西南交通大学周边房地产形式分析报告.docx

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西南交通大学周边房地产形式分析报告

西南交通大学附近房地产形式分析报告

西南交通大学徐支友

２0０４年3月2４日

　项目名称:

西南交通大学附近房地产形式分析报告

项目执笔:

西南交通大学徐支友

完成时间:

２0０4年３月24日

联系方式:

西南交通大学附近房地产形式分析报告

一、西南交通大学片区综述

（一）、旧城改造带来房地产开发新热潮

（二）、得天独厚的经济、文化、交通条件为房地产的发展添热度

（三）、房地产开发与使用的现状

二、西南交通大学片区房地产开发的四大版块

（一）、沙湾路主体居住群

（二）、群星路----银沙路－---金房苑路一线的房产开发新兴带

（三）、人居环境上佳的九里堤以及府河沿线

（四）、以交大路一字排开的商住楼群

三、西南交大片区的配套环境：

（一）、自然环境

（二）、休闲娱乐餐饮环境

（三）、交通体系

　1、道路

　　　2、公交系统

　（四）、商业配套环境

　（五）、片区以及附近的医疗配套

　（六）、教育与文化机构配套

四、西南交通大学片区房地产综合市场数据分析

（一）、片区市场楼市发展的态势分析

（二）、片区市场的楼盘综合数据统计分析

　（三）、片区楼盘均价分析

　　（四）、片区内建筑形态统计分析

　　五、西南交通大学片区房地产市场消费者调查分析

（一）、成都房地产开发热点区域的认识

（二）、消费者打算购置物业的类型

（三）、消费者对容积率、绿化率、停车位等指标认知的分析

六、西南交通大学片区综合市场数据统计表

七、对西南交通大学片区房地产形式的总结说明

西南交通大学附近房地产形式分析报告

一、西南交通大学片区综述

（一）、旧城改造带来房地产开发新热潮

自2003年6月以来,成都市政府对城北旧城改造以来,大规模的拆迁腾出了更多的空间,预计到今年的上半年结束,西南交通大学所属的城西北片区将拆出174４.7亩土地,这些土地将由政府统一规划投入开发,与此同时，川陕公路的改建,府河的综合整治工作取得了阶段性的成果,都促进了城西北,尤其是西南交通大学片区的房地产的开发事业的发展．

（二）、得天独厚的经济、文化、交通条件为房地产的发展添热度

　西南交通大学片区内包括了各类专业批发市场,府河建材批发市场，生产资料批发市场，另外,这个片区又濒临火车北站和荷花池综合批发市场,聚集着大量的外地商人与他们的家属,西南交通大学百年名校也赋予着浓厚的文化底蕴,九里堤北路、中路、南路的改建与交大路,茶店子路,以及一环、二环、三环的畅通无阻,尤其是二环路的扩建工程的完成,使得交通四通八达，为更多的人选择在这里生活创造的良好的客观条件.

（三）、房地产开发与使用现状

西南交通大学片区隶属城西北,是房地产开发比较滞后的地区,随着西南交大各小区,以及1９95年左右营门口路以川西民居风格定位的金房苑居住区开发之后，带来了这个片区的整体开发,尤其是2000年之后,在会展经济不断生温的同时,房地产的开发项目一个接一个的蹦出来了,但是这些房产的地位都是在中等档次．而且二环路以外交通不方便,又存留着大量的旧民居,　大量的土地利用不起来,给这里的房地产发展带来的更多的不便,　而以会展为中心的沙湾路附近开发出了更多的居民小区，如光荣小区、明苑、金州花园、九九芳苑等小区,这些小区多数的房屋比较陈旧，而且绿化面积较小,容积率也很小,随着消费者对居住环境的要求的提高，以及市政府对城北进一步改造,使得房地产的开发有了新的突破,一时间,在这个片区内,树立起了诸如锦西名苑、金色阳光、蓝色空间、天府名苑、学苑风情港、锦西民园和睦人家等新的楼盘，而更多的楼盘正在建设之中,一时之间,房地产的开发处于一个饱和的状态,而这个片区的发展也只有等到三环内的更多的民居拆除，才能迎来更大的发展.

二、板块构成

经过最近几年的发展,西南交通大学片区内已经明显形成了四大居住板快,一是开发时间比较长的沙湾路两侧以铁路职工为主体居民的社区,二是以群星路－--银沙路－－--金房苑路为主线的房产开发新兴带，三是人居环境上佳的九里堤以及府河沿线,四是以交大路一字排开的商住楼群．

（一）、沙湾路主体居住群

（九里堤南路以西,营门口路以东,二环路以南，一环路以北，金沙路横贯其中）

这个板块是开发比较早的社区,主要居住着大量的铁二局的职工与家属.建筑形态多以6F多层居多,自2000年以来,依托会展经济，这个板块开发了懋园\人和逸园\信禾人家等新兴楼盘,提升了这一板块房产开发的档次，而且多数开发商偏重对高层以及电梯公寓等商住楼的开发，而这一片区接近西门车站，濒临会展中心，国美电器,成都百货大楼,以及市四医院,发展前景良好．

（二）、群星路----银沙路－---金房苑路一线的房产开发新兴带

（九里堤北路以西,茶店子路以东,三环路以南,二环路以北）

这一板块是整个片区房地产开发比较活跃的地带，在这一板块中新兴开发的楼盘层出不穷，主要依赖于市政府对城北,尤其是二环以北大量民居的拆迁,腾出了大量的土地,得以用来开发放地产,在这一板块上,锦西名宅系列、金房苑系列、交大智能小区各期是最具有代表性的作品,一时之间也左右着这个片区房产发展的基调.而这一线的房产还是多以6F多层为主,．近期开盘的金奥苑和金房馨苑则在兼顾多层主体楼层的同时,尝试着对9F小高层以及1２Ｆ的电梯公寓开发.在地产以及昂贵的今后,高层以及电梯公寓无疑是商家在有限土地上增值的一条途径.

（三）、人居环境上佳的九里堤以及府河沿线

（金府路以南,一环路以北,以九里堤路为主体的两侧,府河以西的范围内）

府河的整治必将给这里的人居环境带来极大的改善，而九里堤路的改建,也使得这一带极具房产开发的潜力,千禧花园、全兴花园、学苑风情港、天府名苑、欧美苑、天彩箐华、箐华园的开发使得这一带成为了人们关注的焦点,而全兴花园的多层居住楼均价也达到了３300元／平方米,而商铺更是抄到了100０0元／平方米的大关.可见这一板块房产开发被追捧的热度，即将开盘的锦宏河滨苑也将迎来一个旺销的势头.

（四）、以交大路一字排开的商住楼群

（交大路沿线两侧,二环路以北，金府路以南）

以交大路为主体一字排开的商用与人居两用的房地产开发热度一直不减，先是锦鸿西苑,再是金色阳光、金橘花园一期二期，接着又是四季香榭、蓝色空间D区等等楼盘的开盘售卖，给这一带的发展带来了勃勃生机,随着三环内旧城改造工程的完成,在交大路沿线将有更广阔的房地产发展空间.

三、西南交通大学片区与附近的配套环境

1、自然环境:

位于府河的上游地带，属”上风上水”的自然条件,距离市中心适中,，空气较清晰,且不喧闹,周遍的绿化程度较高,府河给了更多喜欢临水而居的业主更多的满足感.

2、休闲娱乐餐饮环境:

会展中心的加州花园娱乐城，奥林匹克体育休闲广场,锦西老年公园,金牛公园，以及黄鹤楼,加州花园酒店,九里香，耙子火锅城等餐饮娱乐休闲集聚此地．

３、交通体系

（1）、道路:

该片区里重要有三条东西横向的一环、二环、三环三条交通大动脉，以及三条通往市中心方向的九里堤路、交大－-沙湾路、茶店子营门口路,二环路为双向四车道,车速限制在４0KM/Ｈ,三环路宽达80米,双向八车道,车速为8０KＭ/H，而纵向的三条道路也都是经过改建过的，交通畅通.

（2）、公交系统:

片区周围有连接市内外交通和长途客运的西门车站,成都北站客运站,火车北站公交站,使众多的公交线路可直达该片区,现在主要有的工交线路有：

513路、36路、3路、６9路、4８路、56路、８７路、10６路、52路、３３路、11路、9３路、９4路、33路、８5路、113路、85路等公交线路四通八达，十分便利..

4、商业配套:

该片区内,国际会展中心人民商场是一家综合性的超级市场，坐落在片区的中央区域，使得片区内各个方向的居民购物十分方便,而且利用会员卡将得到更多的优惠,更多的居民得意到此消费,但也有一部分人认为商品价格略高.另外,成都百货大楼，以及国美电器商城也坐落在这个区,为即将到来的房产开发准备了完善的商业物业条件.

５、片区以及附近的医疗配套:

片区内北站的中铁中心医院,怡和医院,成都市残疾儿童康复中心,市四医院\西南交通大学校医院,成都成仁眼科医院以及数十个大中型的医疗点以及综合性的药店,使得片区内医疗配套十分齐全.

6、教育与文化机构配套:

片区内有西南交通大学、电子科技大学九里堤校区、成都大学、成都锦西国语实验小学、成都市房地产中等专业学校、四川新华科技学院、成都市20中、西北桥小学、九里堤小学、交大附中、附小，成都市青少年科技园、成都购书中心---会展中心分店.

四、西南交通大学片区房地产综合市场数据分析

（一）、片区楼市的发展现状分析:

　　1、四大板块的楼盘分布情况

　2、四板块新开盘或待开盘的楼盘比重

结论说明:

1、该片区内,除了九里堤版块的房地产发展比重交大外,其余各个板块的发展程度较平衡,尤其是以交大路和群星路两大板块的发展最为平衡,这两板块的房地产开发的代表之作被交大智能小区,锦西名宅,金房苑牢牢占据着,共占据着48%的比重，而沙湾一线之所以有如此充分的发展,主要是由于中铁二局职工与家属的居住在此地,给了这里充分的房地产发展空间，但是由于开发过早，房屋多半已经7成新，而且社区的配套设施\绿化面积\停车位等都跟不上现在人居的要求.但这一板块依然占据着20%的份额.

2、如果说单从板块之间楼盘占比情况,还不能比较出哪里才是更有发展潜力的板块的话，那么新盘或待开盘的楼盘占比情况就能说明了这个问题,在四板块新开或待开楼盘占比图上,我们可以清晰的发现,九里堤一线占据着3７％的比重,这说明在过去的一段时间里，九里堤这一块临近府河的地带房产开发是十分火热的,事实上,箐华园,学苑风情港,天府名苑,天彩箐华,欧美苑,锦宏河滨苑，全兴花园,北丽苑，柳堤苑的成功开发足以把这块地皮抄得滚热.其次是群星路—银沙路－--金房苑路一线,也占据了30％的比重,也主要归功于金房苑和锦西名宅以及交大智能小区的成功开发,另一方面,这一带在未来的几年内,尤其是金房苑路以北至三环路以内的区域内,将是房地产开发的重地,届时,这一板块将与交大路沿线板块共同争夺这片沃土,交大路一线受到自身区域的限制只占据了22％的比重,沙湾一线由于开发已经趋于饱和,所以只占据了1１%的比重.

（二）、片区楼市综合数据统计分析

结论说明:

从上表中可以看出该片区内开发的楼盘占地面积都不是很大，最大的才两家百亩以上的楼盘，从下表中我们更加能体会到该片区的房地产开发多属于中小规模程度的.

　在上图中楼盘占地面积在30亩与６０亩之间的比重高达42%，可见交大这个片区内的房产开发中大型的楼盘缺乏．

而在容积率上,群星花园独树一帜，是容积率最高的楼盘，这主要是归功于其楼盘的整体地位在高档的落层公寓建筑结构，市场的定价也比较高,这是在这个片区内比较特别的一个楼盘，开盘以来销售不是很好,但近期通过价格调整,销售有了一定的起色．

另外,由于私家车的增多,更多的楼盘开发商们都积极的增加尽可能多的车位,但就是这样,依然出现了和楼盘销售一样火暴的停车位销售势头,尤其是新开盘的楼盘,对于车位的考虑都尤为重视，从消费者方面考虑,消费者喜欢的还是地面车位,占比重的6１%,其次有23%的人选择地下车位,另外的16%认为无所谓．在调查的楼盘中，停车位多数都在2０0－-－-300个．

（三）、片区楼盘均价分析

楼盘均价统计表：

楼盘名称

均价

楼盘名称

均价

群星花园

35０0

金房汇景新村

2５00

全兴花园

30００

交大智能小区智慧康城

2４00

懋园

2800

千禧花园

2４0０

金房馨苑

2750

交大智能小区数码村

2400

北丽苑

２7０0

锦西花园

2３00

锦宏河滨苑

2700

交大智能小区云庭苑

2200

九鑫华苑

270０

凤凰栖

2200

和睦人家

２700

金色阳光

210０

交大东园

2６００

宏源新居

２100

金奥苑

2580

锦鸿西苑

21０0

锦西民园

250０

天鑫花园

20００

蓝色空间

250０

金橘花园

２0０0

交大智能小区南苑

1８00

箐华园

20０0

从表中可以看出:

在所调查的2６个楼盘中，价格小于2000元/平方米的楼盘占比已经很少,只有4%,20０0－--2400元/平方米的均价楼盘有１２个,占总数的46%,而25０0--－３０00元/平方米的楼盘1２个,占到总数的46％，而高于300０元/平方米的楼盘也很少,只占４%,可见现在片区内楼房的均价在2000---2４00元/平方米,和２500—3000元／平方米分布最高，说明现在该片区内的楼盘开发尚属中等档次,而且这一水平也将是未来一段时间内的主要走势,之所以有过高或过低的楼盘均价主要是由于楼盘的开发过早,或者楼盘的自身市场定位问题,片区内楼盘的均价依然是在2000—300０元／平方米之间,而且２0０0—2４０0元/平方米的均价也将逐渐成为过去而被２５00—3０0０元/平方米之间的均价代替．

（四）、片区内建筑形态分析

　楼盘建筑形态统计表：

楼盘名称

建筑形态

楼盘名称

建筑形态

群星花园

6Ｆ多层

交大智能小区智慧康城

6F多层

全兴花园

１2F电梯＋6F多层

千禧花园

6F多层

懋园

电梯公寓＋小高层+多层

交大智能小区数码村

9F小高层

金房馨苑

9F小高+6Ｆ多层

锦西花园

6F多层

北丽苑

12F电梯公寓

交大智能小区云庭苑

9F小高＋６F多层

锦宏河滨苑

6F多层

凤凰栖

6Ｆ多层

九鑫华苑

12Ｆ电梯公寓+6F多层

金色阳光

6Ｆ多层

和睦人家

6F多层

宏源新居

６Ｆ多层

交大东园

6Ｆ多层

锦鸿西苑

6F多层

金奥苑

12F电梯公寓+9F小高

天鑫花园

6F多层

锦西民园

6F多层

金橘花园

6Ｆ多层

蓝色空间

多层＋小高层

箐华园

6F多层

金房汇景新村

6Ｆ多层

交大智能小区南苑

６F多层

建筑类型

楼盘个数

　多层

２0

小高层+多层

电梯公寓

小高层

电梯公寓+小高

１

电梯公寓+多层

电梯+多层+小高

总计

３7

结论:

在此片区中,多层建筑达到了20个楼盘,占比5４%，小高层+多层有4个楼盘，占比为11%,而电梯公寓占比为16%,共6个,小高层只占8%，而其余的三种建筑形态共占比为11%，由此可见，片区内的楼盘还是以容积率比较低的多层物业构成,但是不能忽视电梯公寓在未来的发展前景，因为地产的缺乏和昂贵使得更多的开发商更加喜好电梯公寓,而对小高层以及电梯公寓＼小高＼多层之间的组合的建筑形态兴趣越发减小,预计未来的几年,电梯公寓将有很大的发展空间,而小高层则不被开发商所重视,多层依然是房地产开发中在建筑形态上的首选形态．

五、西南交通大学片区房地产市场消费者调查分析（调查的样本量为:

2００个）

（一）、成都房地产开发热点区域的认识

３0%的人认为城西北将迎来房产开发的热潮

28%的人看中城南副中心地的开发热潮

１３%的人认为城东将是房产开发的重要区域

其他另有２9％的人认为城东南\西南也将成为房产开发的热点

可见，城西北的开发热度的认知是比较高的,尤其是会展经济的发展,增强了人们对这一块区域房产发展的信心,也成为了消费者重要选择之一.

（二）、消费者打算购置物业的类型

５５%的人打算购买多层住宅

20%的人打算购买12F以下电梯公寓

13%的人打算购买小高层

8%的人打算购买12层以上的电梯公寓

4%的人打算购买别墅

具体分析见下图:

由上图所示:

多层住宅依然是消费者热捧的主体住宅类型,而12F以下的电梯公寓逐渐被人们所接受，可以乐观的预计,在未来的几年内１2F以下的电梯公寓将成为房地产开发中的新宠儿，事实上,在片区内新开盘的,或者待开盘的,以及正在建设中的楼盘中,12F电梯公寓已经成为开发商主要投资建设的项目,．譬如四季香榭、欧美苑、金城丽景、北丽苑，以及全兴花园韵涛阁的两幢电梯公寓,金奥苑的电梯公寓等.

（三）、消费者对容积率、绿化率、停车位等指标认知的分析

消费者在购买房产的时候,更多的注意与考虑了容积率、绿化率、停车位的多少等等这些硬性的指标，这也给我们的房地产开发商提出了更高的要求,那就是在争取更多的住户的同时,也要尽可能的增大我们楼盘的容积率,绿化率,增加停车位,充分打造舒适的,健康的,温馨的人居环境.

六、西南交通大学片区综合市场数据统计表

楼盘

名称

开发商

建筑形态

占地

（亩）

建筑面ﻫ积ﻫ（万平ﻫ方米）

容积率

绿化率

总户数

均价

面积范

围ﻫ（平方ﻫ米）

价格ﻫ范围

（元）

停车ﻫ位ﻫ（个）

地址

群星ﻫ花园

金瑞房产

6F多层

２3

1.５

２.15

５0%

350

-38０0

群星路

全兴ﻫ花园

全兴房产

12F电ﻫ梯+６Ｆ多层

103

1.86

50%

842

-3400

４20

九里堤

南路

懋园

金统房产

电梯公寓+小

高层+多层

２

45%

８00

２8

-３30０

金沙路

金房

馨苑

川金房房产

９F小高+６

F多层

1９

１．８

１.75

31％

134

－3０00

2４5

金房苑ﻫ北路

北丽苑

富强房产

1２F电梯

公寓

1２

20８

-3000

九里堤ﻫ南路

锦宏河

滨苑

大行宏业房产

6F多层

1.７

1.７5

2０0

２7

-3000

二环路

北一段

九鑫

华苑

成都鑫鼎房产

1２F电梯公ﻫ寓+６F多层

1.4

1.2

3５%

240

－30０0

交大路

和睦

人家

宏源房产

６Ｆ多层

７8

4.3

1.75

35％

722

-3３00

３50

金房苑

南路

交大ﻫ东园

交大房产

6Ｆ多层

1.5６

２

50％

2０0

２6

-3000

群星路

金奥苑

成都鑫鼎房产

12F电梯公ﻫ寓+9F小高

１.６

1．５

40%

2３0

-2900

13０

金房苑

北路

锦西ﻫ民园

公事达房产

6F多层

1０3

１2

2.1

30%

713

2５

-２９０0

3０0

星辰路

蓝色

空间

成投房产

多层＋小

高层

100

１1

１.７5

38%

1100

２5

－2７00

交大路

金房汇

景新村

圣源房产

６F多层

2.３

1.3

50%

３44

-２６00

300

金房苑ﻫ西路

交大智ﻫ能小区

智慧康ﻫ城

交大房产

6Ｆ多层

１0

40%

九里ﻫ堤北路

千禧花ﻫ园

明阳房产

６F多层

8.3

5０％

九里堤

北路

交大智

能小区

数码村

交大房产

9F小高层

４4

3.8

1.75

50%

218

－2600

200

群星路

锦西ﻫ花园

聚仁房产

6F多层

3.2

1．5

50%

242

－2300

星辰路

交大智ﻫ能小区

云庭苑

交大房产

９F小高+

6F多层

3８

3．1

1.6

40%

230

2２

-２5０0

群星路

凤凰栖

成都乐民房产

6F多层

2．5

1.４

37%

312

220

-2５00

金房苑ﻫ东路

金色ﻫ阳光

成投房产

６F多层

３．5

3０％

209

-2200

交大路

宏源

新居

宏源房产

6F多层

4０

３

0.98

５０％

4０0

２1

-２２０0

交大路

锦鸿ﻫ西苑

金鸿实业

6F多层

40%

交大路

天鑫

花园

天合房产

6F多层

3.8

０.75

２0％

７

交大路

金橘

花园

金星房产

6Ｆ多层

４.7

38%

4１6

-2200

１00

交大路

箐华园

成房物业房产

6F多层

2.7

１.1

40％

２70

-2200

20０

九里堤

中路

交大智

能小区

南苑

交大房产

6F多层

３4

2.2

0．8

20%

1８0

-200０

６０

群星路

七、对西南交通大学片区房地产形式的总结说明

西南交通大学片区房地产发展呈现出了一个”井”形状,即四大板块所构成的四大主线:

（见下图所示）：

其中，以九里堤沿线与金房苑----群星路沿线一带的房地产开发最为火暴,是片区内房产发展的主要成长地带，而金沙与沙湾沿线的房地产开发趋于饱和,同时,也不能忽视交大沿线地带的商住楼的开发..

在建筑形态的选择上，主体的建筑形态依然是多层建筑形态，多层建筑楼盘是商家的开发重点,也是消费者的偏好之所在.而小高层则显示出了疲态,商住型电梯公寓即将成为人们的新宠.

同时,消费者在购买物业的同时，也更多的把精力放在了对楼盘的一些细小指标的考察,同时也给与房产开发商一个思考的点,那就是如何解决好楼盘开发过程中,对绿化率\容积率以及停车位\户型的设计，每户建筑面积以及房屋结构等方面的问题.

在片区楼盘的价格走势上,2５00—30００元／平方米的均价成为未来片区内房产发展的主要市场价格,由于没有花园洋房以及别墅等高档楼盘的开发,最近一段时间内,这个价格不会有太大的波动,并始终主宰着片区内的房产开发商以中等档次的楼盘为主题进行房地产开发.

交大片区房地产较之城南房产的发展还存在着很多方面的不足,但是随着城南楼盘开发的日益饱和,以及城南副中心地开发的完成,城西北的房产发展比较受到政府的重视，并得到政策＼资金方面的大力支持，必将以一个更加崭新的姿态吸引市民的眼球．

　　　　　　　　　　　　　　　　徐支友

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年３月24日

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