科技园保安保洁服务方案53页.docx

1、科技园保安保洁服务方案53页一、 认识与定位 二、 * 优势三、 管理的内容、目标与承诺四、 实现管理目标的主要措施 五、 多种多样的特约服务 六、 前期介入和接管验收等 七、 园区日常管理运作1、质量监控 2、日常维修养护 3、治安、消防 4、保洁管理 八、园区日常管理检验标准1、综合工作检验标准 2、保安工作检验标准 3、维修工作检验标准 4、清洁工作检验标准 科技园保安、保洁服务建议案科技工业园物业管理服务方案一、认识与定位（一），同舟共济“科技园”是大学、市人民政府面向二十一世纪全面合作协议 中的重要内容之一， 由科技实业有限公司负责综合规划、 开发建设和管理。 科技实业有限公司由科技

2、实业股份有限公司和房地产开发公司共同组成。“科技工业园” 位于市东北部高新技术开发区， 北临国道， 西靠工业区， 东临地区汽车销售龙头企业 * 汽车广场， 南隔村庄与铁路相望。园区规划用地 1320 亩，规模宏大，气势磅礴，规划设计先进、配套设施齐全、环境优美、交通便捷，堪称高新产业的摇篮。（二）服务定位科技工业园区主导功能有工业生产、 科技孵化、管理办公；主要产业有机械工业，电子信息工业、生物医药工业、新材料工业等等。均为科技领先、技术精尖的高科技产业。 科技园区分期开发，目前一期已经建成，占地约 500 亩，含有 11 座厂房车间，办公、生产连为一体，既独立又统一。 * 物业作为 * 集团

3、物业公司驻的办事机构， 与科技园保安、保洁服务建议案科技园仅一路之隔， 拥有的天独厚的优势， * 物业融先进的物业管理理念，将为科技园提供高效优质的物业管理服务。 鉴于前期管理中存在着业主入主、装修、设备引进等特殊情况，结合厂区物业管理的特点，物业管理服务从细微处入手， 制定各项严格的管理制度，保证厂区生产环境的优美和安全， 并为以后实施正常的物业管理打下坚实的基础，针对如此宏大的规模厂区物业，我们将服务定位为：先进先进的物业管理可以使园区的形象得到升华舒适为业主、工人提供舒适愉悦的工作环境高效保证园区的畅通和秩序，从而使生产得到保障二、 * 优势经验优势 ：作为最早的专业化物业管理公司之一，

4、 * 物业曾直接管理 * 世纪三星级豪华酒店，有着多年的高起点物业管理服务经验。理念优势 ：作为发展多年的专业化物业公司，公司以“ * 物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服务，融国际时尚理念为业主当家” 的服务理念，倾情尽心，回报社会，矢志不移地追求服务的最高境界。人员优势 ：* 物业现有高级经济师、工程师、高级园艺师数名，拥有一批高学历的管理骨干， 一支高素质的管理团队是我们提供高效服务的基础和前提。质量优势 ：通过推行 ISO9001质量体系， * 物业拥有严格规范的科技园保安、保洁服务建议案物业管理制度同高效的设备管理方案相结合， 将全面保障大厦的正常运行。

5、地域毗邻优势 ：* 物业与科技园隔路相望，出现任何事件，均能在第一时间予以处理回复，充分达到人员、设备等资源共享，将以最强的反应性体现服务效能。社区文化人才储备优势： * 物业本着“业主至上”的原则，超越业主需求，有着一批具有丰富组织经验的社区文化管理人员， 可为业主提供各种各样的文娱活动， 如组织各种文艺节目， 举办各类比赛及各种有纪念意义的活动， 提高广大业主的精神愉悦程度， 丰富业主的工作和生活。便民服务优势 ：* 物业公司以微笑的服务理念与坚实的硬件支持，为业主打造真正优越、高尚的工作空间 , 为业主提供各种便民服务，包括：办公室清洁；洗熨（水洗、干洗、熨整） ；电话安装；外墙清洗等服

6、务项目。三、管理的内容、目标与承诺（一） 日常服务的内容科技工业园一期保安服务主要内容有：大门岗 24 小时警卫，对出入园区的人员车辆进行审查，园区夜间保安巡视，园区内的消防器械的检查。 保洁服务主要包括公共道路广场绿地的卫生清洁工作，厂房的外墙和厂房的办公楼等的清洁可以作为特约服务， 届时会同贵公司和入住企业另行协商议定。公共管网设施的疏通和维修，科技园保安、保洁服务建议案24 小时维修值班，保证工业园区的供水供电，以使各项生产得到保障。（二） 物业管理服务的目标搞好园区物业管理工作，为工人工作、生活、娱乐提供优美的环境，从而让工人工作时精神饱满、心情舒畅。物业公司始终坚持着业主满意率最大化

7、的原则， 为园区各位业主提供贴心的各项服务， 我们的目标是：清新优雅的环境训练有素的保卫人员完备的设施管理计划健全的投诉反馈机制完善的质量体系追求完美的配套服务（三）管理目标两项承诺接管之日起， * 物业将严格按照制定的质量体系文件实施物业管理服务，所有客户方提出的服务瑕疵在 24 小时内处理完毕。自接管之日起第一年内，物业管理服务实现客户满意率 90以上。四、实现管理目标的主要措施（一） 工业园区物业管理的特点科技园保安、保洁服务建议案工业园区物业的主要特点在于以厂房为主，同时还具有办公用房、仓库、停车场地等多种物业形式，工业物业的管理关系到原材料和半成品材料的输入、 产品的生产输出及原材料

8、和产品的完整性。 由于工业厂房设施设备较多，并且有许多高科技的产业，对环境卫生、厂区的消防安全工作要求的标准尤其高， 物业管理必须高起点、 高标准、高要求。另外，工业园区要求水电的 24小时供应，以保证生产的持续进行。在具体的管理过程中， 注重园区的消防工作， 加强对员工消防知识的培训和消防的演习， 熟练掌握各种消防安保器材的使用， 建立严格的消防制度，明确消防职责，在此建议配备完善的消防设施，以保障园区的安全生产。加强园区的门岗警卫工作， 对出入园区的人员车辆进行严格的登记、审查，无关人员不得进入，建立严格的警卫值班制度，对进出的原料、产品进行严格的审查，进行夜间园区巡逻，保障夜间的安全。环

9、境卫生要求一个较高的标准， 符合高科技产业生产的要求， 同时给员工创造舒心愉悦的工作环境， 使工人能够在一个花园般的明净的环境中工作。加强公共部位的维修和巡视，保证 24小时供水和供电。（二）管理体制和人员配备1. 管理架构我公司拟设立科技工业园项目部，隶属于 * 物业。科技园保安、保洁服务建议案* 物业公司与项目部每年签订管理目标、 经济指标责任合同， 项目部按综合一体化管理，设保安部、保洁部、维修班，实行 24小时门岗警卫、 24小时维修值班和公共区域保洁。2. 人员配备按照园区管理的内容、 范围、广度和深度， 结合园区前期管理特点，科学、合理设置机构人员，力求实现管理指标的承诺和公司制定

10、的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。项目部日常服务共设人员 17人，项目经理由 * 物业员工兼。 鉴于前期业主入主可能会出现大量的装修垃圾， 届时会和贵公司协商， 适当调整增加 2名保洁员。济宁同济科技工业园项目部经 理保洁班长（ 1人） 保安班长（ 1人） 维 修 班 长 （ 1 人 ）保洁员（6人） 保安员（6人） 维修工（2人）3. 骨干人员的素质要求分类 岗位 职责 现具备条件（拟招条件）科技园保安、保洁服务建议案大专以上文化，具 4 年以上管理经验，项目全面负责园区内公共部经理统筹管理能力强，能编制计划并付诸实部位保安保洁服务工作施，懂经营善管理。全面负责园区

11、门岗警卫高中文化，退转业军人，党员，军事素班长和维护园区秩序工作质优秀，具 4 年治安队管理经验。保安负责园区的大门警卫，队保安高中以上文化程度， 转业军人、党员优夜间巡逻巡逻，提供安员先，作风正派，军事素质过硬全服务负责园区公共部位的清从事过保洁管理工作， 有较丰富的实践班长保洁工作和巡视经验洁清洁负责园区公共部位的保队初中以上文化，受过保洁工作系统培训员洁工作班长维修园区 24 小时维修值班，维修有一定的维修经验，持证上岗班负责公共部位的维修工（三）管理规章制度规范系统的物业管理要以完善、 科学的管理制度为基础， 在园区的物业管理服务中， 根据工业园区的特点和目前的实际情况， 严格按科技园

12、保安、保洁服务建议案照 ISO9001质量管理体系的标准建立一套内容全面、 专业性强、灵活适度和可操作的管理规章制度，并在实践工作中切实落实。管理规章制度（1）（ 2）（3）（4）公众管理制度岗位责任制维护运作制度人员考核制度规范用 规范岗 管理服 质量监户行为 位职责 务运作 督检查图 1 管理规章制度体系1、公众管理制度为加强工业园区的物业管理服务， 维护全体物业使用人的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制， 保障厂房等物业的安全与合理使用，创造出整洁、优美、舒适的环境，业主有义务遵守以下制度：物业使用人公约、清洁卫生公约、治安管理规定、消防管理规定、车辆停放（停车场）管理规

13、定、安全用电用水管理规定等。除了遵守规定，业主也有权利按照合同约定对物业公司进行指导和监督。科技园保安、保洁服务建议案2、内部岗位责任制各个岗位的员工都应接受项目部经理的统一领导， 敬职于自己的岗位职责，并对自己分担的工作负全面的责任，作到责任、权限、职位三方面到位， 以保障管理工作的正常运作。 本制度系统规定项目部各工作岗位的岗位职责。3、管理维护运作制度及标准* 物业按照制定的园区质量体系文件标准， 依此进行物业管理的日常管理维护运作，对服务过程进行有效的操作、控制和监督，使各项服务活动都处于受控状态。4、管理人员考核制度及标准物业公司还将根据科技园项目的特点，建立自身的、具备物业管理特点

14、的考核规定：管理人员考核架构- 公司对项目部经理的每月考核、年终考核。- 项目部经理对属下工作人员的每月考核、年终考核。管理人员考核制度员工考核及奖惩办法 。管理人员考核标准员工工作评定表 （每月考核）、员工年度考核鉴定表（年终考核）。月考核成绩作为员工效益工资的发放依据，年终汇总，填写员工年度考核鉴定表 ，汇总成绩作为员工年终奖金发放及晋级、降级的主要依据。（四）必要的用房、物资工具配备科技园保安、保洁服务建议案清洁工具：垃圾车、拖把、扫帚、簸箕、百洁布、铲刀、水桶、喷壶、手套等卫生清洁工具保安工具：警棍、对讲机、岗台、值班桌椅等警卫工具管理用房：必要的管理用房和员工宿舍维修工具工作梯、水电

15、工具、疏通机五、多种多样的特约服务* 物业公司以微笑的服务理念与坚实的硬件支持， 为业主打造真正优越、高尚的工作空间 , 为业主提供各种特约服务订、送餐；办公室清洁 , 办公用具、地板等的保养；洗熨（水洗、干洗、熨整） ；钟点厨师及宴会到家（厨师出租、安排宴待礼宾、职业服务员等）；代定酒席、戏票；票务预定（铁路、航空、海运、公路） ；代办旅游组织；邮递服务（特快、专递） ;科技园保安、保洁服务建议案外墙清洗电话安装迁移等。六、前期接管和验收等（一）前期介入为保证物业管理工作的顺利开展， 目前急需由物业公司专业人员考察施工及装修现场， 以充分掌握隐蔽工程及遗留问题， 在合作意向确定后， * 物业

16、将安排专业物业管理人员介入园区的工程跟踪， 及时了解园区内部的管网及线路走向，充分摸清物业信息。（二）确定对口单位和交接方案为保证接管一年内园区所有工程遗留问题能通过正常保修程序予以解决和处理， 需确定与物业管理方的专业接口部门， 保证信息交流的通畅和协作方面的配合。 并就园区的接管及早定下交接时间， 便于我公司接收机电设备相关资料。物业接管验收应在工程验收后进行， 也可以同时进行。 但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向开发商移交物业， 验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查； 而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业

17、主进驻的使用要求进行检查， 主要是进行全面的外表及功能检查。 物业接管验收分现场验收、 资料交接及其它交接等三方面。1、现场验收主要项目：科技园保安、保洁服务建议案（1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。（2）装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花板各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及幕墙） ；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。（3）供配电系

18、统；包括正常供配电设备：应急供配电设备；各配电房的防鼠、各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。（4）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。（5）空调采暖系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口；空调风柜房地面排水坡度、 下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）；电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等；（6）弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等） ；

19、楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、保安等） ；弱电检查井内管线、接线箱科技园保安、保洁服务建议案等。2、资料交接（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等） 、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 、隐蔽工程验收记录， 沉降观察记录及沉降观察点布置图、 竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、 新材料及构配件的鉴定合格证书、 设备（水、电、空调、采暖）及卫生洁具的

20、检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、 供水及供暖管道的试压报告、 机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话保养及验收协议等。3、其它交接（1）设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。科技园保安、保洁服务建议案（三）接管验收注意事项1、在接管验收前，项目部应该主动与施工管理方（或甲方）协商有关接管验收

21、的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等）。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。3、针对初验发现的问题，属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修， 一时无法返修的要确定今后维修的期限并请贵公司记录备案；属于暂时须返修的问题，列出清单报请贵公司备案。七、园区日常管理运作原则：全面推行 * 物业公司制定的 ISO9001质量体系。园区内日常机电运行、房管事务、门岗警卫、车辆、公共部位清洁统一纳入物业

22、公司规范运作范畴，严格执行维修工作手册 、保安工作手册、清洁工作手册等质量体系文件，注重每一项目的培训、考核，加强日检、周检、月检。1、质量监控项目部对园区服务的质量监控， 按照公司 ISO9001质量体系标准规范运作。科技园保安、保洁服务建议案8:00 晨会； 8:30-9:00 处理客户投诉； 9:00-10:00 巡视；工作安排 10:00-11:30 跟踪监督； 14:00-15:30 学习、培训、整理档案；15:30-16:30 巡视； 16:30-18:30 走访、回访。跟踪监督 日常： 3 遍每天巡 视 日常： 2 遍每天工作内容走 访 1 次每周， 1 遍每季度回 访 处理率

23、100，回访率 1001、投诉接待 2、违章检查 4、治安 5、清洁 6、维检查项目修 7、员工宿舍1、记录巡视发现问题，搜集客户反馈意见2、对巡视中发现的问题分类进行处理；检查内容 1） 发现的维修不合格， 填写维修记录，安排维及处理方 处理方法 修；法 2） 即行关闭轻微不合格项目；3） 发现严重不合格，实施奖惩考核，报物业公司。全面检查大厦各项工作， 着重对房管日检中不合格周检项目进行检查处理。科技园保安、保洁服务建议案项目经理组织班长，对发现的不合格项及时整改，处理办法严重不合格项实施奖惩措施。考核标准 (附后)2、日常维修养护园区共设施机电运行、 养护运作；设施设备日常养护按照物业公

24、司 ISO9001质量体系维修工作手册 、设备运行手册规范运作。负责对园区公共部位、公共设施设备进行全面巡电 工主要内容 视、检查，发现问题及时处理，实行 24 小时值班。水 工保证工业园区的供水供电。检查项目 1、供电、供水、电信、暖通等系统 2、消防系统 3、检查项目其他设施设备及处理方处理方法 按照 ISO9001标准，对轻微不合格进行整改， 严重法不合格报项目部经理。考核标准 （附后）3、治安、消防按照公司 ISO9001质量体系保安工作手册规范运作。科技园保安、保洁服务建议案门岗 24 小时警卫，审查进入园区人员、车辆，原门岗警卫料、产品的进出实行严格的登记审查流动巡查 夜间实行巡逻

25、，检查园区内部安全，维护秩序学习法规， 1 次/ 周工作安排学习训练 训 练，1次/天演练培训， 1 次/ 月处理方法 按照公司 ISO9001质量体系标准，对轻微不合格汇报主管，严重不合格报项目经理。考核标准 （附后）4、保洁管理按照公司 ISO9001质量体系清洁工作手册规范运作。7:00-8:00 地面清扫，8:00-8:15 晨会，8:20-10:00 清运垃圾，工作安排 10:00-11:40 循环保洁， 2:00-3:00 清洁地面， 3:00-4:00 清洁其他设施， 4:00-5:00 清运垃圾， 5:00-6:00 循环保洁道路清洁 2次/天保 洁 8小时/天工作内容垃圾清运 2遍/天消 杀 2遍/月科技园保安、保洁服务建议案检查项目 1、马路、人行道、绿地、排水沟 2、停车场、自检查项目行车棚 3、垃