科技园保安保洁服务方案53页.docx

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科技园保安保洁服务方案53页

一、认识与定位···········································

二、**优势··············································

三、管理的内容、目标与承诺·································四、实现管理目标的主要措施································

五、多种多样的特约服务····································

六、前期介入和接管验收等··································

七、园区日常管理运作

1、质量监控··········································

2、日常维修养护·····································

3、治安、消防········································

4、保洁管理··········································

八、园区日常管理检验标准

1、综合工作检验标准··································

2、保安工作检验标准··································

3、维修工作检验标准··································

4、清洁工作检验标准··································

××科技园保安、保洁服务建议案

××××科技工业园

物业管理服务方案

一、认识与定位

（一）××××，同舟共济

“××××科技园”是《××大学、××市人民政府面向二十一世纪全面合作协议》中的重要内容之一，由××××科技实业有限公司负责综合规划、开发建设和管理。

××××科技实业有限公司由×

×××科技实业股份有限公司和××××房地产开发公司共同组成。

“××××科技工业园”位于××市东北部高新技术开发区，北临＆××国道，西靠××工业区，东临××地区汽车销售龙头企业——××**汽车广场，南隔村庄与铁路相望。

园区规划用地1320亩，规模宏大，气势磅礴，规划设计先进、配套设施齐全、环境优美、交

通便捷，堪称高新产业的摇篮。

（二）服务定位

××××科技工业园区主导功能有工业生产、科技孵化、管理办

公；主要产业有机械工业，电子信息工业、生物医药工业、新材料工

业等等。

均为科技领先、技术精尖的高科技产业。

科技园区分期开发，

目前一期已经建成，占地约500亩，含有11座厂房车间，办公、生

产连为一体，既独立又统一。

××**物业作为**集团物业公司驻××的办事机构，与××××

２

××科技园保安、保洁服务建议案

科技园仅一路之隔，拥有的天独厚的优势，**物业融先进的物业管理

理念，将为××××科技园提供高效优质的物业管理服务。

鉴于前期

管理中存在着业主入主、装修、设备引进等特殊情况，结合厂区物业

管理的特点，物业管理服务从细微处入手，制定各项严格的管理制度，

保证厂区生产环境的优美和安全，并为以后实施正常的物业管理打下

坚实的基础，针对如此宏大的规模厂区物业，我们将服务定位为：

先进——先进的物业管理可以使园区的形象得到升华舒适——为业主、工人提供舒适愉悦的工作环境

高效——保证园区的畅通和秩序，从而使生产得到保障

二、**优势

经验优势：

作为最早的专业化物业管理公司之一，**物业曾直接

管理**世纪三星级豪华酒店，有着多年的高起点物业管理服务经验。

理念优势：

作为发展多年的专业化物业公司，公司以“**物业，

超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服

务，融国际时尚理念为业主当家”的服务理念，倾情尽心，回报社会，

矢志不移地追求服务的最高境界。

人员优势：

**物业现有高级经济师、工程师、高级园艺师数名，

拥有一批高学历的管理骨干，一支高素质的管理团队是我们提供高效

服务的基础和前提。

质量优势：

通过推行ISO9001质量体系，**物业拥有严格规范的

３

××科技园保安、保洁服务建议案

物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障大厦的正常运行。

地域毗邻优势：

**物业与科技园隔路相望，出现任何事件，均能在第一时间予以处理回复，充分达到人员、设备等资源共享，将以最强的反应性体现服务效能。

社区文化人才储备优势：

**物业本着“业主至上”的原则，超越业主需求，有着一批具有丰富组织经验的社区文化管理人员，可为业主提供各种各样的文娱活动，如组织各种文艺节目，举办各类比赛及各种有纪念意义的活动，提高广大业主的精神愉悦程度，丰富业主的工作和生活。

便民服务优势：

**物业公司以微笑的服务理念与坚实的硬件支持，为业主打造真正优越、高尚的工作空间,为业主提供各种便民服务，包括：

办公室清洁；洗熨（水洗、干洗、熨整）；电话安装；外墙清洗等服务项目。

三、管理的内容、目标与承诺

（一）日常服务的内容

××××科技工业园一期保安服务主要内容有：

大门岗24小时警卫，对出入园区的人员车辆进行审查，园区夜间保安巡视，园区内的消防器械的检查。

保洁服务主要包括公共道路广场绿地的卫生清洁工作，厂房的外墙和厂房的办公楼等的清洁可以作为特约服务，届时会同贵公司和入住企业另行协商议定。

公共管网设施的疏通和维修，

４

××科技园保安、保洁服务建议案

24小时维修值班，保证工业园区的供水供电，以使各项生产得到保障。

（二）物业管理服务的目标

搞好园区物业管理工作，为工人工作、生活、娱乐提供优美的环境，从而让工人工作时精神饱满、心情舒畅。

物业公司始终坚持着业

主满意率最大化的原则，为园区各位业主提供贴心的各项服务，我们的目标是：

清新优雅的环境

训练有素的保卫人员

完备的设施管理计划

健全的投诉反馈机制

完善的质量体系

追求完美的配套服务

（三）管理目标两项承诺

接管之日起，**物业将严格按照制定的质量体系文件实施物业管理服务，所有客户方提出的服务瑕疵在24小时内处理完毕。

自接管之日起第一年内，物业管理服务实现客户满意率90％以上。

四、实现管理目标的主要措施

（一）工业园区物业管理的特点

５

××科技园保安、保洁服务建议案

工业园区物业的主要特点在于以厂房为主，同时还具有办公用房、仓库、停车场地等多种物业形式，工业物业的管理关系到原材料

和半成品材料的输入、产品的生产输出及原材料和产品的完整性。

由

于工业厂房设施设备较多，并且有许多高科技的产业，对环境卫生、

厂区的消防安全工作要求的标准尤其高，物业管理必须高起点、高标

准、高要求。

另外，工业园区要求水电的24小时供应，以保证生产的

持续进行。

在具体的管理过程中，注重园区的消防工作，加强对员工消防知识的培训和消防的演习，熟练掌握各种消防安保器材的使用，建立严格的消防制度，明确消防职责，在此建议配备完善的消防设施，以保障园区的安全生产。

加强园区的门岗警卫工作，对出入园区的人员车辆进行严格的登记、审查，无关人员不得进入，建立严格的警卫值班制度，对进出的原料、产品进行严格的审查，进行夜间园区巡逻，保障夜间的安全。

环境卫生要求一个较高的标准，符合高科技产业生产的要求，同时给员工创造舒心愉悦的工作环境，使工人能够在一个花园般的明净的环境中工作。

加强公共部位的维修和巡视，保证24小时供水和供电。

（二）管理体制和人员配备

1.管理架构

我公司拟设立××××科技工业园项目部，隶属于××**物业。

６

××科技园保安、保洁服务建议案

**物业公司与项目部每年签订管理目标、经济指标责任合同，项目部按综合一体化管理，设保安部、保洁部、维修班，实行24小时门岗警卫、24小时维修值班和公共区域保洁。

2.人员配备

按照园区管理的内容、范围、广度和深度，结合园区前期管理特

点，科学、合理设置机构人员，力求实现管理指标的承诺和公司制定

的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。

项目部日常服务共设人员17人，项目经理由××**物业员工兼。

鉴于

前期业主入主可能会出现大量的装修垃圾，届时会和贵公司协商，适

当调整增加2名保洁员。

济宁同济科技

工业园项目部

经理

保洁班长（1人）保安班长（1人）维修班长（1人）

保洁员（6人）保安员（6人）维修工（2人）

3.骨干人员的素质要求

分类岗位职责现具备条件（拟招条件）

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××科技园保安、保洁服务建议案

大专以上文化，具4年以上管理经验，

项目

全面负责园区内公共部

经理

统筹管理能力强，能编制计划并付诸实

部

位保安保洁服务工作

施，懂经营善管理。

全面负责园区门岗警卫

高中文化，退转业军人，党员，军事素

班长

和维护园区秩序工作

质优秀，具4年治安队管理经验。

保安

负责园区的大门警卫，

队

保安

高中以上文化程度，转业军人、党员优

夜间巡逻巡逻，提供安

员

先，作风正派，军事素质过硬

全服务

负责园区公共部位的清

从事过保洁管理工作，有较丰富的实践

班长

保

洁工作和巡视

经验

洁

清洁

负责园区公共部位的保

队

初中以上文化，受过保洁工作系统培训

员

洁工作

班长

维修

园区24小时维修值班，

维修

有一定的维修经验，持证上岗

班

负责公共部位的维修

工

（三）管理规章制度

规范系统的物业管理要以完善、科学的管理制度为基础，在园区的物业管理服务中，根据工业园区的特点和目前的实际情况，严格按

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××科技园保安、保洁服务建议案

照ISO9001质量管理体系的标准建立一套内容全面、专业性强、灵活适度和可操作的管理规章制度，并在实践工作中切实落实。

管理规章制度

（1）

（2）

（3）

（4）

公众管理制度

岗位责任制

维护运作制度

人员考核制度

规范用规范岗管理服质量监

户行为位职责务运作督检查

图1管理规章制度体系

1、公众管理制度

为加强工业园区的物业管理服务，维护全体物业使用人的合法权

益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障厂房等物业

的安全与合理使用，创造出整洁、优美、舒适的环境，业主有义务遵

守以下制度：

物业使用人公约、清洁卫生公约、治安管理规定、消防

管理规定、车辆停放（停车场）管理规定、安全用电用水管理规定等。

除了遵守规定，业主也有权利按照合同约定对物业公司进行指导和监

督。

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××科技园保安、保洁服务建议案

2、内部岗位责任制

各个岗位的员工都应接受项目部经理的统一领导，敬职于自己的

岗位职责，并对自己分担的工作负全面的责任，作到责任、权限、职

位三方面到位，以保障管理工作的正常运作。

本制度系统规定项目部

各工作岗位的岗位职责。

3、管理维护运作制度及标准

**物业按照制定的园区质量体系文件标准，依此进行物业管理的

日常管理维护运作，对服务过程进行有效的操作、控制和监督，使各项服务活动都处于受控状态。

4、管理人员考核制度及标准

物业公司还将根据科技园项目的特点，建立自身的、具备物业管理特点的考核规定：

管理人员考核架构

---公司对项目部经理的每月考核、年终考核。

---项目部经理对属下工作人员的每月考核、年终考核。

管理人员考核制度——《员工考核及奖惩办法》。

管理人员考核标准——《员工工作评定表》（每月考核）、《员工

年度考核鉴定表》（年终考核）。

月考核成绩作为员工效益工资的

发放依据，年终汇总，填写《员工年度考核鉴定表》，汇总成绩作

为员工年终奖金发放及晋级、降级的主要依据。

（四）必要的用房、物资工具配备

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××科技园保安、保洁服务建议案

清洁工具：

垃圾车、拖把、扫帚、簸箕、百洁布、铲刀、水桶、喷壶、手套等卫生清洁工具

保安工具：

警棍、对讲机、岗台、值班桌椅等警卫工具

管理用房：

必要的管理用房和员工宿舍

维修工具

工作梯、水电工具、疏通机

五、多种多样的特约服务

**物业公司以微笑的服务理念与坚实的硬件支持，为业主打造真正优越、高尚的工作空间,为业主提供各种特约服务

订、送餐；

办公室清洁,办公用具、地板等的保养；

洗熨（水洗、干洗、熨整）；

钟点厨师及宴会到家（厨师出租、安排宴待礼宾、职业服务

员等）；

代定酒席、戏票；票务预定（铁路、航空、海运、公路）；

代办旅游组织；

邮递服务（特快、专递）;

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××科技园保安、保洁服务建议案

外墙清洗

电话安装迁移等。

六、前期接管和验收等

（一）前期介入

为保证物业管理工作的顺利开展，目前急需由物业公司专业人员考察施工及装修现场，以充分掌握隐蔽工程及遗留问题，在合作意向确定后，**物业将安排专业物业管理人员介入园区的工程跟踪，及时了解园区内部的管网及线路走向，充分摸清物业信息。

（二）确定对口单位和交接方案

为保证接管一年内园区所有工程遗留问题能通过正常保修程序

予以解决和处理，需确定与物业管理方的专业接口部门，保证信息交流的通畅和协作方面的配合。

并就园区的接管及早定下交接时间，便于我公司接收机电设备相关资料。

物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。

但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。

工程验收是施工单位向开发商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。

物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三方面。

1、现场验收主要项目：

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××科技园保安、保洁服务建议案

（1）土建工程：

包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。

（2）装饰工程：

包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花板各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及幕墙）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

（3）供配电系统；包括正常供配电设备：

应急供配电设备；各配电房的防鼠、各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。

（4）给排水系统：

各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

（5）空调采暖系统：

空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管

及风口；空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包

括暖风系统）；电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管

及控制系统等；

（6）弱电系统：

消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、保安等）；弱电检查井内管线、接线箱

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××科技园保安、保洁服务建议案

等。

2、资料交接

（1）产权资料：

项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。

（2）技术资料：

竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附

属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘

察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审

记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、

隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证

明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定

合格证书、设备（水、电、空调、采暖）及卫生洁具的检验合格证书、

砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备

订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：

工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话保养及验收协议等。

3、其它交接

（1）设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）

等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

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××科技园保安、保洁服务建议案

（三）接管验收注意事项

1、在接管验收前，项目部应该主动与施工管理方（或甲方）协

商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意

事项等）。

同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种

设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数。

验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

3、针对初验发现的问题，属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修，一时无法返修的要确定今后维修的期限并请贵公司记录备案；属于暂时须返修的问题，列出清单报请贵公司备案。

七、园区日常管理运作

原则：

全面推行**物业公司制定的ISO9001质量体系。

园区内日常机电运行、房管事务、门岗警卫、车辆、公共部位清洁统一纳入物

业公司规范运作范畴，严格执行《维修工作手册》、《保安工作手册》、《清洁工作手册》等质量体系文件，注重每一项目的培训、考核，加

强日检、周检、月检。

1、质量监控

项目部对园区服务的质量监控，按照公司ISO9001质量体系标准规范运作。

１５

××科技园保安、保洁服务建议案

8:

00晨会；8:

30-9:

00处理客户投诉；9:

00-10:

00巡视；

工作安排10:

00-11:

30跟踪监督；14:

00-15:

30学习、培训、整理档案；

15:

30-16:

30巡视；16:

30-18:

30走访、回访。

跟踪监督日常：

3遍每天

巡视日常：

2遍每天

工作内容

走访1次每周，1遍每季度

回访处理率100％，回访率100％

1、投诉接待2、违章检查4、治安5、清洁6、维

检查项目

修7、员工宿舍

1、记录巡视发现问题，搜集客户反馈意见

2、对巡视中发现的问题分类进行处理；

检查内容1）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维

及处理方处理方法修；

法2）即行关闭轻微不合格项目；

3）发现严重不合格，实施奖惩考核，报物业

公司。

全面检查大厦各项工作，着重对房管日检中不合格

周检项目

进行检查处理。

１６

××科技园保安、保洁服务建议案

项目经理组织班长，对发现的不合格项及时整改，

处理办法

严重不合格项实施奖惩措施。

考核标准（附后）

2、日常维修养护

园区共设施机电运行、养护运作；设施设备日常养护按照物业公司ISO9001质量体系《维修工作手册》、《设备运行手册》规范运作。

负责对园区公共部位、公共设施设备进行全面巡

电工

主要内容视、检查，发现问题及时处理，实行24小时值班。

水工

保证工业园区的供水供电。

检查项目1、供电、供水、电信、暖通等系统2、消防系统3、

检查项目

其他设施设备

及处理方

处理方法按照ISO9001标准，对轻微不合格进行整改，严重

法

不合格报项目部经理。

考核标准（附后）

3、治安、消防

按照公司ISO9001质量体系《保安工作手册》规范运作。

１７

××科技园保安、保洁服务建议案

门岗24小时警卫，审查进入园区人员、车辆，原

门岗警卫

料、产品的进出实行严格的登记审查

流动巡查夜间实行巡逻，检查园区内部安全，维护秩序

学习法规，1次/周

工作安排

学习训练训练，1次/天

演练培训，1次/月

处理方法按照公司ISO9001质量体系标准，对轻微不合格汇

报主管，严重不合格报项目经理。

考核标准（附后）

4、保洁管理

按照公司ISO9001质量体系《清洁工作手册》规范运作。

7:

00-8:

00地面清扫，8:

00-8:

15晨会，8:

20-10:

00清运垃圾，

工作安排10:

00-11:

40循环保洁，2:

00-3:

00清洁地面，3:

00-4:

00清

洁其他设施，4:

00-5:

00清运垃圾，5:

00-6:

00循环保洁

道路清洁2次/天

保洁8小时/天

工作内容

垃圾清运2遍/天

消杀2遍/月

１８

××科技园保安、保洁服务建议案

检查项目1、马路、人行道、绿地、排水沟2、停车场、自

检查项目

行车棚3、垃