房地产企业工程造价管理办法.docx

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房地产企业工程造价管理办法

房地产企业工程造价管理办法

1、目的:

加强项目工程造价的规范化、制度化，合理确定、有效控制工程造价,特制定本管理办法。

2、范围:

本办法适用于公司所属各开发项目。

3、定义:

工程造价是指工程项目（含设计变更、现场签证、材料设备采购）的工程量、单价、总价等的计量和确认工作，分工程预算造价、工程结算造价。

4、职责:

4.1、成本控制部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。

4.2、各项目从事工程的造价、审批及其他有关责任人负责贯彻执行。

5、原则：

5.1、廉洁奉公原则：

工程造价工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当造价行为，将按照有关规定给予处罚。

5.2、三级审核原则：

工程造价应建立起成本人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工程造价皆须经过三级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理。

5.3、准确高效原则：

工程造价中的各项计算应准确、清晰、规范，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程造价工作应保持较高的工作效率，做到及时清帐，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。

5.4、可复查性原则：

工程造价工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。

5.5、合理低价原则：

工程造价工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。

5.6、信息共享原则：

工程造价中出现造价偏离常规经验值时，成本控制部应及时将信息向相关部门反馈，以便开展设计、施工措施、材料设备等方面的优化工作；同时，工程造价还应满足成本核算、成本分析等多方面的需求，并根据工作需要及时提供给策划销售部、工程部、采购部等部门;

5.7、便于结算原则：

招标文件、合同及工程预算计价过程中明确的价格确定方式、价差计算和调整方式、结算方式等计价方式及工程造价应充分考虑竣工结算的准确、便利和快捷，尽量减少争议。

6、一般规定:

6.1、成本控制部是工程造价工作的主要职能部门，对工程造价工作负主要责任，策划销售部、工程部、采购部、财务部应积极配合、参与并负相应责任。

6.2、工程造价工作应根据项目的总工期制定计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。

6.3、委托进行工程造价的造价咨询机构，必须具备乙级以上（含乙级）资质。

6.4、总包工程的竣工结算审核应委托造价咨询机构进行，但如某工程预算造价已委托了造价咨询机构进行、并签署了总价包干协议，则该工程的竣工结算审核可不再进行外委审核。

6.5、委托造价咨询机构编制的工程造价工作需要核对时，只有在咨询公司独立编制完成，并把成果提交公司审核后，才提供施工单位的造价文件，进入核对程序。

核对委托进行工作造价的造价咨询机构名称也须对施工单位保密。

6.6、委托造价咨询机构进行工程造价工作，造价咨询酬金可按建筑面积或总造价的一定比例计取；如委托的工程造价工作需与承包单位核对，造价咨询费宜按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取。

6.7、施工过程中与工程造价相关的资料成本控制部与工程部应各自保存一份，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档。

6.8、工程造价确定后，及时与目标成本进行对比，在动态成本中反馈。

按《目标成本科目分类说明》中的核算方法，分期、分产品类型按成本科目对工程造价金额进行拆分，并录入成本数据。

7、工程预算造价管理:

7.1、工程预算按编制时间和用途分为两类：

A、清单招标预算：

施工图完备以后，清单招标截标之前；

B、合同预算包干价：

费率或单价招标以后，施工图完备时。

7.2、施工预算用途:

7.2.1、A类预算主要用途：

①作为清单招标评标时的参考；

②检验施工图的技术经济合理性，修订项目目标成本的准确性。

若预算偏离目标成本较多时，应协同相关部门对设计进行优化；

③指导材料的选择和《施工组织设计方案》的编制。

7.2.2、B类预算主要用途：

①作合同的预算包干价使用，需要核对；

②经济指标不合理时，仍有优化的可能，但因已处于施工阶段，时间不一定允许或已造成损失。

7.3、主张采取清单招标预算计价方式事前确定合同包干造价，不鼓励采用合同预算包干价的计价方式。

7.4、无论是自行还是外委编制的工程预算，均应有完整的工程量计算书、分层分项工程量统计表、技术经济指标分析。

并对预算计价依据、材料价格的确定依据、预算中暂定量或暂定价项目、图纸中有而预算未包含的项目等进行说明。

7.5、工程预算计价过程中，造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并书面提交设计部（或设计院）及时修正或发布设计变更，避免按错图施工造成损失。

7.6清单招标预算造价：

7.6.1、所需资料：

施工图、招标文件拟采用的合同条件、材料价格的计取及调整方式。

7.6.2、编制方法：

按清单计价规则计算工程量、按现行的预算定额和当地主管部门同期发布的基准价计算综合单价。

7.6.3、本类预算编制完成后，由成本控制部内部互审，财务部审核,主管副总最终审批,并送工程部、采购部、财务部负责人传阅。

7.6.4、本预算只作为评标的参考，如有把握符合市场行情的低价，可以公开让每个投标人知晓；未公开时公司内部及咨询单位均应做好保密工作，保证招标的公平性。

7.7、合同预算包干价造价：

7.7.1、所需资料：

审核后的施工图、合同文本、材料价格计取及调整方式，合同未约定的以招标文件和投标文件为准。

建议在合同中明确《施工组织设计方案》不作为工程计价依据；投标前编制的方案中涉及到造价增减，在经济标中考虑；施工中另行编制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。

7.7.2、编制方法：

①、确定费率的取费级别或单价合同的综合单价；

②、根据施工图，按合同约定的方法计算工程量；现场实际情况与图纸有出入时，工程部应以现场签证形式予以说明，并交成本控制部；

③、定额或单价缺项部分应根据实际情况编制补充工料分析的综合单价。

7.7.3、费率招标或单价招标的工程，当施工图齐备后，成本控制部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审，而后应跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促并始终参与施工图预算的核对工作。

并按核定的预算价签定补充工程合同，上述所有工作，应在施工图完备后60天内完成。

7.7.4、费率或单价招标的工程，为防止承包商高估冒算而增加工程预算的核对难度，合同中应约定控制办法。

如：

若承包单位报送的施工图预算造价超出最终审定预算造价10%时，将按预算高报部分的一定比例收取咨询费。

（具体可参照工程合同管理制度中的规定），乃至取消其今后对公司工程的投标资格。

7.7.5、预算编制并核对完毕后，成本控制部内部互审，财务部复审、主管副总做最终审批。

经办人填写《合同预算包干价审批表》，送成本部负责人、财务部审核人、主管副总、董事长签批（终审权可按金额或重要程度进行授权），并送工程部、采购部、财务部负责人传阅。

7.7.6、支持文件:

工程预算编制和审批程序。

8、工程结算计价管理:

8.1、结算资料应包括以下内容，当以下资料不足以完全说明情况时，还可参照招标及投标文件的内容作为结算计价的依据。

建议在合同中明确《施工组织设计方案》不作为工程计价依据，施工中另行编制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。

8.1.1、经双方确认的预算书，适用于实行预算包干的合同；

8.1.2、合同文本及所有补充协议，及与工程结算相关的备忘录；

8.1.3、材料价格调整或计算的依据（政府指导价格、限价材料通知书等）；

8.1.4、设计变更、现场签证原件及相应的结算；

8.1.5、甲供或三方供货材料领用单原件；

8.1.6、工期、质量奖励或违约金记录，有其它扣款的应提供有效的扣款单；

8.1.7、经审核的竣工图、图纸会审记录，公司内部设计的零星工程图纸需设计人签字。

8.1.8、工程竣工验收资料；

8.1.9、其它与工程结算相关的资料；

8.2、以上资料由成本控制部和承包商各自收集一份，资料必须签章齐备、编号准确,结算时以自行收集的为准,承包商的送报资料仅作为参考。

承包商送报的资料由主管工程师审核资料的完整和真实性，并与项目内业保存的资料进行核对，特别注意造价调减的资料有无遗漏。

8.2、若存在设计变更、现场签证之外的增减款事项，图纸中遗留未施工的项目，合同内另外委托其它单位施工的项目，以及其它不能在以上资料中反应但与结算相关的事宜，工程部应进行书面说明。

8.3、成本控制部必须建立甲供和三方供货材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档。

结算前召集供货商、承包商、主管工程师核对总领用量并签字确认，超过合同约定损耗率的材料费应由承包商支付，合同无约定时以定额损耗为准。

8.4、结算编制的方法:

8.4.1、工程量以施工图、设计变更及现场签证为准；不清之处，成本人员应到工地现场实地度量，无法度量的参照隐蔽验收记录；

8.4.2、清单或单价招标的合同严格按综合单价进行结算，费率招标的合同按约定的费率、材料价确定方式、相应的预算定额进行结算，缺项部分根据实际情况进行工料分析，参照市场行情，编制补充综合单价；

8.4.3、材料价差严格按合同约定调整；扣除超额领用的甲供及三方供货材料费用；

8.4.4、按工程合同确定的结算方式计算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同，注意甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除；

8.4.5、结算总价=预算包干造价+设计变更+现场签证+约定的人工及材料调差+增加项目-减少项目。

8.5、所有工程结算须填写《工程结算定案单》。

8.6、为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。

比如：

报送的结算造价最终核减额在最终审定结算金额10%以内的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出10%，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额15%时，承包单位除造价咨询酬金外，还需按一定比例承担违约金；直至取消今后在公司的投标资格。

8.6、委托中介咨询机构编制的结算，应在委托合同中要求提供完整的工程量计算书、分项工程量统计表（可以分层时需分层统计）、技术经济指标分析。

同承包单位核对完毕后，应提供与承包单位结算的差异情况说明。

8.7、工程结算完成后，特别是与合同价相比偏离10%以上的，成本控制部应按合同范围内工程造价、设计变更和现场签证、合同外零星委托逐一进行分析说明，并报送公司领导。

8.8、项目竣工结算完成之后，应编制结算成本和目标成本的对比分析，按责任成本的要求对相关部门进行考评，总结项目目标成本控制的经验和教训。

及时对技术经济指标、成本数据进行分析和保存。

8.9、在可能影响业主入住时，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；无施工单位不配合情况时，主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后6个月内核定并审核完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后3个月内核定并审核完毕。

8.10、所有合同在除质保、保修条款外履行完毕后，都需应办理结算。

8.11、支持文件:

工程竣工结算审核、审批程序。

9、其他规定

9.1公司成本控制部中“项目成本管理”岗的人员可派驻项目现场，但归属成本部统一管理。

9.2、我方及中介机构负责工程造价计价、审核的人员均必须持有造价工程师证书或造价员资格证书，并在经办的工程造价文件上注明单位名称、姓名和证书号码。

9.3、发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、合同约定的办法或向人民法院起诉的办法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价管理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。

9.4、公司所属项目的成本控制人员应及时总结工程计价工作的经验和教训，并形书面文件在部门内部存档并传阅。

9.5、公司成本控制部通过集中汇总、现场检查等手段，不定期对各项目的工程计价、动态成本以及工程计价管理制度的执行等情况进行检查和评比。

9.6、施工单位规定:

9.6.1各施工单位应配备足够的各专业专职预算人员，经我公司检查施工单位未配备足够的各专业专职预算人员，除限期要求施工单位配备相应各专业专职预算人员外，另对施工单位处以500元违约罚款。

9.6.2、施工单位应严格按合同规定时间和工程部具体安排的竣工结算计划时间，编制完成预（结）算和相关竣工结算资料，并报送工程部，施工单位不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料或经工程部催促后仍不按时报送预（结）算和相关竣工结算资料的，我公司不再要求承包人报送预（结）算和相关竣工结算资料，将在按财政部、建设部二○○四年十月二十日颁发《建设工程价款结算暂行办法》的通知“承包人如未在规定时间内提供完整的工程竣工结算资料，经发包人催促后14天内仍未提供或没有明确答复，发包人有权根据已有资料进行审查，责任由承包人自负。

”

9.6.3、施工单位除必须在合同规定时间和工程部具体安排的工程预算或竣工结算计划时间内，编制完成完整的工程预算或竣工结算书和完整的相关资料并一次报送工程部，施工单位提交的竣工结算书和相关资料不完整，工程部要求施工单位重新提交工程预算或竣工结算资料，工程部再次出现资料报送不齐全、不合格，我公司将在12个月内不再安排施工单位的工程预算或竣工结算审核工作，由此造成的一切后果由施工单位承担。

工程部验收施工单位提交的工程预算或竣工结算书和相关资料后，只对该工程预算或竣工结算书范围内的工程量和所提供的相关资料进行审核，此外施工单位零星再增加的该工程预算或竣工结算书以外的结算项目和相关资料，工程部不再接受，也不对其承担任何责任。

9.6.4、施工单位在工程预算或竣工结算审核过程中应积极配合我公司和监理的工作，以施工图纸、设计变更、国家标准及相关规定为依据，协商解决问题，共同完成工程预算或竣工结算编制审核工作；施工单位不积极配合，故意扯皮，恶意拖延审核时间（包括配合我公司聘请的审计单位对竣工结算进行审计的工作），我公司和监理可以拒绝施工单位提交的工程预算或竣工结算书和停止进行该项工程预算或竣工结算审核工作，并在12个月内不再安排施工单位的工程预算或竣工结算审核工作；由此造成的一切后果由施工单位承担。

9.6.5、施工单位报审的工程预（结）算总价超过双方审定预（结）算价的15％，我公司处以施工单位审定的预（结）算总价6‰的违约金。

9.6.6、工程竣工，经我公司、施工单位、监理、设计及建设行政主管部门验收合格后，施工单位在一个月内无条件向我公司移交工程并撤出现场，施工单位撤出现场与工程结算或其它任何纠纷事宜无关，如施工单位拒不撤出现场或延期撤出现场，我公司拒绝支付施工单位全部工程余款或按施工单位拖延时间的10倍时间延期支付施工单位全部余款，所造成的一切损失由施工单位承担，施工单位并承担由此造成的我公司的一切经济损失。

10、支持性文件:

10.1、附件:

部分定额执行问题的统一规定;

10.2、工程现场核量管理办法;

10.3、工程设计变更、现场签证管理办法

10.4、工程预算编制、审批程序;

10.5、工程竣工结算审核、审批程序

10.6、工程结算进行社会审价程序。

附件:

部分定额执行问题的统一规定

1、若天棚质量验收和观感验收符合标准，而未按设计的施工结构板底（天棚）抹灰工序施工的，应不计取抹灰费用。

2、底层架空结构层模板费用计算:

1）、施工方案应为：

在需作架空结构层内，结构板下（标高）－300mm原土打夯、作120mm砖砌地塄支撑模板，净空间距850mm，砖塄上作100*50mm枋木，净空间距250mm，木枋上铺模板。

2）、按确定的施工方案，底层架空结构层的模板和支撑的费用由建设方承担,底层架空结构层不再按定额计取相应的模板费用。

3）、在架空结构层下（标高）－300mm原土打夯、作120mm砖砌地塄，按方案和设计施工图计算相应工程量，套用相应的定额项目进入工程直接费结算。

4）、砖塄上作100*50mm枋木，木枋上铺模板，按架空结构层的水平投影面积每平方米15元包干结算一次摊销，不进入直接工程费取费，只计算税金。

5）、一次摊销的模板费多不补，少不退。

各施工单位根据自身材料的情况，在保证工程质量满足设计要求的前提下，尽可能节约成本，利用旧材料。

3、挖孔桩孔口用砌体作保护，属施工措施费，不计算工程量及计取费用。

4、脚手架费、高层建筑增加费分别按所套定额篇章的规定标准执行分别计取。

5、关于减压阀组安装的定额套用，因C.８册减压阀安装定额中所含的管件及安装工作内容较多，包括减压阀前后的闸阀，旁通等管件和安装，与设计内容不完全相同，而且按定额中包含的管件及安装工作内容，较多甲供材料不便扣出，所以应按实际组成部件分别计算。

6、管道在试压和冲洗过程中用临时短管代替水表的短管拆安的计算，由于高层建筑水表不是安装在已安装管道的末端，为避免管道冲洗过程中杂质损坏水表，需先将水表不安装，而以短管代替，待冲洗试压完成后将短管换下，装水表。

此过程结算时按水表长度计算并套用相应管道安装定额计算以短管代替水表的工程量，主材按普通管道的50%摊销计算；水表安装按相应定额。

7、离心风机安装定额与风机实际型号不相适合的处理

1）、定额的风机型号与厂家的出厂型号不是同一回事，如定额中的6#风机出风口口径φ600、定额中的8#风机风机出风口口径为φ800，应按风机口径计算。

2）、对整体风机箱安装可套用相似定额（如空调器或风机盘管以台为单位）

8、小型家用泵套用球阀安装定额

9、室内外管道安装若实际管径大于定额设计的最大管径时，可以套用相对应的最大管径子目乘以1.1的系数递增,未计价材料的消耗量均不变。

10、电气系统调试费及双电源调试费用的计算问题

1）、民用楼房的低压供电系统只是回路接通的试亮，不作为一个独立调试系统计算；必须遵照施工规范进行施工和测试。

2）、甲方要求对系统及配电箱、电机各种整定值进行调试（甲方已要求厂家各种箱出厂时调试好的不计算），进行调试应有主管部门认可的调试资质,要有法定的调试报告才能计取。

11、弱电预埋管穿铁丝费用，配管定额已包括铁丝摊销工程量和单价，若穿线不是配管的施工单位完成，其摊销工程量无法回收和再利用，经测算，在配管定额的基础上，不分管径大小，综合为辅材费每100m配管工程量增加10元。

12、防火堵洞工料的计算，按设计规定的尺寸计算需防火堵洞材料工程量和选用基准价规定的单价计算材料费,套用堵洞定额。

13、暖通风口阀门超过定额规格的可按相近的定额乘以1.1的系数递增。

14、“阻火圈”安装按“丝接发兰”安装（单片）定额的人工费的50％套定额；辅材不计。

15、各类泵安装的拆装检查费不计。

16、穿墙、过楼板及屋面设置的钢套管均套用C.6《工业管道工程》中一般穿墙和梁的套管制安的相应项目，但必须遵照设计和施工规范进行施工。

17、接线盒盖的安装，不计安装费，只计材料费。

18、电气工程施工中，所有暗埋管应随土建预埋，若因承包人的原因发生事后剔槽暗埋，一律不计剔槽费用。

19、功率≤5KW的电动机调试费不计；功率>5KW的电动机调试费按相应定额基价的30％计取费用；电动机检查接线按相应定额基价的20％计取。

20、独立接地装置和接地网的调试费按相应定额基价的30％计取费用，但必须遵照设计及施工规范进行施工和调试。

21、室内外管道沟槽开挖宽度，均按设计管道外径边加两侧工作面计算，单侧工作面宽度均为30CM或按定额规定计算。

深度按开挖自然地面标高到管道设计底标高计算，按此计算的工程量与实际施工不相同时不作调整。

22、砌体工程使用后植筋工艺时，只按定额规定计算预留拉墙筋费用，不得计算植筋费用。

工程现场核量管理办法

1、目的:

为加强工程造价管理，规范工程现场核量行为，有效实现工程的投资、工期和质量三大目标控制，制定本办法。

2、范围:

凡公司在建工程的现场签证及工程结算所涉及的现场核量工作均适用本办法。

3、职责:

工程部是现场核量的主要责任部门,成本控制部有责任对其进行审核验证。

4、管理办法:

4.1、现场核量的基本原则：

4.1.1、公司所属开发项目的工程应严格执行现场核量，对工程签证及竣工结算中用设计变更及相关图纸无法准确描述相关工作内容及工程量的必须办理现场核量；

4.1.2、工程施工过程中如遇图纸变更或图纸错误，对需要变更的工作内容按设计变更程序办理，不进行现场核量。

但对由此引起以前工序的返工修改内容可进行现场核量确认；

4.1.3、施工过程中按照操作程序、施工规范、安全规程、文明施工要求，施工单位依施工经验所能预见的有关措施费，按相关合同要求结算，原则不进行现场核量；

4.1.4、对于工程签证的现场核量严格执行事先提出，事中核量，核量确认手续应在现场实测实量后5个工作日内完成，先做后报或逾期补办的现场核量一律视为无效。

4.1.5、现场核量应严格按照相关核量程序办理，参加方签认手续齐全，并保留相关原始资料存档，以备检查；

4.2、现场核量的基本程序：

4.2.1、现场核量的提出：

应当由施工单位及时提出并提供相关资料实行预先申报，在签证单中需要进行现场核量时应由监理人员初审后报工程部主管工程师确认并组织实施，提交的现场核量单及相关资料，必须做到实事求是，数据真实可靠，相关资料齐全。

4.2.2、现场核量参加人员：

施工单位项目负责人、工程监理负责人、工程部主管工程师、成本控制部主管人员、如项目有审计单位主审人员应参加鉴证，对于特殊情况我公司到场核量人员不应少于3人。

4.2.3、现场核量方法及要求。

1）、现场核量工具必须使用国标丈量器具并经检验合格。

2）、现场丈量应由施工单位与工程部人员共同完成。

3）、场地抄平工作应首先复核基准点，核对无误后再进行抄平，抄平数据应由施工单位与工程部人员分别读取，核对一致后记录在案。

4）、现场点数应由施工单位与工程部共同完成，记录资料应注明部位，规格，数量等数据做到清晰明了，有利于复核审查。

4.2.4、现场核量完成，参加人员均应在“现场核量原始稿”上签字认可，如有异议可签署自己意见，不签署意见也不签字认可的视为同意，工程部主管工程师可将相关情况在核量原始稿上注明。

核量原始稿一式两份由施工方，工程部各执一份。

4.2.5、完成现场核量工作后《现场核量确认单》应经施工单位工程经理签字，盖章并上报监理单位，监理工程师、总监签字后盖章报工程部，工程部主管工程师、部门经理及成本控制部主管人员签字后报公司主管副总批准并盖章，该项工作应在5个工作日内办理完成。

4.2.6、工程部主管工程师应将审批后的《现场核量确认单》及相关原始记录资料报工程部资料室备案。

4.3、附件：

基础土方现场收方及结算作业指引

附件：

基础土方现场收方及结算作业指引

1、现场收方要求：

1.1、挖孔桩收方：

挖孔桩的总高以施工单位接收场地时的地貌标高到桩底的高度，断面尺寸按设计收方，挖孔桩的总高度、护壁的高度、以及挖孔桩土石的高度分别以现场实收为准，如需扩大头的桩，其扩孔的高度按设计高度。

1.2、基坑收方：

基坑的高度以施工单位接收场地时的地貌标高到坑底的高度，基坑的长度宽度按设计和有关计算规则，只收基坑的深度以及土石高度。

1.3、地梁、挡墙基础（带形基础）、管沟收方（即没有嵌岩要求的基础）：

此部分长、宽按设计收方，深度以施工单位接收场地时