营范围：
房地产开发经营；物业管理（凭资质证经营）；房地产投资；钢材、建筑材料的销售；酒店管理。
企业理念：
公司奉行“质朴勤奋、谦恭仁厚、谨严高效、创新超越”的企业理念，秉承“自立、自主、自胜、自治”的创业观念,加强公司内部的文化建设，除了对企业员工的业务培训外，更是加强对员工素质和企业理念的渗透，以超越同行业先进的经营理念、严格的考核制度及人性化的管理制度，充分调动每个员工的工作积极性和主观能动性。
公司员工上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，充分体现了“以质赢客”的客户观,为客户创造了最大价值。
（二）管理人员状况
公司法定代表人、执行董事××，现年38岁，上海交通大学安泰管理学院毕业，在职研究生学历，工商管理硕士学位，郑州市××投资有限公司董事长。
总经理××，现年44岁，郑州大学研究生毕业，清华大学EMBA（在读），经济师、企业法律顾问职称。
公司的领导班子成员精诚团结，在行政管理、工程建设、市场营销方面都是同行业的精英骨干。
公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。
公司编制职工80人，现有职工61人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员21人，财务类人员5人，营销类人员23人。
公司下设监察部、行政部、财务部、工程部、预算部、采购部、营销部（招商组、策划组、客服组）、物业部。
最好补充之前的开发业绩，尤其是商业地产的开发和经营业绩。
二郑州市宏观背景分析
1．郑州市城市简介
郑州——河南省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心，位于中原腹地，黄河中下游分界处，市内设6区，辖新郑、新密、登封、荥阳、巩义5市和中牟一县，全市面积7505平方公里，郑州作为河南省省会城市，地处中原腹地。
是中国重要的交通枢纽，京广、陇海两大铁路动脉在此交汇，铁路货运口岸正式对外开放，拥有亚洲最大的铁路编组站、全国最大的零担货物中转站和国务院批准的出口加工区。
公路交通有310、107国道，东有京珠高速公路，北有连霍高速公路。
航空有新郑机场。
郑州市在中国版图的位置图
郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。
拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射区域的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。
2、郑州城市规划
根据：
《郑州市城市总体规划（2004-2020年）》
到2020年，郑州市将发展成为一个南北宽，东西长的带状城市，整个城市发展呈两个“V”字形的发展态势。
向东发展是目前郑州市发展的主要方向，郑州新区是目前发展的重点方向。
郑州新区开发建设的大幕已拉开，郑州新区下辖1840平方公里，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航港区、北至黄河大堤，统管“五区一县”。
目前，郑州新区的组织架构已经成立，空间发展战略规划正在编制，市委市政府提出的阶段性目标是：
“三年打基础、五年出形象、十年建新区”。
郑州新区将以构建综合交通枢杻为核心，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝对接”的目标；铁路方面，新区将加紧建设郑西、石武和郑徐客运专线，推进郑渝铁路前期工作。
另外公路、航空也加强建设力度，尽快形成区域内的骨干路网体系。
郑州新区将建全省进出口最大集散地，推进一批重大项目建设。
（郑东新区经过几年的建设，现在实际进展与当初规划相比情况如何？
建议增加一节进行对比）
3．郑州市区域专业市场分布
3.1郑州市专业市场分布
根据调研郑州市专业市场主要分布如下图：
北环商圈
航海路南三环商圈南三环商圈
郑汴路商圈
火车站商圈
分布图显示
郑州的专业市场主要集中在城市的东部、南部、北部及火车站区域，形成了火车站、郑汴路、航海路南三环、北环几大专业市场集群。
西部的专业市场数量相对较少。
3.2郑州商业现状（此部分题目与内容不是十分吻合，改为郑州商业特点）
◆商业类别齐全，区域分布特征较为明显。
◆
◆根据郑州市目前的整体发展规划（可否找到经过有关部分批准的此规划？
具体对商都路商圈是如何定位的？
其发展规划是怎样的?
），商都路商圈是郑州市重点规划发展的家居建材类物流商圈，从产业政策导向和交通配套等方面都有较强的支持，发展前景广阔。
◆
◆商都路（家居建材）商圈，已经初步形成建材类商住物流区，并辐射到山西、河北、山东、安徽等周边省市。
◆
3.3郑州物流商业现状
◆物流商业已占据郑州商业的半壁江山（这个结论最好用具体数据作为基础），发展迅速，逐步向规模化、产业化、集约化等多方向发展，将挑战传统商贸经营格局。
◆
◆目前，郑州市物流类商业项目供应面积较大，平均每个项目建筑面积达到27万平米。
◆
三行业选择分析
结合项目自身优劣势条件（建议给出具体的优劣势条件，并使用swot矩阵进行分析），以及对市场状况的分析发现（理由不够充分，为什么不选择其他行业？
建议对郑州的市场状况做出简明分析）：
目前灯具和广告材料二个细分行业具有较强的可操作性，因此，本次重点针对这两类市场进行重点分析，为项目行业定位和产品规划提供参考依据。
为此，我们实地考察了广东、浙江、上海、江苏、福建、北京、黑龙江等十余个省市，获取了大量的一手资料；并与商务部、全国灯具协会、全国广告材料分会等取得了直接联系，得到了各行业的发展状况一手真实数据。
此外，还针对相关行业的从业者进行了一系列的访谈，了解到他们的经营意愿。
1．全国灯具行业市场规模
伴随国家宏观经济的利好消息，我国照明灯具行业在近几年持续、快速、稳定发展。
据相关数据显示，我国照明行业销售额连续5年以20%左右的速度迅猛递增，且势头不减。
据统计局统计，截至2008年底，照明电器行业累计完成工业总产值2000多亿元，比上年同期增长25%；产品销售率为98.19%；累计销售收入587.09亿元（数据相互矛盾，销售收入只有总产值的30％不到），利税总额215.32亿元。
1.1、我国灯具类别构成分析
灯具市场需求主要由民用灯具和专业灯具两大部分构成，其中民用灯具是目前整体灯具市场主要部分，占据整体灯具市场份额的七成以上。
而民用灯具市场的需求状况也是居民生活水平和居住条件改善的直观体现，与经济发展和房地产供给状况成正比关系。
同时，国内目前大多数的灯具生产和经营也是围绕民用灯具进行，专业灯具主要依赖进口和少数国内技术领先企业，产销渠道也较为专一，因此，这里重点研究与民用灯具市场的供需状况。
1．2全国灯具行业产地状况分析
我国灯具业市场的重心，集中在广东沿海及华东、浙江一带。
其中广东省的中山市是目前国内最大的生产销售基地，该市生产的灯具2007年就占到全国75％以上的市场份额，年灯具产值达105亿多元人民币，部分产品还出口海外其他国家和地区。
江苏、浙江一带灯具行业也比较发达，其中主要集中在常州及周边地区。
（此处论述与下图数据不一致，下图没有给出数据年份）
1．3全国灯具行业年销售额分析
2000年－2006年国内照明行业销售总额（单位：
亿元人民币，最好给出数据来源，另外数据较早，应找到07、08年的数据进行分析）
二项目概论
从上表可看出，灯具市场的市场销售都是一路上扬，市场销售很好，创造了不菲的市场销售业绩。
（经济危机后，此结论是否发生改变?
房地产行业出现的下滑对灯具是否有影响？
）
四全国其他主要城市灯具市场状况
为了更好的了解郑州灯具市场的状况，对其他重要同级别城市，尤其是其他省会城市的灯具市场进行研究，作为郑州灯具市场的参照。
1、其他主要城市灯具市场状况
2、
北京
武汉
灯具市场名称
铺位总数
商户总数
最高租金平均租金
（平米/月）
平均租金（平米/月）
所剩商
铺数量
空置率
武汉市天翔灯饰城
86
79
170
110
0
0
武汉市汉来广场
170
160
185
130
0
0
大武汉家装广场
49
47
158
128
0
0
武汉市宜家广场
56
56
150
125
0
0
武汉市长青灯饰城
50
47
60
55
0
0
长沙
2、各主要城市灯具市场供应规模统计表
从上表可以看出，各大城市的灯具市场的空置率都极低，处于供不应求的状况；另外，与其他同等级别城市对比，郑州目前的灯具市场供应规模明显偏小，市场空间较大。
按照平均水平200平米/万人的数据计算（以房屋开发面积为基准是否更合适？
这样与本节3的论述一致），郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距。
此外，郑州是全国人口第一大省，又是中原地区的核心城市，因此省会城市的灯具市场的辐射人群要远远超过其他省会城市，因此灯具市场的需求规模应该大于其他省会城市。
从省会城市与该省人口数量的对比情况来看，河南省的数值也远远低于其他同级省会城市，按照平均值23.4平米/万人的指标来计算，郑州市至少需要21.7万平米的灯具市场，才能满足全省的灯具消费需求。
3、国内灯具市场需求总体趋势分析
随着国内生产总值的持续增长，人们的消费意识及消费水平也正逐步加强。
从我国房地产投资情况来看，商业营业用房占据了投资额绝对大的比重，其投资增长速度也是最快的。
因此，其对于高档灯具灯具的需求正日益突出。
同时，商品房的空置面积呈现负增长，其中商品住宅负增长15.6％，办公楼负增长1.4％，说明目前对于这两块房产的灯具需求应用非常强大。
因此，按照国内GDP增长水平及房地产行业相关状况，我们预计，2010年国内照明行业销售总额将达到1580亿元，保持20％的增长趋势。
（12页数据：
2006年国内照明行业销售总额1300，如果保持20%的增长，2007年就达到1560亿元，那么2010年应该为2700亿）
展望未来的国内市场，需求仍会呈逐年增长趋势，以下强力因素都预示着我国照明市场仍有很大的潜力可挖。
◎基础设施建设方面：
机场、铁路、港口、城市轨道交通等讯速发展，每一项工程均需要照明。
◎城市亮化工程方面：
城市广场、绿地、道路、建筑物泛光照明，已从大城市发展到中小城市，随着我国城镇化的不断发展，城市亮化工程方面的需求潜力巨大。
◎工业、商业照明方面：
工厂越来越重视照明对企业生产效率提高的作用，商业企业为吸引顾客，不惜花费更多的财力用于商场照明，写字楼、学校、医院的照明也有明显的改善。
◎在西部大开发的形势下，中西部地区的发展同样不可忽视。
从东到西形成一个梯度，形成对产品档次的不同需求，市场潜力是相当可观的。
4、灯具行业进入条件
从市场的基本状况来看，目前，全国灯具一级集散地为广东古镇和江浙地区，成熟度较高，但郑州本地以及整个河南的灯具市场仍然处于比较初级的阶段，灯具类市场供应规模较小，市场需求较大。
而灯具行业由于本市（？
）利润率较高，租金承受能力也较强。
此外，我们对郑州本地和广东、江浙一带的灯具经营商户进行了一次直接的访谈，发现有65％的郑州本地灯具经营商户，以及55％的广东和江浙灯具经营商户，对开设新店或进入郑州市场有较强的欲望。
同时，由于灯具市场的服务半径和竞争半径相对较小，尤其是零售和再批发的服务半径基本基本锁定在300公里之内（或3小时车程以内），因此，郑州一方面作为河南省乃至中原地域的核心城市，能够起到区域灯具中心城市的作用，又能有效避免广东和江浙的厂家批发和一级集散地的竞争压力。
五郑州灯具市场状况分析
1、郑州市灯具市场经营规模
目前郑州市在营业的灯具市场仅有金泰成灯饰广场、郑州东建材灯饰广场、名优灯具广场、香江灯具城4个形成了一定的经营规模，经营面积约为13.2万平米，此外新开的天荣国际建材港灯具区5万平米，由于位置偏远等原因，经营状况一般。
（上文15页指出“郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距”，但目前的经营面积已经为“13.2+5=18.2万平米”，已经高出郑州应有灯具市场供应规模）
致ot从已经开业的4个灯具市场的经营状况来看，由于位置优越，经营时间较长，很少有空置商铺，而新开的天荣建材港的灯具区，由于位置偏远，经营时间短，经营状况不佳，空置率较高。
项目
规模（万平米）
入住商户数
经营状况
空置率
东建材灯具
4
220
开业、较好
0％
名优灯具
3.7
120
开业、较好
3％
金泰城灯具
1.5
220
开业、较好
5％
天荣灯具
5
60
开业、不好
75％
香江灯具
4
280
开业、较好
2％
2、郑州灯具市场状况
2.1营业额
从营业额状况可以看出，市场基础较好、位置优越的东建材灯具、名优灯具和金泰成灯具营业额较高，而位置偏远、市场基础薄弱的天荣灯具营业额较低。
这也反映出各个市场的成熟度。
项目
开业时间
年营业额（亿元）
东建材灯具
1999年
12
名优灯具
2005年
10
金泰成灯具
1997年
15
天荣灯具
2005年
4
2.2经营面积
项目
平均面积（平米）
租金（元/平米·月）
空置率
东建材灯具
180
120
0％
名优灯具
300
120
3％
金泰成灯具
70
100
5％
天荣灯具
200
90
75％
可见，除了金泰成是1997年开业的老市场，平均商户规模较小以外，其他几个市场的平均经营面积大多在200平米以上。
从平均租金和空置率水平来看，虽然东建材和名优的租金单价水平和总价水平都较高，但空置率都非常低，金泰成由于经营历史和位置的原因，也维持了较高的租金单价水平。
而的天荣灯具，由于位置、经营历史等原因，在极低的租金水平下，空置率仍然较高。
2.3商户经营级别及经营面积
从目前郑州的灯具经营商户的经营级别和面积来看，零散经营和经营面积在260平米以下的小商户占到总数的90％左右，一级代理、厂家直营的较大商户只占10％左右，一方面反映了郑州本地的生产厂家较少的现状，另一方面，也反映出各大厂家和一级代理商，还没有足够重视到郑州以及河南整体的灯具市场需求。
2.4经营模式
从灯具市场的经营模式来看，东建材、名优和金泰成的商铺都是自租不售（？
），统一经营，而天荣灯具市场的商铺则是散售之后由有主自行租赁，这也是造成市场经营状况反差的一个原因。
包括筹备中的香江灯具城也是采取只租不售的经营模式（16页表格中显示香江灯具城已经开业，入住商户280户）。
因此，至少应该保留市场的统一经营权
小结：
◆地理位置是郑州灯具市场经营成败的第一要素；
◆市场氛围对项目的经营状况影响巨大，例如名优灯具市场，虽然2005年才开始营业，但依靠自身建材市场和东建材市场的商业氛围，迅速取得了较大的市场份额；
◆统一的招商经营和宣传，是市场成功的重要条件；
◆目前郑州的灯具类商业供应以小面积单元，灵活组合的方式进行招商的模式较为成功。
2．5经营辐射范围
从灯具经营的辐射范围来看，本市和本省内的客户占到八成左右（本市卡号45%,本省内占37%），其他省外的客户仅占两成。
这说明辐射范围主要以省会城市为中心，辐射全省范围，附带周边省份距离自身省会城市较远的城市，是灯具市场的一个显著特征。
2．6经营者来源比例
从经营者的来源来看，郑州本地的经营者占据绝大多数，达到65%；江浙一带的经营者也有相当一部分看到了郑州以及河南的市场，前来经营，占到20%。
小结：
◆从目前郑州灯具市场的经营商户状况来看：
◆中小面积的低级别经营者较多，一级代理、厂家进驻大商户较少；
但仅就中小面积的商户经营规模来看，也远远高于其他类别的经营规模；
◆辐射区域基本以本省为主，兼顾部分省外城市；
◆本地以外商户占到总商户三成以上，说明郑州灯具市场的受关注度正在提高；
六河南其他城市灯具市场状况
1、
河南省其他城市灯具市场状况
2、
从河南主要城市的灯具市场的供应状况来看，全省灯具市场供应规模仅有不到16万平米，相当于一个同等级别的省会城市的灯具市场供应规模，供给严重不足。
（前述中郑州现有的5个灯具市场经营面积已经为18.2万平米，本段全省才16万平米。
）
2、郑州及周边城市未来灯具市场预测
由于灯具市场的主力是民用灯具市场，因此于住宅市场的开发建设有着密切的关联，因此重点从郑州及周边城市未来的房地产发展状况，来考察灯具市场的未来状况。
随着河南房地产市场的不断升温，至2007年初入市的住宅供应面积就超过1400万平米，周边主要城市也有近千万平米的供应入市，这些住宅都将在未来的1～3年内入住，届时将产生对灯具市场的巨大需求。
总结：
●各省会级城市的灯具市场经营状况普遍较好；
●郑州灯具市场供应规模相对偏小，经营级别偏低，发展前景广阔；
●灯具类商业经营形象好档次高，经营垃圾少，便于打造市场形象；
●未来郑州及周边地区灯具市场需求量巨大。
●灯具经营者对郑州未来灯具市场普遍看好，愿意前来经营。
●考虑到省会城市灯具市场人口比例，和省会城市灯具市场与全省人口的比例关系，以及郑州区域核心城市地位和全省灯具市场的供应状况，郑州至少应该有22万平米（得出数据的依据？
）以上的灯具市场供应规模，才能满足本地和周边辐射区域的灯具市场消费需求
七广告材料市场分析
1、全国广告行业发展概况
广告业的发展被业内称为----中国经济发展的晴雨表，二者之间具有极其紧密的联动关系.据有关数据显示，2007年全国共有广告经营单位113508户，比上年增加11722户，增长11.5%;广告从业人员913832人，比上年增加42466人，增长4.9%；广告营业额达1238.6亿元，比上年增长14.8%，占国内生产总值0.93%，占第三产业生产总值2.9%。
在广告投放中，房地产广告继续保持投放量第一的位置，纵观我国广告业的走势，从1979年以来本土广告业一直高速增长，目前已经具备一定的产业规模，并由原先的“低起点高速度”转到当前的“高起点低速度”，进入了相对平稳的成熟发展阶段（仅抽取了2007年的情况，既不是最近一年的数据，也不是连续几年的数据，没有说服力；）.
2、户外广告市场未来趋势
全国户外广告市场近年来连续出现快速增长的势头，业内人士甚至惊呼户外广告市场出现了前所未有的“井喷”，户外广告市场高增长引起了业内外的高度关注，国际资本大举进入表明户外广告行业的投资价值正逐步被投资者发现。
随着国内经济持续增长，市场需求不断扩大，户外广告以其独特的优势，在未来几年内仍将保持较高的上升趋势.据数据调查，被访广告业主对户外广告好感指数继续上升，未来对户外广告投入力度还会加强。
3、河南广告行业及广告材料业发展现状
河南省是我国人口第一大省，人口9700万，全国经济总量第5，省会郑州是全国最重要的交通枢纽和贸易物流中心，各类大型专业市场林立，辐射周边数省.河南省内拥有各类广告公司和广告制作企业15000多家，数量位居全国前列，河南广告材料专业市场也是全国最大广告专业材料集散地，主要经营广告设备、广告材料、户外各类型写真喷绘、雕刻、吸塑、导向标牌、展览展示器材、交通安全设施、霓虹灯、LED等产品销售、加工生产.一年一度的广告业展览会在全国有较大的影响，是仅次于上海、广州、北京的全国第四大广告展览会。
4、广告材料商户访谈
大部分商户认为广告行业在中国是一个快速发展的朝阳产业，市场前景广阔.广告材料行业处于快速发展阶段，有很好的发展前景．和国外的一些同类市场相比，我国的广告材料市场还处于比较落后状态，发展前景可观.因为该市场在国内有一定影响，所以市场内的大户每年都要去参加在北京，上海，广州举行的广告材料发展会议．提出一些关于行业经营，发展的意见．此市场客户源主要针对的是一些广告公司、房地产公司、临街商户、装饰公司等．
5、经营状况
商户经营种类主要有：
广告材料、产品雕刻、吸塑、喷绘写真四大类.小型商户业务以广告材料零售、加工为主，中型商户业务为批零经营广告材料及产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等），大型商户业务则以批发广告材料、广告设备，兼营产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等）业务.经走访大部分商户得知该市场行业总体经营情况比较好，其营业额大约为1500――2000万元／年。
6、大户经营特点
●大商户和市场签定了五年合同，租金在65---150元／月／㎡。
●大户：
金龙：
主要经营广告材料和广告设备
泰安：
主要经营各种广告材料、喷绘写真、物流服务
运通：
（主要经营画框，喷绘和写真）
金阳光：
主要经营业务为喷绘写真
宏翔：
主要经营广告材料和喷绘
●中户：
源源：
主要经营广告装饰材料喷绘材料
富港：
主要经营广告材料及广告设备
●辐射范围：
郑州及省内各个市县；
周边省市（如河北、山西、湖北、山东等）
长江以北的其它省份，（如新疆、甘肃、青海等）
●进货及运输：
进货：
市场商户的产品进货渠道大部分来自广东、上海等地。
运输：
市场内商户的主要运输工具为货车；
7、当前市场存在的
升级会员 