业主手册文档参考.docx
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业主手册文档参考
业主手册目录
一、卷首语
二、北京金辉锦江物业服务有阴公司简介
三、物业管理服务内容
四、物业服务收费
五、住户报事报修流程
六、装饰装修管理规定
七、治安管理规定
八、消防管理规定
九、房屋转让、租赁管理规定
十、突发事件应急指南
十一、公民道德行为规范
十二、部分物业管理法规索引
十三、《爱国卫生管理条例》内容摘选
十四、常用服务电话
卷首语
年年平安户，岁岁瑞祥门；府第凭人贵，融侨待您真。
在您享受乔迁之喜，移宅邸于水岸新城之际，北京金辉锦江物业服务有限公司全体员工真诚欢迎阁下入住！
小区进领繁荣绚彩、退隐闹市喧嚣。
当您和家人独享“快速网络冲浪”的幸福时光时，希望也能深切地感受到我们对您及家人、亲朋的关爱。
生活在小区，就是拥有幸福生活的开始。
长期以来金辉物业秉承金辉地产“为居者着想，为后代留鉴”的开发理念，结合“以客为友，真诚服务，精益求精，追求卓越”的质量方针，力求将物管服务的每一个细节做到尽善尽美。
我们的努力也正受到广大业主的肯定和赞许，成为我们美好的回忆和更加努力工作的动力。
为了营造安全、文明、舒适、和谐的生活和居住环境，也为了您物业能够保值和增值，我们特为您编制了这本《业主手册》，供您了解本小区的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用。
衷心希望在以后的服务工作中，能得到您及家人的鼎力支持和默契配合，大家携手创造小区的幸福生活。
北京金辉锦江物业服务有限公司简介
北京金辉锦江物业服务有限公司正式成立于2002年8月（原重庆金辉锦江物业服务有限公司），注册资金500万元人民币，国家一级物业管理资质。
公司建立了完善的现代管理制度，是重庆市乃至全国首家自行建立ISO9001质量管理体系，并顺利通过第三方认证的专业化物管公司。
公司以良好的人文环境、广阔的发展空间和合理的薪资待遇吸引和聚集了一大批物业管理界的优秀人才，建立了一支高素质的员工队伍。
公司由等职能部门构成公司的管理服务架构。
公司秉承金辉集团“”的开发理念，以“专业的管理为业户物业保值增值，以无私奉献促进社会和谐发展”作为企业的总目标，以“温暖，等您回家”为服务理念，发扬“团结、协作、真诚、奉献”的企业精神，视业主为企业的生命线，把为业主提供高品质的服务作为公司永恒的目标。
公司还十分注重企业文化的建设，尊重人才，充分调动和发挥每位员工的创造性、能动性，倡导每位员工都能以融侨为荣，自觉饯行“与业主做真诚朋友”的服务理念，致力于业主的满意，为广大业主提供优质高效、热情周到的服务，使住户们居住舒心、生活开心、漫步赏心、出门放心。
展望未来，公司将一如既往地以成为业主最信赖的朋友，成为融侨地产核心竞争力的重要部分为使命，以“国优”为标准要求自己，走品牌之路，为争创全国一流物业管理品牌而不懈奋斗，为行业的健康发展做出积极贡献。
物业服务内容
一、公共性服务内容
1、共用部位的维修、养护和管理
房屋共用部位的日常管护：
屋面、外墙、承重结构、楼道等的日常管理、维护和小修。
2、共用设备、设施的维修、养护和管理
（1）共用设施的日常管护：
主给排水、下水道、化粪池、景观设施等的日常管理、维护及小修。
（2）共用设备的日常管护：
电梯、消防系统、对讲系统等日常管理、维护、保养及小修。
（3）公共照明系统的日常维护和维修。
3、清洁卫生
（1）生活垃圾、装修垃圾实行分类管理与清运。
（2）共用楼道、梯道、小区道路等公共区域的清扫和保洁。
（3）公共路灯、公共设施的清洁和保洁。
（4）公共环境的定期消杀。
4、园林绿化
小区公共区域的绿化管护工作。
5、秩序维护服务
物业公司提供的秩序维护服务是配合公安机关为维护物业管理区域公共秩序的一项协助管理的服务，不含业主（使用人）的人身保险和私有财产保管责任。
（1）小区按组团实行封闭式管理，业主家庭成年成员需办理业主卡，凭业主卡进入小区，以利小区的秩序维护和协助开展安全防范工作。
（2）外来人员进入小区需进行登记，在征询被访人员同意后方可入内。
（3）巡逻岗间断性巡逻。
（4）小区的消防管理。
（5）协助处理地震、火灾等突发事件，组织相关疏散和施救工作。
6、6、交通秩序与停车管理
（1）指挥小区车辆按标识线路行驶并在停车场或指定区域停放。
（2）小区内人行通道禁止停放任何车辆、上下货车辆需在指定区域停放，出租车上下客需在指定的区域停靠。
（3）消防和应急通道、只在紧急情况下提供给消防车、抢险车、急救车等通行，平时禁止占用。
二、特约服务内容包括
特约服务是物业公司针对不同业主的需求而提供的专项服务，坚持自愿原则。
1、提供家政服务。
2、房屋专有部份的维修、维护；
3、其它特约维修服务。
物业服务收费
一、物业服务费
一、
1、公共性物业服务收费即物业服务费，前期收费标准以物价部门备案的标准为准，成立业主委员会后，由物业公司同业主委员会、业主代表大会协商确定。
物业服务费中不含公用水电费，公用水电费费用据实分摊。
2、业主（使用人）应按物业服务合同约定定期交纳物业服务费，逾期不交物业公司可要求业主交纳，并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。
二、特约服务收费
1、特约服务指公共性服务以外由物业公司针对不同业主的特别需求而提供的专项服务。
2、标准：
物业公司公示具体服务项目及收费参考标准，由业主自行选择。
三、公用水电费
1、公用水电费是指路灯、庭院灯、景观灯、水体、交通电梯等运行的能源消耗，即消耗的水费与电费的总称。
不含清洁、绿化用水和游泳池等经营性用水。
2、分摊原则：
每月按户据实分摊。
四、水费、电费、天然气等公用事业费用，温矿泉、直饮水费用等按表计量、计费，由业主（使用人）定期到相关部门交费点交纳，业主可委托物业公司代缴，需支付一定的服务费用。
投诉、报事（修）处理流程
业户
客服前台
报事投诉
分类跟踪记录
快维队
维修队
相关部门
及时反馈
客服前台
客服前台安排回访、跟进
装修手续办理流程
工程人员审核装修设计方案，并提示业主、装修负责人装修中的注意事项，在图中注明，装修方案的审核在3个工作日内完成。
业主（或委托人）持身份证、装修设计方案、装修施工单位的营业执照、资质证书等资料到物业服务中心客服前台办理装修登记备案手续，填写《装修登记备案表》。
（如业主委托装修负责人或他人代办，须持业主亲自出具的委托书及身份证复印件）
装修方案审核完成后通知业主前来办理手续，双方在审核后的图纸上签字并复印一份给业主。
同时签定《装修管理服务协议》、《装修承诺书》，并缴纳装修相关费用、发放《装修登记备案证》，办理装修人员《临时出入证》，对装修施工人员要求提供身份证复印件及照片，并在《装修施工人员登记表》上进行登记。
完成装修登记办理手续。
将具体问题详细告知，协助业主对装修方案进行调整
提出具体的整改意见，并督促业主整改
装修完工后，业主通知客服前台，客服前台通知维修队验收。
（初检）
开始装修工程。
物业服务中心各专业口按《装修管理办法》的要求对装修过程进行检查管理并提供相应服务。
对违章装修现象由客服前台向业主及装修施工单位发出《违章整改通知单》，在维修队的牵头下各专业口共同协调处理。
三个月后复查，复查合格，且未对相邻各方业主造成影响时，退还装修保证金。
领取天然气用户证，办理通气手续
不同意
修改
在装修施工前做好通水试验，填写《装修通关水记录表》，并请主或授权人确认。
同意
合格
不合格
二、装饰装修活动中禁止下列行为：
（一）、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出
修改后的设计方案，并经政府质检部门同意，不得变动建筑主体和
承重结构。
（二）、将原设计未进行防水处理的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
（三）、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，随意在承重墙、地面、顶
棚上开孔打洞，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
（四）、使用不符合消防要求的装饰装修材料。
（五）、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
（六）、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
（七）、封闭阳台等影响本栋楼层外观或整体形象的行为。
（八）、损坏物业专用设施、设备，擅自移动共用设施、设备。
（九）、其他禁止行为。
（十）、封闭天然气管表等影响安全的行为。
（十一）、擅自改变房屋的使用用途。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋
盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作
用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支撑楼板、梁、屋架、悬索等。
三、装饰装修活动中应注意以下事项：
（一）、未经批准不得对室外墙、梁、顶、地面、阳台、露台、通
道等作结构、用途、外表形象和颜色的改动。
（二）、为保证小区整体的美观、清洁、整齐及协调和安装的设施
安全，如窗、阳台、外墙等，不得进行任何改装，空调器、抽油烟设备的排烟管须接入预留的位置上，不得向户外直排。
（三）、空调器必须安装在规定或预留的位置上，空调出水须排入
专供空调排水使用的管道。
如确实需要改变空调预留位置，需报物业公司批准。
（四）、不得损坏、移动室内排水立管道。
（五）、可视对讲、防盗报警系统已预留接口，装修时应征求物业
公司或专业公司意见，未经允许不得随意移动、更换。
（六）、天然气管道应按天然气公司的有关规定和要求，不得随意
更改，不得掩埋或密封，否则应征得天然气公司同意。
（七）、进入户内的电话、闭路、数据线接线盒，不得移动、封
闭，且必须留出检查口。
（八）、装饰装修公司应对其装饰装修后厨房、卫生间的防水性能
及其可能造成的损失负完全责任，业主负连带责任。
（九）、装饰装修需使用公用电或电焊机等设备应到物业公司申
办，不得私自拉线用电。
违者按机具功率，从发《装饰装修许可证》之日起计算用电量，予以追缴电费，不得超负荷用电。
（十）、若业主或使用人、装饰装修公司所进行的装饰装修工程影
响大楼设施、结构，物业公司有权要求业主或使用人、装饰装修公司对该项工程进行更改或还原。
如装饰装修公司未能在指定时间内完工，物业公司将代处理该项工程，而所需费用由业主或使用人承担（此项费用在装饰装修保证金中扣除），不足部分由业主或使用人支付。
（十一）、为保持小区整体外观，禁止安装各类晴雨篷、外置式防
盗网、户外晒衣架等物件于楼外墙及屋顶上。
（十二）、业主或使用人入住后住宅小区内禁止悬挂任何带有广告
性质的招（吊）牌。
商业门面在室外共用部位安装广告牌须经物业
公司批准，并签订相关协议和交纳一定的费用。
（十三）、业主或使用人、装饰装修公司须保持大楼内所有设施设
备都不得封闭以便于检查或维修。
所有活动检修口（如：
排污管检
查口等）、渠盖、给排水井盖、强弱电井盖、门、百页窗等不得包
装封闭或放置任何物品以影响正常开启。
（十四）、装饰装修公司不得对大楼公共设施的水管、阀门、设备
等做出增加或接驳等工程。
业主或使用人、装饰装修公司不得倾倒
污水于其它排水设备中，否则须对由此行为造成的破坏进行赔偿。
（十五）、跃层住户不得在后阳台、屋顶倾倒污水于其他排水设备中，否则须对由此行造成的破坏进行赔偿。
（十六）、跃层住户不得在后阳台、屋顶违章搭建，不得在厅内加层。
（十七）、请注意荷载，不得随意增加粘土砖等墙体，合理控制地
面砖的铺设厚度，阳台等美化时勿用超重石山水池等；装修材料勿
集中堆放。
四、消防安全
（一）、在装饰装修工作展开前及在装饰装修期间，装饰装修公司
必须在施工现场放置至少两只有效灭火器。
（二）、如采用挥发性油漆或易燃液体须用排气扇，将室内的气体
排出户外以免引起火灾。
（三）、在
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