战略发展中心项目发展管理流程修改稿106.docx

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战略发展中心项目发展管理流程修改稿106

江苏高力集团有限公司

文件名称

文件编号

GL/B-06-02

项目发展管理制度

版次

A/1

页数

共15张

发布日期

2010年9月1日

编制部门：

战略发展中心

编制人：

余雷

审核人：

任永成

批准人：

任永成

1目的

为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，规范集团项目投资决策程序，特制定本制度。

2适用范围

适用于集团开发类项目投资。

3术语或定义

3.1土地招拍挂制度：

是指国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。

4职责

4.1集团董事局

负责拟投资项目内部立项、项目洽谈工作小组、项目洽谈方案、项目投资协议的审批。

4.2投资管理委员会（简称投资委）

负责项目洽谈方案的审批、指导，参与项目洽谈工作，负责项目投资协议的审查。

4.3战略发展中心

负责项目和组织项目调研工作和可行性报告的编制，牵头组织项目洽谈工作；

负责土地招、拍、挂工作的跟踪及土地摘牌工作。

4.4财务管理中心

负责项目投资概算及财务分析工作；

负责项目签约后项目公司注册及税务登记相关工作。

4.5产品研究所

参与项目调研工作，编制产品定位调研报告，组织项目概念性规划设计工作。

4.6预算合约部

负责可研报告成本的编制，配合财务管理中心完成经济可行性分析。

4.7法律事务中心

负责项目投资协议相关文本的修订及法务审查。

5工作程序

5.1发展计划

a）战略发展中心根据公司业务发展目标制定具体的项目发展计划，并根据该计划实施项目发展工作。

b）根据公司要求和实际项目发展进展情况，对项目发展计划进行修订。

c）项目发展计划及修订必须报集团董事局主席批准。

5.2项目前期调研

见集团《前期市场调研制度》。

其中，如属项目信息提供方提供的项目信息。

战略发展中心在进行实地考察及前期市场调研前，应尽量要求项目信息提供方按《项目信息表》的有关要求提供具体项目情况和资料，以进行初步的分析判断。

5.3项目选址调研

战略发展中心在完成项目前期市场调研并报董事局主席审批后，应作进一步的项目选址调研，并与地方政府明确沟通明确意向后编制项目选址调研报告，报董事局主席，并安排董事局主席实地考察。

同意后视为项目选址确认。

选址确认后进入项目评价决策阶段和项目洽商谈判阶段。

5.4选址通气

项目选址获得集团总裁确认后一周内，战略发展中心需组织召开公司财务管理中心、产品研究所、预算合约部、汽车事业部、法律事务中心等相关部门参加的项目选址通气会，介绍项目选址并提供有关资料，公司相关部门开始介入项目评价决策。

在选址通气后，开始进行项目概念规划设计、项目经济评价和项目专题研究。

5.5概念设计

a）战略发展中心在选址通气后及时安排产品研究所进行项目现场考察研究，并与当地政府和规划部门进行沟通交流以进一步核实和明确有关规划要求和意见，并对进行规划设计所需的有关图纸资料和条件进行核实确认。

b）作为项目评价决策的主要依据和成果，产品研究所开始进行项目概念规划设计并组织对概念规划方案研讨和汇报，并根据项目有关调研成果和集团董事局主席指示对项目概念规划方案进行修改完善。

c）在完成有关概念规划设计成果后，根据情况战略发展中心及产品研究所需要与当地政府和规划部门就项目概念规划方案进行及时汇报和沟通，直至政府及规划部门认可为上。

5.6经济评价

预算合约部在选址通气后及时对项目所在城市的成本造价市场情况进行调研，结合项目清单问题调查成果和概念规划设计成果，对项目成本进行测算和分析。

集团财务管理中心配合预算合约部、汽车事业部、战略发展中心在完成的项目成本分析基础上进行项目整体经济分析评价，同时对项目的财务资金情况进行研究和准备。

5.7专题研究

根据项目具体情况，项目专题研究工作内容包括（不限于以下各项）：

a）清单问题调查，集团战略发展中心对项目进行详细的清单问题调查，摸清和分析研究项目涉及的有关政策规定和程序，有关报批报建费用情况，以及项目现状和市政条件等影响项目的主要问题。

b）市场专题调研，营销部进行进一步的项目市场调查分析研究。

5.8项目研讨

战略发展中心应根据部门协调和交流的需要，适时组织专题研讨会，对阶段性的调研工作进行交流，并对初步调研成果进行评价分析。

5.9可研报告

待项目评价决策阶段的主要工作基本完成并经项目研讨基本达成一致后，形成项目可行性研究报告，具体分工：

a）战略发展中心牵头汇总、整体前期专项调研资料，并负责项目行政事业性及经营性收费标准的收集、整理、确认、项目相关“问题清单”内容的调整和确认。

b）集团战略发展中心、产品研究所、营销部确认规划经济技术指标和项目描述。

c）预算合约部和财务管理中心编制可研报告中的投资估算（含非工程成本）。

d）集团战略发展中心牵头编制完成项目可行性研究报告。

项目可行性研究报告报集团董事局主席批准，同时确定项目可研目标成本。

5.10项目洽谈

a）项目可行性研究报告经集团董事局主席批准后，由董事局主席指定相关人员组成项目洽谈工作小组，负责项目的洽商谈判工作。

b）集团项目洽谈工作小组成立后，应指定项目洽谈谈判方案，报投资管理中心、集团董事局主席审批后进行项目意向洽谈。

c）项目洽谈达成初步意向后，集团法律事务中心应根据相关调研材料起草意向协议相关文本，报投资管理中心、董事局主席审批后，交项目洽谈小组洽谈使用。

d）项目投资协议签订需集团政策与法务会签，董事局副主席审核，董事局主席审批。

5.11项目公司的成立

a）项目合同签署后，战略发展中心应根据协议要求，提交项目公司注册方案（含公司名称、注册资本、股东、董事、监事、公司章程等），报政策与法务会签，财务副总裁、董事局副主席审核，董事局主席审批。

b）项目公司注册由战略发展中心牵头，财务管理中心配合。

5.12土地使用权的取得

a）项目投资合同签署后，战略发展中心应做好投资合同约定事项的跟踪，及时督促公司内部、对方或政府履行合同，实施和完成项目用地转让或土地挂牌设计的相关手续，确保项目土地按时挂牌。

b）对于非土地招拍挂程序的项目用地取得，战略发展中心应牵头组织各方及公司内部相关部门根据合同约定和有关政策法规规定及时完成有关法律手续的转移，得到政府和土地部门的批准和认可。

5.13对于需经过土地招拍挂程序的项目用地取得，战略发展中心需做好以下工作：

a）招拍挂准备

协调对方或政府积极准备有关招拍挂条件和文件，与政府做好挂牌土地规划条件相关条件的沟通、协调，并报董事局主席审批。

b）摘牌研讨

在取得政府确定后的有关挂牌文件后，结合挂牌准备工作情况召开项目土地摘牌研讨会进行摘牌准备和研讨，研讨结果报集团董事局主席批准以最终决定是否进行项目土地摘牌和摘牌原则。

c）土地摘牌

在最终决定进行摘牌后，应根据政府有关招拍挂文件要求和集团所确定的原则及时协调和准备有关摘牌文件资料和资金，办理投标申请[投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）]，缴纳投标保证金，组织并参与土地摘牌，代表公司签订《成交确认书》，并在10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

6相关文件

《项目可行性研究报告编制指引》（附件）

7相关记录

《项目调研信息表》

《投资协议审批表》

附件一：

项目可行性研究报告编制指引

一、项目决策背景及摘要

1、外部环境

1.1城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：

交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；

1.2宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

1.3项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2、内部因素

2.1项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2.2公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

2.3从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

二、项目概况

1、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济发展区、商贸金融区等的地理位置。

（附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。

）

2、宗地现状

2.1四至范围；

2.2地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

2.3地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

2.4地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

2.5地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构造；

2.6土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

2.7地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：

平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

）

3、项目周边的社区配套

3.1周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

3.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

4、项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

5、大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。

6、规划控制要点

6.1总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

6.2住宅建筑面积、共建建筑面积，共建的内容，并区分经营性和非经营性共建的面积；

6.3综合容积率、住宅容积率；

6.4建筑密度；

6.5控高；

6.6绿化率等。

7、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算总地价、露面地价。

8、土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

9、立即开发与作为土地储备优缺点分析。

三、法律及政策性风险分析

1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。

1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。

1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

1）项目用地取得土地使用权程序评估：

取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：

土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：

政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。

2、合作方式及风险评估