我们前期物业管理存在的问题和对策分析论文.docx

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我们前期物业管理存在的问题和对策分析论文

我国前期物业管理存在的问题和对策分析

摘要：

物业管理通常可分为2个阶段:

前期物业管理和日常物业管理阶段。

其中，前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。

我国的物业管理产生于20世纪80年代初，经过20多年的发展己经取得了较大的成就。

然而实际中作为弱势群体的业主的合法权益难以得到维护，以及开发商与物业公司建管不分的体制带来的诸多弊端。

因此，我国的前期物业管理还需要进一步的完善。

本文将通过文献挖掘法，得出前期物业管理中容易出现的九大问题，对这九大问题各自所占的比例进行排序使问题量化，研究分析其中最重要的四个问题（早期介入滞后、招投标不规范、物业承接验收不规范、物业服务和收费“质价不符”），最后提出相应的对策。

关键词:

物业管理前期物业管理文献调查量化

AnalyzeontheProblemsAndMeasuresoftheEarly-stagePropertyManagementinChina

Abstract:

Propertymanagementusuallydividesintotwoperiods:

early-stagepropertymanagementandgeneralpropertymanagement.Hereinto,early-stagepropertymanagementnotonlyistheprimaryandbasicperiod,butalsoistheveryimportantstepintheimplementofpropertymanagement.

Chinesepropertymanagementgavebirthtotheearlyof1980s,andwehavemadeagreatcontributiononthepropertymanagementafter20-yearprimaryperiod.However,therearemanyprominentproblemthattheownersofvulnerablegroupsasthelegitimaterightsandinterestscanhardlybemaintained,aswellaspropertydevelopersandmanagementcompany.regardlessofthesystembroughtaboutbyanumberofdrawbacks.Therefore,theearlystageofthepropertymanagementinChinaalsoneedtoimprovefurther.Inthisarticle,throughasurveyofourpreviouspropertymanagement,theauthorcometotheninevulnerableissues.Bysortingthenineissuesintheproportionofdisputestoquantifytheproblems,theauthorcometostudyingandanalyzingthemostimportantfourquestions（laginEarlyIntervention，biddingirregularities,irregularitiesincheckingandundertakingproperty,Pricenotmatchwiththequality）andthenraisedappropriatecountermeasurestoaddressthefourissues.

Keywords:

PropertymanagementEarly-stagepropertymanagementLiteraturesurveyQuantify

目录

中文摘要、关键词Ⅰ

英文摘要、关键词Ⅱ

1引言1

1.1研究的背景与意义1

1.2我国前期物业管理研究的发展与现状1

1.3本文研究内容与方法3

2前期物业管理的基本内容分析4

2.1前期物业管理的基本概念4

2.2前期物业管理的内容4

2.2.1物业管理早期介入5

2.2.2签订前期物业管理协议5

2.2.3机构的设立与制度的制定6

2.2.4物业的验收与接管6

2.2.5业主入伙和装修管理6

2.2.6物业档案资料管理6

2.2.7协助成立业主委员会6

2.2.8其它前期日常管理7

3我国前期物业管理存在的问题7

3.1早期介入问题8

3.2前期物业管理招投标问题9

3.3前期物业服务合同不规范10

3.4物业承接验收问题11

3.5共用设施设备管理问题12

3.6业主临时公约未建立或未约定12

3.7物业服务收费问题13

3.8物业维修资金管理制度未建立14

3.9业主入住装修管理不善14

4解决前期物业管理问题的对策15

4.1解决前期物业管理早期介入的对策15

4.1.1建立监督机构、实行物业公司早期介入的制度15

4.1.2防止物业公司和开发商的短期行为16

4.1.3加强物业管理公司队伍建设16

4.2解决前期物业管理招投标问题的对策16

4.2.1从仲裁机构方面来考虑17

4.2.2从政府方面来考虑17

4.2.3从评标组织方面来考虑17

4.2.4从制度方面考虑17

4.2.5从业主方面来考虑18

4.3解决因物业承接验收问题的对策18

4.3.1在前期首先要建立一套完善的接管验收制度18

4.3.2组建一个合法，认真负责，懂行的验收组织18

4.3.3其次严把验收接管关19

4.3.4建立一套房修制度19

4.4解决物业服务收费问题的对策19

4.4.1改变业主的观念19

4.4.2改变物业收费的管理体制20

4.4.3提高物业管理水平20

4.4.4对现行物业服务收费标准予以细化21

4.4.5前期物业管理期间的收费项目予以规范。

21

4.4.6避免采用法律诉讼方式解决21

5结论22

致谢23

参考文献24

1引言

1.1研究的背景与意义

前期物业管理是物业管理的重要环节，物业管理行为发展的诸多困惑和纠纷都引发自前期物业管理中。

前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。

而前期物业管理中关于房屋的质量和物业的收费等具体问题所引发的物业管理企业与业主的纠纷尤为普遍。

近几年来在前期物业管理期间所发生的矛盾不仅没有得到根本解决，而且随着业主维权意识及维权行为的增强，业主与开发商之间的矛盾日益突出。

解决好前期物业管理存在的问题，一方面有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。

因为采用了前期物业管理就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，避免因开发建设不合理而引起后期物业管理质量纠纷;另一方面有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。

在前期物业管理中，物管企业可以向开发商提出合理的建房建议，保证房屋的质量，防止开发商的短期行为，这不但能完善物业的使用功能，促进房产的销售，同时，有利于改善开发商，物业企业，业主三方之间的关系，更重要的是能保证业主的长远利益。

前期物业管理是实施物业管理的重要基础，是后期物业管理的前提，所以规范前期物业管理至关重要。

1.2我国前期物业管理研究的发展与现状

物业管理行业在我国还是一个新兴的行业,它在我国发展的20年中，取得了快速地发展,但是近年来物业管理行业存在的问题和纠纷不断，尤其是作为物业管理的重要环节和前提的前期物业管理存在着更多的问题。

因此不少专家学者和物业管理人员结合前期物业管理中的实践经验，对容易出现的问题如：

早期介入滞后、前期物业管理招投标不规范、物业承接验收制度不完善移交不完整、物业服务和收费“质价不符”进行了认真研究分析,为前期物业管理提出了很多有效对策，关于前期物业管理中存在的问题的研究在我国取得了很大的发展。

仰恩大学法律系李淑颖教授指出前期物业管理是实施物业管理非常重要的环节，承认我国当前前期物业管理法律制度中存在诸多问题，并对我国的前期物业管理法律制度提出自己的看法。

重庆大学建设管理与房地产学院王贵春，傅鸿源在“物业管理早期介入问题研究”中指出早期介入的时间最早应在项目立项、策划阶段进行，最迟不能超过封顶，还提出早期介入费用的解决方案。

深圳大学建筑设计研究院马少龙指出前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，对“建管分离”起到了一定的作用，但从实施情况看，仍存在一些问题，如前期物业管理招投标定位不到位；开发商始终处于霸权地位，物业服务公司迫于开发商的压力，在和开发商签订合时或多或少维护自身利益，从而损害业主的利益。

中南民族大学法学教授罗卫平主要是探讨:

前期物业管理企业是否有资格与建设单位进行承接验收?

前期物业管理的时间界限如何确定?

业主大会成立前,建设单位能否向主管部门申请在物业管理区域内修建新的建筑物?

若主管部门予以批准,是否意味行政侵权?

罗卫平教授认为,可以赋予前期物业企业承接验收的资格,但对其法律效果应予以完善。

前期物业管理的开始,以物业上的权属性质属于区分所有权为前提。

前期物业管理于业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

对于建设单位的申请,只要建设单位不是唯一的业主,且申请未获得全体业主同意,主管部门的批准将构成行政侵权。

石家庄职业技术学院管理系王艳青在“浅谈物业管理服务收费难问题”指出：

前期物业管理收费难已成为制约该行业发展的瓶颈,其根源在于物业管理消费观念滞后,物业管理市场化低,服务质量差等,为此,加强物业管理法规宣传,推行招投标制度,改善服务方式,提高服务质量成为燃眉之急。

另外，还有物业管理人员根据自身在前期物业管理活动中的经验，分析前期物业管理的具体活动，包括业主入住装修、公共设施设备、资料档案的管理等方面来分析前期物业管理。

综上所述，目前国内关于前期物业管理的研究大都是集中在前期物业管理存在的问题和对策上，大部分文章是侧重前期物业管理的某个具体的环节，如：

招投标、服务管理合同、交接验收等来入手分析前期物业管理，也有从法律的角度分析前期物业管理合同、前期物业管理主体等来分析如何规范前期物业管理。

而本文通过调查统计，将发生在前期物业管理中的问题量化，从而尝试解决我国前期物业管理存在的问题。

1.3本文研究内容与方法

1.3.1研究内容：

（1）前期物业管理的界定，从当前关于前期物业管理的法律法规分析前期物业管理的内容和意义。

（2）结合前期物业管理的立法上和实践中存在的问题，从前期物业管理的各个具体实施的环节来分析前期物业管理存在的问题。

（3）具体分析研究前期物业管理中容易出现的问题，提出相应的对策建议。

1.3.2研究方法：

本文应用文献挖掘方法，具体过程如下：

（1）通过对文献资料研究的基础上，总结前期物业管理存在的九大问题。

（2）在中国知网中对所提出的问题进行文献检索，统计当前学者对各个问题的研究文献数目，算出各个问题所占比例，得出各个问题的重要程度并且进行排列。

（3）具体的分析前四个主要问题，得出相应的对策