通货膨胀与房价飞跃的关系.docx

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通货膨胀与房价飞跃的关系

通货膨胀与房价飞跃的关系

摘要

通货膨胀和房价是当前人们讨论的焦点。

本文通过解读通货膨胀的概念及形成的原因，分析房价与通货膨胀两者间的相互关系，得出两者在经济周期上升阶段往往是相互推动的关系。

同时根据当前我国房地产的状况，分析了房价高涨因素，从中发现房地产开发成本变动、房地产市场的供需关系及地方财政过度依赖房地产业等，是房价发生剧烈波动的主要原因。

针对这些因素，提出了一些可供参考的应对策略。

大体可以划分为如下几个方面，其一要降低房地产开发成本，比如说降低房地产建筑成本、加强房地产公司内部管理、设计成本、合理使用好销售推广费的重要性等；其二改善房地产市场供需关系。

本论文从通货膨胀的概念及近年走势，CPI与房价的关系，通货膨胀对房价的产出的影响出发，系统阐述了通货膨胀与房地产价格上涨的关系，并罗列分析了导致房价成因的“罪魁祸首”，层层推进。

对于所论述的原因，详细提出每个因素所对应的策略，应对的方法与手段。

为其提供了一些可供参考的意见或者建议，从根本上遏制房价上涨，完善住房的保障制度，满足居民普通住房需求。

关键词：

通货膨胀房价地价

序言

自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力推动了经济增长。

但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想:

是否政府干预调控？

是否土地资源的紧缺？

是否房屋的限购制度等等。

尤其在目前通胀压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。

本文通过从总供给和总需求的角度来分析房地产价格与通货膨胀之间的关联，并针对我国房价的高起分析了具体原因，并指出了相关对策。

在研究过程中，本文参考了我国近几年来房价数据，运用数据分析的方法，得出了我国房地产价格波动与通货膨胀之间的关联，实现了理论和实践的有机统一。

一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势

从我国国内情况来分析，我国通货膨胀对整个社会行业产生了一定程度上的影响，通过分析我国通货膨胀发展情况，同时结合我国房地产行业发展过程中，所产生的影响，能够对我国房地产行业和通货膨胀情况予以明确分析，指出具体的解决措施。

（一）通货膨胀的概念及原因

所谓通货膨胀，是指物价总水平的持续上涨，从而导致货币购买力的下降。

这一含义存在三个要素；第一，通胀的主体是物价总水平，而不是某一类商品的价格；第二，通胀的表现是物价的持续上涨，而并不是间歇性的波动上涨；第三，通胀的结果是货币实际购买力的下降。

这三要素如果任意缺一则都不能构成真正意义的通货膨胀。

然而，通货膨胀也可总结为是一种衡量国家通货膨胀水平的一种有效指标，通常以CPI指标为主要参考数据。

我们再此想到，造成通货膨胀的直接原因是国家财政赤字的增加。

政府为了挽救经济危机或弥补庞大的财政赤字，不顾商品流通的实际需要，滥发纸币。

他们之所以要利用这种方法来弥补财政赤字，是因为这种方法比起增加税收、增发国债等办法富于隐蔽性，并且简便易行。

（二）CPI指数及近年走势

CPI，也就是居民消费价格指数，主要指数是用来反映消费者在购买商品过程中的支付情况，也可以看作是一种衡量通货膨胀水平优劣工具[]，可以作为调控国内通货膨胀水平的一种数据指标。

CPI告诉人们的是，对普通家庭支出来说，购买具有代表性的一组商品，在当前要比过去某一时间多花费多少。

CPI与民生息息相关，是政府进行宏观调控决策时的重要参考指标之一，也反应了人民生活负担得变化情况。

近一年来，我国的商品房价格大幅上涨，买房支出已占居民收入很大一部分。

房价的走势呈现出快速上升势头反映了我国居民的买房负担较重。

2009年我国（城市、农村）CPI呈现先降后升态势，全年下降0.7%；2010年前6月，我国CPI涨幅为2.56%处于较高水平。

然而，我国2009年七十个大中城市房屋销售价格指数呈现大幅上涨态势，全年上涨3.8%；2010年前6个月，上半年平均增幅为7.92%，由图表1可见。

图表108年-2012年CPI价格指数的趋势

由于CPI所反映的价格水平和走势是各国政府宏观经济调控的主要目标，因此，CPI自然也成为衡量政府财政和货币政策是否有效以及效率如何的重要指标之一。

国际上通常以CPI为主要指标来反应通货膨胀的程度。

它们之间也互相牵连着。

二、通货膨胀对房价所产生的影响

从1998年中央实行在全国停止分房措施之后，房地产行业获得了迅猛发展，在社会主义市场经济体制中，房地产行业占据了重要地位，成为了国民经济发展支柱力量。

国家在对社会主义市场经济体制进行管理过程中，往往更加倾向于经济管理手段，因此货币政策对房地产行业影响是非常大的。

通货膨胀货币因素对房价影响，是多方面的，包括货币需求量、货币经济管理手段等，这些因素都影响了我国房地产价格形成。

从货币使用流通的角度来考虑，货币政策对房地产价格影响可以分为如下方面：

其一，我国商业银行自身使用货币供给量增加，造成了房地产抵押信贷供给量膨胀；其二，庞大的外汇储备是我国银行放贷不断扩大的基石，也推动了我国银行货币投放量，大量信贷资金为房价上升提供了货币基础。

人民币相对而言比较稳定，即使是最近几年的升值也是在稳步，缓慢的。

而且币值的升值，理论上应该是将房价拉低，房价的拉高，应该是货币购买力下降，导致物价上涨[]。

见图表2

图表2我国货币供应量变化图

货币引导机制（货币供应变动转化为产出、就业、价格和通货膨胀的变动的途径）影响房地产行业价格，随着房地产行业日趋成熟，房地产行业承载货币政策信号逐步强化，同时对整个社会宏观经济形成有力影响。

房地产行业属于资金密集型企业，因此货币政策对房价影响是非常大的，银行通过货币政策能够有效影响到房地产市场，通货膨胀对房地产行业影响也是非常大的。

在货币调整过程中，大多数国家把物价稳定作为首要目标，同时很多国家并没有把房地产作为目前国际资本日趋流入国内，随着人民币升值，房地产市场资本过分流动性对我国房地产行业产生了深刻的影响。

通货膨胀能够对房地产行业产生深刻的影响，预测通货膨胀能够稳定物价，使得货币政策与房价保持一致，货币政策在房地产信息中发挥指导作用。

根据价格传导机制理论来分析，市场经济条件下，各种商品能够形成统一的价格体系，呈现出一种价格上的相互关联性，并且通过其他因素来进行传导。

房地产价格在传导过程中会形成统一的影响，引发全方面的通货膨胀。

房地产作为一种特殊消费产品，能够对其他行业生产产品形成一定程度上的影响，房地产价格上涨能够对消费品产生一定影响，推动成本类型消费品上涨，导致CPI价格不断上涨，推动生长成本和消费成本不断高涨，这些高涨的物价水平能够对工资水平产生深刻影响。

房地产行业作为末端行业，通过逆向需求来推动整个社会物价水平上涨，比如说生产建筑材料水泥等，这种生产建筑材料能够实现整个社会总需求基础材料增长，带动相关行业获得迅猛增长，同时这种变动并不是单一性质的，而是呈现出一种连锁变化趋势。

实际上房地产行业对整体社会的消费水平的影响有限，但是我国房地产行业泡沫带动了房地产行业的投资热潮，促成了国内社会通货膨胀形成。

（一）近年来房价的变化走势——房地产价格处于稳步上涨趋势

房地产作为一种不动产，包含土地及建筑在土地上的永久性建筑。

房产一直被认为是具有增值价值的财富，是创作其他财富的基础。

尤其是从上个世纪九十年代开始，我国房产成为了一种投资商品之一，增加了房产的金融投资属性。

房地产作为一种商品之所以能够具有投资属性[]，主要是因为房地产商品具有独特的收益风险预期，这种变动性造成了房地产行业具有金融资产投资属性，因此从这个角度上来说，房地产价格具有极大的波动性。

从房地产行业金融投资属性和实物属性角度来说，房地产价格受到宏观经济运行影响，同时与通货膨胀有着直接的关系，因此可以借助先进金融分析方法，来对分析通货膨胀对房价的影响因素。

房地产是一种特殊商品，具有固定性和多重性质，市场供给量和有效需求量影响了房价。

但是承载房地产建设的土地是一种稀缺商品，具有不可再生性质。

与其他产品相比较，房地产是一种特殊产品，具有非常独特的特点，价格主要受到市场需求和供给影响。

但是房地产行业离不开土地，因此房地产行业几乎没有弹性可言，随着社会经济发展，购买者数量不断增加，因此在未来很长一段时间里，房地产行业价格将会持续增加，很难出现明显降价现象。

不仅如此，房地产行业具有投资属性，这种投资属性带给了房地产不断提升价格的趋势。

以发达国家房地产行业发展为例，房地产价格处于稳步上涨趋势，当发生通货膨胀时，房地产开发公司将货币压力转移到购房者身上，因此导致购房者出现购房压力。

图表3

图表3我国房价指数趋势

（二）近年来房价变化的原因

近年来房价持续高涨，存在诸多原因，可以分为房地产开发成本和供需关系影响。

房地产开发成本可以系统划分为人员成本、开发成本，另一方面供需关系同样影响到房地产价格，准确分析房价高涨原因，能够准确把握房地产价格趋势，同时提供相应的对策。

1、房产商成本的提升

近年来，我国房地产成本不断提升，是由多方面原因造成的，其中主要包括人员成本和开发成本，这些成本推动了房地产价格提升，进而对进而对整体商品市场产生了深刻的影响。

从我国房地产开发实际来说，影响我国房地产价格的因素主要为土地开发成本和相关税费。

第一，土地成本不断升高。

在房地产建设过程中，土地成本大量增加，提升了房地产开发成本，从土地成本构成要素来看，土地成本主要包括土地出让金和城市建设配套费用等一系列费用等，这些土地开发成本增加了房地产开发成本价格，推动了我国房地产成本价格提升，从原因上来分析，我国土地开发成本过高是多方面原因造成的，一方面土地作为一种不可再生的资源，在城市化发展过程中，土地数量越来越少，逐步成为了一种不可替代资源，因此土地价格提升是推动房地产价格上升的主要原因。

从目前的情况来看，我国房地产市场出现投资高潮在很大程度上与房地产价格提升是存在一定关联的[]。

由于我国的税收政策，地方政府长期将土地收入作为主要的地方财政收入来源，造成了各地的土地出让金不断创造着一个个的“地王”。

价格提升产生的高利润一方面促进了投资有序开展，另一方面也产生了民生问题。

土地价格不断提升的原因有以下几点：

首先随着我国城市化进程不断加快，我国土地资源越来越紧张，目前各个城市的圈地运动已经成为了房地产开发的首要环节。

其次，我国政府土地资源出让操作不规范直接导致了我国房地产市场中土地价格不断提升。

房地产商在开发土地资源的时候，由于土地出让机制不透明，加之权力寻租现象，对于一个普通建设项目来说，房地产商开发土地需要涉及到土地局、规划局和城市建设局等多个部门，在取得各个部门的统一印章之后，才能进行房地产建设。

在土地开发过程中，房地产商需要花费大量的财力进行土地开发关系疏通，因此这些前期的土地开发成本以高价格的形式转移到购房者身上。

根据自身在学校学习到相关学位课的知识与新闻，网站获取的信息发觉，土地价格与房地产价格是相互关系，一方面随着土地价格不断上涨，房地产价格也呈现出直线上涨趋势，另一方面房地产价格不断上涨也推动了土地价格不断升高，出现了拿地紧张现象，并且逐步成为了一种不易扭转的趋势。

在两种作用的共同推动下，房地产价格不断攀升。

前几年的地王频现，就是这个现象。

2009年6月30日，北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖似一场娱乐大戏般惹人关注，这块京城宝地最终被“黑马”方兴地产以40.6亿元天价摘下。

方兴地产的这一“创举”，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。

而从4月至6月，全国土地市场已经产生了10个地王。

图表4

图表4房地产开发企业土地开发趋势图

第二，房地产商开发房地产成本与企业管理成本有着密切关系，随着人员成本不断增加，为了维持利润率，房产公司提高售价，从而带动了整体房地产价格不断提升。

从目前房地产成本模式来看，我国房地产成本主要集中在制造成本和销售成本、设计成本上。

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