政策宣讲更新.docx
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政策宣讲更新
政策宣讲（更新）
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零售信贷政策宣讲
一、200９年零售信贷准入细则
200９年度郑州分行零售信贷业务的整体市场定位是要在原个人住房按揭业务的市场基础上,将个人经营贷款业务与个人综合消费贷款业务市场纳入进来,促进产品和赢利多元化,降低零售信贷资产的结构性风险。
分行零售信贷业务应以有稳定收入来源和职业的中高端客户为目标客户,审慎介入在当地无固定居住场所或稳定工作的个人信用业务。
特别对于个人非按揭贷款须特别关注贷款用途的合法合规性,确保贷款资金流向的合规，结合客户资质、风险程度和综合收益情况进行风险定价。
此外,贷后管理是分行零售信贷业务的薄弱环节，应特别予以重视。
2０08年零售信贷准入细则为：
（一）个人住房按揭业务
1、稳健开展个人一、二手住房贷款业务。
个人住房按揭业务应以所购房产抵押,以叙作中档和中高档楼盘为主,重点支持优质开发商的优质楼盘和中心城区的楼盘,以及本行房地产开发贷款对应的楼盘以促进对销售回笼的监管和贷款的及时收回。
2、禁止发放以炒房为目的的住房按揭贷款。
3、禁止介入地理位置偏远且交通条件不便，因定位不合理或存在工程或债务纠纷的楼盘。
4、禁止办理同名加按揭贷款业务,个人自建房贷款。
５、适时开办二手房按揭业务。
（二）个人商用房按揭业务
１、审慎介入个人商用房按揭业务。
个人商用房贷款原则上限于成熟商业地段、城市中心区的房产。
个人商用房贷款需加强对抵押物地理位置、抵押物品质、抵押物功能及抵押物变现能力的评价和抵押物价值的合理评估。
2、审慎介入个人工业厂房贷款业务。
3、禁止介入开发商售后返租、售后包租的个人商用房贷款。
4、禁止介入将大型商用房分割成多个无物理形态的铺位进行出售的个人商用房贷款。
5、禁止介入没有明确承租对象的大户型（建筑面积50０平方米以上）商用房贷款。
6、禁止介入将商用房作非法经营活动场所的商用房贷款。
（三）个人经营贷款
（总行政策是）适度介入个体工商户经营贷款。
（四）综合消费贷款
（总行政策是）审慎介入个人综合消费贷款。
（五）审慎介入个人汽车消费贷款、国家助学贷款、下岗失业人员小额贷款。
禁止介入工程等特种车辆消费贷款,禁止介入异地车辆按揭贷款，禁止对汽车经销商或运营商发放汽车消费贷款。
二、当前我行零售信贷业务主要品种执行的相关政策
（一）个人一手房（住房/商用房）按揭贷款。
1、批发性楼盘按揭合作项目与零售性按揭业务
批发性楼盘在通过分行审批同意后，向零售信贷中心提供以下资料后方可办理业务:
企业基础资料、项目五证、审批意见通知书、有效担保的董事会或股东会决议、授权委托书（相关文书签名非法人）及受托人身份证复印件、楼盘按揭合作协议等。
零售性按揭业务按照《关于加强对零售性按揭贷款楼盘尽职调查的通知》（兴银豫〔2007〕177号）的要求执行,零售性按揭贷款楼盘调查报告须与首笔按揭业务同时送审,对单个开发商单个楼盘项目在我行办理零售性按揭贷款原则上不超过５笔,超过5笔的应上报楼盘按揭合作额度。
2、首付和利率政策
个人住房贷款目前执行的首付和利率政策是:
首付
利率
首套住房
14０平米以上首付30%14０平米以下首付20％
不区分面积,但结合信用状况看是否执行7折利率政策
第二套住房
首付4０%
利率上浮10％
第三套住房
首付４5%
利率上浮１5%
第四套住房
首付50%
利率上浮20％
分行目前执行以借款人家庭（借款人及配偶）为单位认定房贷次数,商业性住房贷款和公积金委托贷款均计算在内。
在人行征信报告中显示有住房贷款记录的,无论是否结清，均应计入住房贷款次数。
个人商用房贷款目前执行的首付和利率政策是：
首付
利率
首套商用房
首付５０%
利率上浮1０%
首套商住两用房
首付４5%
利率上浮10%
第二套
首付适当提高
利率上浮２0%
注意商用房贷款与住房贷款不互相累积。
3、贷款期限
个人住房贷款期限最长3０年，且借款人年龄加贷款期限的和不超过7０.
个人商用房贷款（含商住两用房贷款）期限最长10年，且借款人年龄加贷款期限的和不超过70。
（也就是说商住两用房,除首付是４5%，贷款期限和利率水平均按照商用房贷款执行）。
4、借款人收入偿贷比的要求
“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的5０％”
5、信用记录的准入要求与利率定价政策
（1）信用记录的准入：
被征信人在最近２４月还款记录中存在连续2次（含）或累计4次（含）以上逾期，且不能提供合理佐证材料的,不予受理；被征信人有连续90天以上逾期的、至查询时点仍有逾期贷款尚未结清的或信用报告中属于禁入类的，且不能提供合理佐证材料的,不予受理。
（２）信用记录与利率定价:
个人住房按揭贷款的利率定价与客户资质、信用状况和综合贡献度相结合，对于首套住房贷款:
借款人最近24个月内累计逾期3次（含）以下，最高逾期1期（含）以下，利率不低于基准利率的0.7倍（含）。
借款人最近２4个月内累计逾期3次以上6次（含）以下，最高逾期１期（含）以下，利率不低于基准利率的0.8倍（含）。
但对于职业稳定、收入较高、综合贡献度大的优质客户可适当给予优惠利率。
（二）个人经营贷款
1、贷款用途与目标客户
目标客户为中小企业股东、合伙人或法定代表人（等自雇人士），是向其发放的用于其合法生产经营活动、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修、其他合法生产经营活动所需的周转资金等用途的人民币贷款。
2、担保方式
质押或抵押，并追加经营实体承担全程连带保证担保。
抵押物限于借款人或配偶名下、所拥有经营实体名下或经营实体其它自然人股东名下的房产。
3、利率政策
可根据客户还款能力和信用状况,在人民银行同期限档次贷款基准利率及相应的浮动比例内执行。
但办理此类业务仍以在风险可控的条件下取得我行收益的最大化为前提。
4、产品优势
（１）核定额度，循环使用
可采用直接发放单笔贷款或核定授信额度。
借款人一次申请可以多次循环使用，即借款人在借款期限、授信范围内需要用款时,可随时提出申请。
（２）联动营销,赢利多元化
可与兴业通业务联动营销,有效带动本行储蓄、结算、理财、网银、信用卡等零售业务的发展,着力于提高本行业务的综合收益。
（三）个人综合消费贷款
1、贷款用途
个人综合消费贷款品种项下分设 “个人其他住房贷款”、“个人住房装修贷款”、“个人大额耐用消费品贷款”、“个人出国留学贷款”和“个人其他贷款”等五个二级贷款子品种，应根据贷款资金实际用途，纳入相应二级子贷款品种和科目进行管理。
2、担保方式
抵押、质押、保证、信用均可
3、利率政策
可根据客户还款能力和信用状况,在人民银行同期限档次贷款基准利率及相应的浮动比例内执行。
其中对个人综合消费贷款中贷款用途用于购买住房的，可比照我行个人住房按揭贷款的利率政策执行。
４、产品优势
（１）核定额度，循环使用
可采用直接发放单笔贷款或核定授信额度。
借款人一次申请可以多次循环使用。
注意根据每次贷款支用时的实际用途,纳入相应二级子贷款品种和科目进行管理。
（2）丰富品种，产品多元化
涵盖除汽车贷款外的消费类零售信贷产品。
可着力营销推广个人住房装修贷款和个人其他住房贷款（以非所购房产抵押,但可执行按揭还款方式，并比照住房按揭贷款的利率政策执行）。
（四）质押系列产品（定单质押、理财质押、国债质押、保单质押、自助质押）
１、个人定期存单质押贷款,
（1）低风险业务（２） 本行及他行签发的定单均可，本币或外币均可，但需借款人本人名下的定单。
（3）同一币种的存单质押率最高不超过9０%；不同币种的存单质押率最高不超过80%
2、个人本外币理财产品受益权质押贷款，
（1）非低风险业务（２）可质押的仅限于保本型理财产品和信托资产转让类理财产品。
且必须为借款人本人名下理财产品。
（3）以保本型理财产品办理质押的，本币最高质押率为９0%，外币最高质押率为80%;信托资产转让类理财产品，最高质押率为60%
3、个人保单权利质押贷款个人凭证式国债质押贷款
质押率不超过90%
4、个人自助质押贷款
目前自助渠道仅限于网银。
业务流程:
1、借款人至兴业银行营业网点办理签约申请2、银行审查审批3、借款人签订《兴业银行个人自助质押贷款协议书》4、开通自助贷款功能5、借款人网上放款6、贷款归还
（五）公积金委托贷款相关政策
我行可办理郑州市住房公积金管理中心的公积金委托贷款。
相关政策如下：
1、申请对象:
连续正常缴纳住房公积金六个月以上（引进的高级专业技术人才及军转干部除外）的具有完全民事行为能力的在职职工,在买房行为发生时均可申请公积金贷款。
2、单笔最高贷款金额不超过4０万元。
3、贷款期限:
购买商品房最长不超过30年,购买其它住房最长不超过20年,并且借款人年龄与申请贷款期之和不超过其法定退休年龄（高级专业技术人员可延长5年）。
办理公积金委托贷款需注意以下问题：
一是做好准备工作，贷款人、购房人、公积金缴存人必须为同一人;二是签购房合同和交首付款前要查清自己是否符合公积金贷款的申请的条件。
三是本人、配偶及共有人的所有证件上的身份号是否有错。
四是首付款发票上要有购房合同号和房产坐落位置。
如有错将必要的证明补齐后再申请，以确保办理时顺畅,少跑冤枉路。
三、零售信贷费用配备细则及专项营销活动政策
（一）个人住房（商用房）按揭贷款业务费用配置
1、个人住房按揭增量具体费用配置如下:
个人住房按揭贷款营销费用=个人住房按揭贷款净增额×费用挂钩率（不再区分是否开发贷项下）
贷款执行利率
费用挂钩率（‰）
基准利率下浮30%-2０％（含20%）
1．2
基准利率下浮20%－10％（含1０%）
１.4
基准利率下浮10％以下－基准利率（含基准利率）
1．6
基准利率-上浮1０％（含１0％）
1.8
基准利率上浮10%以上
2
2、个人商用房按揭统一按净增量的1‰配置费用。
3、个人贷款按照净增额由分行配置专项费用，不再倒扣费用。
4、对同一楼盘变更营销关系的，经营机构应提供正当理由，第一次变更由零售信贷中心审批,此后再度变更，须报分行行领导审批。
５、个人住房（商用房）按揭贷款的模拟利润系数为1.5%,模拟利润仅用于测算绩效工资，不再另行配置营销费用。
（二）个人经营贷款费用配置
个人经营贷款费用配置按照分行《关于印发〈兴业银行郑州分行2009年营销费用配置办法〉的通知》（兴银豫〔2０0９〕９1号）、《关于公布郑州分行200９年营销费用配置相关系数的通知》（兴银豫〔２０0９〕92号）执行。
基础营销费用=模拟利润×模拟利润费用率
模拟利润=贷款日均余额×贷款模拟利润系数
其中2０0９年个人经营贷款模拟利润系数如下
贷款
2009年利润系数
基准利率
上浮
下浮
上浮5％（含）以内
上浮10%（含）以内
上浮1０%以上
下浮5%（含）以内
下浮超过5%
个人经营性贷款
0.30%
0．3０%＋0.０5×上浮比例
０.30%+0.0５×上浮比例
０.30％+0.05×上浮比例
０.20
0
（三）个人综合消费贷款费用配置
参照个人经营贷款执行
（四）专项营销和品牌宣贯系列活动
１、专项营销活动奖励
为进一步提升我行零售信贷业务的市场知名度，发挥品牌竞争优势，开展个人经营贷款和个人综合消费贷款专项营销活动。
２０09年3月1日－２0０9年6月3０日期间，个人经营贷款和个人综合消费贷款合计的新增额首先达到100０万元的经营机构奖励3０0００元。
2、品牌命名
整合现有业务品种并进行品牌命名如下:
个人经营贷款业务品牌命名为“兴业贷”,要求客户经理与“兴业通”收款业务联动营销、一并宣贯。
个人综合消费贷款下设的个人住房装修贷款和个人其他住房贷款，另外还有一手房按揭、二手房按揭、公积金委托贷款等所有住房金融系列产品品牌命名为“家佳乐”；个人大额耐用消费品贷款品牌命名为“欢乐购”；个人留学贷款品牌命名为“留学易”。
以上品牌命名已在《关于开展个人经营贷款和个人综合消费贷款专项营销活动的通知》（兴银豫〔20０9〕153号）中予以明确。
3、品牌宣贯
由分行统一口径对外宣传,通过电子屏幕、宣传折页、报纸广告等报分行审批通过的方式集中发布产品信息,进一步加大宣传推广力度。
初步拟定的宣传方式包括：
柜面派发宣传折页；电子屏幕滚动播出;报纸夹页平面广告；深入社区（商区）营销推广。
目前零售信贷中心已初步拟定了“兴业贷”“家佳乐”两个零售信贷品牌的宣传折页小样,并已请分行审定。
四、假按揭、烂尾楼等系统风险防范
（一）假按揭的借款人个案表现形式
借款人本身不具有还款能力、还款意愿不真实等是构成“假按揭”的重要风险因素。
其主要表现形式为:
1、非真实购房行为特征
如果购房行为是真实的，并且借款人已经支付了首付款,对他来说违约成本较高，不会轻易放弃供房。
2、无还款实力特征
在“假按揭”业务中,多数借款人不具有还款能力,没有真实的借款人来履行借款合同项下的义务。
3、交易价格异常特征
为了尽可能多地套取资金,“假按揭”时开发商往往将房屋价格抬高,对于银行来说抵押率降低,即使抵押物处置成功,所得款项可能也不足以清偿债务。
4、投资房特征
如借款人仅在很短的时间内拥有房产,并在很短的时间内出售;短期内房屋所有权多次易手等。
５、关联交易特征（向亲戚或关联方销售房产等）
表现为房产无实际交易特征（即未实际支付首付款、房屋未交付买售人等），房屋的实际使用对象未发生变化。
（二）假按揭楼盘的风险揭示与风险防范措施
“假按揭”的楼盘往往存在房屋结构不好、产权有争议、地段不佳、销售前景差或者开发商实力弱、债务缠身、资质不佳等问题，造成银行资金风险。
如果抵押的是未竣工的预售房时，处置抵押物所得还必须优先支付在建工程价款,有剩余后才能用于归还银行贷款,在这种情况下,银行受偿率极低或是根本不能受偿。
因此应切实做到：
1、选好开发商、选好合作楼盘
选择有资金实力和品牌信誉的开发商进行合作是个人贷款业务安全运作的前提。
对资本金较少、以单个楼盘为主要赢利对象的项目要审慎介入、加强现场检查，细化对具体楼盘的按揭信贷政策，关注项目进度，及时风险预警。
切实执行重大风险报告制度。
2、选择优质零售客户
选择有还款实力的优质客户。
加强贷前调查和审查工作，逐笔核实购买行为的真实性、房产价格的真实性。
逐笔调查是否具备还款能力、从严审核。
五、中介机构合作资格认定,零售信贷客户经理经办资格认定及尽职考核概述
1、中介机构合作资格认定
对于业务合作需要中介机构参与的，对合作中介机构必须经分行零售信贷中心认定并签订协议后方可办理业务合作,严格按照《兴业银行郑州分行零售信贷中介机构管理细则》的要求对中介机构进行认定和淘汰。
目前认定的有评估类的中介机构3家,经济类的11家。
2、客户经理业务经办资格认定
零售信贷客户经理必须经分行认定取得零售信贷业务办理资格后方可办理业务。
分行每月组织一次零售信用业务办理资格考试，考试内容:
总分行的业务管理办法和操作规定、信贷基础知识、国家有关政策、法律法规等应知应会内容。
结合考试成绩、从业经历等其它要件报分行信用业务办理资格认定小组评定。
对于个人经营贷款等风险程度较高的业务品种,按照总行要求,需要专项资格认定后方可办理。
3、尽职考核概述
零售信贷客户经理应当尽职履责,严格防范所办理业务的风险,应当做好贷后管理工作，严格执行《兴业银行郑州分行零售信贷业务违约贷款处罚实施细则（修订）》，并正在制定《兴业银行郑州分行零售信贷业务尽职考核实施细则》,进一步明确业务办理要求，夯实零售信贷管理基础。
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